Hypotéka pre cudzinca (zahraničného občana) na Slovensku

Kedy môže cudzinec na Slovensku dostať hypotéku? Čo banky preverujú pri žiadostiach o hypotéku, aké sú obmedzenia a v čom sú rozdiely oproti žiadostiam občanov SR?

Na úvod je nevyhnutné spomenúť, že témou článku je hypotéka, ktorá je zabezpečená tuzemskou nehnuteľnosťou, teda nehnuteľnosťou, ktorá sa nachádza na území SR. Nie je možné, aby banka poskytla klientovi hypotekárny úver, ktorý by bol zabezpečený nehnuteľnosťou mimo SR. Hlavným dôvodom je prípadný výkon záložného práva, t. j. banka by len veľmi ťažko predala zahraničnú nehnuteľnosť na dražbe. To isté platí aj opačne pre občanov SR. Ak chce Slovák žiadať o hypotéku napríklad v Rakúsku (v rakúskej banke), táto hypotéka musí byť zabezpečená záložným právom na nehnuteľnosť v Rakúsku. 

Ktoré základné parametre sú pre cudzincov pri žiadostiach o hypotekárny úver rovnaké

Pri žiadosti o akýkoľvek úverový produkt (netýka sa to len hypotekárnych úverov) sa každá banka riadi vlastnou (internou) metodikou a zároveň je limitovaná pravidlami a obmedzeniami Národnej banky Slovenska (NBS). Pri hypotekárnych úveroch banky zaujímajú tri hlavné oblasti, a to:

1. bonita klienta,
2. nehnuteľnosť, 
3. účel úveru.

Na základe konkrétnych parametrov banka vyhodnotí, či, v akej výške a za akých podmienok vie klientovi hypotekárny úver poskytnúť. Konkrétne príklady uvádzame v tabuľke, tie najdôležitejšie rozdiely a obmedzenia pre zahraničných žiadateľov o hypotéku rozoberáme nižšie.

Tip: Aktuálne ponuky hypotekárnych úverov bánk na Slovensku si môžete porovnať v našej hypotekárnej kalkulačke.

1. Bonita cudzinca - klienta

Vek

Minimálny vek žiadateľa je vo väčšine prípadov 18 rokov. Pri veľmi mladých žiadateľoch ale banky nie sú ochotné ísť do vysokých úverov, prípadne vyžadujú vyššie zabezpečenie alebo doplnenie spoludlžníkov.

Na maximálny vek sa banky pozerajú tak, že klient musí stihnúť hypotéku dosplácať do veku 65 rokov. Výnimočne a hlavne pri dvoch žiadateľoch to je vek 70 rokov.    

Príjem cudzinca - žiadateľa o hypotéku

Typ príjmu – bežne banky rozlišujú medzi hlavným príjmom (ide najmä o zamestnanie alebo podnikanie) a vedľajším, doplnkovým príjmom, ktorý nesmie byť ako jediný zdroj príjmu (bežne ide o príjmy z prenájmu nehnuteľnosti, dôchodok, materská dávka, či rodičovský príspevok.). 

Sektor – pandémia COVID-19 zapríčinila to, že banky dôraznejšie pozerajú na to, v akom sektore klient pôsobí (podniká alebo je zamestnaný). Ak žiadateľ o úver pôsobí v sektoroch najviac postihnutých krízou, resp. protipandemickými opatreniami – gastronómia, kultúra, cestovný ruch a pod., bude mať značný problém úverové financovanie získať, ba dokonca niektoré banky žiadosť o hypotéku rovno zamietnu. 

Dĺžka trvania zamestnania/podnikania – minimálna doba zamestnania predstavuje 6 mesiacov, výnimočne tri mesiace (napr. pri nástupe do práce po materskej dovolenke alebo ak ide o tzv. kontinuálny pracovný pomer). Pri podnikaní vyžadujú banky najčastejšie minimálne ročnú históriu, nie je nič neobvyklé, ak vyžadujú, aby mal žiadateľ o hypotéku uzatvorené minimálne dve celé účtovné obdobia.   

Typ pracovného pomeru – ideálny žiadateľ pre banku je zamestnanec, ktorý má trvalý pracovný pomer, to znamená, že je zamestnaný na dobu neurčitú. V prípade zamestnania na dobu určitú banky vedia takýto príjem akceptovať pre vybrané sektory, pre ktoré to je bežné (školstvo, zdravotníctvo) a zároveň majú interne nastavené, ako dlho od podania žiadosti musí takýto pomer ešte trvať, prípadne chcú vidieť, že žiadateľovi už bola zmluva na dobu určitú už minimálne raz predĺžená.

