Ako výpadok katastra ovplyvňuje refinancovanie hypoték napríklad pri výročiach fixácie? Ako k situácii pristúpili banky, čo by klienti nemali podceniť a aké majú možnosti?
Od hackerského útoku na kataster nehnuteľností uplynuli týždne. V jednotlivých okresoch sa postupne registre rozbehli, no služby katastra fungujú stále s obmedzeniami. Potreby ľudí alebo firiem sa ale nezastavili a situácia na katastri poriadne komplikuje viaceré procesy. Medzi nimi aj refinancovanie hypoték, a to najmä tie, ktoré je možné vykonať bez poplatku za predčasné splatenie z dôvodu výročia fixácie. Ak tento termín klientom bánk pripadol na obdobie, kedy nie je kataster plne funkčný, je nutné rátať s problémami. Čo treba vedieť?
Ako prebieha refinancovanie hypotéky a akú rolu v tom hrá kataster?
Refinancovanie hypotéky je proces, pri ktorom dlžník nahrádza existujúcu hypotéku novou, spravidla v inej banke. Motiváciou klienta je väčšinou lepší úrok, ale aj konsolidácia viacerých úverov, potreba peňazí navyše, či nespokojnosť s bankou. Ak sa rozhodne preniesť si hypotéku inam, v praxi to zjednodušene znamená, že z nového úveru sa vyplatí zostatok pôvodného.
Predčasne vyplatiť hypotéku je možné kedykoľvek, no treba počítať s poplatkom za jej predčasné splatenie, ktorý je maximálne 1 % z aktuálne dlžnej sumy úveru (čo môže byť v stovkách až tisíckach eur). Presná výška poplatku závisí od dĺžky obdobia, ktoré ostáva do konca aktuálnej fixácie. Platná legislatíva umožňuje splatiť zostatok hypotéky aj bez poplatku, a to pri výročí fixácie úrokovej sadzby.
Kataster vstupuje do procesu refinancovania hypotéky v nasledujúcich krokoch:
- schválenie novej hypotéky,
- čerpanie novej hypotéky,
- výmaz záložného práva pôvodnej hypotéky,
- splnenie podmienok dlžníka po vyčerpaní novej hypotéky.
Pri schvaľovaní hypotéky potrebuje banka okrem iných dokumentov k žiadosti priložiť aj znalecký posudok k zakladanej nehnuteľnosti. Nefungujúci kataster komplikuje získanie dokumentov potrebných pre vypracovanie znaleckého posudku (listy vlastníctva, kópia katastrálnej mapy a pod.), ale aj verifikáciu stavu v banke (banka si napr. nevie overiť, ako je na tom prístupová cesta k domu a pod).
„Nielen pri refinančnej, ale pri akejkoľvek hypotéke banka posiela (načerpá) peniaze až vtedy, keď sú splnené podmienky čerpania. Medzi tie základné patrí katastrom potvrdený návrh na vklad záložného práva a list vlastníctva s vyznačenou plombou k prebiehajúcemu konaniu, výnimočne banka vyžaduje list vlastníctva s už zapísaným záložným právom,“ vysvetľuje expert na financie Ladislav Smoroň. Ďalej uvádza, že za bežných okolností, keď kataster funguje, je plomba na liste vlastníctva vyznačená spravidla do 24 hodín od podania návrhu na vklad a banke stačí predložiť list vlastníctva s vyznačenou plombou z verejne dostupného portálu katastra nehnuteľností. A ak sú splnené všetky podmienky, banka novú hypotéku načerpá. Ak portál katastra nefunguje (v súčasnosti je už síce možné získať list vlastníctva nepoužiteľný na právne úkony, avšak s údajmi platnými k 3. januáru 2025), list vlastníctva je potrebné ísť vyžiadať z katastra fyzicky a následne ho predložiť banke, čo v praxi stojí klientov čas (najmä v Bratislave sa bežne čaká aj niekoľko hodín) a peniaze (napríklad jeden list vlastníctva stojí 12 eur, ak je stavba zapísaná na jednom liste vlastníctva a pozemok na druhom, tak to je 24 eur atď.).
Poznámka: Banky v súčasnosti vyžadujú originál listu vlastníctva tak pri žiadosti o úver, ako aj pri čerpaní úveru, ktorý má byť spravidla maximálne 5 dní starý.
Po vyplatení hypotéky, posiela pôvodná banka na kataster návrh na výmaz záložného práva, tzv. kvitanciu. Banky to posielajú automaticky, v závislosti od banky do 10 až 30 dní po vyplatení hypotéky. Podľa katastrálneho zákona má kataster výmaz záložného práva zrealizovať do 5 pracovných dní odo dňa začatia konania, no dodržať túto lehotu úrady bežne nestíhali ani pri plnom fungovaní. Nefungujúci kataster túto lehotu predĺži a zároveň, ak si bude chcieť dlžník skontrolovať, či je záložné právo pôvodnej banky vymazané, bude musieť ísť znova na kataster vyžiadať fyzicky list/listy vlastníctva, čo ho bude stáť znova čas a peniaze. Ak kataster funguje, vie to spraviť komfortne cez verejný portál.
