Hypotéka so štátnym príspevkom pre mladých od 1.1.2018

Ministerstvo financií SR navrhlo v novele zákona o dani z príjmov výrazné zmeny v poskytovaní štátneho príspevku pre mladých, ktoré sa majú týkať žiadostí o hypotéku podaných od 1. januára 2018. Navrhované zmeny v článku podrobne rozoberieme a pozrieme sa aj na to, ako sa tieto zmeny prejavia vo výhodnosti hypoték so štátnym príspevkom pre klientov. Dozviete sa tiež, či je výhodnejšie počkať na nové podmienky alebo žiadať o hypotéku so štátnym príspevkom už teraz.

Ako funguje hypotéka so štátnym príspevok pre mladých v roku 2017

Štátny príspevok pre mladých (ŠPM) je poskytovaný na sumu hypotéky maximálne do 50 000 €, zároveň maximálne do 70 % hodnoty nehnuteľnosti (70 % LTV) a to na obdobie 5 rokov od čerpania úveru. Poberateľ príspevku získa zníženie úrokovej sadzby o 3 % ročne, pričom:

• 2 % poskytne vo forme príspevku štát a
• 1 % poskytne banka.

Na to, aby žiadateľ o hypotekárny úver získal štátny príspevok pre mladých, musí splniť tri základné podmienky:

1. Maximálny vek žiadateľa o hypotekárny úver je 35 rokov.
2. Priemerný hrubý príjem za predchádzajúci kalendárny rok (2016) nesmie presiahnuť sumu 1,3 násobku priemernej hrubej mzdy v hospodárstve, ktorá bola platná v štvrťroku, ktorý predchádzal štvrťroku, kedy klient žiada o hypotéku. Konkrétne: na výpočet maximálnej hranice príjmu pri žiadosti o hypotéku so štátnym príspevkom pre mladých v septembri 2017 (3. štvrťrok) sa berie do úvahy priemerná mzda v 2. štvrťroku. Táto suma predstavuje aktuálne 1 166,10 € (do 30.9.2017). Pre dvoch žiadateľov (manželia, partneri) je hranica pre získanie štátneho príspevku pre mladých dvojnásobná, t.j. 2 332,20 €.
3. Striktné dodržanie účelu úveru, ktorým je kúpa nehnuteľnosti (byt alebo dom),výstavba nehnuteľnosti alebo rekonštrukcia nehnuteľnosti – vo všetkých prípadoch nehnuteľnosti určenej na bývanie.

Vzhľadom na to, že si banky nastavili vo vlastnej réžii metodiku, ako vyrátavajú štátny príspevok pre mladých, vznikali pre klientov situácie, kedy sa pri rovnakých úrokových sadzbách líšila ponuka bánk v mesačných splátkach, ale aj v zostatkoch hypoték po 5 rokoch, a to o niekoľko tisíc €. Aj toto bol jeden z dôvodov, prečo ministerstvo financií pristúpilo k úprave fungovania štátneho príspevku pre mladých.

Čo sa nezmení pri hypotéke so štátnym príspevkom pre mladých od 1.1.2018

Po novom bude musieť žiadateľ o hypotekárny úver stále splniť podmienky:

1. maximálneho veku (35 rokov v čase podania žiadosti),
2. maximálneho priemerného hrubého príjmu (1,3 násobku priemernej hrubej mzdy),
3. účelu úveru (kúpa nehnuteľnosti na bývanie, výstavba alebo rekonštrukcia),
4. výšky hypotekárneho úveru (maximálna suma 50 000 €),
5. LTV (výška úveru maximálne do 70 % hodnoty nehnuteľnosti).

Zároveň sa nebude meniť ani dĺžka poskytovania štátneho príspevku pre mladých, ktorá je 5 rokov.

Čo sa zmení pri hypotéke so štátnym príspevkom pre mladých od 1.1.2018

Zásadná zmena nastala v spôsobe (forme), akým bude štátny príspevok pre mladých klientom pripisovaný. Doteraz štátny príspevok dostávali na mesačnej báze banky, ktoré ho klientom buď priamo zahrnuli do splátky, alebo klientom odchádzala plná splátka hypotéky a banka im priznaný príspevok poukazovala následne na bankový účet (spravidla koncom mesiaca).

Po novom sa forma pripisovania štátneho príspevku pre mladých mení nadaňovo odpočítateľnú položku. Zvýhodnenie bude 50 % zo zaplatených úrokov v príslušnom zdaňovacom období (kalendárnom roku), ale zároveň maximálne vo výške 400 € ročne, (a to po dobu 5 rokov od načerpania úveru). Štátny príspevok tak nebude dlžník vidieť na mesačnom cash-flow (toku peňazí), ale iba raz ročne, a to tak, že zaplatí na dani z príjmov menej alebo mu daňový úrad preplatok na dani vráti (bežne v máji). Nový spôsob pripisovania štátneho príspevku pre mladých má oproti pôvodnému spôsobu pre klienta viaceré výhody, ale aj nevýhody.

