Získať hypotekárny alebo spotrebný bude opäť o niečo náročnejšie. Národná banka Slovenska zavádza nové opatrenie.
Centrálna banka sa snaží dlhodobo regulovať hypotekárny trh na Slovensku. Obmedzenia týkajúce sa maximálnej výšky úveru v pomere k hodnote založenej nehnuteľnosti (tzv. parameter LTV) a vo vzťahu k ročnému čistému príjmu žiadateľa (tzv. parameter DTI) len v lete 2019 vstúpili naplno do platnosti, a už prichádza nové legislatívne opatrenie. Dokonca schválené po skrátenom medzirezortnom pripomienkovom konaní a s platnosťou už od začiatku roku 2020.
Národná banka Slovenska tak reaguje na pokračujúci nárast zadlženia slovenských domácností, cieľom je zabrániť tomu, aby si ľudia brali príliš vysoké úvery vzhľadom na ich disponibilné príjmy, čo by v prípade zhoršenia ekonomického vývoja mohlo ohroziť stabilitu celého finančného sektora.
Čo sa pri hypotékach mení od 1.1.2020?
Menia sa podmienky takzvaného ukazovateľa DSTI (Debt Service To Income), ktorý banky musia rešpektovať pri schvaľovaní úverov. Výška splátky úveru bude môcť od roku 2020 dosiahnuť maximálne 60 % čistého príjmu žiadateľa, a to už po odrátaní životného minima. Aktuálne je hranica stanovená na 80 %.
Inak povedané, parameter DSTI hovorí o tom, aká rezerva musí dlžníkovi zostať po zaplatení všetkých existujúcich a potenciálnych budúcich splátok, výška povinnej rezervy sa pritom zdvojnásobila (z 20 % na 40 % príjmu po odpočítaní životného minima). Hoci vo verejnosti rezonujú predovšetkým hypotekárne úvery, netreba zabúdať, že uvedená regulácia sa vzťahuje aj na spotrebné úvery.
Aj tentoraz bude opatrenie zavádzané postupne. Od 1. januára 2020 bude môcť ešte 15 % novoposkytnutých úverov presiahnuť hranicu 60 % (maximálne po 80 %). Od 1. apríla 2020 už bude môcť byť na výnimku poskytnutých len 5 % úverov s maximálnou výškou splátok 70 % čistého príjmu po odpočítaní životného minima.
Koho sa zmeny pri hypotékach od roku 2020 dotknú najvýraznejšie?
Reguláciu pocítia všetci, ktorí idú pri žiadosti o úver so splátkami takpovediac „na doraz“. Podľa Národnej banky by malo ísť približne o štvrtinu žiadateľov. Najvýraznejší dopad bude pritom na ľudí, ktorí plánujú financovať kúpnu cenu nehnuteľnosti hypotékou a zároveň aj spotrebným úverom, keďže v ich prípade je výsledná splátka vyššia.
Nové podmienky neznamenajú, že takýto klienti hypotéku alebo úver nedostanú vôbec, môže sa však stať, že im bude schválená nižšia suma úveru. Situáciu lepšie vysvetlí ilustračný príklad:
Čistý príjem žiadateľa: 1 000 eur
Životné minimum: 210,20 eur
Príjem po odpočítaní životného minima: 789,8 eur (1 000 eur - 210,20 eur)
Povinná rezerva z príjmu: 315,92 eur (40 % z 789,8 eur )
Maximálna výška splátky: 473,88 eur (789,8 eur - 315,92 eur)
Žiadateľ s čistým príjmom vo výške 1 000 eur tak bude môcť dostať úver s maximálnou splátkou 473,88 eur. Aj táto splátka je však ešte nadhodnotená, keďže ide o teoretickú splátku úveru s úrokovou sadzbou o 2 % vyššou ako je reálna sadzba na danom úvere. Ide o ďalšiu metodiku pri výpočtoch, ktorú sú banky povinné dodržiavať.
V skutočnosti tak bude maximálna splátka klienta ešte o pár desiatok nižšia. Náš hypotetický žiadateľ by si napríklad mohol dovoliť zobrať:
- hypotéku v sume 96 000 eur (pri predpoklade úrokovej sadzby 1 % a splatnosti 30 rokov, DSTI by povoľovalo hypotéku na základe hodnoty splátky až vo výške 112 400 eur, no DTI obmedzenie sumu znižuje na 96 000 eur);
- hypotéku v sume 81 200 eur a spotrebný úver na dofinancovanie vo výške 10 000 eur (pri predpoklade úrokovej sadzby 4 % na doplnkovom úvere a splatnosti 8 rokov, predpoklady pri hypotéke ostávajú rovnaké).
Samozrejme, konkrétna kombinácia financovania závisí od potrieb žiadateľa. Jeho úverové možnosti však budú výrazne limitované najmä v prípade, ak mu nepostačuje hypotéka do maximálnej výšky 80 % hodnoty založenej nehnuteľnosti, ale potrebuje dofinancovať kúpnu cenu aj spotrebným úverom. V uvedených príkladoch bolo pre zjednodušenie obstranované od hodnoty založenej nehnuteľnosti.
Ako reagovať na zmeny v hypotékach od roku 2020?
Všetky banky sú povinné dodržiavať platnú reguláciu, no predsa len existujú možnosti, ako si pomôcť pri zabezpečení bývania. Ak už teraz viete, že nové podmienky od budúceho roka nebudete spĺňať a plánujete nákup nehnuteľnosti, skúste požiadať o hypotéku do konca marca 2020, kým ešte bude existovať možnosť výnimky.
Navyše, pri žiadosti o úver na začiatku roku vám budú do výpočtu priemerného čistého príjmu vstupovať aj prípadné vianočné či koncoročné odmeny, čím sa jeho hodnota zvýši, a tým vzrastú aj vaše úverové možnosti.
Inou možnosťou je založenie druhej nehnuteľnosti, čím sa zvýši celková založená hodnota v prospech banky v pomere k hodnote úveru, a vtedy dokážete financovať celú kúpnu sumu hypotekárnym úverom. Nebudete už tak musieť čerpať doplnkový spotrebný úver s vysokými splátkami.
Možnosťou môže byť aj dofinancovanie hypotéky alternatívnymi spôsobmi, ako napríklad kolektívnou pôžičkou.
