Predali ste alebo sa chystáte predať v roku 2024 nehnuteľnosť? Ste povinný príjem z tohto predaja zdaniť? Za akých okolností je tento príjem oslobodený?
Príjem z predaja nehnuteľnosti podlieha zdaneniu ako u fyzických tak i u právnických osôb. V tomto článku priblížime podmienky zdaňovania príjmu z predaja nehnuteľnosti u fyzických osôb. V zmysle § 3 ods. 1 písm. d) zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov (ďalej len „zákon o dani z príjmov“) a nadväzne § 8 ods. 1 písm. b) je predmetom dane z príjmov príjem z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti. Prevodom vlastníctva nehnuteľnosti sa rozumie napríklad predaj bytu, domu, chaty, pozemku alebo inej nehnuteľnosti, ktorú vlastnil daňovník. Kedy a ako takýto príjem daňovo vysporiadať?
Príjem z predaja nehnuteľnosti podliehajúci zdaneniu v roku 2024
Pokiaľ ste v roku 2024 prijali finančné prostriedky z predaja nehnuteľnosti alebo sa v roku 2024 chystáte predať nehnuteľnosť, pričom platba z predaja prebehne ešte tento rok, budete si musieť tento príjem vysporiadať v daňovom priznaní v lehote do 31.03.2025 resp. 30.06.2025 (ak si podáte odklad), pokiaľ sa Vás nebude týkať oslobodenie príjmu z predaja.
V prípade, že ste predali nehnuteľnosť, ktorú ste využívali:
- na osobné účely,
- na prenájom, z ktorého plynú príjmy z prenájmu (§ 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov), pričom nie je podstatné, či je prenajímaná nehnuteľnosť zahrnutá do obchodného majetku predávajúceho,
- na podnikanie alebo na inú samostatnú zárobkovú činnosť, ak v momente predaja nehnuteľnosť už nie je zahrnutá do obchodného majetku predávajúceho,
ide o tzv. ostatný príjem, konkrétne príjem z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti v zmysle § 8 ods. 1 písm. b) zákona o dani z príjmov, ktorý v daňovom priznaní budete uvádzať v VIII. oddiele, tabuľka č. 3, riadok 2 daňového priznania typ B (za predpokladu, že sa pre rok 2024 nezmení tlačivo daňového priznania). Do tohto riadku uvediete výšku príjmu (celkovú sumu obdržanú z predaja) a výšku prislúchajúcich výdavkov. Aké výdavky si môže daňovník uplatniť pri predaji nehnuteľnosti, popíšeme v ďalšej časti článku.
Príjem z predaja nehnuteľnosti sa vykazuje v tom zdaňovacom období, v ktorom daňovník tento príjem skutočne prijal. Dátum podpisu kúpnej zmluvy, rezervačnej zmluvy alebo akékoľvek iné okolnosti, ktoré nemajú vplyv na úhradu sú irelevantné. Pri tomto príjme sa uplatňuje sadzba dane z príjmov vo výške 19 % resp. 25 %. Sadzba 25 % sa uplatní z tej časti základu dane, ktorá v roku 2024 presiahne sumu 47 537,98 eur.
Príklad na určenie zdaňovacieho obdobia pri predaji nehnuteľnosti
Pán Malý podpísal dňa 29.12.2023 kúpno-predajnú zmluvu na predaj svojho bytu, pričom tento byt predal za sumu 200 000 eur. Tento byt používal na osobné účely. Úhradu za predaj nehnuteľnosti obdržal pán Malý na svoj bankový účet dňa 15.01.2024. V ktorom zdaňovacom období bude pán Malý vykazovať tento príjem?
Nakoľko pán Malý obdržal finančné prostriedky za predaj svojho bytu až po Novom roku, teda až v roku 2024, príjem z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti bude uvádzať až v daňovom priznaní za rok 2024, ktoré sa bude podávať v roku 2025.
Príjem z predaja nehnuteľnosti sa považuje za pasívny
príjem a nie je možné základ dane z tohto príjmu znížiť o žiadne
nezdaniteľné časti základu dane ani daňového bonusy.
