Priemerný ročný úrok na hypotékach klesol aktuálne na 2,37%, akciové ponuky bánk začínajú dokonca na úroku 1,19%. Spolu so zákonným obmedzením poplatku za predčasné splatenie hypotéky mimo výročia fixácie na max. 1% a nulovým poplatkom za refinancovanie pri výročí fixácie, sa tak refinancovanie hypotéky (úveru na bývanie) zdá ako veľmi výhodný krok. Klienti tak dokážu ušetriť na mesačných splátkach a preplatení úveru nemalé peniaze. Je to ale naozaj tak? Je refinancovanie hypoték skutočne výhodné?
Pozrime sa na najčastejšie chyby, ako zo zdanlivo výhodnej možnosti refinancovania urobiť nevýhodný krok.
1. Refinancovanie hypotekárneho úveru s pôvodnou splatnosťou
Azda najčastejšou chybou pri refinancovaní úveru, je rátať úsporu na mesačnej splátke úveru spôsobom, že si porovnáme aktuálnu splátku so splátkou nového úveru, ktorého splatnosť je ale dlhšia, ako aktuálna.
Príklad: Klient si zobral pred 5 rokmi hypotéku vo výške 80 000 € na 30 rokov a úrokom 3,09%. Výška mesačnej splátky je 341,18€. Aktuálny zostatok úveru 71 241,33€.
Ak by klient takýto úver refinancoval so sadzbou 1,8% a pokračoval by v pôvodnej splatnosti (25 rokov), jeho nová splátka by bola 295,07€. Ak by mu ale banka ponúkla nový úver znova na 30 rokov, jeho splátka by klesla až na 256,25€. Celkovo by tak klient usporil oproti dnešnému stavu na mesačnej splátke nielen 46,11€, ale o 38,82€ navyše, teda až 84,93€. Z hľadiska mesačných výdavkov je táto suma určite zaujímavou úsporou. Ročne by tak klient na splátkach ušetril viac ako 1 000€ oproti pôvodnému úveru.
Rozdiel ale vzniká pri preplatení úveru, dlžnej sume, resp. pri výške zaplatených úrokov. Ak by sme rátali s fixáciou na 5 rokov, klient by po ďalších 5 rokoch v takomto prípade dlhoval banke o takmer 2 500€ viac (25 ročná vs. 30 ročná splatnosť) Ak by sme teoreticky rátali s nezmenenými sadzbami do konca splatnosti úveru, takýto krok by klienta stál navyše takmer 3 700€.
Možnosť predĺženia doby splácania úveru je zaujímavá jedine vtedy, pokiaľ klient nevyhnutne potrebuje usporiť peniaze na vytvorenie rezervy a v budúcnosti túto rezervu (alebo jej časť) využije na mimoriadnu splátku úveru, napríklad pri raste úrokových sadzieb. Ak klient usporené peniaze minie na bežnú spotrebu, je to nezodpovedné premrhanie možnosti zlepšiť si finančnú situáciu v domácnosti.
2. Refinancovanie hypotekárneho úveru s vysokými poplatkami
Akciová sadzba na refinančných hypotékach napríklad 1,5% vyzerá lákavo, je ale potrebné rátať so všetkými poplatkami. Ak klient nevyužije banku, ktorá ponúka refinančný úver bez poplatku, príp. nerefunduje náklady na vypracovanie znaleckého posudku a návrh na vklad do katastra nehnuteľností, môže dopadnúť ako klient v našom príklade.
Príklad: Klient si zobral pred 5 rokmi hypotéku vo výške 80.000€ na 30 rokov a úrokom 3,09%. Výška mesačnej splátky je 341,18€. Aktuálne banke dlhuje ešte 71 241,33€. Poplatok za poskytnutie nového úveru je 0,8% z výšky úveru, poplatok za predčasné splatenie mimo výročia fixácie 1%, a rátame aj s nákladmi 200€ za vypracovanie znaleckého posudku a na návrh na vklad záložného práva. Pôvodný zostatok navýšime o všetky poplatky a výška novej, refinančnej hypotéky je v tomto prípade 72 731€. Pri úrokovej sadzbe 1,5% a nezmenenej splatnosti 25 rokov by klient platil novú mesačnú splátku 291€. Mesačná splátka úveru by tak klesla o 50,18€.
Ak by klient využil rozumnú ponuku inej banky a platil by len poplatok za predčasné splatenie vo výške 1% zostatku úveru (nový úver by navýšil iba o túto sumu), na rovnakú splátku by sa dostal aj so sadzbou o 0,1% vyššou, t.j. 1,6%. Výška splátky by pri nezmenených parametroch bola teda taktiež 291€. Rozdiel by ale nastal vo výške dlžnej sumy napr. o 3 roky. Pri úvere za 1,5% by bol zostatok úveru o 3 roky vyšší o 3 089€. Klient by teda pri nižšej úrokovej sadzbe o 0,1% dlhoval o 3 roky sumu vyššiu, ako 10 mesačných splátok. Je teda potrebné neporovnávať len úrokovú sadzbu, ale aj ďalšie poplatky, ktoré k konečnom dôsledku zvyšujú výšku úveru, ale aj zaplatených úrokov.
