Daň z nehnuteľností má povinnosť platiť fyzická osoba (občan aj podnikateľ) a právnická osoba, ktorá je podľa zákona daňovníkom tejto dane. Daň z nehnuteľností je jednou z ôsmich daní, ktoré spravuje a vyberá mesto alebo obec. Túto daň môže mesto alebo obec zaviesť, zrušiť, zmeniť sadzby, určiť oslobodenia alebo zníženia dane. Ak sa obec alebo mesto rozhodne pre zmeny v dani z nehnuteľností, môže ich vykonať len s účinnosťou k 1. januáru daného zdaňovacieho obdobia. Správu dane vykonáva mesto alebo obec, na ktorej území sa nehnuteľnosť nachádza. V nasledovnom článku sa dočítate viac o dani z nehnuteľností, spôsobe jej výpočtu, vzniku a zániku daňovej povinnosti a mnoho iného.
Daňovníka (subjekt dane), predmet dane, základ dane, sadzby dane, podávanie daňového priznania k dani z nehnuteľností upravuje zákon č. 582/2004 Z. z. o miestnych daniach a miestnom poplatku za komunálne odpady a drobné stavebné odpady (ďalej len „zákon o miestnych daniach“) v aktuálnom znení zákona č. 460/2011 Z. z. s účinnosťou od 1. 12. 2012.
Daň z nehnuteľností tvorí súbor troch daní, a síce:
- daň z pozemkov,
- daň zo stavieb a
- daň z bytov a nebytových priestorov v bytovom dome.
Zdaňovacie obdobie pre všetky druhy daní z nehnuteľností je kalendárny rok. Výnimkou je iba, ak podnikateľský subjekt, ktorý je daňovníkom, zaniká. V prípade zániku daňovníka, ktorý sa zrušuje s likvidáciou, bez likvidácie alebo je na daňovníka vyhlásený konkurz je zdaňovacie obdobie upravené v § 90 ods. 3 až 6 zákona o miestnych daniach.
Vo všeobecnosti platí, že daňovníkom dane z nehnuteľností (dane z pozemkov, dane zo stavieb a dane z bytov) jei vlastník, správca, nájomca alebo užívateľ nehnuteľnosti, ktorá je predmetom dane. Daňovníkom je teda fyzická osoba alebo právnická osoba, ktorá vlastní, spravuje, má v prenájme alebo užíva nehnuteľnosť.
Daň z pozemkov
Vo vymedzení predmetu dane z nehnuteľností došlo od 1. 12. 2012 k zmene. Týka sa počtu kategórií pozemkov. V zmysle § 6 zákona o miestnych daniach sú predmetom dane pozemky na území Slovenskej republiky v tomto členení:
a) orná pôda, chmeľnice, vinice, ovocné sady a trvalé trávnaté porasty,
b) záhrady,
c) zastavané plochy a nádvoria, ostatné plochy,
d) lesné pozemky, na ktorých sú hospodárske lesy, rybníky s chovom rýb a ostatné hospodársky využívané vodné plochy,
e) stavebné pozemky.
Základom dane z pozemkov podľa písmena a) (t. j. orná pôda, chmeľnice, vinice, ovocné sady a trvalé trávnaté porasty) je hodnota pozemku bez porastov určená vynásobením výmery pozemkov v m2 a hodnoty pôdy za 1 m2 uvedenej v prílohe č. 1 zákona o miestnych daniach.
základ dane = výmera pozemku v m2 x hodnota pôdy za 1 m2 podľa prílohy č. 1
Základom dane z pozemkov podľa písmena b), c) a e) (t. j. záhrady, zastavané plochy a nádvoria, ostatné plochy a stavebné pozemky) je hodnota pozemkov určená vynásobením výmery pozemkov v m2 a hodnoty pozemkov za 1 m2 uvedenej v prílohe č. 2 zákona o miestnych daniach.
