Prenájom bytu podľa Občianskeho zákonníka a zákona o krátkodobom nájme bytu – porovnanie

Aký je rozdiel medzi prenájmom bytu podľa Občianskeho zákonníka a podľa zákona o krátkodobom nájme bytu? Prehľad rozdielov.

Právna úprava nájomnej zmluvy týkajúcej sa bytu (tzv. prenájmu bytu) je obsiahnutá v:

•  zákone  č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník
•  zákone č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu.

Byt je teda možné prenajať podľa týchto dvoch právnych predpisov. Aké sú medzi nimi rozdiely nájdete v tomto článku. 

Zmluva o nájme bytu podľa Občianskeho zákonníka  

Občiansky zákonník (v siedmej hlave) upravuje nájomnú zmluvu, ktorej predmetom môže byť prenajatie nehnuteľnosti (napr. prenájom pozemku, bytu či nebytového priestoru) alebo hnuteľnej veci (napr. prenájom auta). Osobitne (v štvrtom oddiely siedmej hlavy) obsahuje ustanovenia o nájme bytu. 

Uvádza, že nájom bytu vzniká nájomnou zmluvou, ktorou prenajímateľ prenecháva nájomcovi za nájomné byt do užívania, a to buď na dobu určitú, alebo bez určenia doby užívania (t. j. na dobu neurčitú).

Zmluva o nájme bytu musí obsahovať najmä:

• údaje o zmluvných stranách (napr. meno a priezvisko, dátum narodenia, adresu trvalého pobytu pri fyzickej osobe, obchodné meno, sídlo, identifikačné číslo pri právnickej osobe; okrem týchto môžu byť v  zmluve uvedené aj kontaktné alebo bankové údaje),
• označenie predmetu nájmu (napr. že ide o prenájom bytu spolu s uvedením špecifikácie bytu podľa listu vlastníctva – číslo bytu, číslo vchodu v bytovom dome, poschodie, na ktorom sa byt nachádza a pod.),
• uvedenie rozsahu užívania bytu (napr. že byt sa prenajíma výlučne na účely bývania alebo na účely podnikania),  
• výšku nájomného (napr. 250 EUR za mesiac) a výšku úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu, t. j. energie (napr. 50 EUR za mesiac) alebo spôsob ich výpočtu
• vymedzenie, na akú dobu sa nájom uzatvára (doba nájmu) – či na dobu určitú (treba uviesť konkrétny dátum odkedy dokedy bude nájom trvať napr. od 1. 5. 2023 – 1. 5. 2025) alebo na dobu neurčitú,
• práva a povinnosti zmluvných strán - prenajímateľa i nájomcu (napr. že prenajímateľ sa zaväzuje odovzdať nájomcovi byt do užívania v deň podpisu zmluvy,, a to v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie; nájomca sa zaväzuje byt užívať výlučne na dohodnutý účel),
• spôsoby zániku nájmu (napr. uplynutím doby nájmu, písomnou dohodou oboch zmluvných strán, písomnou výpoveďou jednej zo zmluvných strán alebo odstúpením od zmluvy).

Upozornenie: Ak v zmluve nie je dohodnutá doba nájmu, predpokladá sa, že sa uzavrela na dobu neurčitú.

Okrem uvedeného by mala zmluva o nájme bytu tiež obsahovať:

• opis príslušenstva bytu (napr. že pozostáva z kuchyne, obývačky, spálne) a
• opis stavu bytu (napr. akú má výmeru, alebo že je po rekonštrukcii).

Pokiaľ ide o formu nájomnej zmluvy, Občiansky zákonník nevyžaduje písomnú zmluvu o nájme bytu. To znamená, že môže byť uzatvorená ústne i písomne. Ak sa ale nájomná zmluva neuzavrie písomne, musí sa o jej obsahu vyhotoviť zápisnica (ako doklad o tom, že zmluva bola uzatvorená). 

Zmluva o nájme bytu podľa zákona o krátkodobom nájme bytu

Zákon o krátkodobom nájme bytu je osobitným právnym predpisom, ktorý upravuje iba právne vzťahy súvisiace s krátkodobým nájmom bytu.

