Hypotéky a úvery na bývanie od 1.7.2018

Národná banka Slovenska zaviedla od 1. júla 2018 v oblasti hypoték nové opatrenia. Jej cieľom je spomaliť tempo, akým si občania berú úvery. Jedným z opatrení je napríklad plošný zákaz poskytovania hypoték nad 90% hodnoty nehnuteľnosti. Medzi ľuďmi však vznikla panika a počet nových žiadostí o hypotéku práve naopak narástol, ako keby mal po 1. júli nastať hypotekárny koniec sveta. V článku sa pozrieme na všetky dôležité zmeny a vysvetlíme si, či a pre koho dôvod na paniku vznikol ale aj to, ako sa nové zmeny dotknú podnikateľov.

Rast úverov slovenských domácností bol za posledné roky najrýchlejší v rámci krajín EÚ. Príčina tohto rastu je optimizmus ľudí. Ten je zase ovplyvnený historicky najnižšou nezamestnanosťou, rastom reálnych príjmov, úrokovými sadzbami na hypotékach okolo 1 %, ale aj konkurenčným bojom bánk.

V praxi sa tak k úverovým peniazom dostali aj klienti, na ktorých bude mať akákoľvek zmena v budúcnosti (napr. rast úrokových sadzieb, strata práce, či materská dovolenka) veľmi vážny vplyv a v najhoršom prípade môžu končiť bankrotom a prichádzať o nehnuteľnosti.

Ak by bolo takýchto prípadov veľa, problémy nebudú mať iba jednotlivci, ale celá ekonomika (ako napríklad v USA v roku 2008). Z tohto pohľadu je pochopiteľné, že regulátor – Národná banka Slovenska (NBS) pristupuje ku krokom, ktoré majú zamedziť výrazným problémom v budúcnosti, keď sa napr. ekonomike nebude až tak dobre dariť (platy nebudú rásť, nezamestnanosť stúpne a pod.).

Ak uvažujete nad hypotékou a nové opatrenia sa vás budú týkať, odporúčam vám zvoliť racionálny prístup a zamyslieť sa nad tým, či nie je napríklad rozumnejšie s hypotékou počkať a vytvoriť si potrebnú rezervu alebo vziať si nižšiu hypotéku a podobne. Často sa ale stáva, že klienti odporúčania NBS alebo poradcov ignorujú a namiesto toho, aby zvolili racionálny prístup hľadajú niekedy až špekulatívne možnosti financovania (napríklad natiahnu do úverového vzťahu ďalšie osoby alebo nehnuteľnosti; presvedčia inú osobu, aby si na seba zobrala úver (častý príklad deti-rodičia); kombinujú hypotéku so spotrebným úverom, ba dokonca aj s úvermi z nebankových spoločností a pod., čo v konečnom dôsledku môže problémy v budúcnosti len zväčšiť.

Preto sa namiesto rozčuľovania, ako vám NBS komplikuje život, alebo že vám banka nechce požičať, dobre zamyslite nad tým, či nespadáte medzi potenciálne „rizikových“ žiadateľov a žiadosť o hypotéku prehodnoťte. Mať ako štartovací byt hneď vlastný trojizbák v novostavbe v Bratislave je síce krásne, zvážte však aj potenciálne riziká splácania vysokej hypotéky a nájdite si na začiatok lacnejšiu alternatívu, prípadne s hypotékou počkajte a vytvorte si dostatočný kapitál na ko-financovanie a rezervu.

Čo konkrétne pri hypotékach zavádza NBS od 1.7.2018

NBS už v priebehu roka 2017 pristúpila k zavádzaniu opatrení, niektoré mali postupný nábeh až do leta 2018. V dnešnom článku sa venujeme len novým opatreniam, ktoré nabiehajú taktiež postupne od 1. júla 2018 až do 1. júla 2019. Dôležitý fakt je, že opatrenia sa dotknú len nových úverov, nedotknú sa existujúcich úverov, ale ani tzv. čistých refinančných úverov (refinancujete starý úver novým úverom bez navýšenia).

Obmedzenie hypotekárnych úverov s LTV nad 80 % od 1.7.2018

Na úvod len stručne pre pripomenutie: LTV – skratka z anglického loan to value, je číslo, ktoré hovorí o tom, v akom pomere je vaša hypotéka a hodnota založenej nehnuteľnosti. Príklad: ak kupujete byt za 100 000 € a máte vlastné zdroje vo výške 20 000 €, potrebujete hypotéku vo výške 80.000 €, t.j. LTV vašej hypotéky bude 80 %.