Príjem z dohôd (o vykonaní práce, pracovnej činností) banky neakceptujú.

Vzdelanie

Banky preferujú klientov s vysokoškolským vzdelaním, a to kvôli predpokladu, že si jednak v prípade straty práce nájdu novú prácu dostatočne rýchlo a zároveň, že príjem vysokoškolsky vzdelaného klienta je vyšší ako príjem klienta bez maturity. V niektorých regiónoch to ale dávno neplatí, napr. kvalitný stavebný robotník v interiéry alebo inštalatér v Bratislave dokáže mať často vyšší prijem, ako priemerný absolvent filozofickej, či právnickej fakulty.   

Rodinný stav

Ak v úverovom vzťahu vystupuje viacero dlžníkov, predstavuje to pre banku nižšie riziko, že sa jej požičané peniaze nevrátia. Preto banka skúma, či je dlžník slobodný, ženatý, či rozvedený. Manželia majú vo väčšine prípadov bezpodielové spoluvlastníctvo manželov (BSM), preto vystupujú v úverových vzťahoch automaticky obaja a spolupodieľajú sa na splácaní úveru bezpodielne. V prípade problémov so splácaním si tak banka nebude vymáhať od druhého manželského partnera len polovicu nesplatenej sumy, ale celú.

Záväzky

Každú banku pri každej žiadosti o úverový produkt zaujímajú existujúce, ale  aj minulé úverové záväzky klienta.

Banka si klientovu históriu preveruje v tzv. úverovom registri, kde skúma nielen klientov aktuálny stav, ale aj históriu 5 rokov spätne. Každá banka tak má informácie o tom, aké úvery klient má a mal a ako načas ich splácal, resp. nesplácal.

Okrem platobnej disciplíny musí banka pri žiadosti o úver kvôli obmedzeniam Národnej banke Slovenska u každého klienta preveriť aj parametre DTI a DSTI.

Parameter DTI (Debt do Income) – hovorí o tom, že celkové úverové zaťaženie (existujúce úvery a nový úver, o ktorý klient žiada) nesmie presiahnuť 8 násobok klientovho ročného príjmu. Ak klient zarába napríklad 1 000 eur v čistom a už spláca spotrebný úver s dlžnou sumou (nesplatenou istinou) 5 000 eur, maximálna suma, ktorú mu banka vie požičať predstavuje 91 000 eur. (1 000 eur x 12 x 9 – 5 000 eur = 91 000 eur).    

DSTI (Debt Service to Income) - je parameter, ktorý hovorí o tom, že z príjmu musí každému žiadateľovi o úver ostať (po odrátaní sumy splátok a sumy životného minima) ešte 40%, ako tzv. finančný vankúš. Výška splátok nových úverov môže byť maximálne 60% z vyrátanej sumy.

U klienta, ktorý zarába v čistom 1 000 eur a už spláca úver s mesačnou splátkou 122 eur to vychádza takto: 1 000 eur – 215 eur (životné minimum) – 122 eur (existujúca splátka) = 664 eur. Strop na splátku nového úveru je 60% z takto vypočítanej sumy, t. j. 398 eur.

2. Nehnuteľnosť

Typ

Hypotekárny úver je možné zabezpečiť rôznymi typmi nehnuteľností, najčastejšie ide o: pozemok, byt, dom, nebytový priestor – apartmán, rozostavaný dom, výnimočne rozostavaný byt. Vždy musí ísť o tuzemskú nehnuteľnosť, t. j. nehnuteľnosť, ktorá sa nachádza na území SR.

Hodnota nehnuteľnosti

Hodnota nehnuteľnosti ovplyvňuje maximálnu výšku úveru, ktorú vie banka klientovi poskytnúť a taktiež výšku úroku (cenu peňazí), za ktorú to je ochotná urobiť. Každá banka v súvislosti s nehnuteľnosťou skúma základný parameter, a to LTV (loan to value). Tento parameter hovorí o tom, v akom pomere je výška úveru a hodnota nehnuteľnosti.

Pri skúmaní hodnoty nehnuteľnosti banka vychádza najčastejšie zo znaleckého posudku, prípadne vyhotoví interný odhad alebo niektoré banky majú tzv. cenové mapy. Pomerne často sa stáva (najmä pri rodinných domoch a rozostavaných rodinných domoch mimo okresných a krajských miest), že banka v procese posudzovania žiadosti (na základe internej supervízie znaleckého posudku) hodnotu nehnuteľnosti zníži, čím sa zníži aj maximálna suma, ktorú je banka ochotná klientovi požičať.   

