Hypotéka na kúpu bytu v developerskom projekte

Klient zaujímajúci sa o kúpu nehnuteľnosti – bytu má dve základné možnosti – buď si kúpi hotový byt v skolaudovanom obytnom dome, alebo nehnuteľnosť v projekte, ktorý sa ešte len stavia. V súčasnosti je na Slovensku podľa údajov Štatistického úradu SR rozostavaných viac ako 72-tisíc bytov. Mnohé z týchto bytov sa nachádzajú v tzv. developerských projektoch. V článku sa podrobne pozrieme na to, ako je možné financovať kúpu bytu v developerskom projekte a zároveň, na čo si je potrebné dávať pozor.

Čo je to developerský projekt?

Pod slovným spojením developerský projekt rozumieme novostavbu bytového domu v čase pred kolaudáciou, ktorej výstavbu zabezpečuje developer (stavebná spoločnosť) a kupujúci nadobúdajú byty priamo od developera. Byty v developerskom projekte sa predávajú v rôznych fázach, najčastejšie ide o:

1. Vizualizácia projektu (stavebné práce ešte nezačali, niekedy nemá developer ešte vybavené ani stavebné povolenie),
2. Zahájená stavba (začaté stavebné práce, napr. realizácia výkopových prác, základovej dosky a pod.),
3. Rozostavaná stavba (dokončená hrubá stavba, byt je už zapísaný na liste vlastníctva v katastri nehnuteľností ako rozostavaný byt),
4. Hotová (skolaudovaná) stavba (byt je už zapísaný na liste vlastníctva v katastri ako byt).

Od fázy, v ktorej sa developerský projekt nachádza, sa odvíjajú možnosti financovania, výhody ale aj riziká pre kupujúceho.

Výhody kúpy bytu v developerskom projekte

V praxi sa najčastejšie stretávame s tvrdením „keď kúpim teraz na papieri, je to lacnejšie ako keď bude byt skolaudovaný“. Jednou z hlavných komunikovaných výhod kúpy bytu v developerskom projekte je teda cena. Tento argument developerov platí ale iba v čase, keď je na trhu dostatočný dopyt po nehnuteľnostiach a cena nehnuteľností v čase rastie. Ak sa ale situácia na trhu s nehnuteľnosťami zmení, je možné, že kupujúci nadobudnú byt vo fáze vizualizácie projektu (dnes) drahšie, ako keď bude developer predávať už hotové byty (napr. o 18 mesiacov po dokončení stavby).

Z pohľadu klienta druhou najčastejšou výhodou je, že mu investor umožní prispôsobiť si kupovaný byt podľa vlastných predstáv. Môže si vybrať z ponuky štandardu alebo nadštandardu (kvalitnejší materiál), zvoliť si rôzne farebné odtiene či upraviť priečky podľa svojich preferencií. Tieto zmeny je možné ale realizovať len v štádiu výstavby, nie ak je stavba už hotová.

Treťou najčastejšou výhodou z pohľadu klientov je, že v novostavbe sú nižšie prevádzkové náklady ako v starom byte, (napr. fond opráv, splácanie úveru na rekonštrukciu, zateplenie a pod). Tento argument platí, pokiaľ sa jedná o seriózneho developera, ktorý rozráta fixné náklady na všetky byty, a za nepredané uhrádza poplatky vo vlastnej réžii, t.j. náklady sa nerozrátavajú len na predané byty. Pre komplexnosť je potrebné ale uviesť, že je potrebné rátať aj s nákladmi na „nadštandard“ (vrátnik, upratovanie spoločných priestorov a pod.) a preto môžu byť prevádzkové náklady v novostavbe vyššie, ako pri starom byte, kde tieto služby zahrnuté nie sú.

