Prenajímate v roku 2024 nehnuteľnosť? Aké sú podmienky pre zdaňovanie tohto príjmu pre rok 2024? Oplatí sa zaradiť nehnuteľnosť do obchodného majetku alebo je lepšie nezaradiť?
Príjem z prenájmu nehnuteľnosti môže dosahovať tak právnická osoba, ako aj fyzická osoba. Podmienky zdaňovania tohto príjmu sú však odlišné. V našom článku sa bližšie pozrieme na pravidlá, ktoré platia pre fyzické osoby.
Prenájom nehnuteľnosti u fyzickej osoby – na živnosť alebo bez?
Fyzická osoba môže dosahovať príjmy z prenájmu nehnuteľnosti dvomi spôsobmi, a to v závislosti od služieb poskytovaných v rámci prenájmu nehnuteľnosti:
- V prípade, ak fyzická osoba dosahuje príjem z prenájmu nehnuteľnosti, pričom poskytuje aj iné než základné služby spojené s prenájmom (výmena bielizne, raňajky, upratovanie a pod.), príjem musí zdaňovať v súlade s § 6 ods. 1 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov (ďalej len „zákon o dani z príjmov“) a na túto činnosť musí mať živnostenské oprávnenie. Ide o voľnú živnosť, čo znamená, že získanie oprávnenia na jej prevádzkovanie je pomerne jednoduché.
- V prípade, ak fyzická osoba dosahuje príjem z prenájmu nehnuteľnosti, pričom poskytuje len základné služby (prenájom samotného priestoru, príslušenstva nehnuteľnosti ako je nábytok, dodávka elektriny, vody a podobne), príjem sa bude zdaňovať v súlade s § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov, teda ako príjem z prenájmu nehnuteľnosti, na ktorý nie je potrebné disponovať žiadnym živnostenským oprávnením.
Prenájom nehnuteľnosti na základe živnostenského oprávnenia v roku 2024 (§ 6 ods. 1)
V praxi je možné sa často stretnúť s prenájmom nehnuteľnosti formou živnosti, ak sa prenajíma cez platformy ako sú Booking, Airbnb a podobne. V týchto prípadoch sú zväčša poskytnuté aj iné ako základné služby a ide o krátkodobé, teda prechodné ubytovanie. V prípade takéhoto prechodného ubytovania je prenajímateľ zároveň povinný odvádzať daň za ubytovanie obci.
V článku sa ďalej budeme venovať už len prenájmu nehnuteľnosti, kedy nie je potrebné disponovať živnostenským oprávnením, avšak pripravili sme krátky prehľad výhod a nevýhod prenájmu nehnuteľnosti na základe živnostenského oprávnenia.
| Výhody | Nevýhody |
|---|---|
| možnosť uplatniť paušálne výdavky vo výške 60 % z príjmov (max. do 20 000 eur) | povinnosť platenia zdravotných odvodov |
| nižšia sadzba dane (15 % ak celkové príjmy z podnikania nepresiahnu 60 000 eur) | povinnosť platenia sociálnych odvodov pri prekročení hranice príjmov |
| možnosť uplatniť nezdaniteľné časti základu dane | proces vybavenia živnosti |
| možnosť uplatniť daňové bonusy | výhradne elektronická komunikácia so správcom dane |
| možnosť vykázať daňovú stratu | povinnosť platenia preddavkov na daň, ak celková daň z podnikania presiahne 5 000 eur |
Prenájom nehnuteľnosti bez živnostenského oprávnenia v roku 2024 (§ 6 ods. 3)
Ak sa daňovník rozhodne prenajímať nehnuteľnosť len v rozsahu základných služieb, teda nepôjde o prenájom nehnuteľnosti formou živnosti, bude takýto daňovník dosahovať príjem v súlade s § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov. Základnými službami sa má na mysli najmä prenájom samotného priestoru, dodanie elektriny, plynu, vody, odvoz odpadu a obdobné služby.
Povinnosť registrácie na daňovom úrade
Pokiaľ daňovník prenajme na Slovensku nehnuteľnosť v súlade s § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov, je povinný sa registrovať na miestne príslušnom daňovom úrade, a na základe začatia vykonávania takejto činnosti mu bude pridelené daňové identifikačné číslo (ďalej len „DIČ“). Túto povinnosť je daňovník povinný splniť najneskôr do konca kalendárneho mesiaca po uplynutí mesiaca, v ktorom prenajal nehnuteľnosť.
