Uvažujete nad prenajímaním nehnuteľnosti, resp. poskytovaním ubytovacích služieb cez digitálne platformy Airbnb či Booking.com? Kedy (ne)musíte mať živnosť a aké sú vaše daňové povinnosti?
V súčasnosti je čoraz väčším trendom začať svoje podnikanie prostredníctvom niektorej z dostupných digitálnych platforiem. Fyzické, ale aj právnické osoby rady využívajú digitálne platformy z viacerých dôvodov, najmä preto, že uľahčujú samotný štart podnikania, zjednodušujú marketing, získavajú pre vás spätnú väzbu od zákazníkov a zväčša sú tiež jednoduché na administráciu.
Z hľadiska zákona je u nás pojem digitálna platforma vymedzený v zákone č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov v znení neskorších predpisov (ďalej len „zákon o dani z príjmov“) ako hardvérová alebo softvérová platforma potrebná na vytvorenie aplikácii a správu aplikácii. Ide teda o zariadenie, program, resp. aplikáciu, ktorý vám umožňuje predávať tovar a služby online. Okrem uvedeného sem však patria aj online trhoviská, sociálne médiá, obchody s aplikáciami a rôzne vyhľadávače, bez ktorých by si dnes mnohí nedokázali predstaviť svoj život.
Digitálnych platforiem, ktoré sprostredkúvajú služby fyzickým aj právnickým osobám na Slovensku, je mnoho a orientujú sa na rôzne oblasti podnikania, napríklad:
- služby prenájmu, resp. ubytovacie služby – Airbnb, Booking.com,
- prepravu osôb – Bolt, UBER, Hopin,
- donáškové služby – Bolt, Wolt a pod.
V tomto článku sa budeme podrobnejšie zaoberať tým, ako začať prenajímať nehnuteľnosť, resp. ponúkať služby ubytovania na Slovensku prostredníctvom digitálnych platforiem.
Prenájom nehnuteľnosti - kedy (ne)vzniká povinnosť založenia živnosti?
Pri prenájme môže byť nehnuteľnosť prenajímaná krátkodobo aj dlhodobo, podstatné však je, či pri takomto prenájme bude prenajímateľ poskytovať:
- iba základné služby, ktoré podmieňujú riadnu prevádzku nehnuteľnosti, napr. dodávka elektrickej energie, plynu, tepla, vody, odvoz komunálneho odpadu a pod., alebo
- aj iné ako základné služby, napr. výmena posteľnej bielizne, upratovanie, doplnenie toaletných potrieb, pranie či žehlenie oblečenia, servírovanie jedla a pod.
Prenájom nehnuteľnosti s poskytovaním iba základných služieb
Ak ste fyzická osoba – nepodnikateľ a chcete krátkodobo alebo dlhodobo prenajať svoju voľnú nehnuteľnosť (napr. byt, chatu, izbu) a v súvislosti s týmto prenájmom budete poskytovať nájomcom iba základné služby, pôjde o súkromno-právny vzťah medzi prenajímateľom a nájomcom, uzatvorený na základe nájomnej zmluvy. Príjem, ktorý z takéhoto prenájmu dosiahnete, je považovaný za príjem podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov.
V praxi je takýto druh prenájmu poskytovaný spravidla vtedy, ak prenajímate svoju nehnuteľnosť na bývanie, t. j. nehnuteľnosť prenajímate obvykle na dlhšiu dobu, nájomca sa o nehnuteľnosť stará sám, napr. upratuje si, prezlieka si periny, perie uteráky, varí si sám a pod.
V prípade uvedeného typu prenajímania nehnuteľnosti nemusíte disponovať živnostenským oprávnením. Ak prenajímate na Slovensku nehnuteľnosť a dosahujete príjem v súlade s § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov, máte povinnosť zaregistrovať sa na miestne príslušnom daňovom úrade, a to v lehote najneskôr do konca kalendárneho mesiaca po uplynutí mesiaca, v ktorom ste prenajali nehnuteľnosť. Daňový úrad vám na základe registrácie pridelí daňové identifikačné číslo (ďalej len „DIČ“).