Parameter LTV využíva Národná banka Slovenska pri regulácii zadlžovania obyvateľstva. V minulosti mohli banky poskytovať hypotéky a do výšky 100% LTV, aktuálne je poskytovanie hypoték nad 90% LTV zakázané a zároveň NBS obmedzila aj poskytovanie hypoték v intervale LTV 80-90%, a to na 20% z novo-poskytnutých úverov. Každá banka si nastavila internú metodiku, akým klientom vie poskytnúť financovanie nad 80% LTV. Okrem toho ovplyvňuje maximálnu výšku LTV aj typ nehnuteľnosti. Napríklad pri bytoch v meste vedia banky ponúknuť klientom aj 90%tné financovanie, pri pozemkoch to je bežne iba do výšky 50% - 60%. 

Čo sa týka výšky úroku, platí, že čím vyššie LTV, tým vyšší úrok. Niektoré banky majú najlepšie sadzby do 50% LTV, väčšina bánk aplikuje prirážku až od hodnoty 80% LTV. V praxi to znamená, že ak klient žiada o hypotéku do 70% LTV, banka mu ponúkne napríklad úrok 0,99%, ak ale žiada o hypotéku s 85% LTV, banka mu ponúkne úrok už na úrovni 1,79%. 

Lokalita

Lokalita, v ktorej sa nehnuteľnosť nachádza ovplyvňuje maximálnu výšku LTV ale aj maximálnu výšku úveru. Sú banky, ktoré sa zameriavajú na „mestský typ klienta“ a ak sa nehnuteľnosť nachádza v okresnom a krajskom meste, tak sú ochotné požičať vyššie sumy peňazí ako na dedine. Na trhu sú ale aj banky, ktoré sa zameriavajú na to, aby boli silné aj v regiónoch.

Napriek tomu, že znalecké posudky zohľadňujú koeficient polohovej diferenciácie, platí, že ak máte napríklad nehnuteľnosť – rodinný dom, ktorý ste postavili za 200 000 eur, jeho hodnota je z pohľadu banky (a tým, aj maximálna výška úveru) odlišná, ak sa nehnuteľnosť nachádza v Bratislave alebo v Závadke nad Hronom. Ak by ste totiž hypotéku nesplácali, v Bratislave by banka nehnuteľnosť predala kvôli vyššiemu dopytu rýchlejšie.     

Ťarchy a iné

Pri nehnuteľnosti, ktorá má byť predmetom záložného práva je dôležité, aby na nej nebola žiadna ťarcha, ktorú banka neakceptuje. Nie je možné mať nehnuteľnosť založenú v prospech jednej banky a žiadať o druhú hypotéku v inej banke. Výnimkou sú Štátny fond rozvoja bývania a stavebné sporiteľne. Právo dožitia je taktiež pre akúkoľvek banku neakceptovateľné, nakoľko komplikuje prípadný výkon záložného práva.

Pri rodinných domoch je taktiež dôležité, aby mala nehnuteľnosť vysporiadanú prístupovú cestu (čo tiež súvisí s potenciálnym výkonom záložného práva) a aby v katastri nehnuteľností boli vyznačené všetky nehnuteľnosti, ktoré tam majú byť vyznačené (napr.: garáž, prístavba a pod.).  

3. Účel hypotekárneho úveru

Nadobudnutie nehnuteľnosti

Klient vydokladuje príslušným dokladom, že nehnuteľnosť nadobudne, resp. nadobudol (niektoré banky umožňujú tzv. refundovať nadobudnutie nehnuteľnosti spätne, väčšinou 1 rok). Najčastejšie ide o kúpu, vyporiadanie podielového vlastníctva alebo vyplatenie podielov z dedičstva.

Oproti minulosti, je možné, aby bola predmetom záložného práva kupovaná nehnuteľnosť, záložné zmluvy podpisuje súčasný vlastník.

Výstavba

Pri tomto účele je možné peniaze použiť na výstavbu rezidenčnej nehnuteľnosti, t. j. rodinného domu (v prípade rekreačného objektu klienti najčastejšie využívajú bezúčelové hypotéky). 