Povinnosť registrácie si nemusí splniť taký daňovník, ktorý už je registrovaný pre DIČ na základe vykonávania podnikateľskej alebo inej samostatnej zárobkovej činnosti (a nemá v tejto súvislosti ani žiadnu oznamovaciu povinnosť).
Príklad, kedy nie je potrebné sa registrovať na daňovom úrade
Pán Pavol je stolár, ktorý vykonáva túto činnosť na základe živnostenského oprávnenia. Pri vzniku živnosti sa zaregistroval na daňovom úrade a bolo mu pridelené DIČ. Pán Pavol sa rozhodol prenajať byt, ktorý zdedil po svojich rodičoch. Bude sa musieť pán Pavol registrovať na daňovom úrade, ak prenajme nehnuteľnosť?
Nie, pán Pavol sa na daňovom úrade už nebude musieť registrovať, nakoľko DIČ už má pridelené na základe vykonávania živnosti. Toto DIČ mu platí pre všetky jeho dosahované príjmy ako fyzickej osoby.
Čo patrí medzi príjmy z prenájmu nehnuteľnosti
Medzi zdaniteľné príjmy z prenájmu nehnuteľnosti sa zaraďujú nasledovné:
- platby nájomného, a to vrátane platieb za energie a za iné obdobné služby, ktoré nájomca uhrádza priamo na účet prenajímateľa,
- použitie kaucie na úhradu nájomného, opravu poškodenia nehnuteľnosti a podobne,
- vykonanie technického zhodnotenia nehnuteľnosti nájomcom (s predošlým súhlasom majiteľa).
Do zdaniteľných príjmov v roku 2024 sa budú evidovať len také platby, ktoré boli zinkasované v období od 01.01.2024 do 31.12.2024.
Príklad, kedy príjem nepodlieha zdaneniu na strane prenajímateľa
Pán Dušan začal prenajímať od apríla 2024 dom, pričom pri podpise nájomnej zmluvy musel nájomca uhradiť 2 000 eur kauciu (depozit). Bude musieť pán Dušan zdaniť prijatú kauciu v daňovom priznaní za rok 2024 ?
Nie, pán Dušan nebude prijatú kauciu zdaňovať, a to až do momentu, kým túto kauciu nepoužije na úhradu svojich pohľadávok voči nájomcovi. V prípade, že po skončení nájmu pán Dušan vráti kauciu nájomcovi v 100 % výške, táto kaucia nebude vôbec podliehať zdaneniu.
Uplatňovanie výdavkov pri prenájme nehnuteľnosti
Pri dosahovaní príjmov z prenájmu nehnuteľnosti podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov je možné uplatniť len preukázateľné výdavky (paušálne výdavky uplatniť nemožno). Rozsah uplatnenia týchto výdavkov závisí od skutočnosti, či sa daňovník rozhodne nehnuteľnosť zaradiť do obchodného majetku alebo nie.
Zaradením nehnuteľnosti do obchodného majetku sa rozumie, že bude daňovník o takto zaradenej nehnuteľnosti účtovať alebo o nej viesť daňovú evidenciu. Zaradenie nehnuteľnosti do obchodného majetku sa daňovému úradu neoznamuje, ani sa o to daňový úrad nežiada. Takýto úkon je teda čisto na rozhodnutí daňovníka a interne sa rieši v účtovníctve (resp. v daňovej evidencií). Na základe tohto úkonu sa bude ďalej odvíjať možnosť uplatnenia výdavkov. Daňovník je povinný v prípade zaradenia nehnuteľnosti do obchodného majetku uvádzať do daňového priznania zostatkovú cenu majetku na začiatku a na konci zdaňovacieho obdobia.
Nevýhodou zaradenia nehnuteľnosti do obchodného majetku je, že v prípade, ak je nehnuteľnosť zaradená do obchodného majetku daňovníka, neplatí na príjem z predaja tejto nehnuteľnosti oslobodenie pri predaji nehnuteľnosti, ktorú fyzická osoba vlastní viac ako 5 rokov. Oslobodenie pri predaji nehnuteľnosti bude môcť fyzická osoba opäť aplikovať až po piatich rokoch od momentu vyradenia nehnuteľnosti z obchodného majetku.