Tip: Aké sú vaše ďalšie povinnosti v súvislosti s dosahovaním príjmu z prenájmu podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov, kedy je takýto príjem oslobodený od dane a ako postupovať, ak nehnuteľnosť vlastníte v rámci bezpodielového vlastníctva manželov, si prečítajte v článku Zdaňovanie príjmov z prenájmu nehnuteľnosti v roku 2024.
Príklad na registráciu na daňovom úrade pri prenájme nehnuteľnosti
Pán Peter, ktorý pracuje na trvalý pracovný pomer ako IT administrátor, zdedil nehnuteľnosť po svojich rodičoch. Nakoľko vlastný byt už má, rozhodol sa zdedený byť dlhodobo prenajímať a s nájomcom podpísal zmluvu o prenájme od 1. augusta 2024. V rámci prenájmu bude poskytovať iba základné služby spojené s nehnuteľnosťou. Musí sa pán Peter zaregistrovať na daňovom úrade? Ak áno, do kedy?
Nakoľko bude Pán Peter prenajímať nehnuteľnosť iba s poskytovaním základných služieb a z minulosti nemá pridelené DIČ (nie je napr. živnostník), má povinnosť registrácie na daňovom úrade. Svoju registračnú povinnosť si musí splniť do 30.9.2024.
Prenájom nehnuteľnosti s poskytovaním aj iných než základných služieb (ubytovacie služby)
Prenajímanie s poskytovaním aj iných než základných služieb predstavuje alternatívu k ubytovacím službám, ktorú poskytujú napr. hotely, a spravidla ide o opakujúcu sa činnosť. A práve podnikanie je definované ako sústavná činnosť (sústavná činnosť = pravidelná činnosť) vykonávaná samostatne podnikateľom vo vlastnom mene a na vlastnú zodpovednosť s cieľom dosiahnutia zisku (alebo so zámerom dosiahnutia merateľného pozitívneho sociálneho vplyvu, ak ide o hospodársku činnosť registrovaného podniku podľa osobitného predpisu). Za podnikateľa sa považuje tak fyzická osoba – živnostník, ako aj právnická osoba – napr. s.r.o.
Z uvedeného teda vyplýva, že ak nehnuteľnosť prenajímate pravidelne, musíte ešte pred začatím prenajímania disponovať živnostenským oprávnením (musíte mať pridelené IČO). Ak budete ako živnostník prenajímať nehnuteľnosť, budete dosahovať príjem podľa § 6 ods. 1 zákona o dani z príjmov, t. j. príjem z podnikania.
Neoprávnené podnikanie a sankcie
Ak budete poskytovať služby ubytovania a nesplníte si povinnosť získania živnostenského oprávnenia, resp. ak získate živnostenské oprávnenie až neskôr, ako začnete poskytovať ubytovacie služby, pôjde o tzv. neoprávnené podnikanie. Živnostenský zákon upravuje, že fyzickej osobe alebo právnickej osobe, ktorá prevádzkuje bez živnostenského oprávnenia činnosť, ktorá je predmetom voľnej živnosti, živnostenský úrad v sídle kraja uloží pokutu až do 1 659 eur.
Prenajímanie nehnuteľností cez Booking.com a Airbnb
Na Slovensku sú najznámejšími digitálnymi platformami pre sprostredkovanie ubytovania práve Booking.com a Airbnb. Pri poskytovaní služieb prostredníctvom týchto aplikácii ide spravidla o poskytovanie ubytovacích služieb, t. j. o krátkodobý (opakujúci sa) prenájom s poskytovaním aj iných než základných služieb. Rozdiel oproti prenájmu nehnuteľnosti na bývanie je v tom, že ubytovateľ s prenajatím nehnuteľnosti poskytuje bežne aj služby ako je upratovanie, pranie bielizne a pod., čiže ide o podobný druh služieb ako napr. v hoteli. Z toho vyplýva, že ak chcete za uvedených podmienok cez Booking.com alebo Airbnb poskytnúť nehnuteľnosť na prenájom, musíte disponovať živnostenským oprávnením a zaregistrovať sa na daňovom úrade.