základ dane = výmera pozemku v m2 x hodnota pozemkov za 1 m2 podľa prílohy č. 2
Základom dane z pozemkov podľa písmena d) (t. j. lesné pozemky, na ktorých sú hospodárske lesy, rybníky s chovom rýb a ostatné hospodársky využívané vodné plochy) je hodnota pozemku bez porastov určená vynásobením výmery pozemkov v m2 a hodnoty pozemku zistenej na 1 m2 podľa predpisov o stanovení všeobecnej hodnoty majetku (VHM).
základ dane = výmera pozemku v m2 x hodnota pozemku za 1 m2 podľa predpisov o stanovení všeobecnej hodnoty majetku
V súlade s § 7 zákona o miestnych daniach môže vo vymenovaných prípadoch správca dane určiť hodnotu pozemku všeobecne záväzným nariadením (VZN).
Poznámka: Stanovenie všeobecnej hodnoty majetku upravuje vyhláška Ministerstva financií Slovenskej republiky č. 492/2004 Z. z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku.
Výška dane sa vypočíta ako súčin základu dane a ročnej sadzby dane z pozemkov platnej pre dané zdaňovacie obdobie. Ročná sadzba dane je 0,25 %.
Správca dane môže pre jednotlivé časti obce, katastrálne územia alebo kategórie pozemkov prostredníctvom všeobecne záväzného nariadenia zvýšiť alebo znížiť ročnú sadzbu dane vždy k 1. januáru príslušného zdaňovacieho obdobia (nemôže tak urobiť pre rôzne skupiny daňovníkov), alebo určiť rôzne ročné sadzby dane pre jednotlivé kategórie pozemkov. Musí byť dodržané, že najvyššia ročná sadzba dane z pozemkov nesmie presiahnuť 5-násobok najnižšej ročnej sadzby dane z pozemkov ustanovenej správcom dane vo VZN. Výnimkou je maximálna ročná sadzba dane za pozemky funkčne spojené so stavbou jadrového zariadenia, ktorá nesmie presiahnuť 100-násobok 0,25 % sadzby dane (25 %).
Poznámka: Ak nie je dodržané ustanovené maximum (5-násobok najnižšej ročnej sadzby dane) pre ročnú sadzbu dane, platí, že ročná sadzba dane je 0,25 %.
Daň zo stavieb
V zmysle § 10 zákona o miestnych daniach, predmetom dane zo stavieb sú stavby na území Slovenskej republiky v členení:
a) stavby na bývanie a drobné stavby, ktoré majú doplnkovú funkciu pre hlavnú stavbu,
b) stavby na pôdohospodársku produkciu, skleníky, stavby pre vodné hospodárstvo, stavby využívané na skladovanie vlastnej pôdohospodárskej produkcie vrátane stavieb na vlastnú administratívu,
c) stavby rekreačných záhradkárskych chát a domčekov na individuálnu rekreáciu,
d) samostatne stojace garáže a samostatné stavby hromadných garáží a stavby určené alebo používané na tieto účely, postavené mimo bytových domov,
e) priemyselné stavby, stavby slúžiace energetike, stavby slúžiace stavebníctvu, stavby využívané na skladovanie vlastnej produkcie vrátane stavieb na vlastnú administratívu,
f) stavby na ostatné podnikanie a na zárobkovú činnosť, skladovanie a administratívu súvisiacu s ostatným podnikaním a so zárobkovou činnosťou,
g) ostatné stavby vyššie neuvedené.
S účinnosťou od 1. decembra 2012 je na zaradenie stavby do vyššie uvedených skupín rozhodujúci účel jej využitia k 1. januáru zdaňovacieho obdobia.
Dani podliehajú všetky stavby (aj keď sa prestali užívať) bez ohľadu na to, či boli skolaudované alebo neboli skolaudované.
Poznámka: Zákon o miestnych daniach vymedzuje všeobecne predmet dane ako stavbu, ktorá má jedno alebo viac nadzemných podlaží alebo podzemných podlaží, spojené so zemou pevným základom. Napríklad nekryté parkovisko nespĺňa podmienky stavby vo všetkých kritériách, preto podlieha zdaneniu daňou z pozemkov ako zastavaná plocha a nádvorie, napriek tomu, že stavebný zákon definuje nekryté parkoviská ako inžiniersku stavbu.