Kúpa bytu v developerskom projekte, zmluvná dokumentácia a možnosti financovania

Bežný spôsob nadobudnutia bytu v developerskom projekte má niekoľko krokov:

1. Rezervačná zmluva

Rezervačná zmluva slúži na rezerváciu konkrétneho bytu v dohodnutom štandarde (podlahy, sanita, dvere a pod.), pričom kupujúci prejavuje svoju vážny záujem kúpiť byt zaplatením rezervačného poplatku, bežne vo výške niekoľko tisíc EUR. Rezervačný poplatok sa spravidla uhrádza na účet developera (realitnej kancelárie) do 3 dní od podpisu rezervačnej zmluvy. Tento rezervačný poplatok je potrebné uhradiť z vlastných zdrojov, nie je možné ho uhradiť z hypotekárneho úveru, nakoľko banka ešte nemá na čo zriadiť záložné právo, keďže byt neexistuje. Klient sa zaväzuje, že dohodnutého termínu (bežne do 30 dní od podpisu rezervačnej zmluvy) podpíše s developerom zmluvu o budúcej zmluve.

Príklad: Klient Rozhodný si vyberie v projekte Krásne bývanie byt č.15, v nadštandarde s kúpnou cenou 100.000EUR, bez parkovacieho miesta. Rezervačnú zmluvu podpíše u developera a zaplatí rezervačný poplatok 5.000EUR z vlastných zdrojov, prípadne zo spotrebného úveru.

2. Zmluva o budúcej kúpnej zmluve

Zmluva o budúcej kúpnej zmluve je dokument, kde sú spresnené všetky potrebné náležitosti (termíny, forma úhrady kúpnej ceny a pod.) a zároveň slúži ako podklad na vybavenie hypotekárneho financovania kúpy nehnuteľnosti. Dobre postavená zmluva o budúcej kúpnej zmluve taktiež obsahuje znenie finálnej kúpnej zmluvy aby sa predišlo rôznym prekvapeniam. Klient sa taktiež zaväzuje zaplatiť 2. časť kúpnej ceny, ktorá býva v rozsahu 10-20% z kúpnej ceny a to bežne do 30-90 dní od podpisu zmluvy o budúcej zmluve. Ani túto časť kúpnej ceny nie je možné financovať z hypotéky, resp. len tak, že predmetom záložného práva je iná nehnuteľnosť.

Príklad: Klient Rozhodný podpíše zmluvu o budúcej kúpnej zmluve a vznikne mu tak záväzok zaplatiť 15% kúpnej ceny do 30 dní, t.j. 15.000EUR. Nakoľko klient nemá tieto vlastné zdroje, uvažuje nad možnosťou zriadenia záložného práva na rodičovský dom. Rodičom sa ale táto možnosť nepáči, preto mu peniaze na úhradu 2. časti kúpnej ceny radšej požičajú.

3. Kúpna zmluva na byt v developerskom projekte

Kúpna zmluva sa podpisuje už v čase, keď je nehnuteľnosť skolaudovaná (dokončená) a zapísaná na liste vlastníctva v katastri nehnuteľností. Klient zmluvu podpíše a do dohodnutého termínu uhradí 3. (zvyšnú časť kúpnej ceny), bežne vo výške 80%. Nie je nič netradičné, ak sa kúpna zmluva podpisuje až po úhrade celej kúpnej ceny. Túto časť už vedia kupujúci financovať cez hypotekárny úver, nakoľko banka už má potrebné zabezpečenie úveru – existujúci byt, na ktorý vie zriadiť záložné právo. Nie je nič neobvyklé, že táto tretia časť kúpnej ceny sa uhrádza v dvoch častiach (tranžiach). 1. časť klient uhradí cez hypotéku v čase, keď je byt zapísaný v katastri nehnuteľností ako rozostavaný, 2. časť uhrádza až po kolaudácii. Spôsobu, ako sa v takomto prípade začína splácať hypotéka, sa budeme venovať nižšie. Čo sa týka hypotekárneho financovania, záleží od toho, či má financujúca banka daný projekt zazmluvnený alebo nie (o rozdieloch píšeme taktiež nižšie).

