Ako sa uplatňujú daňové výdavky pri prenájme nehnuteľnosti a ako čo má obsahovať daňová evidencia v prípade dosahovania príjmov z prenájmu?
Prenájom nehnuteľnosti môže byť uskutočňovaný na základe živnostenského oprávnenia alebo bez živnostenského oprávnenia. V prvom prípade ide o dosahovanie príjmov zo živnosti podľa § 6 ods. 1 písm. b) zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov (ďalej len „zákon o dani z príjmov“) a v druhom prípade o dosahovanie príjmov z prenájmu nehnuteľnosti podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov.
Skutočnosť, či sa pri prenájme nehnuteľnosti vyžaduje získanie živnostenského oprávnenia závisí od toho, či sa spolu s prenájmom nehnuteľnosti poskytujú aj iné súvisiace služby. Ak ide len o poskytovanie základných služieb súvisiacich s prenájmom nehnuteľnosti, (t. j. dodávka energií a ostatných služieb, ako sú upratovanie spoločných priestorov v dome, či osvetlenie spoločných priestorov v dome a pod.), nevyžaduje sa na vykonávanie tejto činnosti živnostenské oprávnenie.
Ak fyzická osoba – prenajímateľ bude okrem prenájmu nehnuteľnosti poskytovať aj iné ako základné služby súvisiace s prenájmom nehnuteľnosti (napr. bude poskytovať aj stravovacie služby, upratovacie služby a pod.), môže túto činnosť vykonávať len na základe živnostenského oprávnenia.
Viac k porovnaniu prenájmu nehnuteľnosti na základe živnostenského oprávnenia alebo bez neho sa dočítate v článku Prenájom nehnuteľnosti na živnosť alebo bez živnosti.
Rozsah daňových výdavkov (či už v prípade živnosti či bez nej) závisí od toho, či má prenajímateľ nehnuteľnosť zaradenú v obchodnom majetku alebo nie. V článku sa budeme ďalej venovať tomu, aké daňové výdavky si môže uplatniť fyzická osoba, ktorá dosahuje príjem z prenájmu nehnuteľnosti bez živnosti, t. j. podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov, ako aj spôsobu evidencie, ktorý je povinná uplatňovať.
Daňové výdavky pri príjmoch z prenájmu podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov
Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov si fyzická osoba - prenajímateľ môže uplatniť len preukázateľné výdavky na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov z prenájmu. Výdavky percentom z príjmov (paušálne výdavky) si pri tomto druhu príjmov fyzická osoba nemôže uplatniť.
Preukázateľné (resp. skutočné, reálne) výdavky si však fyzická osoba - prenajímateľ nemôže uplatniť v plnej výške, ale musí ich znížiť rovnakým pomerom, ako boli znížené celkové príjmy z prenájmu o sumu oslobodených príjmov v sume 500 eur. Pri dosahovaní príjmov z prenájmu podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov platí totiž oslobodenie od dane z príjmov do výšky 500 eur za zdaňovacie obdobie. Ak úhrn týchto príjmov presiahne 500 eur, do základu dane sa zahrnie len rozdiel príjmov nad takto stanovenú hranicu. Oslobodené príjmy z prenájmu sa v daňovom priznaní neuvádzajú.
Rozsah výdavkov, aké si môže uplatniť fyzická osoba pri dosahovaní príjmov z prenájmu podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov závisí najmä od toho, či:
- sa prenajímateľ (fyzická osoba) rozhodne prenajímanú nehnuteľnosť zaradiť do obchodného majetku,
- prenajímateľ (fyzická osoba) predmetnú nehnuteľnosť nezaradí do obchodného majetku.
Pri zaradení nehnuteľnosti do obchodného majetku môže prenajímateľ navyše uplatňovať do daňových výdavkov aj výdavky na obstaranie prenajímanej nehnuteľnosti formou odpisov, výdavky na jej technické zhodnotenie a opravy, výdavky na poistenie nehnuteľnosti a daň z nehnuteľnosti.
Ak nehnuteľnosť nie je zaradená do obchodného majetku, platí, že prenajímateľ si do daňových výdavkov môže uplatňovať iba výdavky na riadnu prevádzku nehnuteľnosti, ako sú napr. výdavky na energie vrátane výdavkov na ostatné služby.
Pri príjme z prenájmu nehnuteľnosti sa energiami rozumie dodávka:
- elektrickej energie,
- tepla na vykurovanie a teplej úžitkovej vody,
- pitnej a úžitkovej vody pre domácnosť,
- plynu.
Ostatnými službami súvisiacimi s prenájmom nehnuteľnosti sú napr.:
- odvádzane odpadovej vody z domácností,
- osvetlenie a upratovanie spoločných priestorov v dome,
- používanie výťahu,
- kontrola a čistenie komínov,
- odvoz popola, smetí a splaškov,
- čistenie žúmp,
- vybavenie bytu spoločnou televíznou a rozhlasovou anténou,
- internet.