3. Refinancovanie hypotekárneho úveru v nesprávnom čase
1% ako poplatok nie je na prvý pohľad veľa. Nezabúdajme ale na možnosť, že hypotéku je možné refinancovať aj bez poplatku, pri výročí fixácie, a refinančný hypotekárny úver tak nemusíme navýšiť o 1%tný poplatok. Úvaha o refinancovaní hypotéky skôr by mala byť založená na presnom výpočte.
Ak by mal náš klient do výročia fixácie jeden rok, oplatilo by sa to?
Príklad: Klient si zobral pred 5 rokmi hypotéku vo výške 80.000€ na 30 rokov a úrokom 3,09%. Výška mesačnej splátky je 341,18€. Aktuálny zostatok úveru 71.241,33€, do výročia fixácie ostáva jeden rok. Ak by klient refinancoval úver s úrokom 1,8% a poplatkom 1% (splatnosť by ostala nezmenená) nová splátka by bola 298€. Mesačne by takto na splátke ušetril 43,18€, za rok by táto suma predstavovala 518,16€. Na prvý pohľad je táto suma úspory pri refinancovaní hypotéky zaujímavá, celková bilancia refinancovania je ale -194,25€ (poplatok za predčasné splatenie 712,41€ - usporená suma na splátkach 518,16€). Ešte väčší rozdiel vidíme v zostatkoch úverov: ak by klient s refinancovaním počkal do výročia fixácie úveru (1 rok), jeho dlžná suma by bola 67 341,51€. Zostatok nového refinančného hypotekárneho úveru po roku predstavuje po roku ale 69 653,98€. Klient by takto napriek nižšiemu úroku a zachovanej splatnosti dlhoval banke po roku o 2 312,47€ viac, ako keby úver nerefinancoval. Celková bilancia refinancovania: viac ako – 2 500€.
4. Refinancovanie hypotéky na základe nekorektných a neúplných informácií
Už na vyššie spomenutých príkladoch sme si ukázali, že je nesprávne porovnávať refinančné úvery len na základe úspory na mesačnej splátkealebo na základe virtuálnych preplatenostiach úverov do konca splatnosti. Bilanciu refinancovania hypotéky je potrebné porovnávať komplexne, to znamená:
- porovnávajme aj zostatky úverov;
- rátajme so všetkými poplatkami za poskytnutie a splatenie úveru, ak ich banka nerefunduje, tak aj s poplatkami za znalecký posudok alebo návrh na vklad záložného práva;
- nezabúdajme, že niektoré banky vyžadujú nové poistenie nehnuteľnosti v partnerskej poisťovni (aj keď už máte zaplatené iné poistenie) alebo dokonca podmieňuje atraktívnu sadzbu poistením úveru, ktoré musíte platiť navyše k splátke úveru, alebo poistné premietnu taktiež do výšky úveru (napríklad navýšia nový úver o ďalšie 3%).
5. Refinancovanie hypotekárneho úveru na základe jedinej ponuky
Nenechajte sa nalákať na marketingové úrokové sadzby alebo na naučené frázy bankárov alebo „kvázi“ poradcov. Poraďte sa so skutočným odborníkom, ktorý spolupracuje so všetkými bankami a urobí prieskum trhu za vás. Okrem toho vám vie prerátať všetky náklady a porovnať výhody a nevýhody refinancovania hypotéky. Áno, len skutočný odborník vám na základe komplexnej analýzy povie, že sa vám zdanlivo výhodné refinancovanie hypotekárneho úveru vôbec neoplatí.
Zvažujete refinancovanie svojej hypotéky? Prerátame vám, či sa to oplatí
Parametrov na porovnávanie hypoték je mnoho, nie je to len o úroku. Váš čas viete určite investovať aj lepšie, ako chodením do bánk a zisťovaním, ktorá vám pripraví najlepšiu ponuku. Buď sa stanete odborníkom na aktuálnu ponuku, alebo si necháte prepočítať, či sa vám refinancovanie hypotéky oplatí. Využite kontaktný formulár a nechajte si bezplatne pripraviť prepočet či sa vám skutočne oplatí refinancovať vašu hypotéku.
Poradenstvo v oblasti financií
Ak máte otázky k aktuálnej téme článku alebo potrebujete poradiť v oblasti poistenia, úverov alebo sporenia/investovania, neváhajte sa na nás obrátiť. Pomohli sme už desiatkam spokojných klientov.