Príklad: Klient Rozhodný podpíše kúpnu zmluvu a vznikne mu tak záväzok zaplatiť 80 % kúpnej ceny do 30 dní od jej podpisu, t.j. 80.000EUR, ktoré mu poskytne financujúca banka, po splnení podmienok čerpania.

Ako funguje hypotéka pri kúpe bytu v developerskom projekte

Štandardne platí, že banka dokáže financovať kúpu nehnuteľnosti, ktorá je už postavená (skolaudovaná), t.j. predmet záložného práva už existuje a banka má na čo zriadiť záložné právo. Ak má potenciálny klient záujem o rozostavaný byt v developerskom projekte, možnosti financovania závisia od toho, či je daný projekt v banke zazmluvnený alebo nie je zazmluvnený. Tejto problematike by sa mal kupujúci detailne venovať ešte pred podpisom rezervačnej zmluvy! (V oboch prípadoch platí aj možnosť zriadiť pre banku záložné právo na inú, ako kupovanú nehnuteľnosť, napr. rodičovský dom. Táto možnosť sa ale kvôli rizikám neteší u klientov veľkej obľube.)

1. bankou zazmluvnený developerský projekt

Developer môže mať pri každom projekte zazmluvnenú jednu alebo viacero hypotekárnych bánk. Táto možnosť je jednoduchšia pre klienta z viacerých dôvodov:

• vie o hypotéku žiadať už v čase podpisu rezervačnej zmluvy, (kupujúci už pri podpise rezervačnej zmluvy má zabezpečené kompletné financovanie, a nevystavuje sa riziku, že zaplatí rezervačný poplatok a 1. časť kúpnej ceny, a banka mu hypotekárny úver neschváli, resp. neschváli mu ho v dostatočnej výške),
• nepotrebuje znalecký posudok (s financujúcou bankou má developer zmluvne nastavené podmienky financovania, ktoré zahŕňajú aj kompletné nacenenie všetkých bytov a banka pri schvaľovaní žiadosti z tohto nacenenia vychádza. Je potrebné ale uviesť, že sa často stáva, že konkrétna nehnuteľnosť má v jednotlivých bankách iné hodnoty a od toho sa odvíja aj maximálna výška hypotéky pre klienta ale aj cena hypotéky (úrok),
• zvýhodnené podmienky hypotekárneho úveru (bežne platí, že financujúce banky ponúkajú pre klientov kupujúcich byt v developerskom projekte zvýhodnené podmienky vo forme nižšieho (žiadneho) poplatku za poskytnutie hypotéky a/alebo vo forme zvýhodnenej (nižšej) úrokovej sadzby),
• menej byrokracie (banka komunikuje priamo s developerom, klient nemusí byť „poštárom“ medzi oboma; ak sa zmenia lehoty, napríklad kvôli zlému počasiu a developer s výstavbou mešká, pre klienta z toho nevyplývajú žiadne sankcie a pod.)

2. bankou nezazmluvnený developerský projekt

Ak developer nemá žiadnu zmluvnú financujúcu banku, kupujúci môže mať hypotéku schválenú už pri podpise rezervačnej zmluvy, ale predmetom záložného práva môže byť len iná nehnuteľnosť. Ak tomu tak nie je (kupujúci nemá banke čo založiť), klient môže ísť do žiadosti o hypotéku až v čase, keď je nehnuteľnosť zapísaná v katastri nehnuteľností ako rozostavaná alebo skolaudovaná. Klient sa tak vystavuje riziku, že podpíše rezervačnú zmluvu napr. v roku 2017, byt bude zapísaný v katastri ako rozostavaný až v roku 2018, a medzitým sa zmenia podmienky poskytovania hypoték, napr. kvôli opatreniam Národnej banky Slovenska, alebo klient môže medzitým stratiť prácu, a hypotéku nedostane, resp. nedostane v dostatočnej výške, a príde tak o zaplatenú zálohu. Okrem toho potrebuje vo vlastnej réžii riešiť znalecké posudky na rozostavanú nehnuteľnosť a na hotovú nehnuteľnosť, čo v praxi znamená viac byrokracie a vyššie náklady.

