Zmeny v hypotékach a úveroch v roku 2019

Získať hypotéku môže byť v roku 2019 opäť o niečo náročnejšie. Aké zmeny na vás v bankách čakajú?

Maximálna výška hypotéky

Sprísňovanie podmienok v súlade s opatreniami Národnej banky Slovenska pokračuje aj v roku 2019. Hypotéky, ktorých výška je nad 90 % hodnoty nehnuteľnosti, už banky vôbec nesmú poskytovať. Podiel hypoték medzi 80 % – 90 % hodnoty nehnuteľnosti (LTV- loan to value) môže byť od 1.1.2019 len 25 % z celkového počtu danou bankou poskytnutých hypoték.

Hypotéku nad 80% hodnoty nehnuteľnosti bude ťažké dostať.

Od 1.7.2019 nastane ďalšie, už posledné zníženie limitu, keď banky budú môcť poskytnúť maximálne 20 % hypoték vo výške od 80 % do 90 % hodnoty nehnuteľnosti. Podrobnejšie informácie nájdete v našom minuloročnom článku o hypotékach a úveroch na bývanie.

Maximálne zadlženie pri žiadosti o hypotekárny úver v roku 2019

Ešte výraznejšie obmedzenia vás čakajú, ak by mala byť vaša zadlženosť vyššia ako 8- násobok vášho ročného príjmu. Pod pojmom zadlženosť sa myslí celková suma úverov, vrátane hypotekárnych úverov, spotrebných úverov, kreditných kariet a povoleného prečerpania. Úverov prekračujúcich stanovený násobok môžu banky od 1.1.2019 poskytnúť len 10 %, od 1.7.2019 dokonca iba 5 % z celkového počtu úverov (+ ďalších 5 % pre mladých klientov do 35 rokov a s príjmom do 1,3 násobku priemernej mzdy, ak bude zadlženosť do 9- násobku ročného príjmu). Ukazovateľ maximálnej zadlženosti sa týka tak spotrebných, ako aj hypotekárnych úverov.

Limity stanovené Národnou bankou Slovenska sú v roku 2019 už také nízke, že pre bežného bankového klienta bude veľmi náročné až takmer nemožné vybaviť si hypotéku nad 80 % hodnoty nehnuteľnosti alebo pri zadlžení nad 8-násobok ročného príjmu. Tieto výnimky si banky ponechajú pre svojich zamestnancov alebo pre tých najlepších, najbonitnejších klientov.

Daňový bonus pri hypotéke pre mladých

Od roku 2018 sa zmenil systém štátnej bonifikácie hypoték. Klienti, ktorí čerpali hypotéku v minulom roku a spĺňali zákonom stanovené podmienky, už nedostali štátny príspevok pre mladých, ale majú nárok na daňový bonus. Ten im vo forme daňovej úľavy priamo znižuje daňovú povinnosti, bonus si musia klienti uplatniť v daňovom priznaní alebo v ročnom zúčtovaní dane. Detailné informácie, kto má na daňový bonus nárok a v akej výške, sme vám priniesli v článku zameranom špeciálne na daňový bonus na hypotéky.

Až teraz sa však dostali na verejnosť presné informácie, ako si daňový bonus uplatniť. Kľúčové je potvrdenie od banky o zaplatených úrokoch, ktoré sú finančné inštitúcie povinné vystaviť do 30 dní od podania žiadosti.

Potvrdenie o zaplatených úrokoch na získanie daňového bonusu si vypýtajte v banke.

Prax sa v jednotlivých bankách líši, v niektorých si potvrdenie môžete jednoducho stiahnuť cez internet banking, v iných oň musíte požiadať na pobočke. Každopádne, je nutné si uvedomiť, že zvýhodnenie pri hypotéke už nedostanete automaticky, ako tomu bolo v minulosti, ale musíte si ho aktívne uplatniť. Na tento fakt netreba zabudnúť, inak zbytočne prídete o daňový bonus.

Predschválené úvery v bankách už tak ľahko nedostanete

S predschváleným úverom má skúsenosť asi väčšina bankových klientov. Ide o úver, ktorého maximálnu výšku banka predschváli na základe rôznych finančných a nefinančných charakteristík klienta (predovšetkým podľa príjmu prichádzajúceho na bežný účet) ešte pred tým, ako klient reálne o úver požiada. Banky predschválené úvery aktívne marketingovo ponúkajú, či už formou telefonátov, SMS správ či notifikácií v internetbankingu a mobilnej aplikácii. Išlo o rýchly a relatívne jednoduchý spôsob získania finančných prostriedkov.

