Hypotéky a úvery na bývanie od 1. marca 2017. Čo sa reálne zmenilo?

Začiatkom marca 2017 sa situácia na trhu s hypotékami a úvermi na bývanie na Slovensku výrazne zmenila. Prvým a najdôležitejším zdrojom zmien sú legislatívne zmeny iniciované Národnou bankou Slovenska. Druhým zdrojom zmien je zostrený konkurenčný boj bánk a snaha získať klienta za každú cenu. V článku sa venujeme najdôležitejším zmenám, ktoré majú vplyv (nielen) na podnikateľov.

Opatrenia Národnej banky Slovenska aplikované do praxe

Ako sme písali v článku Hypotéky v roku 2017 čakajú výrazné zmeny, opatrenia Národnej banky Slovenska sú do praxe aplikované postupne, nie nárazovo. Banky ich však začali priebežne zavádzať už pred 1. 3. 2017 a viacerým klientom tak skomplikovali získanie úveru na bývanie či financovanie nehnuteľnosti. Pozrime sa na konkrétne dôležité zmeny.

Aktuálne zmeny pre hypotéky v roku 2019 nájdete v článku Zmeny v hypotékach a úveroch v roku 2019

100%-né hypotéky a úvery na bývanie od 1. 3. 2017

Výrazné obmedzenia nastali od 1. marca 2017 pre klientov nastali pri poskytovaní tzv. 100%-ných hypoték (hodnota nehnuteľnosti je napr. 100 000 Eur, výška hypotéky 100 000 Eur). NBS zaviedla limity pre komerčné banky, čo v praxi spôsobuje, že iba 4 z 10 klientov získajú hypotéku s financovaním nad 80% hodnoty nehnuteľnosti. Na poskytovanie hypoték vyšších ako je 90% hodnoty nehnuteľnosti majú banky dokonca limit len 10%. Získanie 100%tného financovania sa v praxi výrazne sťažilo. Ak nemáte nasporených aspoň 10% vlastných zdrojov, musíte sa obzrieť po iných možnostiach dofinancovania svojho budúceho bývania. Najčastejšie sa na tento účel využíva spotrebný úver alebo medziúver zo stavebnej sporiteľne. Alebo musíte nadobudnutie nehnuteľnosti odložiť o niekoľko mesiacov až rokov, kým si nasporíte minimálne 10% z kúpnej ceny.

Banky v roku 2017 obmedzili aj možnosť vychádzať z hodnoty nehnuteľnosti zo znaleckého posudku, ak je jej hodnota vyššia ako kúpna cena. Banky musia akceptovať nižšiu z hodnôt. V praxi znamená, že ak ste plánovali nehnuteľnosť kúpiť „so zľavou“ a získať z hypotéky aj peniaze na rekonštrukciu, tak to už možné nie je. Do úvahy tak pripadá maximálne kombinácia hypotéky a spotrebného/stavebného úveru. Zmenilo sa aj to, že banky pri žiadostiach (aj o tzv. refinančné hypotéky) musia vychádzať zo znaleckého posudku, nie staršieho ako 3 roky.

Žiadateľ o hypotéku a preukazovanie príjmu od 1.3. 2017

Príjem zo zamestnania žiadateľa o hypotéku (úver na bývanie) sa sleduje za obdobie posledných 6 mesiacov. Niektoré banky síce už v minulosti skúmali priemerný príjem klienta za posledných 12 mesiacov, novinkou je, že všetky banky musia skúmať príjem za minimálne 6 mesiacov. Ak pracujete len 4 mesiace, na účely získania hypotéky tak banky musia rozrátať Váš príjem na dobu 6 mesiacov. Zníži sa tak logicky výška úveru, ktorý Vám banky vedia poskytnúť. Príjem sa aj po 1. 3. 2017 overuje, tak ako v minulosti, cez Sociálnu poisťovňu.

Pri podnikateľoch (SZČO/s.r.o.) banky požadujú od 1. 3. 2017 okrem štandardných dokladov, t.j. kompletné daňové priznanie k dani z príjmov za posledné zdaňovacie obdobie + účtovné výkazy, aj predloženie ďalších dokladov preukazujúcich reálny príjem/obrat za obdobie, ktoré nie je zahrnuté v daňovom priznaní. Ide o doklady ako napr. výpisy z podnikateľského účtu, vystavené faktúry, odberateľské zmluvy, či mesačné závierky z elektronickej registračnej pokladne a iné.

Informácie o hypotékach pre živnostníkov a majiteľov s.r.o. na´jdete v článku Hypotéka pre živnostníkov (SZČO) a majiteľov s.r.o.