Aké najčastejšie výdavky je možné uplatniť pri zaradení resp. nezaradení nehnuteľnosti do obchodného majetku si môžete pozrieť v našom prehľade.
| Výdavky pri prenájme nehnuteľnosti nezaradenej do obchodného majetku | Výdavky pri prenájme nehnuteľnosti zaradenej do obchodného majetku |
|---|---|
| dodávka elektrickej energie, plynu a internetu | všetky výdavky, ktoré je možné uplatniť pri prenájme nehnuteľnosti nezaradenej do obchodného majetku |
| dodávka tepla a vody (vykurovanie) | daň z nehnuteľnosti |
| odvoz odpadu | poistenie nehnuteľnosti |
| čistenie žúmp a komínov | výdavky na opravy a udržiavanie prenajímanej nehnuteľnosti |
| výdavky na recepciu a strážnu služby | výdavky na obstaranie prenajímanej nehnuteľnosti (formou odpisov) |
| výdavky za výkon povinnej správy bytového domu | úroky z úverov a pôžičiek na zakúpenie prenajímanej nehnuteľnosti |
| zaplatené preddavky správcovi nehnuteľnosti do fondu prevádzky, opráv a údržby | výdavky na technické zhodnotenie |
Oslobodenie príjmov z prenájmu do výšky 500 eur
Pri príjme z prenájmu nehnuteľnosti, pričom nejde o príjem z prenájmu dosiahnutý na základe živnostenského oprávnenia, môže daňovník uplatniť oslobodenie od dane z príjmov, a to do výšky 500 eur na jedno zdaňovacie obdobie.
Podľa § 9 ods. 1 písm. g) zákona o dani z príjmov, môže daňovník uplatniť oslobodenie vo výške 500 eur na príjmy z prenájmu nehnuteľnosti a na príjmy z príležitostných činností vrátane príjmov z príležitostnej poľnohospodárskej výroby (§ 8 ods. 1 písm. a) zákona o dani z príjmov). Uvedené znamená, že oslobodenie vo výške 500 eur sa uplatní na úhrn týchto príjmov.
V pomere, v akom došlo ku kráteniu príjmu, je potrebné krátiť aj výdavky.
Vzorec je nasledovný:
| ((príjem-500)/príjem) x výdavky |
Príklad na oslobodenie príjmov z prenájmu a krátenie výdavkov
Pán Marián bude prenajímať celý rok 2024 byt, pričom príjem z tohto prenájmu bude za rok 2024 vo výške 12 000 eur. Výdavky k prenajímanej nehnuteľnosti budú vo výške 4 600 eur. Pán Marián nedosiahne v roku 2024 príjem z príležitostnej poľnohospodárskej výroby. V akých sumách uvedie pán Marián sumu príjmov a výdavkov do daňového priznania za rok 2024?
Pán Marián uvedie do daňového priznania sumu príjmov vo výške 11 500 eur (12 000-500) a sumu výdavkov v sume 4 408,33 eur ((11 500/12 000)*4 600). Do daňového priznania sa uvádzajú už upravené sumy príjmov a výdavkov.
Príjem z prenájmu nehnuteľnosti, ktorá je v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov
V prípade, že je prenajímaná nehnuteľnosť v bezpodielovom vlastníctve manželov, môžu sa sami manželia rozhodnúť, v akom pomere si príjem z tohto prenájmu uplatnia v daňovom priznaní. Rovnakým pomerom musia rozdeliť aj prislúchajúcu sumu výdavkov. Zároveň platí, že oslobodenie príjmu v sume 500 eur si môžu uplatniť obaja manžela.
Príklad na delenie príjmov z prenájmu medzi manželov
Pán Tomáš a pani Zuzana sú manželia a vlastnia dom,
ktorý budú celý rok 2024 prenajímať. Príjem z prenájmu bude v roku 2024
v sume 24 000 eur. Výdavky k prenajímanej nehnuteľnosti dosiahnu
sumu 11 300 eur za rok 2024. Manželia sa rozhodli, že si rozdelia príjem
z tohto prenájmu v pomere
40:60 (pán Tomáš: pani Zuzana). Ani jeden z manželov nedosiahol príjem
z príležitostnej poľnohospodárskej výroby.
Aké sumy príjmov a výdavkov vyplní do daňového priznania za rok
2024 pán Tomáš a aké pani Zuzana?
Pán Tomáš si do daňového priznania za rok 2024 uvedie príjem z prenájmu vo výške 9 100 eur (40 % z 24 000 – 500) a sumu výdavkov v sume 4 284,58 eur ((9 100/9 600)*(40 % z 11 300)). Pani Zuzana si do daňového priznania za rok 2024 uvedie príjem z prenájmu vo výške 13 900 eur (60 % z 24 000 – 500) a výdavky v sume 6 544,58 eur ((13 900/14 400)*(60 % z 11 300)).