Dôležité upozornenie: Príjmy, ktoré prostredníctvom uvádzaných digitálnych platforiem dosahujete, sú platformy povinné automaticky nahlásiť finančnej správe. Túto povinnosť im ukladá novela zákona č. 442/2012 Z. z. o medzinárodnej pomoci a spolupráci pri správe daní v znení neskorších predpisov od 1.1.2023. Prvý raz tak mali Booking.com a Airbnb povinnosť nahlasovať údaje za rok 2023, začiatkom roku 2024. Platformy zasielajú finančnej správe relatívne detailné údaje o tom, aké služby poskytujete a aký príjem ste dosiahli. Tieto údaje si následne finančná správa porovnáva s vaším podaným daňovým priznaním a v prípade nesúladu môže začať miestne zisťovanie či daňovú kontrolu, dorubiť daň za nepriznaný príjem a tiež uložiť sankcie v zmysle daňového poriadku.
Z oznamovacej povinnosti sú (okrem vládnych subjektov a subjektov, s ktorých akciami sa pravidelne obchoduje na regulovanom trhu s cennými papiermi, vrátane subjektov s nimi prepojenými) vylúčení poskytovatelia ubytovania, ktorí vykonali menej ako 30 činností s celkovými tržbami neprevyšujúcimi 2 000 eur za rok alebo tiež o poskytovatelia, ktorým platforma sprostredkovala viac ako 2 000 vybraných činností za rok.
Ubytovacie služby cez Booking.com a Airbnb podľa zákona o DPH
Pri prenajímaní nehnuteľností prostredníctvom platforiem Booking.com a Airbnb teda ide spravidla o poskytovanie ubytovacích služieb. Na rozdiel od prenájmu, ktorý je za istých podmienok oslobodený od DPH (a ďalej sa ním už nezaoberáme), sa ubytovacie služby posudzujú ako služba, ktorú nie je možné od dane oslobodiť, ak ide o krátkodobé ubytovanie hotelového, turistického a obdobného ubytovania. Tieto plnenia podliehajú zníženej sadzbe DPH 10 %.
Ak ste platiteľom DPH, zahrniete ubytovacie služby medzi svoje zdaniteľné obchody. Ak platiteľom DPH nie ste, máte povinnosť sledovať svoj obrat za 12 po sebe idúcich kalendárnych mesiacov. V prípade, že váš obrat presiahne sumu 49 790 eur, musíte sa registrovať za platiteľa DPH. Možná je tiež dobrovoľná registrácia. Upozorňujeme, že sledovať obrat pre účely registrácie na platiteľa DPH je nevyhnutné aj vtedy, keď prenajímate nehnuteľnosť predovšetkým na bývanie (§ 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov), nakoľko aj v tomto prípade sa považujete za zdaniteľnú osobu podľa zákona o DPH.
Tip: Od roku 2025 nastávajú zmeny v pravidlách registrácie za platiteľa DPH, o ktorých sa dočítate v našom článku Registrácia pre DPH od roku 2025.
Digitálne platformy vám za využívanie ich služieb fakturujú poplatky (provízie) za sprostredkovanie ubytovania. Booking.com aj Airbnb sú zahraničné zdaniteľné osoby so sídlom v inej krajine EÚ a takáto služba má z pohľadu zákona o DPH miesto dodania na Slovensku (podľa § 15 ods. 1).
Ak prijímate službu od zahraničnej zdaniteľnej osoby, s miestom dodania na Slovensku, ste osobou povinnou platiť daň (podľa § 69 ods. 3 zákona o DPH), nakoľko dochádza k tzv. prenosu daňovej povinnosti. Ak teda ako ubytovateľ:
- ste v postavení platiteľa DPH – máte povinnosť priznať a zaplatiť daň a zároveň vám vzniká aj nárok na odpočítanie dane, t. j. v daňovom priznaní k DPH za príslušný mesiac vykážete daňovú povinnosť aj nárok na odpočítanie dane,
- nie ste v postavení platiteľa DPH, ale ste osobou registrovanou pre daň podľa § 7, resp. § 7a – vzniká vám povinnosť platiť daň, no nemáte nárok na jej odpočet, t. j. v mesiaci, kedy vám príde faktúra za služby od príslušnej platformy za poskytnuté služby, ste povinní podať daňové priznanie k DPH a zaplatiť daň, a to v lehote do 25. dňa nasledujúceho kalendárneho mesiaca. Podrobnejšie informácie nájdete v článku Daňové priznanie k DPH a súhrnný výkaz podľa § 7a.