Krátkodobý nájom bytu definuje ako nájom založený nájomnou zmluvou, ktorá je uzavretá podľa zákona o krátkodobom nájme bytu, spĺňa zákonné náležitosti a na základe ktorej nájom vrátane jeho predĺžení trvá najviac šesť rokov.

Zákon uvádza, že krátkodobý nájom bytu vzniká uzavretím nájomnej zmluvy, ktorou prenajímateľ prenecháva nájomcovi za nájomné byt alebo jeho časť do užívania, a to na dobu určitú, najdlhšie na dva roky. Na základe dohody zmluvných strán možno nájom za rovnakých podmienok predĺžiť najviac na ďalšie dva roky, a to dvakrát (t. j. spolu najviac na šesť rokov).

Upozornenie: Zmluva o krátkodobom nájme bytu sa nedá uzatvoriť na dobu neurčitú.

Zmluva o krátkodobom nájme bytu musí, podobne ako nájomná zmluva podľa Občianskeho zákonníka, obsahovať najmä:

• údaje o zmluvných stranách,
• označenie predmetu nájmu,
• rozsah užívania predmetu nájmu,
• určenie alebo spôsob určenia výšky nájomného a výšky úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a jeho príslušenstva,
• opis stavu bytu, opis príslušenstva a vybavenia bytu, ako aj opis závad bytu, jeho príslušenstva a vybavenia, ktoré sú prenajímateľovi známe v čase uzavretia nájomnej zmluvy,
• určenie doby nájmu  – v zmluve možno uviesť, že tento nájom je možné v zmysle zákona o krátkodobom nájme bytu predĺžiť najviac na dva roky, a to dvakrát na základe písomnej dohody zmluvných strán,
• práva a povinnosti zmluvných strán - prenajímateľa i nájomcu, spôsoby zániku nájmu,
• vyhlásenie nájomcu, že si je vedomý skutočnosti, že nájomná zmluva sa uzaviera podľa zákona o krátkodobom nájme bytu.

Zmluva o krátkodobom nájme bytu musí mať, na rozdiel od nájomnej zmluvy podľa Občianskeho zákonníka,  písomnú formu a zmluvné strany si navzájom poskytnú najmenej jedno jej vyhotovenie. Túto zmluvu teda nemožno uzavrieť ústne.

Nájomné (odplata za nájom bytu) podľa Občianskeho zákonníka

Nájomné a úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu upravuje Občiansky zákonník v rámci osobitných ustanovení o nájme bytu (§ 696 a nasl.). Tie hovoria, že úhrada za plnenia poskytované s užívaním bytu (energie) sa platí spolu s nájomným, okrem prípadu kedy sa účastníci dohodli inak alebo ak právny predpis neustanovuje inak.

Celkovú výšku nájomného si môžu prenajímateľ a nájomca dohodnúť v nájomnej zmluve Napríklad takto: Zmluvné strany sa dohodli na nájomnom za užívanie bytu vo výške 500 EUR mesačne a na zálohových úhradách za plnenia poskytované s užívaním bytu vo výške 100 EUR, ktoré pozostávajú zo zálohovej platby za elektrickú energiu, plyn, vodné a stočné.  Nájomné spolu s úhradami za plnenia poskytované s užívaním bytu predstavuje sumu vo výške 600 EUR mesačne, ktorú je nájomca povinný uhrádzať prenajímateľovi na jeho bankový účet  vždy do 15. dňa kalendárneho mesiaca predchádzajúceho kalendárnemu mesiacu, za ktorý sa hradí.

Prípady, v ktorých môže prenajímateľ jednostranne zvýšiť nájomné a úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu, alebo zmeniť ďalšie podmienky nájomnej zmluvy, ustanovuje osobitný právny predpis (zákon č. 18/1996 Z. z. o cenách v spojení s opatrením Ministerstva financií SR č. 01/R/2011).

