Čo potrebujete o záložnom práve vedieť, ak máte hypotéku a na čo myslieť ešte pred podpisom záložných zmlúv.
Záložné právo je právnym prostriedkom, pomocou ktorého sa zabezpečuje poskytnutá pohľadávka (pôžička, úver) a jej príslušenstvo (úroky a poplatky). Pri hypotékach slúži záložné právo na nehnuteľnosť na to, aby banka v prípade nesplácania úveru mohla nehnuteľnosť speňažiť a dostať späť peniaze (časť peňazí), ktoré dlžníkovi požičala. Záloh (predmet záložného práva) je počas celého trvania hypotéky vo vlastníctve dlžníka. Banka má k zálohu tzv. „právo k cudzej veci“.
Predmet záložného práva pri hypotéke
Záložné právo pri hypotéke je možné zriadiť len na tuzemské nehnuteľnosti, napr. byt a nebytový priestor, dom alebo pozemok, prípadne súbor viacerých nehnuteľností.
Zmluvné strany záložného práva pri hypotéke
Toto sú základné pojmy, ktoré by ste mali poznať:
- Záložný veriteľ – je banka, ktorá poskytuje klientovi (dlžníkovi) hypotéku. Záložné právo sa zriaďuje v jej prospech.
- Záložný dlžník – je klient, ktorý si požičiava peniaze v banke,
- Záložca – je osoba alebo firma, ktorá je vlastníkom nehnuteľnosti (zálohu) v čase, keď sa záložné právo zriaďuje.
Príklad na zmluvné strany pri záložnom práve:
Pán Ján Dlžník plánuje kúpiť byt od pána Petra Predávajúceho. Ján požiada banku o hypotéku na kúpu nehnuteľnosti. Ján je v tomto prípade dlžníkom a banka pre neho veriteľom. Pri kúpe nehnuteľnosti je potrebné, aby sa zriadilo záložné právo, a preto musí Peter Predávajúci poskytnúť svoju nehnuteľnosť ako záloh. V tomto prípade sa Peter stáva záložcom pre banku. Záložné právo na nehnuteľnosť sa bude vzťahovať na hypotéku, ktorú si zobral Ján Dlžník v banke a ostane na nehnuteľnosti aj vtedy, keď už vlastníkom nebude Peter Predávajúci, ale Ján Dlžník.
Ako sa zriaďuje záložné právo pri hypotéke
Záložné právo sa zriaďuje písomnou zmluvou medzi bankou a záložcom (vlastníkom nehnuteľnosti). Záložné zmluvy vypracováva banka. Záložné právo sa vzťahuje na konkrétnu hypotéku, ktorá sa zabezpečuje a taktiež na konkrétnu nehnuteľnosť (nehnuteľnosti). Záložné právo vzniká zápisom do katastra nehnuteľností a je zriadené len na dobu trvania hypotéky. Banky vedia klientom po schválení umožniť aj presun záložného práva na inú nehnuteľnosť.
Ako môže banka uplatniť záložné právo pri hypotéke
Ak hypotéka nie je riadne a včas splácaná (napr. meškáte so splátkou viac ako 90 dní) banka môže pristúpiť k výkonu záložného práva a uspokojiť svoju pohľadávku. Najčastejšie to banky realizujú formou dobrovoľnej dražby. Dobrovoľnú dražbu navrhuje banka. Nehnuteľnosť sa na dražbe predá, vydražené peňažné prostriedky sa použijú na započítanie dlhu, zvyšok peňažných prostriedkov sa vydá dlžníkovi. V praxi nastávajú aj prípady, kedy vydražená suma nepostačuje na vyplatenie dlžnej sumy hypotéky. Dlžník tak môže skončiť bez nehnuteľnosti a zároveň stále banke dlhovať časť hypotéky.
Čo musíte o záložnom práve pri hypotéke ako dlžník a záložca vedieť
Ako záložca nemôžete s nehnuteľnosťou robiť hocičo. Existujú úkony, na ktoré potrebujete od banky súhlas. To v praxi znamená, že sa môže stať aj to, že banka súhlasiť nebude.
Banka vám musí vydať súhlas najmä v týchto prípadoch:
- výstavba nehnuteľnosti na pozemku, ktorý je predmetom záložného práva,
- zmena stavby – stavebné úpravy, nadstavby, prístavby alebo zmena stavby pred jej dokončením, na ktoré sa vyžaduje stavebné povolenie,
- uzatvorenie nájomných zmlúv spravidla na dobu dlhšiu ako 1 rok (konkrétna dĺžka závisí od konkrétnej banky),
- prevod nehnuteľnosti na tretiu osobu – bez súhlasu banky nemôžete darovať ani podiel nehnuteľnosti vášmu novému manželovi/manželke, ak ste byt/dom nadobudli za slobodna,
- zriadenie vecného bremena, napríklad právo dožitia (s čím v praxi banky nesúhlasia).
Pozor, ak nevyžiadate súhlas banky a porušíte (nielen tieto) podmienky dohodnuté v záložnej zmluve, banka vám môže:
- udeliť zmluvnú pokutu, spravidla 1 % zo zostatku istiny úveru ku dňu porušenia záväzku,
- ale aj zosplatniť úver (vyhlásiť mimoriadnou splatnosť hypotéky, t. j. banka bude vyžadovať jednorazové vyplatenie hypotéky, spolu s úrokmi a poplatkami), čo vám spôsobí vážne komplikácie (nielen v úverovom registri).
Zánik záložného práva pri hypotéke
Záložné právo zaniká väčšinou splatením hypotéky, t. j. keď dlžník vráti celú dohodnutú sumu banke. Po zániku záložného práva banka pošle na príslušný kataster tzv. kvitanciu, t. j. súhlas s výmazom záložného práva. Kataster následne (už zaniknuté) záložné právo z listu vlastníctva vymaže.
