Podnikateľský život so sebou prináša oproti zamestnaneckému pomeru mnoho výhod, ale aj mnoho komplikácií. Jednou z komplikácií je vybavenie nového úveru. A to nielen na podnikateľské aktivity, ale aj na zabezpečenie bývania (kúpu nehnuteľnosti, výstavbu, prípadne rekonštrukciu).
V prípade financovania nehnuteľnosti bankovým úverom banku zaujímajú dve základné oblasti: bonita žiadateľa o úver a zabezpečenie úveru – nehnuteľnosť, na ktorú bude mať banka záložné právo, a v prípade nesplácania ju bude môcť vydražiť a uspokojiť tak svoju pohľadávku.
V oblasti zabezpečenia úveru je postup banky rovnaký, bez ohľadu na zdroje príjmu žiadateľa (postup ohodnotenia zabezpečovanej nehnuteľnosti je rovnaký tak pri zamestnancovi, ako pri podnikateľovi).
Rozdielny je ale postup v hodnotení bonity žiadateľa. Banka hodnotí bonitu komplexne. Okrem zdroja a výšky príjmu ju zaujímajú ďalšie informácie o žiadateľovi, ako napríklad: vek, rodinný stav, počet a vek detí, výška a štruktúra výdavkov, dosiahnuté vzdelanie. V našom článku sa zameriame iba na parameter, ktorý vie podnikateľ svojou aktivitou ovplyvniť, a to parameter príjmu. Je nevyhnutné si uvedomiť, že dvaja žiadatelia s rovnakým príjmom môžu kvôli odlišnostiam iných faktorov dostať odlišné ponuky úverov. V úroku (cene úveru) sa totiž prejaví riziko možného nesplácania úveru. Preto platí, že menej rizikový žiadateľ o úver dostane výhodnejšie podmienky (napr. nižší úrok) ako viac rizikový žiadateľ. Ideálnym klientom z hľadiska rizika je pre banky nie úplne mladý, ale taktiež nie starý žiadateľ – dobre platený zamestnanec s trvalým pracovným pomerom, so zamestnaným manželským partnerom s bezpodielovým spoluvlastníctvom manželov (takže manželský partner vystupuje v úverovom vzťahu automaticky ako spoludlžník) a vysokoškolským vzdelaním. Na druhej strane stojí mladý, slobodný živnostník, bez dlhej a úspešnej podnikateľskej kariéry a bez vysokej školy.
Informácie o aktuálnych zmenách v hypotékach pre rok 2019 a aktuálnych ponúk hypoték nájdete v článku Zmeny v hypotékach a úveroch v roku 2019.
Dokladovanie príjmu žiadateľa o úver
Z tohto pohľadu banka delí žiadateľov do troch skupín: zamestnancov, podnikateľov – živnostníkov a podnikateľov – majiteľov s.r.o.
Dokladovanie príjmu v prípade zamestnanca
Táto skupina žiadateľov o úver má proces žiadosti o úver najjednoduchší. Zamestnanec potrebuje v prvom rade splniť základné tzv. K.O. kritériá (zamestnanie trvá minimálne tri mesiace, zamestnanec je po skúšobnej dobe a má dostatočne vysoký príjem na splácanie úveru, má pracovný pomer uzatvorený na dobu neurčitú, resp. určité skupiny zamestnancov majú štandardne pracovný pomer na dobu určitú, v takomto prípade vie väčšina bánk príjem akceptovať, pokiaľ už bola pracovná zmluva minimálne 1 x predĺžená). Žiadateľ o úver potrebuje vyplniť tlačivo banky – potvrdenie o príjme, na ktorom mu zamestnávateľ potvrdí príjem, ktorý následne banka overí v Sociálnej poisťovni. Niektoré banky potvrdenie o príjme nevyžadujú, stačí im súhlas žiadateľa s preverením príjmu v Sociálnej poisťovni. Takže dohadovať sa zamestnávateľom, aby na tlačivo banky potvrdil inú, ako oficiálnu výšku príjmu nemá zmysel.