Občiansky zákonník pre prípad omeškania s platením nájomného uvádza, že ak nájomca nezaplatí nájomné alebo úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu do piatich dní po ich splatnosti, je povinný zaplatiť prenajímateľovi poplatok z omeškania.

Taktiež určuje prípady, kedy má nájomca právo na primeranú zľavu z nájomného:

1. ak prenajímateľ napriek jeho upozorneniu neodstráni v byte závadu, ktorá podstatne alebo po dlhší čas zhoršuje jeho užívanie,
2. ak sa neposkytovali plnenia spojené s užívaním bytu (energie) alebo sa poskytovali vadne, a ak sa v dôsledku toho užívanie bytu zhoršilo,
3. ak sa stavebnými úpravami podstatne alebo po dlhší čas zhoršia podmienky užívania bytu.

Nájomné (odplata za nájom bytu) podľa zákona o krátkodobom nájme bytu

Ak je zmluva o nájme uzatvorená podľa zákona o krátkodobom nájme bytu tak veci ohľadne nájomného si v zmluve dohodnú zmluvné strany, a to konkrétne:

• výšku platieb, rozsah, spôsob výpočtu úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu a príslušenstva (energie), spôsob ich platenia,
• prípady, v ktorých je prenajímateľ oprávnený jednostranne zmeniť výšku nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a jeho príslušenstva (prenajímateľ je oprávnený zmeniť výšku nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a jeho príslušenstva vždy najviac o nárast cien alebo inflácie).

Čiže, v prípade zmluvy o krátkodobom nájme bytu sú prípady, v ktorých je prenajímateľ oprávnený jednostranne zmeniť výšku nájomného vrátane energií, ponechané na dohodu zmluvných strán, nie sú ustanovené v osobitnom predpise ako je tomu pri nájomnej zmluve uzatvorenej podľa Občianskeho zákonníka.

Avšak, rovnako ako pri zmluve o nájme podľa Občianskeho zákonníka aj pri zmluve o krátkodobom nájme bytu platí, že  úhrada za plnenia poskytované s užívaním bytu (energie) alebo preddavok na ne sa platí spolu s nájomným, ak sa zmluvné strany nedohodli inak.

Zánik nájmu podľa Občianskeho zákonníka

Nájom bytu zanikne:

• písomnou dohodou medzi prenajímateľom a nájomcom,
• písomnou výpoveďou jednej zo zmluvných strán,
• uplynutím času, ak bol nájom bytu dohodnutý na určitý čas.

Zánik nájmu podľa zákona o krátkodobom nájme bytu

Krátkodobý nájom bytu zanikne:

• uplynutím času, na ktorý bol dohodnutý,
• písomnou dohodou medzi prenajímateľom a nájomcom,
• písomnou výpoveďou jednej zo zmluvných strán za podmienok uvedených v zákone,
• písomným odstúpením od nájomnej zmluvy jednej zo zmluvných strán za podmienok uvedených v nájomnej zmluve alebo podľa zákona (nájomná zmluva sa zrušuje okamihom doručenia odstúpenia od nájomnej zmluvy druhej zmluvnej strane),
• zánikom predmetu nájmu.

Výpoveď nájomnej zmluvy podľa Občianskeho zákonníka

Občiansky zákonník ustanovuje konkrétne prípady, kedy môže prenajímateľ vypovedať nájom bytu. Napríklad vtedy, ak:

• prenajímateľ potrebuje byt pre seba, manžela, pre svoje deti, vnukov, zaťa alebo nevestu, svojich rodičov alebo súrodencov,
• nájomca využíva byt bez súhlasu prenajímateľa na iné účely ako na bývanie,
• nájomca hrubo porušuje svoje povinnosti vyplývajúce z nájmu bytu najmä tým, že nezaplatil nájomné alebo úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu za dlhší čas ako tri mesiace.

Nájom bytu je teda možné zo strany prenajímateľa vypovedať len na základe niektorého z dôvodov obsiahnutých v Občianskom zákonníku. Čiže, nemôže zmluvu vypovedať bezdôvodne alebo z akéhokoľvek dôvodu. Zároveň platí, že dôvod výpovede musí byť vo výpovedi skutkovo vymedzený tak, aby ho nebolo možné zameniť s iným dôvodom, inak je výpoveď neplatná. Tento dôvod nie je možné dodatočne zmeniť.