Čerpanie a splácanie hypotéky na kúpu bytu v developerskom projekte

Čerpanie hypotéky znamená, že banka pošle peniaze z klientovej hypotéky predávajúcemu – developerovi. Ak podmienky financovania developerského projektu hovoria o tom, že 3. časť kúpnej ceny bude uhradená až po kolaudácii, banka načerpá celú hypotéku naraz a klient ju začne splácať až mesiac po načerpaní (dovtedy banke neplatí nič).

Ak by ale podmienky boli nastavené tak, že klient má úhradu 3. časti kúpnej ceny rozdelenú na 2 časti, t.j. 1. časť po zápise rozostavanej stavby v katastri nehnuteľností a 2. časť po kolaudácii, banka hypotéku načerpá v dvoch tranžiach, klient začne hypotéku splácať už po načerpaní 1. tranže (dovtedy banke neplatí nič). Hypotéku ale nebude splácať v dohodnutých splátkach, ale bude banke platiť len príslušnú časť úrokov za vyčerpanú sumu (t.j. spláca len úroky, istina - dlh sa neznižuje). Štandardné splácanie dohodnutej splátky pre klienta začne až mesiac po načerpaní celej hypotéky (t.j. 2. tranže).

Príklad: Klient Rozhodný má zaplatiť 80 % kúpnej ceny do 30 dní od kolaudácie bytu, banka tieto peniaze načerpá po splnení podmienok naraz. (napr.: podpísané záložné zmluvy, vyznačenie plomby na liste vlastníctva v katastri nehnuteľností...). Klient Rozhodný má podpísanú úverovú zmluvu už v roku 2017, kolaudácia nehnuteľnosti (t.j. aj čerpanie hypotéky) prebehne až začiatkom roka 2019, klient Rozhodný dovtedy nespláca banke nič. Splácať hypotéku začne až mesiac nasledujúci po mesiaci, kedy banka hypotéku načerpala, t.j. v roku 2019.

Ak by mal ale developer dohodnuté podmienky tak, že 3. časť kúpnej ceny bude uhradená v 2. tranžiach, vyzeralo by to takto: Klient Rozhodný v roku 2017 podpíše úverovú zmluvu, zápis rozostavanej stavby bude v 2. polovici roka 2018. Dovtedy klient neplatí banke nič. Ak banka v 2018 načerpá 1. tranžu hypotéky, klient začne platiť mesačne príslušnú časť úrokov. Začiatkom roka 2019 sa nehnuteľnosť skolauduje, banka načerpá 2. tranžu a až potom začne klient splácať hypotéku v dohodnutej výške anuitnej splátky (t.j. až od riadneho splácania bude klient splácať aj istinu)

Splatnosť hypotéky na developerský projekt

Štandardne platí, že banka poskytne klientovi hypotéku maximálne do veku 65 rokov, a zároveň s maximálnou dĺžkou splatnosti 30 rokov. Rozdiely v bankách spočívajú v tom, či sa splatnosť preráta pri čerpaní hypotéky, alebo banka akceptuje to, že klient hypotéku splatí vo veku vyššom ako 65 rokov.

Príklad: Klient Rozhodný si v roku 2017 vo veku 35 rokov zoberie hypotéku na developerský projekt s maximálnou splatnosťou, t.j. 30 rokov. V čase čerpania, v roku 2019, ale banka skráti lehotu splatnosti o 2 roky, t.j. klientovi sa mu prepočíta výška splátky na 28 rokov, tak, aby hypotéka bola splatená do klientovej 65-tky. Ak do toho neskôr vstúpi zvýšenie úrokových sadzieb na trhu, klientovi tak môže splátka výrazne stúpnuť.