Registrácia na DPH ešte pred začatím ponuky ubytovania cez digitálne platformy
Zákon o DPH upravuje, že ak zdaniteľná osoba, ktorá nie je platiteľom DPH, je príjemcom služby od zahraničnej osoby z iného členského štátu, pri ktorej je povinná platiť daň (podľa § 69 ods. 3), je povinná podať daňovému úradu žiadosť o registráciu pre daň pred prijatím služby.
Preto nezabudnite – ak nie ste platiteľom DPH a chcete ponúkať ubytovacie služby cez Booking.com či Airbnb, musíte ešte pred začatím prenajímania cez tieto platformy požiadať daňový úrad o registráciu podľa § 7a. Žiadosť nemusíte podávať v prípade, že ste už registrovaní podľa § 4 alebo § 7 zákona o DPH.
Príklad na vznik povinnosti registrácie podľa § 7a zákona o DPH
Pán Jozef je živnostník a chce začať poskytovať služby ubytovania vo vlastnom apartmáne na Kysuciach. Živnosť na poskytovanie ubytovacích služieb má už zriadenú, nie je však platiteľom DPH a nemá ani registráciu podľa § 7 zákona o DPH. Zákazníkov chce získavať prostredníctvom platformy Booking.com, od septembra 2024. Aké sú jeho registračné povinnosti voči daňovému úradu z pohľadu zákona o DPH?
Nakoľko chce pán Jozef začať poskytovať ubytovacie služby prostredníctvom Booking.com od septembra, mal by s dostatočným predstihom, napr. v priebehu augusta 2024, elektronicky odoslať žiadosť o registráciu podľa § 7a, aby splnil podmienku registrácie pred prijatím služby (poplatku za sprostredkovanie ubytovania).
Povinnosť vyhotoviť faktúru podľa zákona o DPH
Podľa § 72 ods. 1 zákona o DPH vám vzniká povinnosť vyhotoviť faktúru, ak ste platiteľom dane.
Ak ste platiteľom DPH a poskytuje ubytovacie služby cez Booking.com alebo Airbnb, vystavujete faktúry svojim zákazníkom priamo vy. Ak služba ubytovania bola poskytnutá na Slovensku, je predmetom dane na Slovensku a fakturovať sa bude so slovenskou DPH, v plnej sume (t. j. v sume nezníženej o províziu platformy).
Ak platiteľom DPH nie ste a zákazník si od vás vyžiada faktúru za ubytovanie, vystavíte mu ju obdobným spôsobom ako platiteľ DPH – na celkovú sumu, ktorú za ubytovanie zaplatil, bez ohľadu na províziu platformy.
Príklad na vystavenie faktúry – Airbnb
Pani Anna poskytuje ubytovacie služby vo svojej chate aj prostredníctvom platformy Airbnb. Pani Anna nie je platiteľom DPH. Zákazníčka, ktorá si u nej zaplatila ubytovanie cez Airbnb, si dodatočne vyžiadala vystaviť faktúru za pobyt. Suma za ubytovanie, ktorú zákazníčka uhradila cez aplikáciu bola vo výške 500 eur. Pani Anne zaplatila sprostredkovateľskej platforme províziu vo výške 56 eur. Na akú sumu vystaví pani Anna faktúru svojej zákazníčke? Ako prebehne zúčtovanie platby za ubytovanie a provízie?
Pani Anna je povinná vystaviť faktúru zákazníčke na celkovú sumu za ubytovacie služby, t. j. 500 eur. Na bankový účet príde pani Anne od spoločnosti Airbnb suma faktúry, ktorá bude už znížená o províziu sprostredkovateľa, t. j. 444 eur. Pohľadávka voči zákazníčke tak ostane čiastočne neuhradená vo výške 56 eur. Pani Anna vo svojom účtovníctve zaeviduje okrem vystavenej faktúry aj záväzok voči spoločnosti Airbnb. Túto prijatú faktúru od rezervačného portálu následne vzájomne započíta s neuhradenou časťou faktúry vystavenej pre zákazníčku v sume 56 eur, čím budú všetky pohľadávky a záväzky vysporiadané.