V prípade, ak bola nehnuteľnosť používaná na výkon podnikania alebo samostatne zárobkovej činnosti a je zaradená do obchodného majetku, nejde o príjem z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti, ale o príjem dosiahnutý v súlade s § 6 ods. 1 a 2 zákona o dani z príjmov, teda príjem z podnikania resp. samostatne zárobkovej činnosti a daňovník musí postupovať pri určení základu dane v zmysle týchto ustanovení.
Finančná správa v spolupráci s Katastrom nehnuteľnosti SR už niekoľko rokov po sebe zasiela daňovníkom, u ktorých evidujú predaj nehnuteľnosti, upozornenie, aby si nezabudli splniť svoje daňové povinnosti.
Daňovú povinnosť z príjmu z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti je možné vysporiadať len cez tlačivo daňového priznania, a teda za takéto zdaňovacie obdobie nie je možné požiadať zamestnávateľa o vykonanie ročného zúčtovania dane.
Príjem z predaja nehnuteľnosti oslobodený od dane z príjmov v roku 2024
Pokiaľ ste v roku 2024 predali alebo predáte nehnuteľnosť, pričom splníte podmienky § 9 ods. 1 písm. a) a b) zákona o dani z príjmov, bude takýto príjem z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti oslobodený, a teda nebudete takýto príjem vykazovať v daňovom priznaní.
Príjem z predaja nehnuteľnosti je oslobodený najmä ak:
- uplynulo 5 rokov odo dňa nadobudnutia predávanej nehnuteľnosti a súčasne platí, že táto nehnuteľnosť nebola zaradená do obchodného majetku,
- uplynulo 5 rokov odo dňa vyradenia nehnuteľnosti z obchodného majetku,
- bola nehnuteľnosť nadobudnutá dedením v priamom rade (manžel/manželka, starí rodičia, rodičia, deti a iné) a uplynie aspoň päť rokov odo dňa nadobudnutia tejto nehnuteľnosti preukázateľne do vlastníctva alebo spoluvlastníctva poručiteľa,
- bola nehnuteľnosť nadobudnutá dedením v nepriamom rade (brat, sesternica, teta) a uplynie aspoň päť rokov odo dňa nadobudnutia tejto nehnuteľnosti preukázateľne do vlastníctva dediča.
Príjmy z prevodu nehnuteľnosti, ktoré plynú daňovníkovi podľa zmluvy o budúcom predaji nehnuteľnosti uzavretej do piatich rokov od jej nadobudnutia alebo od jej vyradenia z obchodného majetku, aj keď kúpna zmluva bude uzatvorená až po piatich rokoch od jej nadobudnutia alebo vyradenia z obchodného majetku sa zdaňujú. Daňovník, ktorý predáva nehnuteľnosti na hranici uplynutia 5 rokov, musí dodržať aj túto podmienku, pokiaľ chce mať daný príjem oslobodený od dane z príjmov.
Príjem, ktorý je od dane oslobodený, sa do daňového priznania neuvádza. Pokiaľ daňovník dosiahne v roku 2024 príjem len zo závislej činnosti a príjem z predaja nehnuteľnosti, ktorý splní podmienky oslobodenia od dane, môže takýto daňovník požiadať svojho zamestnávateľa o vykonanie ročného zúčtovania dane.
Pokiaľ predáva daňovník stavbu spolu s pozemkom, posudzuje sa splnenie podmienok na oslobodenie príjmu z predaja nehnuteľnosti samostatne za každú nehnuteľnosť, čo znamená samostatne za stavbu a samostatne za pozemok, a to aj keď je v kúpnej zmluve kúpna cena dohodnutá úhrnne.
Pre správne určenie dňa nadobudnutia nehnuteľnosti je smerodajný spôsob nadobudnutia nehnuteľnosti do vlastníctva daňovníka:
- Ak daňovník nadobudol nehnuteľnosť na základe zmluvy (kúpna, darovacia, zámenná), je dňom nadobudnutia nehnuteľnosti deň vkladu do katastra nehnuteľností.
- Ak daňovník nadobudol nehnuteľnosť dedením, je dňom nadobudnutia nehnuteľnosti deň smrti poručiteľa.
- Ak daňovník nadobudol nehnuteľnosť na základe rozhodnutia štátneho orgánu, je dňom nadobudnutia nehnuteľnosti určený v rozhodnutí tohto štátneho orgánu resp. dňom nadobudnutia právoplatnosti rozhodnutia.