Okrem Sociálnej poisťovne preveruje banka všetkých žiadateľov (to platí aj pre podnikateľov) aj v tzv. centrálnom úverovom registri. Zisťuje, či daný žiadateľ nemá iné úvery, ktoré spláca, prípadne riadne nespláca, či a aké sú omeškania splátok (ale aj výšku splátok a dobu splácania), taktiež či nefiguruje v nejakom úverovom vzťahu ako spoludlžník prípadne ručiteľ.
Model hodnotenia príjmu sa v bankách nelíši: do úvahy sa berie čistý príjem, od ktorého sa odpočíta životné minimum na bežné výdavky žiadateľa/rodiny, následne sa odrátajú splátky existujúcich úverov a do takto disponibilnej sumy sa musí zmestiť výška splátky nového úveru.
Podnikatelia – živnostníci a dokladovanie príjmu pre účely úveru
Žiadateľ o úver – živnostník to má oproti zamestnancovi komplikovanejšie. Banka totiž berie do úvahy príjem z daňového priznania. Základnými, tzv. K.O. kritériami je dĺžka podnikania (väčšinou musí živnostník mať uzatvorené minimálne dve účtovné obdobia, v niektorých bankách postačuje minimálne jedno uzatvorené účtovné obdobie – aj to musí byť dlhšie ako 6 mesiacov) a živnostník nesmie byť v strate. Príjem pre účely získania hypotekárneho úveru banka ráta na základe údajov z daňového priznania, a to ako: (základ dane – zaplatená daň) / 12. Z takto vypočítaného príjmu sa odpočíta suma životného minima na bežné výdavky žiadateľa/rodiny, následne sa odrátajú splátky existujúcich úverov a do takto disponibilnej sumy sa musí zmestiť výška splátky nového úveru.
Alternatívnou metódou, ktorú ale nepoužívajú všetky banky, je vydokladovanie príjmu na základe obratu. Do úvahy sa berie časť obratu (niektoré banky počítajú s 10% celkového obratu, sú ale aj banky, ktoré rátajú príjem ako 40 alebo 60% obratu), ktorá sa vydelí číslom 12. Z takto vypočítaného príjmu sa taktiež odpočíta suma životného minima na bežné výdavky žiadateľa/rodiny, následne sa odrátajú splátky existujúcich úverov a do takto disponibilnej sumy sa musí zmestiť výška splátky nového úveru.
Bežne zaužívaným spôsobom, ako si pripraviť podmienky za získanie úveru je „daňové plánovanie“. Živnostníci si plánovane navyšujú základ dane. To sa ale negatívne odrazí nielen na výške zaplatenej dane, ale aj na výške odvodov do Sociálnej a zdravotnej poisťovne. Určite rozumnejším, t.j. lacnejším spôsobom je výber banky, ktorá posudzuje príjem na základe obratu.
Príjem musí živnostník vydokladovať potvrdením tlačiva banky na príslušnom daňovom úrade a doložiť kópiu kompletného daňového priznania (výkazov). Sú banky, ktoré ale okrem toho potrebujú doložiť aj potvrdenie, že živnostník nemá podlžnosti voči Sociálnej poisťovni, či zdravotným poisťovniam.