Banky sa pri tomto účele líšia najmä v 2 oblastiach: akým spôsobom sa hypotéka načerpá (v koľkých tranžiach pošle banka klientovi peniaze a aká bude ich výška) a ako klienti dokladujú jednotlivé tranže, resp. celý úver (fotky, čestné vyhlásenie, nový znalecký posudok a pod.).

Refinancovanie hypotéky

Pri tomto účele môže ísť o tzv. čisté refinancovanie alebo refinancovanie s navýšením.

V prípade čistého refinancovania ide o nahradenie jednej hypotéky inou hypotékou, s maximálnym navýšením 5% a 2 000 eur. Pri tomto účele banka vychádza najmä z klientovej histórie splácania a nekladie taký dôraz na príjem (čo neznamená, že ho klient nemusí mať). Získať tzv. refinančnú hypotéku je tak výrazne jednoduchšie, ako získať bežnú hypotéku.

V prípade refinancovania s navýšením ide o to, že klient vyplatí pôvodnú hypotéku a zároveň si od banky požičia peniaze navyše (limitom je LTV a bonita klienta). V takomto prípade banka skúma klientov príjem štandardným spôsobom a zároveň sa pýta, za akým účelom si klient požičiava peniaze navyše. Niektoré banky vedia hypotéku navýšiť bezúčelovo, u niektorých klient podpíše čestné vyhlásenie, že peniaze minie na účely súvisiace s nehnuteľnosťou.   

Konsolidácia

Pri konsolidácii ide o spojenie hypotéky a ďalšieho úveru, resp. ďalších úverov do novej hypotéky. Každá banka má interne nastavené kritériá, ktoré upravujú, aké typy úverov a koľko je možné spojiť. Aj v tomto prípade banka preveruje štandardne klientov príjem. Najčastejšie je možné konsolidovať hypotéku a spotrebný úver, alebo úver zo stavebnej sporiteľne.

Bez účelu

Pri bezúčelovej, alebo tzv. americkej hypotéke banka neskúma na čo klient peniaze minie. Bezúčelové úvery zabezpečené nehnuteľnosťou neposkytujú všetky banky. V niektorých bankách majú bezúčelové úvery skrátenú splatnosť na 20 rokov a je taktiež bežné, že bezúčelové úvery majú vyššiu úrokovú sadzbu. 

V čom sa líšia základné parametre pri žiadostiach o hypotekárny úver pre cudzincov

Banky vedia poskytovať a poskytujú hypotéky pre cudzincov, platí ale, že podmienky sú oproti tuzemcom striktnejšie a každá banka ich má nastavené inak. V praxi nie je nič nezvyčajné, že cudzinec so žiadosťou o hypotéku vo svojej banke nepochodí, ale v inej mu ju schvália. Preto zohráva výber správnej banky kľúčovú úlohu. Riešením avšak nie je chodenie od banky k banke. Každá zamietnutá žiadosť o hypotéku, resp. akýkoľvek úver sa negatívne premietne do úverového registra a zhoršuje žiadateľovu bonitu až na obdobie piatich rokov od zamietnutia.

Okrem vyššie uvedených, ovplyvňujú schválenie žiadosti o hypotéku cudzinca najmä tieto parametre:

• krajina pôvodu a trvalý pobyt,
• krajina, z ktorej plynie žiadateľovi o úver príjem,
• zdroj príjmu,
• spolužiadateľ (budúci spoludlžník)
• LTV, účel a cross-sell.

Krajina pôvodu cudzinca – žiadateľa o hypotekárny úver

Každá banka skúma krajinu pôvodu a aktuálny trvalý pobyt žiadateľa. Najväčšiu šancu na získanie hypotéky v slovenskej banke má občan EÚ s trvalým pobytom na Slovensku. Všetky ostatné kategórie sa banky posudzujú individuálne (t. j. napríklad aj občania s prechodným pobytom v SR). Pre občanov rizikových krajín (podľa smernice EÚ o boji proti praniu špinavých peňazí a financovaniu terorizmu) je získanie hypotéky na Slovensku takmer nemožné. Ide o krajiny ako Afganistan, Bosna a Hercegovina, Guyana, Irak, Laoská ľudovodemokratická republika, Sýria, Uganda, Vanuatu, Jemen, Irán a Kórejská ľudovodemokratická republika (KĽDR).

Dĺžka trvalého pobytu v SR ovplyvňuje v niektorých bankách aj to, či žiadateľ o hypotéku musí doložiť výpis z úverového registra z krajiny pôvodu. Všetky vyspelé krajiny úverový register v nejakej podobe majú. Ak ho zahraničná krajina nemá, pribúdajú dôvody, pre ktoré banka hypotéku neposkytne.