Ak dal prenajímateľ nájomcovi písomnú výpoveď zmluvy o nájme, nájom bytu sa skončí až uplynutím výpovednej lehoty. Výpovedná lehota je tri mesiace a začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola nájomcovi doručená výpoveď (napr. výpoveď bola doručená 10. 10. 2023 - výpovedná lehota začala plynúť 1. 11. 2023 a skončí sa 31. 1. 2024).

Upozornenie: Prenajímateľ môže nájomcovi písomne určiť aj dlhšiu výpovednú lehotu než tri mesiace (nie však kratšiu). 

Prípady, kedy môže dať nájomca výpoveď zmluvy o nájme bytu, Občiansky zákonník neustanovuje.

Výpoveď nájomnej zmluvy podľa zákona o krátkodobom nájme bytu

Prenajímateľ môže vypovedať krátkodobý nájom bytu, napríklad ak:

• nájomca riadne a včas nezaplatil nájomné alebo úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu za čas dlhší ako dva mesiace,
• nájomca užíva predmet nájmu v rozpore s dohodnutým účelom,
• je daný iný dôvod výpovede dohodnutý v nájomnej zmluve, pre ktorý nemožno spravodlivo požadovať trvanie nájomného pomeru.

Nájomca môže vypovedať krátkodobý nájom bytu, napríklad ak:

• sa predmet nájmu stal nespôsobilý na dohodnuté užívanie a táto skutočnosť nebola spôsobená zavinením nájomcu alebo osôb s ním žijúcich v byte,
• mu vznikol nárok na sociálne bývanie podľa osobitného predpisu alebo
•  je daný iný dôvod výpovede dohodnutý v nájomnej zmluve, pre ktorý nemožno spravodlivo požadovať trvanie nájomného pomeru.

Ak bola niektorou zo zmluvných strán daná písomná výpoveď, krátkodobý nájom bytu sa skončí až uplynutím výpovednej lehoty. Výpovedná lehota začína plynúť dňom nasledujúcim po dni, v ktorom bola druhej zmluvnej strane doručená výpoveď. Výpovedná lehota nesmie byť kratšia ako jeden mesiac (napr. výpoveď bola doručená 10. 10. 2023 - výpovedná lehota začala plynúť 11. 10. 2023 a skončila sa 11. 11. 2023).

V niektorých prípadoch však nesmie byť výpovedná lehota kratšia ako pätnásť dní (napr. ak nájomca riadne a včas nezaplatil nájomné alebo úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu za čas dlhší ako dva mesiace; ak sa predmet nájmu stal nespôsobilý na dohodnuté užívanie a táto skutočnosť nebola spôsobená zavinením nájomcu alebo osôb s ním žijúcich v byte). 

Poskytnutie bytovej náhrady podľa Občianskeho zákonníka

Občiansky zákonník rozlišuje tri druhy bytových náhrad, ktoré prichádzajú do úvahy, ak prenajímateľ ukončí nájom bytu výpoveďou:

• náhradný byt (byt, ktorý svojou veľkosťou a vybavením zabezpečuje ľudsky dôstojné bývanie nájomcu a členov jeho domácnosti,),
• náhradné ubytovanie (byt s jednou obytnou miestnosťou alebo obytná miestnosť v slobodárni, ubytovni alebo v iných zariadeniach určených na trvalé bývanie alebo podnájom v zariadenej alebo nezariadenej časti bytu u iného nájomcu) a
• prístrešie (prechodné ubytovanie, najmä v spoločnej nocľahárni alebo v iných zariadeniach na to určených, a priestor na uskladnenie bytového zariadenia a ostatných vecí domácej a osobnej potreby).

Nájomca má právo na náhradný byt napríklad vtedy, ak sa nájom skončil výpoveďou zo strany prenajímateľa (čiže ak prenajímateľ dal nájomcovi výpoveď) z dôvodu, že prenajímateľ potrebuje byt pre seba, manžela alebo pre svoje deti (prípadne pre iných členov rodiny).