Ak sa fyzická osoba – prenajímateľ rozhodne nehnuteľnosť v príslušnom zdaňovacom období zaradiť do svojho obchodného majetku, znamená to, že bude o nehnuteľnosti účtovať (v knihe dlhodobého hmotného majetku v prípade účtovania v sústave jednoduchého účtovníctva, resp. ako o dlhodobom hmotnom majetku v účtovej triede 0 v prípade účtovania v sústave podvojného účtovníctva) alebo evidovať nehnuteľnosť v daňovej evidencii podľa § 6 ods. 11 zákona o dani z príjmov.
Daňové (preukázateľné) výdavky pri príjmoch z prenájmu nehnuteľnosti je možné uplatňovať na základe vedeného/vedenej:
- jednoduchého účtovníctva,
- podvojného účtovníctva,
- daňovej evidencie (najjednoduchšia a často využívaná možnosť).
Ak by sa fyzická osoba, ktorá dosahuje príjem podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov rozhodla, že bude účtovať v sústave jednoduchého alebo podvojného účtovníctva, nestáva sa účtovnou jednotkou podľa zákona č. 431/2002 Z. z. o účtovníctve (ďalej len „zákon o účtovníctve“) a nevznikajú jej povinnosti vyplývajúce zo zákona o účtovníctve (čiže nemá povinnosť zostaviť účtovnú závierku, vyhotoviť účtovné výkazy). Samozrejme, uvedené platí aj v prípade vedenia daňovej evidencie podľa § 6 ods. 11 zákona o dani z príjmov.
Ak sa fyzická osoba – prenajímateľ rozhodne viesť daňovú evidenciu, vedie ju počas celého zdaňovacieho obdobia. Nemôže tak nastať situácia, že by časť zdaňovacieho obdobia viedol účtovníctvo a časť zdaňovacieho obdobia viedol daňovú evidenciu.
Skutočnosť, že pri príjmoch z prenájmu podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov si fyzická osoba uplatňuje preukázateľné výdavky z daňovej evidencie podľa § 6 ods. 11 zákon o dani z príjmov sa vyznačí v daňovom priznaní k dani z príjmov typu B. v VI. oddiele daňového priznania v riadku "Uplatňujem preukázateľné výdavky podľa § 6 ods. 11 zákona". V tomto riadku je potrebné zaškrtnúť príslušnú kolónku podľa druhu dosahovaných príjmov podľa § 6 zákona.
Daňová evidencia pri prenájme nehnuteľnosti
Prenajímatelia, ktorí dosahujú príjmy podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov, uplatňujú najčastejšie daňové výdavky vedené v daňovej evidencii. Zákon o dani z príjmov neupravuje formu daňovej evidencie, a preto je akceptovateľný aj jednoduchý excel.
Zákon o dani z príjmov však upravuje, o čom je potrebné daňovú evidenciu viesť, a to o:
- príjmoch v časovom slede v členení potrebnom na zistenie základu dane (čiastkového základu dane) vrátane prijatých dokladov, ktoré spĺňajú náležitosti účtovných dokladov,
- daňových výdavkoch v časovom slede v členení potrebnom na zistenie základu dane (čiastkového základu dane) vrátane vydaných dokladov, ktoré spĺňajú náležitosti účtovných dokladov,
- hmotnom majetku a nehmotnom majetku zaradenom do obchodného majetku,
- zásobách a pohľadávkach,
- záväzkoch.
Fyzická osoba v daňovej evidencii hmotného a nehmotného majetku uvádza len hmotný majetok a nehmotný majetok, ktorý využíva na prenájom. V prípade, ak sa fyzická osoba - prenajímateľ rozhodne nehnuteľnosť uviesť v daňovej evidencii, potom sa stáva jeho obchodným majetkom a môže si uplatňovať všetky výdavky súvisiace s využívaním tohto majetku, ako napr. odpisy majetku, výdavky na opravu a udržiavanie, na poistenie.
Ak sa fyzická osoba – prenajímateľ rozhodne zaradiť nehnuteľnosť do obchodného majetku, túto skutočnosť nijakým spôsobom špeciálne neoznamuje správcovi dane. Začne ju však evidovať v daňovej evidencii. Ak sa fyzická osoba rozhodne uviesť majetok v daňovej evidencii, potom sa už tento majetok stáva jeho obchodným majetkom a môže si uplatňovať v daňových výdavkoch aj výdavky súvisiace s jeho obstaraním a technickým zhodnotením či opravami. V daňovom priznaní, ktoré bude podávať po skončení zdaňovacieho obdobia je následne potrebné vyplniť aj údaje o zostatkovej cene hmotného majetku zaradeného do obchodného majetku na začiatku a na konci zdaňovacieho obdobia.
