Ako znížiť úrok na hypotéke v roku 2017 – 5 tipov

Komu sa oplatí zvážiť refinancovanie hypotéky? Ako je možné znížiť úrok na už existujúcej hypotéke?

Vývoj úrokových sadzieb na trhu hypoték v priebehu roka 2017 nepriniesol žiadne prekvapenia v podobe ich rastu, práve naopak, sadzby oproti minulému roku poklesli. Na trhu ponúkajú niektoré banky úrok dokonca pod magickým 1 %. Hypotekárni klienti boli zvyknutí, že o úroku na existujúcej hypotéke sa dá s bankou rozprávať len pri výročí fixácie, kedy vedia existujúci úver vyplatiť (iným úverom v konkurenčnej banke) bez poplatku. Zmena maximálnej výšky poplatku za predčasné splatenie na 1 % ale donútila banky v záujme ochrany existujúceho kmeňa klientov umožniť zmenu (zníženie) úrokovej sadzby aj mimo výročia fixácie. Banky za to bežne účtovali poplatok za zmenu zmluvných podmienok od 150 € až po 0,5 % z výšky zostatku úveru. Klientom sa preto neoplácalo platiť poplatok vo výške 1 % a odísť do konkurenčnej banky, lebo úrok si mohli znížiť s polovičnými nákladmi (maximálne) v pôvodnej banke. Zostrený konkurenčný boj bánk ale priniesol na slovenskom hypotekárnom trhu novinku: pri refinancovaní hypotéky do novej banky, vám niektoré banky poplatok za predčasné splatenie pôvodnej hypotéky preplatia. To je dôvod, prečo je potrebné sa vašou existujúcou hypotékou znova zaoberať, a to aj v prípade, keď ste už úrok v priebehu posledného roka znižovali alebo hypotéku preniesli do konkurenčnej banky. Pozrime sa na pár základných tipov, ako na to, aby ste vašu hypotéku reálne zlacnili.

1. Nerefinancujte hypotéku nasilu

Prvým krokom pri zlacnení vašej existujúcej hypotéky je oslovenie vašej banky (tej, v ktorej hypotéku splácate). Každá dobrá banka má dnes vytvorené tzv. retenčné oddelenie, ktoré má na starosť to, aby ste neodišli ku konkurencii a vie vám pripraviť individuálnu ponuku. Stačí, že sa v banke slušne informujete, aké máte možnosti vzhľadom na situáciu na trhu. Banky o sadzbách a akciách svojich konkurentov vedia, takže vyjednávanie je relatívne ľahké. Ak vám vaša existujúca banka ponúkne za relatívne nízky poplatok, prípadne bez poplatku zaujímavý nový úrok, nie je dôvod na odchod ku konkurencii. Samozrejme, neuspokojte sa v 1. kroku s ponukou vašej banky (napr. za 150 € vám znížime úrok z 2,5 % na 1,8 %), ale porovnajte si to s ponukami iných bánk (dostanete sadzbu 1,2% a zaplatíme za vás poplatok za predčasné splatenie pôvodnej hypotéky), t.j. v druhom kroku oslovte konkurenčné banky. Zároveň nie je nič neobvyklé, ak vám banka ponúkne lepší úrok (1,19 % p.a.), ako novým klientom (od 1,29 % p.a.). Banky často k tomuto kroku pristúpia až vtedy, ak reálne podáte žiadosť o predčasné splatenie (krok 3).

Vo väčšine bánk sa vám zmenou úrokovej sadzby dodatkom tzv. reštartne obdobie fixácie, t. j. aj keď ste mali na hypotéke fixáciu už len na 1,5 roka, dodatkom sa zmení napríklad na ďalších 5 rokov.

2. Dávajte si pozor na poplatky spojené s refinancovaním hypotéky

Nie všetky banky preplácajú poplatok za predčasné splatenie existujúcej hypotéky (príklad: máte dve banky, ktoré vám ponúknu úrok 1,2 %, jedna za vás poplatok za predčasné splatenie zaplatí, druhá nie) a zároveň, nie všetky banky, ktoré tak robia, vám vedia ponúknuť najzaujímavejšiu sadzbu na trhu (príklad: banka vám ponúkne preplatenie poplatku za predčasné splatenie, ale dá vám hypotéku s úrokom 1,45 % p.a.). Nezabudnite, že pri refinancovaní hypotéky budete mať okrem poplatku za predčasné splatenie pôvodnej hypotéky aj poplatky za nový znalecký posudok, návrh na vklad záložného práva do katastra nehnuteľností a pod. Pri výpočte výhodnosti refinancovania rátajte aj s týmito poplatkami. Pre komplexnosť je potrebné dodať, že sú banky, ktoré vám vedia preplatiť aj poplatky na katastri, či urobia a preplatia nový znalecký posudok, alebo vedia vychádzať zo starého znaleckého posudku, prípadne ho nepotrebujú vôbec.