Právo na náhradné ubytovanie má nájomca napríklad, keď mu bola daná výpoveď pre hrubé porušovanie jeho povinností (napr. keď nezaplatil nájomné alebo úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu za dlhší čas ako tri mesiace), ak nájomca preukáže, že je v hmotnej núdzi z objektívnych dôvodov (bez vlastného pričinenia).

Nájomca nemá právo na žiadnu bytovú náhradu, ak mu prenajímateľ dal výpoveď z dôvodu, že využíva byt bez súhlasu prenajímateľa na iné účely ako na bývanie.

Upozornenie: Zákon o krátkodobom nájme bytu neobsahuje žiadne ustanovenia týkajúce sa poskytnutia bytovej náhrady.

Registrácia u správcu dane

Ak prenajímateľ prenajal na území SR byt (či už podľa Občianskeho zákonníka alebo podľa zákona o krátkodobom nájme bytu) a na daňovom úrade nie je registrovaný pre vykonávanie podnikateľskej činnosti (nie je registrovaný ako podnikateľ s prideleným IČO), má podľa zákona o dani z príjmov povinnosť zaregistrovať sa, t. j vyplniť žiadosť o registráciu na predpísanom formulári. K tomu bude musieť predložiť aj originál zmluvy o nájme (daňový úrad si údaje iba overí, zmluvu si nenecháva).

Upozornenie: Prenajímateľ si musí túto povinnosť splniť do konca kalendárneho mesiaca, ktorý nasleduje po mesiaci, v ktorom byt prenajal. 

Daňový úrad vykoná registráciu do 30 dní od podania žiadosti o registráciu. Potom prenajímateľovi pridelí daňové identifikačné číslo (DIČ).

Stručný prehľad rozdielov o nájme bytu podľa Občianskeho zákonníka a podľa zákona o krátkodobom nájme bytu

9 tipov, na čo si dávať pozor pri prenájme bytu (z pohľadu nájomcu)

Na záver prinášame praktické tipy a rady od Ladislava Smoroňa, odborníka na financie a reality, ktoré vám pri podpisovaní nájomnej zmluvy môžu pomôcť.

1.Nájdite si čas na preštudovanie zmluvy, vysvetlenie nejasných častí a zapracovanie pripomienok

Zmluvu o nájme (a ani žiadnu inú zmluvu) neodporúčame podpisovať pod časovým tlakom. Často sa stáva, že nový nájomca podpíše zmluvu už na obhliadke bytu a až následne príde na to, že nemá dohodnuté optimálne podmienky. Nechajte si preto zmluvu napríklad zaslať do e-mailu pred podpisom,  preštudujte si ju a podpisujte až vtedy, keď vám, bude všetko jasné, prípadne, až keď budú zapracované vaše pripomienky.

Skontrolujte taktiež, či podmienky v zmluve korešpondujú s podmienkami komunikovanými v inzeráte/na obhliadke (napr. často nesedí suma nájomného s/bez energií, či výška depozitu).

V praxi môžete taktiež natrafiť na možnosti nájmu bez zmluvy, túto možnosť ale neodporúčame.

2. Overte si zmluvnú stranu

Ak podpisujete zmluvu priamo s majiteľom nehnuteľnosti, overte si jeho totožnosť (vyžiadajte k nahliadnutiu originál dokladu totožnosti), ale aj to, či je skutočný majiteľ nehnuteľnosti (ideálne na aktuálnom liste vlastníctva, napríklad cez katastrálny portál). Ak zmluvu podpisujete s niekým iným, overte si, na základe čoho je daná osoba oprávnená zmluvu podpísať (napríklad plná moc, zmluva o sprostredkovaní a pod.). Ak nemá byť majiteľ nehnuteľnosti pri podpise prítomný, zvážte overenie jeho podpisu u notára.  

Skontrolujte, či sú v zmluvu uvedené všetky relevantné údaje (rodné číslo, adresa trvalého pobytu, či kontakty alebo DIČ).