Predschválené úvery zo slovenských bánk určite nezmiznú, od 1. januára 2019 sa však zmenila jedna podstatná charakteristika. Presné detaily sú predmetom obchodného tajomstva každej banky, no v minulosti bol v zásade pri skutočnej žiadosti klienta o predschválený úver preverovaný hlavne prípadný negatívny záznam v bankovom registri (zozname neplatičov). Na výške platu často nezáležalo, overoval sa iba status zamestnania cez Sociálnu poisťovňu, takisto sa nezohľadňovala výška splátok klienta. Jednoducho povedané, úver bol predschválený a klient ho s veľkou pravdepodobnosťou aj dostal.

Uvedený proces pri predschválených úveroch bol možný iba vďaka výnimke od Národnej banky Slovenska. Tá je však od začiatku roku 2019 zrušená, potichu, bez výraznejšej pozornosti médií, cez novelizáciu vecne absolútne nesúvisiaceho zákona. Dôvodom je opäť pribrzdenie narastajúcej zadlženosti Slovákov, čo vyvoláva obavy u regulátora. Podľa aktuálne platnej legislatívy sa preto už aj na predschválené úvery vzťahujú požiadavky na minimálnu finančnú rezervu z príjmu a na celkovú zadlženosť k príjmu spotrebiteľa (tzv. ukazovateľ DTI – debt to income).

Pri predschválenom úvere banky overia výšku príjmu.

V praxi to znamená, že dostať predschválený úver už nebude pre každého tak ľahké. Banky si aj tu budú musieť dôkladne overiť vašu schopnosť splácať a výšku vašich splátok v bankovom registri. Ak po prepočtoch ostáva dostatočná rezerva na splátku, nič sa pre vás nemení, úver si rýchlo vybavíte. Uvedený krok ale negatívne dopadne najmä na ľudí, ktorým by ešte minulý rok prešiel predschválený úver v banke, do ktorej im chodil príjem, a oni mali zároveň vysoké splátky v inej banke. Takisto budú pravdepodobne zasiahnutí klienti s obratmi na účte, ktoré sú ale ťažko zdokladovateľné ako príjem, prípadne živnostníci, ktorých príjem počítaný podľa daňového priznania je podstatne nižší ako realizované obraty na účte. Pre tieto skupiny klientov bude získanie spotrebného úveru ešte ťažšie ako doteraz.

Budú v roku 2019 rásť úroky na hypotékach?

Otázka, ktorá trápi mnohých potenciálnych a existujúcich dlžníkov. A na ktorú asi ešte nepoznajú presnú odpoveď ani bankoví manažéri. Niektorí odborníci predpokladajú, že sa čaká na prvú, veľkú banku, ktorá zavelí na obrat a zdvihne sadzby. A ostatní konkurenti ju budú pravdepodobne s radosťou nasledovať. Prvé jemné korekcie smerom nahor už nastali. UniCredit Bank zvýšila koncom roku 2018 sadzbu pri všetkých fixáciách o 0,1 %, podobne zareagovala VÚB Banka pri päť a viacročnej fixácii v januári 2019. No trh ako celok dosiaľ prakticky nijako nezareagoval.

Faktom je, že peniaze na trhu sú stále lacné. Európska centrálna banka síce už ukončila nákup dlhopisov, znižovať množstvo peňazí v obehu sa však nechystá a ku zvyšovaniu základnej úrokovej sadzby sa stále ani len neschyľuje. Aktuálne očakávajú burzoví analytici nárast tejto sadzby v prvom kvartáli 2020, ale vzhľadom k súčasnému spomaleniu európskej ekonomiky a rizikám v medzinárodnom obchode sa môže ľahko aj tento termín posunúť.

Úrokové sadzby hypoték pravdepodobne ostanú stabilné.

Žiadneho razantného nárastu úrokov pri hypotékach na Slovensku sa preto pravdepodobne v roku 2019 obávať netreba. Na druhej strane, ďalší pokles je už takmer vylúčený. Úrokové sadzby by mali byť viac-menej stabilné, maximálne budeme svedkami iba drobného nárastu. Dôvodom je aj skutočnosť, že konkurenčný boj medzi bankami je stále silný a dopyt  legislatívnymi opatreniami tlmený. Z hľadiska úrokových sadzieb preto nie je dôvod sa s kúpou nehnuteľnosti zbytočne ponáhľať.

Inšpirujte sa pri prehľade najvýhodnejších hypotekárnych ponúk v roku 2020 v článku Najvýhodnejšia hypotéka - prehľad jarných hypotekárnych kampaní bánk.