Výhody pre klienta - žiadateľa o hypotéku so štátnym príspevkom pre mladých od 1.1.2018:

• väčší výber bánk - doteraz mohli štátny príspevok pre mladých poskytovať len hypotekárne banky na hypotekárne úvery, po novom sa ŠPM bude týkať aj úverov na bývanie, tým pádom si ho budú môcť klienti uplatniť aj na úvery na bývanie z mBank, Poštovej banky, či FIO banky,
• nižšie úroky - úroky na hypotékach so ŠPM sú dnes bežne vyššie (3 % a viac, pred odrátaním štátneho príspevku), ako na hypotékach bez ŠPM (od 1,2 %). Od 1.1.2018 nebude banka rozlišovať ponuku, podľa toho, či má klient štátny príspevok, alebo nie.

Nevýhody pre klienta - žiadateľa o hypotéku so štátnym príspevkom pre mladých od 1.1.2018:

• vyššia byrokracia - ministerstvo presunulo byrokratickú záťaž na klienta, klient si tak bude musieť uplatňovať štátny príspevok v každoročnom daňovom priznaní, resp. v ročnom zúčtovaní preddavkov na daň),
• riziko nezískania štátneho príspevku - ak klient nebude mať v danom roku (oficiálny) príjem, logicky si nebude mať na čo daňovo odpočítateľnú položku uplatniť),
• horší cash-flow - nižšia mesačná splátka sa mení na jednorazovú platbu/úsporu).

Aktuálne zmeny pre hypotéky v roku 2019 nájdete aj v článku Zmeny v hypotékach a úveroch v roku 2019

Ekonomická výhodnosť štátneho príspevku pre mladých od 1.1.2018

Najvážnejším parametrom pri výbere financovania kúpy nehnuteľnosti sú peniaze, konkrétne koľko klient na hypotéke za 5 rokov celkovo zaplatí a koľko bude banke po 5 rokoch dlhovať. Pozrime sa na konkrétnych príkladoch, či a kedy sa nový spôsob pripisovania štátneho príspevku pre mladých oplatí. Rozdeleniu bánk do troch skupín, podľa toho, akou metodikou v súčasnosti pripisujú klientom ŠPM sme sa detailne venovali v článku Štátny príspevok pre mladých od 1.7.2017 získa menej mladých ľudí.

Na účely aktuálneho článku porovnáme:

1. V príklade číslo 1 - výhodnosť nového spôsobu fungovania štátneho príspevku pre mladých od roku 2018 (Banka 3) s najvýhodnejšou metodikou pripisovania štátneho príspevku pre mladých v súčasnosti - od základnej úrokovej sadzby 3,05 % sa najskôr odráta štátny príspevok (2 %) a zľava banky (1 %) a výslednou úrokovou sadzbou 0,05 % ročne sa úver úročí (Banka 1)
2. V príklade číslo 2 - výhodnosť nového spôsobu fungovania štátneho príspevku pre mladých od roku 2018 (Banka 3) s najmenej výhodnou metodikou pripisovania štátneho príspevku pre mladých, ktorú banky používajú v súčasnosti - úver sa úročí základnou úrokovou sadzbou, konkrétne 3,05 %, banka následne klientovi poukáže na účet štátny príspevok aj svoju zľavu (Banka 2).

Základné parametre úveru sú rovnaké: výška úveru 50 000 €, splatnosť 30 rokov a úver je do výšky 70 % z hodnoty nehnuteľnosti (70 % LTV).

Príklad č.1: najvýhodnejší model pripisovania štátneho príspevku pre mladých v roku 2017 v porovnaní so štátnym príspevkom pre mladých od roku 2018

Ako vidíme, v tomto prípade, by klient na hypotéke bez zmeny legislatívy zaplatil banke na splátkach za 5 rokov o 179,78 € menej, zostatok hypotéky by bol oproti novému spôsobu nižší o 1 325,66 €. Celkovo je tak spôsob pripisovania ŠPM pre klienta v súčasnosti výhodnejší o 1 505,44 €, čo predstavuje takmer 11 mesačných splátok.

Príklad č.2: Porovnanie najmenej výhodného modelu pripisovania štátneho príspevku pre mladých v roku 2017 so štátnym príspevkom pre mladých od roku 2018

V tomto prípade, by síce klient na hypotéke s novým spôsobom pripisovania štátneho príspevku pre mladých zaplatil banke na splátkach za 5 rokov o 179,78 € viac (po odrátaní štátneho príspevku vo forme daňovo odpočítateľnej položky), zostatok hypotéky by bol oproti v súčasnému spôsobu ale nižší o 1 449,30 €. Celkovo by tak bol v tomto prípade nový spôsob pripisovania ŠPM od roku 2018 pre klienta výhodnejší o 1 269,52 €, čo predstavuje viac ako 7 mesačných splátok.

Ktorý model štátneho príspevku pre mladých na hypotéku je pre klienta výhodnejší - oplatí sa počkať a požiadať o hypotéku so štátnym príspevkom až po 1. 1. 2018 alebo sa treba ponáhľať?

Na túto otázku neexistuje odpoveď platná univerzálne pre každého klienta. Do výpočtov celkovej výhodnosti vstupuje totiž viacero parametrov (spôsob pripisovania ŠPM bankou, výška hypotéky, hodnota nehnuteľnosti, konkrétne ponuky a mnohé iné). Ak chcete mať istotu, nechajte si prerátať možnosti financovania na Vašu konkrétnu situáciu. Môžete obehať viaceré banky, alebo využite náš kontaktný formulár, a my Vám najvýhodnejšiu ponuku na financovanie nadobudnutia nehnuteľnosti bezplatne pripravíme.