Obmedzenia LTV nie sú žiadnou novinkou. Od 1.7.2018 sa len rozšírili, resp. sprísnili. Konkrétne v dvoch situáciách:

• hypotéky nad 90 % hodnoty nehnuteľnosti,
• hypotéky medzi 80 % - 90 % hodnoty nehnuteľnosti.

Hypotéky nad 90 % hodnoty nehnuteľnosti od 1.7.2018 nebudú možné

Toto opatrenie je na rozdiel od ostatných účinné už od 1.7.2018. Bez výnimiek platí plošný zákaz poskytovania hypoték a úverov na bývanie s LTV vyšším ako 90 %. To znamená, že od 1.7. 2018 vám žiadna banka nemôže poskytnúť nielen 100 %-nú hypotéku, ale ani napr. hypotéku vo výške 92 % hodnoty vašej nehnuteľnosti.

Toto obmedzenie výšky hypotekárnych úverov od 1.7.2018 sa týka len nových úverov, refinančných hypoték sa zatiaľ toto pravidlo nedotkne. Samozrejme obmedzenia s týmito parametrami existujú už dlhšie, banky preto neposkytovali hypotéky nad 90 % každému.

Ak mal ale žiadateľ dostatočný príjem, ponúkli mu na dofinancovanie do 100 % spotrebný úver so zvýhodnenou sadzbou (napr. od 2,9 %). Tieto prípady však po novom obmedzuje úplne nová regulácia - je ňou úverový strop, ktorý je nastavený na 8-násobok čistého príjmu žiadateľa - DTI. Detailne sa mu venujeme v druhej polovici článku.

Hypotéky medzi 80 % - 90 % hodnoty nehnuteľnosti budú menej dostupné

Do 1. 7. 2018 mohli úvery, ktoré presahujú 80 % z hodnoty nehnuteľnosti tvoriť najviac 40 % nových úverov (takže žiadna veľká novinka). Od 1.7.2018 sa tento limit znižuje na 35 %, s cieľom postupne tento limit skresať až na 20 % (viď tabuľka). Vôbec teda nie je pravda, že banky budú dávať hypotéky len do 70 % LTV. Aj pri plnej účinnosti tohto opatrenia (od 1.7.2019) budú môcť banky poskytovať aj hypotéky do výšky 90 % z hodnoty nehnuteľnosti, ich podiel v každej banke nebude môcť presiahnuť 20 % zo všetkých novo poskytnutých úverov.

Pozrime sa na tieto obmedzenia v kontexte reality, na základe štatistík NBS:

• v priebehu 2. polroka 2017 banky poskytli hypotéky s LTV nad 90 % len 6 % žiadateľov o úver. T. j. plošný zákaz 100 %-ných hypoték sa dotkne cca. 6 ľudí zo 100. Okrem toho platilo, že každá banka toto vyššie % LTV premietla do vyššej úrokovej sadzby.
• v priebehu 2. polroka 2017 banky poskytli 33 % hypoték s LTV nad 80 %. Takže reálne sa od 1.7. 2018 nič nestane, od 1.10 sa obmedzenia dotknú 3 % žiadateľov, t. j. 3 ľudí zo 100. Takže do konca roka 2018 sa nič radikálne nemení. Najvýraznejší vplyv na žiadateľov bude mať toto opatrenie až od 1.7. budúceho roka, kedy obmedzí už 13 % žiadateľov o hypotéku. T. j. ak plánujete využitie hypotekárneho úveru pri riešení otázky bývania, začnite šetriť v maximálnej miere už dnes.

Obmedzenie hypotekárnych úverov s DTI nad 8

Na rozdiel od LTV je ukazovateľ DTI pri fyzických osobách skutočnou novinkou (pri firmách ho banky skúmajú bežne). DTI je skratka z anglického debt to income, t. j. skúma sa pomer zadlženosti a čistého príjmu. NBS zaviedla parameter strop pre DTI 8.

Zadlženosť klienta (suma všetkých úverov) by nemala byť vyššia, ako 8-násobok vášho ročného príjmu.