3. Porovnávajte porovnateľné

Stáva sa, že natrafíte na nekompetentného hypotekárneho špecialistu, alebo finančného sprostredkovateľa, ktorý vám bude ukazovať výhodnosť refinancovania na mesačných splátkach, kde nový úver natiahne na pôvodnú splatnosť (máte do konca splatnosti hypotéky 25 rokov, a porovnávate výšku splátky s novým úverom s 30 ročnou splatnosťou). Iný, často obľúbený príklad „refinančných expertov“ je porovnávanie úspory, ktorú dosiahnete za celkovú splatnosť (príklad: 800 € za predčasné splatenie sa vám vráti, veď na úrokoch ušetríte takmer 15 000 €, za 25 rokov). Rátajte preto s návratnosťou poplatkov za predčasné splatenie len do výročia fixácie pôvodnej hypotéky! Jedine dovtedy máte jasný úrok, potom sa bude meniť podľa aktuálnej situácie na trhu. Ak máte výročie fixácie hypotéky o 18 mesiacov a návratnosť poplatkov je 30 mesiacov, rozhodne nerefinancujte.

4. Nekupujte popri hypotekárnom úvere zbytočnosti

Niektoré banky ponúkajú na hypotékach atraktívne sadzby (pod 1% p.a.), ale podmieňujú ich uzatvorením životného poistenia (poistenia úveru), ktoré zaplatíte buď tak, že vám navýšia nový úver (napr. o 3%), alebo poistenie platíte na mesačnej báze. Nezabudnite tieto náklady zarátať k novej mesačnej splátke. Možno na splátke úveru ušetríte mesačne 25 €, ale za poistenie zaplatíte dodatočných 45 € mesačne. V takomto prípade už matematika nevychádza. Bežne sa okrem poistenia úveru banky snažia klientom predať aj investičné životné poistenie, investovanie do fondov, kreditné karty, či iné produkty. Myslite na to, vašim cieľom nie je uzatvorenie poistenia, ale zlacnenie hypotéky. Ak potrebujete poistenie, kúpte si ho po dostatočnej úvahe, čo reálne potrebujete. Ale kupovať poistenie v banke, je ako kupovať mäso na nedeľný obed v železiarstve.

5. Poraďte sa s odborníkom

Hypotéky, alebo úvery na bývanie ponúka v súčasnosti 12 bánk, zároveň viete využiť aj pri refinancovaní úvery od troch stavebných sporiteľní, (prípadne nebankových spoločností). Každá banka má nastavený svoj obchodný model, zároveň model hodnotenia bonity klientov. Niektoré banky majú nastavené ponuky plošne (všetci klienti dostanú rovnaký úrok), niektoré banky majú nastavené ponuky individuálne (lákajú vás na sadzbu od 1,29 % p.a., reálne ale schvália vašu žiadosť s úrokom 1,9 % p.a.). Možností, čo robiť s vašou hypotékou, je mnoho. Reálne si na získavanie informácií a ponúk môžete vziať týždňovú dovolenku. Alebo sa môžete poradiť s odborníkom. Kvalitný finančný sprostredkovateľ by vám mal zabezpečiť ponuky konkrétne pre vás (príklad: áno, sadzba 1,19 % je v banke možná, ale vzhľadom na vašu hodnotu nehnuteľnosti vy viete dostať sadzbu 1,6 %), zároveň by mal vedieť vyčísliť všetky náklady spojené s refinancovaním (a správne). A nemalo by mu byť cudzie vám povedať: „refinancovanie vašej hypotéky sa vám momentálne neoplatí“, ak tomu tak bude, a nie vás tlačiť nasilu do banky, ktorá ponúka najvyššie provízie. Ak takého odborníka nemáte, neváhajte využiť náš kontaktný formulár, radi vám poradíme. Bezplatne.