Príklad na oslobodený príjem z predaja nehnuteľnosti pri dedení v priamom rade
Pán Malý zdedil rodinný dom po svojich rodičoch v roku 2022. Rodičia pána Malého nadobudli nehnuteľnosť ešte v roku 1999. Pán Malý sa rozhodol v marci 2024, že túto nehnuteľnosť predá. Bude príjem z predaja takto zdedenej nehnuteľnosti oslobodený od dane?
Príjem z predaja nehnuteľnosti nadobudnutej dedením v priamom rade bude v tomto prípade od dane oslobodený, nakoľko poručitelia (rodičia pána Malého) vlastnili nehnuteľnosť viac ako 5 rokov.
Príklad na príjem z predaja nehnuteľnosti pri dedení v nepriamom rade
Pán Malý zdedil chatu po svoje sestre v roku 2020, ktorá túto chatu nadobudla kúpou v roku 2015. Pán Malý chatu predal vo februári 2024. Bude príjem z predaja takto zdedenej nehnuteľnosti oslobodený od dane?
Príjem z predaja nehnuteľnosti nadobudnutej dedením v nepriamom rade nebude od dane z príjmov oslobodený, nakoľko neuplynulo 5 rokov od dňa nadobudnutia nehnuteľnosti dedičom.
Aké výdavky si môže daňovník uplatniť pri predaji nehnuteľnosti v roku 2024
V prípade uplatnenia výdavkov je potrebné opäť rozlišovať spôsob nadobudnutia nehnuteľnosti:
1. Kúpa:
- výdavkom je kúpna cena zaplatená pri obstaraní nehnuteľnosti,
- výdavkom sú preukázateľne vynaložené výdavky na technické zhodnotenie, opravu a údržbu predanej nehnuteľnosti a súvisiace s predajom, ktoré vie daňovník riadne preukázať,
- výdavkom sú uhradené úroky z úveru (hypotekárny, stavebný a iné), poplatky súvisiace s poskytnutým úverom a podobne.
2. Dedenie:
- výdavkom je všeobecná cena nehnuteľnosti, ktorá je určená v uznesení o dedičstve,
- výdavkom sú preukázateľne vynaložené výdavky na technické zhodnotenie, opravu a údržbu predanej nehnuteľnosti a súvisiace s predajom, ktoré vie daňovník riadne preukázať.
V prípade darovania je potrebné rozlišovať dva prípady, a to, či by bola nehnuteľnosť v čase darovania oslobodená od dane z príjmov u darcu alebo nie.
3. Darovanie:
- príjem z predaja nehnuteľnosti by bol u darcu v čase darovania oslobodený (spĺňa podmienky § 9 ods. 1 písm. a) a b) zákona o dani z príjmov):
- výdavkom je cena nehnuteľnosti zistená súdnym znalcom v čase darovania,
- výdavkom sú preukázateľne vynaložené výdavky na technické zhodnotenie, opravu a údržbu predanej nehnuteľnosti a súvisiace s predajom, ktoré vie daňovník riadne preukázať,
- príjem z predaja nehnuteľnosti by nebol u darcu v čase darovania oslobodený (nespĺňa podmienky § 9 ods. 1 písm. a) a b) zákona o dani z príjmov):
- výdavkom je cena nehnuteľnosti za ktorú túto nehnuteľnosť nadobudol darca
- výdavkom sú preukázateľne vynaložené výdavky na technické zhodnotenie, opravu a údržbu predanej nehnuteľnosti a súvisiace s predajom, ktoré vie daňovník riadne preukázať
Príklad na uplatnenie
výdavkov pri predaji nehnuteľnosti získanej darom od rodičov
Pán Malý nadobudol v roku 2021 nehnuteľnosť darom od svojich starých rodičov. Starí rodičia pána Malého vlastnili nehnuteľnosť od roku 1980. Pán Malý musel na tejto nehnuteľnosti vymeniť okná, strechu, dom musel zatepliť a vykonať povrchové úpravy terénu záhrady v celkovej sume 50 000 eur. Pán Malý sa rozhodol v mesiaci jún 2024 predať túto darovanú nehnuteľnosť. Bude musieť pán Malý tento príjem zdaniť? Aké výdavky si bude môcť pán Malý uplatniť?