Obmedzenie hypoték na apartmány (nebytové priestory)

Banky taktiež obmedzili poskytovanie hypoték na apartmány (nebytové priestory), a to zavedením maximálnej splatnosti 8 rokov. (Týka sa to prípadov, kedy má byť kupovaný apartmán zároveň aj predmetom zabezpečenia úveru.) Niektoré banky toto opatrenie aplikovali plošne na všetky apartmány. Niektoré banky toto kritérium posudzujú primárnena základe splnenia podmienky účelu bývania a lokality, kde sa apartmán nachádza. Príklad: ak plánujete kúpu apartmánu v developerskom projekte v krajskom meste, určite nájdete banku, ktoré Vám bude vedieť poskytnúť hypotéku na 30 rokov. Ak ale plánujete hypotékou financovať nadobudnutie rekreačného apartmánu napr. v Tatrách, rátajte so splatnosťou maximálne 8 rokov.

Posudzovanie schopnosti splácať hypotekárny úver

Novým parametrom, s ktorým banky povinne rátajú, je tzv. finančný vankúš. Ide o rezervu, ktorá Vám musí ostať po odrátaní životného minima a splátok úverov z Vášho príjmu. Aktuálne sa ráta vo výške 5%, do leta 2018 stúpne až na 20%.

Zároveň banky začali pri výpočtoch aplikovať tzv. stres test, a to vo výške 2%tnej prirážke k aktuálnej úrokovej sadzbe. Ide o to, že ak žiadate o hypotéku a banka Vám ponúka sadzbu 1,49%, banka musí vyrátať, či ponúknutý úver budete vedieť na základe príjmov splácať, aj keď úroková sadzba stúpne o 2%. Už dnes tak kalkuluje so sadzbou 3,49% a tým pádom aj vyššou splátkou.

Finančný vankúš a stres test tak výrazne obmedzia výšku možného úveru. Je možné, že banky Vám schvália výrazne nižší úver, ako potrebujete, prípadne Vám ho neschvália vôbec.

Zmena úrokových sadzieb hypoték (úverov na bývanie) v roku 2017

V oblasti hypoték nastala po niekoľkoročnom konštantnom poklese úrokových sadzieb nová doba. Už v decembri minulého roka 2 hypotekárne banky ohlásili zvýšenie úrokových sadzieb a všetci čakali, že sa pridajú aj ostatné. Vo februári začali ale banky úrokové sadzby znova znižovať. „Problém“ je však v tom, že už nemôžeme hovoriť o trende (plošného zvyšovania alebo znižovania úrokov.) Banky začali aplikovať tak zvyšovanie, ako aj znižovanie úrokov. K zvýšeniu úrokových sadzieb došlo v úvodných mesiacoch roka 2017 najmä na dlhších fixáciách (5 rokov a viac), k zníženiu došlo na krátkych fixáciách (3 roky).

Úrokové sadzby na 3 ročných fixáciách klesli na 1,2% ročne (p.a.), a to bez akýchkoľvek iných podmienok (poistenie úveru a pod.). Zaujímavé 5 ročné fixácie začínajú dnes na sadzbách 1,40% p.a. Väčšina klientov sa rozhoduje najmä podľa úroku, a preto uvažuje nad čo najnižším úrokom, teda 1,2%. Zvážte ale, či krátka fixácia je pre Vás najvýhodnejšia. Ak by banky nerátali s rastom úrokov, ponúkali by rovnaké sadzby na 3 a 5 ročné fixácie, prípadne výhodnejšie sadzby na 5 ročné fixácie, tak, ako tomu bolo v minulosti, keď sa očakával pokles úrokov, a nie ich rast. . .

Na záver

Zadlženosť slovenských domácnosti stúpa, ekonomike sa darí, reálne platy rastú, nezamestnanosť naopak klesá. Úroky na hypotékach sú na historicky najnižších hodnotách, no NBS začala úverovanie výrazne obmedzovať. Preto je potrebné už v predstihu myslieť na vytvorenie rezervy na spolufinancovanie kúpy nehnuteľnosti, ale aj na vytváranie dostatočných rezerv napr. na vyplatenie svojich záväzkov v budúcnosti. V čase krízy už bude neskoro šetriť.

Parametrov na porovnávanie hypoték je mnoho, rozdiely v ponukách bánk sa začínajú prehlbovať. Váš čas viete určite investovať aj lepšie, ako chodením do bánk a zisťovaním, ktorá vám pripraví lepšiu ponuku. Buď sa stanete odborníkom na aktuálnu ponuku, alebo si necháte prepočítať, ktorá banka je pre Vás tá najlepšia. Využite kontaktný formulár a nechajte si bezplatne pripraviť prepočet.