Základom dane zo stavieb je výmera zastavanej plochy v m2. Zastavanou plochou sa rozumie pôdorys stavby na úrovni najrozsiahlejšej nadzemnej časti stavby, pričom sa do zastavanej plochy nezapočítava prečnievajúca časť strešnej konštrukcie stavby. Zastavaná plocha sa zaokrúhľuje na celé m2 nahor.
Ročná sadzba dane zo stavieb je 0,033 EUR.
Správca dane môže pre jednotlivé časti obce alebo katastrálne územia prostredníctvom VZN zvýšiť alebo znížiť ročnú sadzbu dane s účinnosťou od 1. januára príslušného zdaňovacieho obdobia (nemôže tak urobiť pre rôzne skupiny daňovníkov); môže určiť rôzne ročné sadzby dane pre jednotlivé druhy stavieb. Musí byť dodržané, že najvyššia ročná sadzba dane zo stavieb nesmie presiahnuť 10-násobok najnižšej ročnej sadzby dane ustanovenej správcom dane vo VZN.
Poznámka: Podľa právnej úpravy platnej do 30. 11. 2012 nemohla maximálna ročná sadzba dane zo stavieb presiahnuť 40-násobok minimálnej ročnej sadzby dane. V zmysle prechodného ustanovenia je správca dane povinný upraviť sadzby tak, aby maximálna ročná sadzba dane zo stavieb nepresahovala 10-násobok minimálnej ročnej sadzby dane. Ak tento násobok nezníži vo VZN, použije sa sadzba dane vo výške 0,033 EUR.
Výška dane sa vypočíta ako základ dane vynásobený sadzbou dane. Pre výpočet výšky dane treba zohľadniť viacero faktorov, a to:
- počet podlaží,
- účel využitia stavby a
- oslobodenia od dane.
V prípade jednopodlažnej stavby využívanej na jeden účel sa daň vypočíta ako súčin základu dane a platnej ročnej sadzby dane pre príslušný druh stavby.
Ak ide o viacpodlažnú stavbu, daň zo stavieb sa vypočíta ako súčin základu dane a platnej ročnej sadzby dane zvýšenej o súčin počtu ďalších podlaží (okrem prvého nadzemného podlažia) a príplatku za podlažie. V tomto prípade sa sadzba dane zvyšuje o hodnotu zodpovedajúcu [(počet nadzemných podlaží) x príplatok za podlažie ustanovený vo VZN pre dané zdaňovacie obdobie].
Príplatok za podlažie je fakultatívny. Obec alebo mesto ho môže ale aj nemusí stanoviť. Zákon limituje jeho výšku najviac v sume 0,33 EUR za každé ďalšie podlažie.
V prípade, že obec alebo mesto príplatok za podlažie neurčí, daň sa vypočíta ako pri jednopodlažnej stavbe.
Ak ide o stavbu, ktorá sa využíva na viaceré účely, daň sa vypočíta ako súčet pomerných častí dane.
Pomerná časť dane sa vypočíta ako súčin zastavanej plochy stavby, pomernej časti základu dane a sadzby dane na príslušný účel využitia stavby zvýšenej o súčin počtu ďalších podlaží a príplatku za podlažie.
Pomerná časť základu dane sa zistí ako pomer podlahovej plochy časti stavby využívanej na jednotlivý účel využitia k celkovej podlahovej ploche stavby.
Príklad: Fyzická osoba – podnikateľ vlastní trojpodlažný dom so zastavanou plochou 160 m2. Na podnikanie využíva 50 m2. Zvyšná časť s výmerou 200 m2 sa využíva na bývanie. Správca dane určil vo VZN ročnú sadzbu dane pre stavby na bývanie 0,4 €/m2, ročnú sadzbu dane pre stavby na podnikanie 3 €/m2 a príplatok za podlažie 0,33 €.