Nefungujúci kataster spôsobuje komplikácie dlžníkom aj po vyčerpaní úveru. Bežne sa totiž klienti v úverovej zmluve zaviažu, že do 3 – 6 mesiacov (podľa banky) predložia banke list/listy vlastníctva, na ktorom bude okrem zapísaného záložného práva novej banky, vymazané záložné právo pôvodnej banky. Ak nefunguje portál katastra, klienti sa môžu buď spoliehať, že na túto skutočnosť budú banky prihliadať, alebo ísť znova na kataster a fyzicky vyžiadať list/listy vlastníctva, a následne ho/ich predložiť do banky. Čo ich znova stojí čas a peniaze.
Refinancovanie hypotéky počas výpadku katastra
„Pri nefungujúcom katastri sa stávalo to, že klienti nestihli banke doručiť potvrdený návrh na vklad a/alebo list vlastníctva s plombou do stanoveného termínu a pôvodnú hypotéku tak nestihli vyplatiť v termíne bez poplatku. Klienti tak museli žiadať o nové vyčíslenie zostávajúcej hypotéky v pôvodnej banke, ale už mimo výročia fixácie, teda s poplatkom za predčasné splatenie,“ vysvetľuje L. Smoroň.
Väčšina bánk ale riešila takúto situáciu pro klientsky. Ak klienti požiadali v termíne, do ktorého mali starú banku požiadať o predčasné splatenie a úver sa nestihol pre výpadok katastra vyplatiť, banky poplatok odpustili, aj ak sa úvery vyplatili neskôr. Odborník upozorňuje, že je zásadné, aby klient podal žiadosť včas (štandardne 30 dní pred uplynutím fixácie) a s bankou požiadavku komunikoval. Odpustenie poplatku sa tak môže týkať aj tých refinancovaní hypoték, o ktoré klienti požiadali ešte v decembri 2024, no platba mala prebehnúť až po 5. januári, teda po tom, ako vypadol kataster.
Ak ale pôvodná banka nebola pro klientska alebo ak klient nepožiadal o predčasné splatenie včas, musí o predčasné splatenie požiadať znovu a banka mu zaň vyrubí poplatok. Vtedy má dlžník dve možnosti – buď refinancuje hypotéku aj s poplatkom, prípadne si vyberie banku, ktorá poplatok za predčasné splatenie prepláca, alebo od prenesenia úveru upustí a úver bude platiť s pôvodnými podmienkami do nasledujúceho výročia fixácie, prípadne požiada o tzv. reštart fixu (prehodnotenie/zníženie úrokovej sadzby na existujúcej hypotéke počas fixácie, čo môžu banky ponúknuť v snahe udržať si klienta).
Katastre postupne obnovujú prevádzku – čo v praxi možno vybaviť?
Aj keď je v súčasnosti prevádzka katastra na všetkých okresných úradoch obnovená, služby katastra poskytujú úrady len za okresy vo svojej pôsobnosti a aj to len v čiastočnej miere. Ako vysvetľuje L. Smoroň, za bežných okolností by mohol ísť klient podať napríklad žiadosť o vklad do katastra a na web portáli by si následne pozrel, či už tam má vyznačenú plombu, prípadne by dokázal stiahnuť katastrálnu mapu a pod. V tejto chvíli je však potrebné nájsť si čas a pripraviť si peniaze na návštevu katastra a fyzicky dokumenty podávať alebo fyzicky listy vlastníctva a iné dokumenty vyťahovať. Termín obnovenia centrálneho katastrálneho portálu ESKIN nebol známy ani začiatkom februára 2025.
Praktické tipy na záver
Odborník v súvislosti s danou situáciou radí:
- Podobný výpadok katastra sa môže kedykoľvek zopakovať, preto je nevyhnutné mať všetky dokumenty na poriadku. Napriek tomu, že sa v súčasnosti často využívajú tzv. cloudové služby, vytvorte si aj fyzický zakladač na dokumenty s agendou spojenou s nehnuteľnosťami. Dbajte na to, aby ste mali uložené nielen originály podpísaných zmlúv (nadobúdacie či záložné), ale aj rozhodnutia o povolení vkladu a listy vlastníctva.
- Skontrolujte si, či môžete žiadať o vrátenie zaplatených poplatkov. Podľa katastrálneho zákona má kataster nasledovné lehoty:
- 30 dní – bežné konanie,
- 15 dní – ak bol zaplatený zvýšený správny poplatok (urýchlené konanie).
- Ak ste v procese refinancovania hypotéky alebo kúpy nehnuteľnosti, odkontrolujte si v zmluvnej dokumentácii lehoty, možnosti ich predĺženia a sankcie spojené s ich nedodržaním. Nemajte príliš ambiciózne plány, skôr rátajte s predĺžením procesu.
Ak kataster nestihne rozhodnúť v lehote, môžete podať písomnú žiadosť o vrátenie poplatku na príslušný okresný úrad, katastrálny odbor. Úrad má na vrátenie poplatku 30 dní od doručenia žiadosti. Pri bežnom konaní úrad vráti celý poplatok (napr. 100 eur pri fyzickom podaní bežného návrhu na vklad), a pri urýchlenom konaní rozdiel medzi poplatkom za bežné (100 eur) a urýchlené konanie (300 eur) = 200 eur.