Veľmi jednoduchý príklad: slobodný žiadateľ o úver s čistým príjmom 1 000 €/mes., bez akýchkoľvek iných úverov, má strop na novú hypotéku vo výške 96 000 € (1 000 x 12 x 8). Ak sú žiadatelia o úver dvaja, ich príjem sa spočítava. Ani pri tomto obmedzení nie je dôvod na paniku, jeho zavedenie v praxi je oproti pôvodne navrhovanej verzii miernejšie, zároveň aj toto obmedzenie má postupný nábeh (ako uvádzame v tabuľke) a banky budú môcť v obmedzenej miere poskytovať úvery pre žiadateľov s DTI vyšším ako 8.

Ak sa pozrieme aj na tieto obmedzenia v kontexte reality, na základe štatistík NBS, vyzerá to takto:

• banky poskytli v 2. polroku 2017 24 % úverov pre klientov s vyšším DTI ako 8. Od 1.7.2018 sa tak toto obmedzenie dotkne len 4 % žiadateľov, t.j. 4 ľudí zo 100,
• horšie to bude ale už od 1.1.2019, kde sa to bude týkať už 14 % žiadateľov.

Je dôležité dodať, že do výpočtu celkovej zadlženosti klienta sa započítavajú nielen existujúce hypotekárne a spotrebné úvery, ale taktiež kreditné karty a povolené prečerpanie na bežných účtoch. Vyčerpané sumy v plnej výške, nevyčerpané len v 20 %. Preto si ešte pred žiadosťou o hypotéku prípadne zrušte úverové produkty, ktoré nevyužívate.

Parameter celkovej zadlženosti (DTI) je potrebné vnímať aj v kontexte obmedzenia LTV. Žiadatelia sa už nebudú môcť spoliehať na ponuky bánk na dofinancovanie do 100 % spotrebným úverom v takej miere ako v minulosti.

Príjem z podnikania a výpočet limitu na celkovú zadlženosť žiadateľov o hypotéku

Obmedzenie celkovej zadlženosti na 8-násobok ročného príjmu sa pre zamestnanca ráta podľa čistého príjmu, zjednodušene podľa toho, čo príde zamestnancovi na účet. Pri podnikateľoch-živnostníkoch a pri podnikateľoch-majiteľoch s.r.o., (ktorí si nevyplácajú mzdu) sa tento ukazovateľ ráta ináč, a to vzorcom, akým banka pristupuje k výpočtu príjmu podnikateľa.

Najčastejšie sú využívané tieto dva postupy príjmu podnikateľa:

1. mesačný čistý príjem = (základ dane – zaplatená daň) / 12, alebo
2. mesačný čistý príjem = % z obratu (najčastejšie 10 %) / 12.

Pre lepšie pochopenie uvádzame ilustratívny príklad výpočtu maximálneho DTI pre zamestnanca s hrubou mzdou 1 000 € a SZČO s obratom 1 000 € mesačne. Pri SZČO uplatňujeme oba postupy výpočtu príjmu.

Postup 1 využíva metódu: (ZD z riadku 39 daňového priznania – zaplatená daň) / 12. Pre doplnenie SZČO v roku 2017 podnikal prvý rok, platil odvody len do ZP. Uplatnil si paušálne výdavky. Nemal deti.

Postup 2 využíva metódu: 10% z obratu z riadku 37 daňového priznania / 12.

DTI 8 = mesačná čistá mzda * 12 * 8

Už na prvý pohľad je jasné, že zamestnanec a SZČO s porovnateľným príjmom majú diametrálne odlišné maximálne limity celkového dlhu. Živnostník si tak bude môcť požičať len niečo viac než polovicu z toho, čo zamestnanec.

Z prepočtu vyplýva, že pokiaľ banky postupom času nezačnú uplatňovať iný postup na výpočet príjmu podnikateľov, práve podnikatelia budú mať problém a budú jasní kandidáti na výnimky z DTI. Skutočný problém môže nastať už od januára 2019.

Ak máme zhrnúť nové opatrenia NBS, zatiaľ dôvod na paniku nie je. Postupom času sa však NBS skutočne môže podariť výrazne zabrzdiť tempo rastu úverov. Otázne však je, kto bude tou najviac dotknutou skupinou. Ak uvažujete nad hypotékou, vedzte, že proces jej vybavenia už nemusí byť taký bezproblémový a rýchly, preto ju plánujte v dostatočnom predstihu.