Ubytovacie služby cez Booking.com a Airbnb a zákon o dani z príjmov
Prvou povinnosťou podnikateľa z pohľadu zákona o dani z príjmov je samotná registrácia na daň z príjmov. Od 1.1.2023 funguje zjednodušená registrácia a pridelenie DIČ pre osoby zapísané v živnostenskom a obchodnom registri. V súčasnosti už nie je teda potrebné zasielať žiadosť o registráciu na daň z príjmov na daňový úrad, registrácia prebehne automaticky a daňový úrad vám automaticky zašle elektronický úradný dokument – rozhodnutie o registrácii a pridelení DIČ. Súčasťou dokumentu je aj oznámenie o osobnom účte daňovníka. Rozhodnutie vám príde do vašej elektronickej schránky, zriadenej na portáli slovensko.sk. V prípade, že schránku nemáte aktivovanú, daňový úrad vám rozhodnutie o pridelení DIČ a oznámenie o osobnom účte daňovníka zašle poštou. Upozorňujeme, že tento postup registrácie platí vtedy, ak podnikáte prostredníctvom živnosti a z prenájmu dosahujete príjmy z podnikania (§ 6 ods. 1 zákona o dani z príjmov) alebo ako právnická osoba, napr. s.r.o.
Ďalšou povinnosťou podnikateľa je podávanie daňového priznania k dani z príjmov. Daňové priznanie sa podáva elektronicky a lehota na jeho podanie je do 31. marca nasledujúceho kalendárneho roka, resp. maximálne do 30. júna v prípade predĺženej lehoty na podanie daňového priznania (ak dosahujete aj príjmy zo zdrojov v zahraničí, lehotu na podanie daňového priznania si môžete predĺžiť až do 30. septembra). Typ tlačiva, prostredníctvom ktorého sa priznanie podáva, závisí od typu daňovníka (odlišné tlačivo použije živnostník a s.r.o.). Vyčíslená daň z príjmov je splatná v termíne na podanie daňového priznania.
Digitálne platformy a zrážková daň
Ak digitálna platforma nemá na území Slovenska zaregistrovanú stálu prevádzkareň, uplatňuje sa režim zrážkovej dane. To znamená, že všetci daňovníci, ktorí využívajú na sprostredkovanie služieb zahraničné digitálne platformy, sú povinní zraziť daň z poplatkov za sprostredkovanie, ktoré týmto platformám uhrádzajú. Zrážkovú daň majú povinnosť zraziť iba tí daňovníci, ktorí si poplatky za sprostredkovanie chcú uplatniť ako daňový náklad.
Výška zrážkovej dane, ktorú daňovníci zrazia a odvedú daňovému úradu závisí od sadzby dane a tá môže byť vo výške:
- 19 % - ak je digitálna platforma daňovníkom zmluvného štátu,
- 35 % - ak je digitálna platforma daňovníkom z nezmluvného štátu.
Daňovníci nemusia zrážať ani odvádzať daň z platieb za sprostredkovanie iba v tom prípade, ak si zahraničná platforma zaregistruje na Slovensku stálu prevádzkareň a nakoľko spoločnosti Booking.com aj Airbnb si registračnú povinnosť vykonali, nebude sa vás povinnosť zrážkovej dane týkať.
Daň za ubytovanie
Pri poskytovaní služieb ubytovania netreba zabúdať ani na daň za ubytovanie, ktorá sa platí obci. Daňová povinnosť vzniká v deň poskytnutia odplatného prechodného ubytovania fyzickej osobe a zaniká dňom ukončenia poskytovania odplatného ubytovania. Samotnú daň však nebudú obci odvádzať vaši zákazníci, ale vy ako prevádzkovateľ ubytovacieho zariadenia. Podrobnejšie podmienky ohľadne odvádzania dane odporúčame hľadať na internetovej stránke obce, v ktorej sa zariadenie poskytujúce služby ubytovania nachádza, nakoľko každá obec môže mať stanovené odlišné podmienky, ale aj výšku poplatkov.
Výnimka platí pre Bratislavu, kde platforma Airbnb priamo na svojej internetovej stránke uvádza informáciu pre mesto Bratislava: „... hostitelia dávajú pokyn a splnomocňujú Airbnb na výber a odvádzanie daní za ubytovanie za nich v jurisdikciách, kde sa Airbnb rozhodne takýto výber umožniť."