Nakoľko od dňa nadobudnutia nehnuteľnosti pánom Malým (vklad do katastra) neuplynulo viac ako 5 rokov, pán Malý musí predaj tejto nehnuteľnosti zdaniť daňou z príjmov. Starí rodičia (darcovia) vlastnili nehnuteľnosť dlhšie ako 5 rokov v dobe darovania, a teda príjem z predaja nehnuteľnosti v čase darovania by bol u nich oslobodený. Na základe tohto môže pán Malý uplatniť nasledovné výdavky: hodnotu nehnuteľnosti určenú znalcom v čase darovania, všetky výdavky na technické zhodnotenie nehnuteľnosti ako sú výmena okien, strechy a podobné. Pán Malý musí disponovať blokmi, faktúrami alebo obdobnými účtovnými dokladmi k týmto výdavkom.
Príjem z predaja nehnuteľnosti a zdravotné poistenie v roku 2024
Príjem z prevodu vlastníckeho práva k nehnuteľnosti podlieha zdravotným odvodom. Zdravotná poisťovňa daňovníkovi na základe podaného daňového priznania vypočíta výšku nedoplatku na zdravotné poistenie a o tejto povinnosti daňovníka informuje cez ročné zúčtovanie zdravotného poistenia.
Sadzba zdravotného poistenia je v sume 15 % a počíta sa z vymeriavacieho základu ((príjem – výdaj) *15 %)). Výdavok na zdravotné poistenie z tohto príjmu si daňovník môže uplatniť buď v ďalšom zdaňovacom období, pokiaľ opätovne dosiahne príjem z prevodu vlastníckeho práva nehnuteľnosti alebo si môže tento výdavok uplatniť v dodatočnom daňovom priznaní, pričom správca dane vráti preplatok z rozdielu.
Zdravotné poistenie sa neplatí v prípade, ak je príjem z predaja nehnuteľnosti od dane oslobodený, nakoľko sa takýto príjem ani neuvádza do daňového priznania.
Komplexný príklad na zdanenie príjmov a platenie zdravotných odvodov z predaja nehnuteľnosti v roku 2024
Pán Malý kúpil v roku 2021 nehnuteľnosť za sumu 170 000 eur. Počas rokov 2022 až 2023 dal pán Malý na tejto nehnuteľnosti vymeniť staré okná za nové a rovnako aj vchodové dvere, a to spolu v sume za 7 000 eur. Pán Malý disponujeme faktúrami aj bločkami k týmto výdavkom. Pán Malý v máji 2024 predal nehnuteľnosť za 210 000 eur, pričom platbu obdržal dňa 05.06.2024. Provízia realitnej spoločnosti bola vo výške 3 000 eur. Bude pán Malý tento príjem zdaňovať? Aké výdavky si môže uplatniť? Bude platiť z tohto predaja aj zdravotné odvody?
Nakoľko pán Malý nevlastnil nehnuteľnosť viac ako 5 rokov, bude tento príjem z predaja nehnuteľnosti podliehať dani z príjmov a zaradí sa medzi ostatné príjmy. Pán Malý si tento príjem vysporiada v daňovom priznaní za rok 2024 (rok prijatia platby), ktoré bude podávať v roku 2025.
Do riadku príjmov uvedie sumu 210 000 eur a do riadku výdavkov sumu 180 000 eur (170 000 + 7 000 + 3 000). Základ dane z príjmov z predaja nehnuteľnosti bude v sume 30 000 eur (210 000-180 000), z čoho zaplatí daň vo výške 5 700 eur (19 %).
Na základe podaného daňového priznania vyčísli zdravotná poisťovňa v ročnom zúčtovaní nedoplatok na zdravotnom poistení v sume 4 500 eur (15 % z 30 000). Po úhrade zdravotného poistenia môže pán Malý podať dodatočné daňové priznanie za rok 2024, kde sumu výdavkov zvýši o sumu 4 500 eur, ktorú uhradil na zdravotné poistenie, a správca dane vráti pánovi Malému preplatok na dani v sume 855 eur (19 % z 4 500).