Kedy začína plynúť fixácia hypotéky pri kúpe bytu v developerskom projekte

Fixácia je dohodnutý časový úsek, kedy banka nemení klientovi úrokovú sadzbu na jeho hypotéke a tým pádom sa klientovi nemení splátka. Klient si dĺžku fixácie vyberá už pri žiadosti o hypotéku. Banky štandardne ponúkajú fixácie na 1, 3 a 5 rokov. Klient si môže vybrať napríklad fixáciu na 3 roky s úrokovou sadzbou 1,39 % alebo fixáciu na 5 rokov so sadzbou 1,49 %. Téme, akú dĺžku fixácie hypotéky zvoliť sme sa venovali v článku Hypotekárne úvery – 5 pojmov, ktorým väčšina ľudí nerozumie.

V kontexte témy hypotéka na kúpu bytu v developerskom projekte sa potrebujeme pozrieť na problematiku, kedy fixácia začína plynúť, nakoľko niektoré banky počítajú začiatok fixácie od pevne stanoveného dátumu v úverovej zmluve (pár dní po schválení úveru), niektoré oddátumu podpisu úverovej zmluvy, iné až od dátumu prvého čerpania úveru (dátum, kedy banka pošle peniaze developerovi). Ak teda uvažujete nad hypotékou kvôli nízkym úrokovým sadzbám, mali by ste sa tejto problematike venovať detailnejšie, nesprávny výber banky môže ohroziť váš cashflow, t.j. reálna splátka hypotéky môže byť výrazne vyššia, ako dohodnutá v zmluve.

Príklad: Klient Rozhodný podpíše úverové zmluvy s fixáciou hypotéky na 3 roky s úrokovou sadzbou 1,39 % na kúpu bytu v developerskom projekte v roku 2017, plánovaná kolaudácia bude až v roku 2020. Vyberie si banku, kde fixácia hypotéky začína plynúť už podpisom úverovej zmluvy. 1. fixované obdobie ale uplynie ešte v čase, kedy hypotéka nie je načerpaná. Ak sa úrokové sadzby medzičasom zvýšia, klient začne platiť hypotéku už s novou, vyššou úrokovou sadzbou, napr. 2,79 %, a tým pádom aj vyššou splátkou, ako plánoval.

Na záver: naše odporúčania k hypotéke na kúpu bytu v developerskom projekte

• Pripravte si model financovania kúpy bytu v developerskom projekte na 100 % ešte pred podpisom rezervačnej zmluvy. Vyriešte najmä časť kúpnej ceny, ktorú nebudete financovať hypotékou. Ak plánujete najskôr využiť spotrebný úver, alebo úver zo stavebnej sporiteľne, nezabúdajte na to, že Vám tento úver môže skomplikovať to, či a v akej výške dostanete hypotéku.
• Venujte sa detailne podmienkam developera (aké banky má zazmluvnené, kedy a v akej výške prebiehajú úhrady častí kúpnej ceny a pod.) a preverte si podmienky financujúcich bánk (nielen úrokovú sadzbu, či poplatok za poskytnutie, ale aj otázky týkajúce sa začiatku fixácie, splatnosti a pod.)
• Zvážte všetky riziká plynúce z toho, že kupujete nehnuteľnosť, ktorá ešte nestojí. (Nie je nič neobvyklé, že v čase hospodárskej krízy developeri pozastavia, alebo ukončia výstavbu plánovaných projektov. Myslite aj na toto riziko v kontexte splácania spotrebného úveru na úhrady časti kúpnej ceny, či lehôt a sankcií spojených s (ne)čerpaním alebo neskorším čerpaním hypotéky.)

Proces vybavovania hypotéky pri developerskom projekte a výber tej správnej banky pre klienta je komplikovaný a dôležitých parametrov na porovnávanie je mnoho. Rozhodne sa nemôžete zameriavať len na úrok. Využite kontaktný formulár a nechajte si bezplatne pripraviť prepočet najlepšej ponuky financovania Vášho bývania alebo sa na nás pokojne obráťte s Vašimi otázkami. Váš čas viete určite využiť lepšie ako chodením do bánk, porovnávaním a vyjednávaním podmienok.