Aké výdavky môžu znížiť príjmy z prenájmu nehnuteľnosti (bytu)? Príklady typických výdavkov a možnosti ich uplatnenia pri prenájme nehnuteľnosti (bytu).
Typické príjmy a výdavky pri prenájme nehnuteľnosti (bytu)
Príjmom pri prenájme nehnuteľnosti (bytu) je nájomné, ktoré možno dohodou rozdeliť na na dve zložky, a to:
- odmenu prenajímateľovi za prenechanie nehnuteľnosti do nájmu,
- úhradu nákladov spojených s užívaním nehnuteľnosti (bytu), nazývaná tiež úhrada za energie a ostatné služby.
Štandardnou je situácia, kedy prenajímateľ uhrádza energie a ostatné služby jednotlivým dodávateľom z platieb prijatých od nájomcu. V tomto prípade predstavujú pre prenajímateľa platby prijaté od nájomcu peňažný príjem, ktorý súvisí s prenájmom nehnuteľnosti (bytu), a platby vykonané v prospech jednotlivých dodávateľov daňový výdavok.
Príklad č. 1: V zmluve o nájme bytu je dohodnuté nájomné v sume 500 Eur za každý kalendárny mesiac. Odmena prenajímateľovi aj úhrada nákladov spojených s užívaním bytu tvoria jeden celok. Príjmom prenajímateľa je suma 500 Eur.
Príklad č. 2: V zmluve o nájme bytu je dohodnuté nájomné v sume 380 Eur za každý kalendárny mesiac a úhrada za energie a ostatné služby v sume 120 Eur za každý kalendárny mesiac. Príjmom prenajímateľa je suma 500 Eur.
Prenajímateľ a nájomca sa môžu dohodnúť, že:
- úhradu za energie a ostatné služby bude platiť priamo nájomca jednotlivým dodávateľom, pričom ako odberateľ energií a ostatných služieb vystupuje prenajímateľ,
- dodanie energií a ostatných služieb si zabezpečí priamo nájomca.
Príklad č. 3: V zmluve o nájme bytu je dohodnuté nájomné v sume 380 Eur za každý kalendárny mesiac a úhrada za energie a ostatné služby v sume 120 Eur za každý kalendárny mesiac. Prenajímateľ sa s nájomcom dohodol, že úhrady za energie a ostatné služby bude platiť priamo nájomca a oznámil mu potrebné informácie. Zmluvným odberateľom energií a ostatných služieb bude prenajímateľ. Príjem prenajímateľa je suma 500 Eur.
Situácia uvedená v príklade č. 3 spôsobuje u prenajímateľa vznik nepeňažného príjmu. Ten vzniká z toho titulu, že úhrady výdavkov platí za prenajímateľa iná osoba - nájomca. U prenajímateľa tento nepeňažný príjem zároveň predstavuje daňový výdavok.
Príklad č. 4: V zmluve o nájme bytu je dohodnuté nájomné v sume 380 Eur za každý kalendárny mesiac. Prenajímateľ sa s nájomcom dohodol, že dodanie energií a ostatných služieb je nájomca povinný zariadiť na vlastnú zodpovednosť. Nájomca platí dodávateľom energií a ostatných služieb mesačne 120 Eur. Príjem prenajímateľa je suma 380 Eur.
I keď v príklade č. 4 nájomca jednotlivým dodávateľom energií a ostatných služieb platí za spotrebu, tieto platby nespôsobujú u prenajímateľa vznik príjmov súvisiacich s prenájmom nehnuteľnosti.
Platby za energie sa vykonávajú spravidla preddavkovo. Na základe vyúčtovania podľa skutočnej spotreby jednotlivých energií (napr. elektrina, voda, teplo, plyn) môže vzniknúť prenajímateľovi nedoplatok alebo preplatok.
Prenajímateľ sa môže s nájomcom dohodnúť, že prípadný rozdiel, ktorý vznikne z výsledku vyúčtovania, bude nájomca povinný prenajímateľovi uhradiť (vznikne nedoplatok) alebo bude nájomcovi vrátený (vznikne preplatok).Platba od nájomcu v súvislosti so vzniknutým nedoplatkom je príjem prenajímateľa, ktorý súvisí s prenájmom nehnuteľnosti (bytu). Platba nájomcovi v súvislosti so vzniknutým preplatkom je výdavok prenajímateľa, ktorý súvisí s prenájmom nehnuteľnosti (bytu).