Najskôr určíme pomernú časť základu dane určenú pre jednotlivé účely.
| Podlahová plocha využívaná na podnikanie | 50 |
| Podlahová plocha využívaná na bývanie | 200 |
| Celková podlahová plocha | 50+200=250 |
| Pomerná časť základu dane na podnikanie | 50/250 = 0,2 |
| Pomerná časť základu dane na bývanie | 200/250 = 0,8 |
Následne určíme pomerné časti dane podľa všeobecného vzorca: pomerná časť dane = zastavaná plocha x pomerná časť základu dane x [sadzba dane + (počet podlaží x príplatok za podlažie)]
Pomerná časť dane na podnikanie = 160 x 0,2 x [3 + (2 x 0,33)] = 160 x 0,2 x 3,66 = 117,12 €
Pomerná časť dane na bývanie = 160 x 0,8 x [0,4 + (2 x 0,33)] = 160 x 0,8 x 1,06 = 135,68 €
Daň zo stavieb = pomerná časť dane na podnikanie + pomerná časť dane na bývanie = 117,12 + 135,68 = 252,80 €.
Daň z bytov
Posledným typom dane z „balíka“ daní z nehnuteľností je daň z bytov. Od 1. 12. 2012 došlo k spresneniu vymedzenia predmetu dane. Predmetom dane sú byty alebo nebytové priestory v bytovom dome, pričom aspoň jeden byt alebo nebytový priestor nadobudli do vlastníctva fyzické osoby alebo právnické osoby; inak tento bytový dom podlieha zdaneniu daňou zo stavieb. Byt alebo časť bytu v bytovom dome, ktorý sa k 1. januáru zdaňovacieho obdobia využíva na iný účel ako na bývanie, sa na účely tohto zákona považuje za nebytový priestor.
Základom dane z bytov je výmera podlahovej plochy bytu alebo nebytového priestoru v m2. Podlahová plocha bytu a nebytového priestoru sa zaokrúhľuje na celé m2 nahor.
Ročná sadzba dane z bytov je 0,033 EUR.
Správca dane môže pre jednotlivé časti obce alebo katastrálne územia prostredníctvom VZN zvýšiť alebo znížiť ročnú sadzbu dane s účinnosťou od 1. januára príslušného zdaňovacieho obdobia (nemôže tak urobiť pre rôzne skupiny daňovníkov); tiež môže ustanoviť rôznu ročnú sadzbu dane z bytov za nebytový priestor určený na rôzne účely v bytovom dome (napr. nebytový priestor na podnikanie, nebytový priestor na iný účel a pod.). Takto ustanovené maximálne sadzby dane z bytov a nebytových priestorov v bytovom dome nesmú presiahnuť 10-násobok najnižšej ročnej sadzby dane z bytov a nebytových priestorov v bytovom dome ustanovenej správcom dane vo VZN.
Poznámka: Podľa právnej úpravy platnej do 30. 11. 2012 nemohla maximálna ročná sadzba dane z bytov presiahnuť 40-násobok minimálnej ročnej sadzby dane. V zmysle prechodného ustanovenia je správca dane povinný upraviť sadzby tak, aby maximálna ročná sadzba dane z bytov nepresahovala 10-násobok minimálnej ročnej sadzby dane. Ak tento násobok nezníži vo VZN, použije sa sadzba dane vo výške 0,033 EUR.
Výška dane z bytov sa vypočíta ako súčin základu dane a ročnej sadzby dane.
V tejto časti článku boli uvedené východiská pre správne zaradenie nehnuteľnosti (pozemku, stavby, bytu a nebytového priestoru) a metodika výpočtu dane. Zaradenie stavby do príslušnej kategórie upravuje aj pokyn Daňového riaditeľstva SR.
Kto je povinný podať daňové priznanie k dani z nehnuteľností na rok 2020 a aké lehoty s ním súvisia nájdete v článku Daň z nehnuteľností na rok 2020.