Odpisy a technické zhodnotenie nehnuteľnosti zaradenej do obchodného majetku
O nehnuteľnosti zaradenej do obchodného majetku je potrebné evidovať dátum zaradenia do obchodného majetku (prípadný dátum vyradenia z obchodného majetku, pretože od tohto dátumu je následne potrebné sledovať 5-ročnú lehotu na oslobodenie príjmov z prípadného predaja nehnuteľnosti), vstupnú cenu (obstarávaciu cenu) nehnuteľnosti, z ktorej sa budú následne počítať odpisy, dobu odpisovania nehnuteľnosti.
Ak má fyzická osoba predmetnú nehnuteľnosť zaradenú v obchodnom majetku, náklady na jej obstaranie si uplatní do daňových výdavkov prostredníctvom odpisov. Prenajímanú nehnuteľnosť zaradí je potrebné zaradiť do jednej z odpisových skupín, pričom obstarávacia cena sa neuplatní do daňových výdavkov jednorazovo v roku obstarania, ale postupne počas viacerých rokov (20 alebo 40). Nehnuteľnosti zaraďujeme do 5. odpisovej skupiny s dobou odpisovania 20 rokov, alebo do 6. odpisovej skupiny s dobou odpisovania 40 rokov (tu patria aj byty, rodinné domy).
Pri príjmoch z prenájmu je možné do daňových výdavkov uplatniť odpisy najviac do výšky časovo rozlíšenej sumy príjmov (výnosov) z prenájmu tohto majetku prislúchajúcich na príslušné zdaňovacie obdobie.
Pri nehnuteľnosti zaradenej do obchodného majetku je možné uplatniť si aj výdavky na technické zhodnotenie, opravy a udržiavanie predmetnej nehnuteľnosti. Skutočnosť, či ide o výdavok na technické zhodnotenie, či opravu prenajímanej nehnuteľnosti je dôležité, pretože má vplyv na to, či sa tento preukázateľný výdavok premietne do daňových výdavkov v tom istom zdaňovacom období, alebo postupne počas viacerých zdaňovacích období. Posudzovaniu rozdielov medzi opravou a technickým zhodnotením sa bližšie venuje článok Technické zhodnotenie verzus oprava.
Technickým zhodnotením nehnuteľnosti sa rozumejú výdavky na dokončené nadstavby, prístavby a stavebné úpravy, rekonštrukcie a modernizácie prevyšujúce pri jednotlivom hmotnom majetku a nehmotnom majetku 1 700 eur v úhrne za zdaňovacie obdobie. Ak uvedená výdavky splnia znaky technického zhodnotenia, uplatnia sa do daňových výdavkov len postupne. Technické zhodnotenie zvýši vstupnú cenu majetku, na ktorom bolo technické zhodnotenie vykonané.
Technickým zhodnotením budovy je napr.:
- výmena dverí za nové dvere s novými vlastnosťami, napr. protipožiarne dvere,
- inštalácia mreží a sieťok na okná,
- zateplenie budovy.
Delenie daňových výdavkov pri prenájme nehnuteľnosti
Špeciálnym prípadom je situácia, kedy prenajímateľ vlastní predmetnú nehnuteľnosť podielovo (napr. fyzická osoba prenajíma nehnuteľnosť, ktorú zdedil po rodičoch spolu s bratmi v určenom pomere) alebo ju má v bezpodielovom vlastníctve spolu s manželkou. V takom prípade je potrebné si rozdeliť aj príjmy plynúce z prenájmu nehnuteľnosti a v rovnakom pomere je následne potrebné rozdeliť a uplatniť aj daňové výdavky.
Ak je prenajímaná nehnuteľnosť v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov (BSM), dosiahnutý príjem z prenájmu si manželia môžu rozdeliť v rovnakom pomere alebo v inom dohodnutom pomere. Rovnakým pomerom si zároveň rozdelia aj výdavky. Výhoda rozdelenia príjmov z prenájmu vzniká z dôvodu, že si následne obaja manželia môžu uplatniť oslobodenie príjmov z prenájmu do výšky 500 eur.
Podielové vlastníctvo však funguje inak a fyzické osoby sú povinné si rozdeliť príjmy a výdavky v určenom pomere, t. j. v pomere ich spoluvlastníckeho podielu, ak nie je určené inak.
Ak podieloví spoluvlastníci dosiahnu spoločne príjmy z prenájmu, tie si rozdelia a každý jeden z nich uvedie v daňovom priznaní v oddiele „Miesto na osobitné záznamy daňovníka“, údaje o daňovníkoch, s ktorými dosiahol tieto príjmy (identifikačné údaje ako aj celkové spoločne dosiahnuté príjmy a výdavky).