Platby za ostatné služby sú najmä platby za:
- internet,
- televíziu,
- koncesionárske poplatky,
- platby za služby na prevádzku bytu správcovi (napr. starostlivosť o výťahy, odvoz odpadu, odvod odpadovej vody, starostlivosť o upratovanie a osvetlenie).
Príjmom prenajímateľa je platba nájomcu vo forme zálohy (resp. zábezpeky) za porušenie povinností podľa nájomnej zmluvy, ako aj platby od nájomcu za porušenie povinností dohodnutých v nájomnej zmluve , na ktoré sa záloha nevzťahuje alebo ich nepokrýva v celom rozsahu, napríklad úroky z omeškania pri oneskorenej platbe alebo pokuta za porušenie dohodnutých podmienok užívania nehnuteľnosti (zákaz fajčenia a chovu zvierat, zákaz vykonania stavebných úprav, porušenie povinnosti udržiavať poriadok a pod.).
Na uplatňovanie výdavkov súvisiacich s prenájmom nehnuteľnosti má zásadný vplyv zaradenie nehnuteľnosti do obchodného majetku. Nehnuteľnosť je zaradená do obchodného majetku od odkamihu, kedy:
- sa o nej prvýkrát účtuje v účtovníctve alebo
- je evidovaná v daňovej evidencii.
Pri nehnuteľnosti nezaradenej do obchodného majetku možno okrem výdavkov spomenutých vyššie (platby za energie a ostatné služby) uplatniť napríklad aj tieto výdavky:
- odmena advokátovi za vypracovanie nájomnej zmluvy,
- odmena (provízia) realitnej kancelárií za sprostredkovanie prenájmu,
- vrátenie zálohy (resp. zábezpeky).
Výdavky, ktoré možno uplatniť v súvislosti s prenájmom nehnuteľnosti (bytu) zaradenej do obchodného majetku naviac v porovnaní s prenájmom nehnuteľnosti (bytu) nezaradenej do obchodného majetku sú:
- daň z nehnuteľností,
- úroky z úveru (hypotéky) na obstaranie nehnuteľnosti,
- platby na údržbu nehnuteľnosti (napr. do fondu údržby, z ktorého sa financujú opravy, rekonštrukcie, modernizácia),
- odpisy,
- výdavky na opravy a udržiavanie (napr. opravy v byte v bytovom dome),
- výdavky na technické zhodnotenie (napr. rekonštrukcia bytu v bytovom dome),
- poistné pri poistenej nehnuteľnosti,
- nákup zariadenia (napr. nábytok) a elektroniky (napr. spotrebiče).
Upozornenie: Aby prenajímateľ mohol uplatniť výdavky v daňovom priznaní, musí viesť účtovníctvo alebo daňovú evidenciu. Vzor daňovej evidencie pre prenájom nehnuteľnosti v roku 2017 nájdete v našom eshope.
Pre prenajímateľa je nepeňažným príjmom aj technické zhodnotenie vykonané nájomcom (vo výške výdavkov vynaložených nájomcom) v zdaňovacom období, v ktorom:
- bolo technické zhodnotenie uvedené do užívania, ak o hodnotu technického zhodnotenia prenajímateľ zvýšil vstupnú (resp. zostatkovú) cenu prenajímanej nehnuteľnosti,
- došlo k skončeniu nájomnej zmluvy - v tomto prípade sa nepeňažný príjem určí vo výške zostatkovej ceny, ktorú by malo technické zhodnotenie pri použití rovnomerného odpisovania.
Zároveň musia byť splnené aj tieto podmienky:
- technické zhodnotenie bolo vykonané nad rámec povinností nájomcu podľa nájomnej zmluvy,
- prenajímateľ dal na vykonanie technického zhodnotenia písomný súhlas,
- prenajímateľ nájomcovi neuhradil výdavky vynaložené na technické zhodnotenie.
Pri prenájme nehnuteľnosti v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov (BSM) si manželia príjmy a výdavky musia deliť. Aké sú možnosti a vzorové príklady nájdete v článku Delenie príjmov a výdavkov pri prenájme bytu manželmi.