Podnikatelia – majitelia s.r.o. a dokladovanie ich príjmu pre účely žiadosti o úver
V tejto skupine žiadateľov o úver je potrebné rozlišovať dva typy žiadateľov: majitelia s.r.o., ktorí si vyplácajú mzdu a majitelia s.r.o., ktorí majú príjem z podnikania iba vo forme (podielu na) zisku. Majitelia firiem, ktorí si vyplácajú mzdu, sa z hľadiska žiadosti o hypotekárny úver považujú za štandardných zamestnancov, t.j. príjem sa overí na základe potvrdeného tlačiva banky mzdovou účtovníčkou a následne sa overí na Sociálnej poisťovni. Sú ale banky, ktorým iba toto potvrdenie nestačí, a skúmajú taktiež kompletné výkazy s.r.o. Niektoré banky vedia zobrať do úvahy príjem vo forme mzdy a zároveň aj príjem vo forme podielu na zisku. Bežným postupom, akým si žiadatelia o úver z tejto skupiny môžu vylepšiť preukazovaný príjem, je navýšenie mzdy za posledný mesiac/mesiace, aby boli podmienky úveru čo najlepšie, prípadne, aby banka vôbec schválila požadovanú výšku úveru. Toto ale nie je univerzálny postup, nakoľko niektoré banky skúmajú priemerný príjem za posledných 12 mesiacov, niektorým stačí priemerný príjem za posledné štyri, prípadne tri mesiace. Pri takomto navýšení mzdy je potrebné rátať s nákladmi na zvýšené odvody.
Pri skupine majiteľov firiem, ktorí majú príjem iba vo forme podielu na zisku, banky rozlišujú dve podskupiny, sú nimi: majitelia jednoosobových s.r.o a majitelia viac osobových s.r.o. Základný postup je pre obe skupiny ale rovnaký: banka vezme do úvahy výšku vyplateného podielu na zisku, tú vydelí 12 a z takto vypočítaného príjmu sa odpočíta suma životného minima na bežné výdavky žiadateľa/rodiny, následne sa odrátajú splátky existujúcich úverov a do takto disponibilnej sumy sa musí zmestiť výška splátky nového úveru. Pri jednoosobovej s.r.o. ale vedia niektoré banky, podobne ako pri živnostníkoch, zobrať do úvahy príjem, ktorý vypočítajú na základe obratu. (Postup sme detailne popísali pri živnostníkoch.) Samozrejme je potrebné byť pripravený na to, že v oboch prípadoch, v závislosti od banky, bude nutné predložiť aj ďalšie podklady, či potvrdenia.
Ako si môže podnikateľ vybaviť najvýhodnejší hypotekárny úver?
Získanie nového hypotekárneho úveru pre žiadateľa, ktorý má príjem z podnikania nie je zďaleka také jednoduché ako pri zamestnancovi. (Aj keď vybavenie takéhoto typu úveru je rozhodne jednoduchšie, ako vybavenie investičného úveru na podnikanie). Pokiaľ chcete zvýšiť jednak pravdepodobnosť, že potrebný úver dostanete a zároveň mať čo najlepšie podmienky čo sa nákladov na úver týka (pri priemerných výškach poskytovaných hypotekárnych úverov má aj 0,1%tného bodu značný vplyv na výšku zaplatených úrokov), je potrebné venovať sa tejto otázke s dostatočným časovým predstihom, aby ste mali čas na jednak (vyššie spomenuté) „daňové plánovanie“, ale taktiež na výber banky, ktorá vám bude vedieť potrebný úver poskytnúť. Tak, ako sme spomenuli v článku, čo sa týka možností vydokladovania príjmu podnikateľa za účelom získania úveru, existujú medzi bankami značné rozdiely. V individuálnych prípadoch je možné nový hypotekárny úver vybaviť dokonca aj bez dokladovania príjmu.
Bližšie informácie o hypotékach pre živnostníkov a majiteľov s.r.o. nájdete v článku Hypotéka pre živnostníkov (SZČO) a majiteľov s.r.o.
Váš čas viete nepochybne investovať aj lepšie, ako chodením do bánk a zisťovaním, ktorá vám pripraví najlepšiu ponuku. Využite kontaktný formulár a nechajte si pripraviť ponuky zo všetkých bánk naraz.
Aké jarné ponuky hypoték prinášajú najväčšie banky v roku 2020 nájdete v článku Najvýhodnejšia hypotéka - prehľad jarných hypotekárnych kampaní bánk.
Poradenstvo v oblasti financií
Ak máte otázky k aktuálnej téme článku alebo potrebujete poradiť v oblasti poistenia, úverov alebo sporenia/investovania, neváhajte sa na nás obrátiť. Pomohli sme už desiatkam spokojných klientov.