Krajina, z ktorej plynie cudzincovi príjem

To, či žiadateľovi plynie príjem zo Slovenska alebo zo zahraničia je dôležitý parameter, ktorý banka skúma aj pri občanovi SR. Niektoré banky sú striktné a neakceptujú príjem z krajín mimo eurozóny, niektoré banky akceptujú príjem len z krajín EÚ, niektoré aj z krajín ako USA, Kanada, či Austrália. Najlepšie možnosti má zamestnanec slovenskej firmy, kde si banka vie príjem a jeho parametre overiť v Sociálnej poisťovni. Naopak, ak má žiadateľ príjem mimo krajín EÚ, šanca na schválenie hypotéky je takmer nulová. 

Typ príjmu žiadateľa o hypotéku

Ideálny žiadateľ o hypotéku je zamestnanec slovenskej firmy, ktorá pôsobí v nerizikovom sektore a dosahuje solídne výsledky hospodárenia a zároveň je u nej žiadateľ zamestnaný na trvalý pracovný pomer. Zamestnanca si vie banka overiť v Sociálnej poisťovni (zdroj príjmu, výšku príjmu, dĺžku pracovného pomeru a iné) a zamestnávateľa cez dostupné registre (napríklad Finstat, Indexpodnikatela, a podobne). Ak je cudzinec – žiadateľ o hypotéku zamestnaný, banky majú väčšinou striktnejšie požiadavky na minimálne trvanie pracovného pomeru (napríklad 12 mesiacov oproti 6 mesiacom pri žiadateľovi – občanovi SR).

Podnikatelia sú na tom pri žiadaní o hypotekárny úver zvyčajne horšie ako zamestnanci, a to aj keď podnikajú formou slovenskej živnosti, či s.r.o. Najhoršia kombinácia pri žiadosti o hypotéku je príjem z podnikania, formou zahraničného subjektu (napr. živnosť v Holandsku). Cudzozemci s príjmom z podnikania zo zahraničia do banky ani nemusia chodiť...

Spolužiadateľ o hypotéku

Spolužiadateľ po schválení hypotéky vystupuje v zmluve o úvere automaticky ako spoludlžník. Ak hlavný dlžník úver nespláca, má povinnosť úver splácať v plnej výške (teda nie iba jeho polovicu, alebo nejakú časť). Preto spolužiadateľ (prípadne ručiteľ) predstavuje pre banku nižšie riziko nesplatenia požičaných peňazí a zvyšuje ochotu banky žiadaný úver schváliť. V praxi môže banka žiadosť o hypotéku slobodného cudzinca pracujúceho v SR zamietnuť, ale ženatý cudzinec so zamestnanou (bonitnou) manželkou môže mať hypotéku bez problémov schválenú.

LTV, účel a cross-sell

Okrem už vyššie spomenutých obmedzení, resp. parametrov, ktoré banky vnímajú a preverujú pri žiadosti o hypotéku pri cudzincoch rozdielne, je najčastejšie obmedzenie vo výške LTV. Je úplne bežné, že banky v takýchto žiadostiach aplikujú strop na maximálnu výšku úveru už pri 70, resp. 80% z hodnoty nehnuteľnosti (namiesto štandardných 90%). Niektoré banky taktiež obmedzujú účel hypotéky len na kúpu, prípadne refinancovanie.

Nie je taktiež nič neobvyklé, že sa banky v procese schvaľovania úveru snažia predať aj ďalšie produkty a prídu s dodatočnými požiadavkami, ako napríklad požadovanie životného poistenia, prípadne čerpanie hypotéky podmienia zápisom záložného práva, a nie iba vyznačením plomby na liste vlastníctva. 

Získať hypotéku pre cudzinca je komplikované, ale reálne

Hypotéka je pomerne komplikovaný produkt. Navyše sa podmienky v bankách v čase menia, či už na základe vývoja na trhu alebo regulácií Národnej banke Slovenska. Pre cudzinca je získanie hypotéky v slovenskej banke značne komplikované, ale nie nemožné. Ak túto tému aktuálne riešite alebo plánujete do budúcna riešiť, radi vám pomôžeme. Máme prehľad o všetkých bankách a vieme, ako pristupujú k žiadostiam o hypotéku pri zahraničných žiadateľoch. Celú komunikáciu, ako aj proces vieme profesionálne zastrešiť aj v anglickom jazyku. Bezplatne.