Overte si prenajímateľa aj z verejne dostupných zdrojov (registre, sociálne siete).

3. Predmet nájmu  

Okrem údajov (adresa, číslo bytu, a pod.) odkontrolujte stav bytu, príslušenstva a zariadenia, ktoré je súčasťou bytu. Je taktiež vhodné, ak je zoznam zariadenia súčasťou zmluvy, prípadne odovzdávacieho/preberacieho protokolu.  Venujte sa aj nedostatkom a zaznamenajte ich v protokole. Odporúčame vám taktiež vyhotoviť fotodokumentáciu, ktorá môže pomôcť v prípade riešenia nejasností v budúcnosti.

4. Výška nájomného a platobné podmienky

Bez ohľadu na to, čím sa riadi vaša zmluva skontrolujte si, či v nej máte uvedenú nielen celkovú sumu, ktorú máte uhrádzať, ale aj to, či je rozdelená na sumy - výšku nájomného a výšku úhrady za plnenia poskytované spojenú s užívaním bytu (napr. energie, internet a pod.) a spôsob, ako sa môžu tzv. zálohové platby meniť a čo sa bude diať s prípadným nedoplatkom. 

Taktiež venujte pozornosť platbe za prvý mesiac nájmu, ktorá môže mať inú výšku aj lehotu na úhradu, ale aj lehotám na úhradu.

5. Výška depozitu (kaucie), možnosti jeho použitia a vrátenia po ukončení nájmu

Pozrite sa na časť venovanú depozitu, a to najmä jeho výške, termínu úhrady a čo sa bude diať, ak nebude v termíne uhradený (bežne stráca nájomná zmluva účinnosť). Odkontrolujte taktiež aj to, na čo môže byť depozit použitý (najčastejšie na úhradu pohľadávok voči nájomcom z dôvodu neplatenia nájomného a/alebo úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu) a aj to, v akej lehote je prenajímateľ povinný depozit vrátiť (po ukončení nájmu).

6. Dĺžka trvania nájmu a spôsob jeho ukončenia

Skontrolujte dĺžku trvania nájmu a v prípade potreby riešte predĺženie nájmu včas. Všímajte si taktiež možnosti výpovede zmluvy, či dôvody zániku zmluvy, ale aj dĺžku výpovedných lehôt.

7. Podmienky užívania bytu

Všímajte si, či a ako sú v zmluve definované pravidlá užívania bytu (napr. účel nájmu, zriadenie trvalého pobytu, či sídla firmy, fajčenie, domáce zvieratá...). Zistite, či je v zmluve uvedená možnosť podnájmu alebo ubytovania ďalších osôb (krátkodobé návštevy rodinných príslušníkov).

Skontrolujte, ako sú v zmluve dohodnuté podmienky opráv, údržby alebo zmien v byte. Pozornosť venujte taktiež poisteniu bytu, a to nielen poisteniu nehnuteľnosti ale aj zodpovednosti za škodu. Vyžiadajte si kontakty na asistenčnú službu, (prípadne inštalatéra a zámočníka). 

8. Overujte si tvrdenia

Z inzercie alebo obhliadky sa často dozviete len to, že susedia sú bezproblémoví a parkovanie v bezprostrednej blízkosti nájdete poľahky. Skúste si to overiť u susedov. Vyžiadajte si taktiež zápisnicu z poslednej schôdze vlastníkov (prípadne si ju prečítajte na nástenke), v nej nájdete informácie o aktuálnom stave bytového domu, ako aj problémoch, ktoré obyvatelia riešia.

9. (Po)raďte sa

Zoznam našich tipov je pomerne krátky, no napriek tomu môžete v praxi naraziť aj na nejasnosti v zmluve, neúplné/nepravdivé informácie, či nekalé obchodné metódy realitných agentov. V prípade akýchkoľvek pochybností sa poraďte odborníkom (právnik, realitný agent, finančný sprostredkovateľ, daňový poradca), ideálne ešte pred podpisom zmluvy.