Čo musí obsahovať darovacia zmluva? Ako postupovať, aby sa celý proces darovania ukončil v súlade so zákonom?
Darovacia zmluva je jednou zo zmlúv, na základe ktorej dochádza k zmene vlastníka určitej veci. Darovať možno hnuteľné veci (napr. auto, obraz) ale aj nehnuteľnosti (pozemok, dom alebo byt). Pri darovaní hnuteľných vecí sa nevyžaduje, aby darovacia zmluva mala písomnú formu (ak dochádza pri darovaní súčasne aj k odovzdaniu a prevzatiu darovanej veci). Darovať auto, obraz alebo inú hnuteľnú vec tak možno aj len na základe ústnej dohody. Táto ústna dohoda je všetko, čo sa vyžaduje pri darovaní hnuteľných vecí. To ale samozrejme prináša v budúcnosti možné spory ohľadom vlastníctva v prípade, ak by sa napr. darca v budúcnosti domáhal vrátenia daru. Pri darovaní nehnuteľností sa vyžaduje písomná zmluva. Čo všetko musí taká zmluva obsahovať a ako je potrebné postupovať pri darovaní nehnuteľností?
Čo musí obsahovať darovacia zmluva?
Každá zmluva má svoje náležitosti, ktoré musí obsahovať, aby bola platná. Pre darovaciu zmluvu sú to tieto náležitosti:
- darovacia zmluva musí byť písomná, ak je jej predmetom nehnuteľnosť,
- označenie zmluvných strán - kto je darca a obdarovaný, a to označením ich mena, priezviska, vrátane rodného priezviska, dátumu narodenia, rodného čísla a trvalého pobytu (takéto označenie je potrebné pre potreby katastrálneho úradu, ak darujete nehnuteľnosť),
- označenie daru - samozrejme, je potrebné presne špecifikovať, čo sa daruje. Pri nehnuteľnostiach je potrebné označiť katastrálne územie, obec, okres, register, číslo parcely, výmeru, druh pozemku, číslo LV, súpisné číslo, číslo bytu, číslo poschodia, číslo bytového vchodu, spoluvlastnícke podiely na spoločných častiach a zariadeniach domu, prípadne aj veľkosť spoluvlastníckeho podielu, ak darujete len časť nehnuteľnosti,
- ak darujete byt, prílohou zmluvy musí byť vyhlásenie správcu, že darca nemá nedoplatky na úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru a na tvorbe fondu prevádzky, údržby a opráv.
V prípade, že niektorá náležitosť nebude splnená, má to za následok neplatnosť darovacej zmluvy. Má sa teda za to, že zmluva ako keby ani nebola uzatvorená. Preto je potrebné všetky tieto povinné náležitosti zahrnúť do darovacej zmluvy.
Nesplnenie náležitostí darovacej zmluvy má za následok neplatnosť zmluvy.
Príklad na neplatnosť darovacej zmluvy:
Jozef sa s Petrom ústne dohodli, že mu Peter daruje pozemok v dedine, ktorého je vlastníkom. O darovaní spísali darovaciu zmluvu. Do zmluvy však uviedli, že darom je pozemok vo vlastníctve Petra nachádzajúci sa v obci Starý Smokovec na ulici Popradská, keďže obaja vedeli, o aký pozemok sa jedná. Pozemok však nebol označený tak ako má byť - uvedením katastrálneho územia, obce, okresu, registra parcely, parcelného čísla, výmery pozemku a druhu pozemku. Darovacia zmluva je tak neplatná.
Okrem týchto náležitostí, je do zmluvy dobré ešte uviesť:
- určenie lehoty na odovzdanie nehnuteľnosti - teda určenie lehoty, do ktorej má darca odovzdať nehnuteľnosť obdarovanému,
- uvedenie stavu meračov energií - taktiež odporúčam v prípade darovania domu, bytu alebo inej budovy uviesť aj stav meračov. Predídete tak možným budúcim problémom, napr. ak sa následne dozviete, že darca neuhradil faktúry za dodané energie.
- prehlásenia darcu, že môže s nehnuteľnosťou voľne nakladať, že nehnuteľnosť nie je zaťažená žiadnym právom inej osoby, že k nehnuteľnosti sa neviažu žiadne nezaplatené dane alebo poplatky.
Avšak ako som vyššie uviedol, ide o dobrovoľné náležitosti darovacej zmluvy, ktoré môžete do zmluvy zahrnúť, ale nemusíte. Ak ich nezahrnutie, nebude to mať dopad na platnosť kúpnej zmluvy.
Náležitosti darovacej zmluvy, predmetom ktorej je byt
Rovnako ako pri kúpnej zmluve, aj darovanie bytu má oproti inej nehnuteľnosti určité špecifiká. Zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov totižto kladie zvýšené požiadavky na zmluvu, predmetom ktorej je prevod (darovanie alebo predaj) bytu. V zmysle tohto zákona, darovacia zmluva, ktorej predmetom je darovanie bytu, musí obsahovať okrem vyššie uvedených náležitosti aj údaje uvedené v § 5 ods. 1 zákona o vlastníctve bytov. Tieto náležitosti darovacej zmluvy sú povinné. To znamená, že ak nebudú uvedené v darovacej zmluve na byt, táto zmluva bude absolútne neplatná, čiže bude sa na ňu hľadieť, ako keby neexistovala.
Darovacia zmluva, predmetom ktorej je darovanie bytu, musí preto obsahovať:
- popis bytu alebo nebytového priestoru v dome a príslušenstva bytu, vymedzenie polohy bytu alebo nebytového priestoru v dome označením čísla bytu, čísla vchodu a opisom nebytového priestoru, určenie rozsahu podlahovej plochy a vybavenia bytu a nebytového priestoru v dome,
- vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome na spoločných častiach domu, spoločných zariadeniach domu, na príslušenstve, na pozemku zastavanom domom a na priľahlom pozemku, pričom veľkosť spoluvlastníckeho podielu je určená podielom podlahovej plochy bytu alebo nebytového priestoru k úhrnu podlahových plôch všetkých bytov a nebytových priestorov v dome, ak sa pri priľahlom pozemku nepostupuje podľa písmena e),
- určenie a popis spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva a priľahlého pozemku a prípadné určenie, ktoré spoločné časti domu a spoločné zariadenia domu, časti príslušenstva a priľahlého pozemku užívajú len niektorí vlastníci bytov a niektorí vlastníci nebytových priestorov,
- úpravu práv k pozemku zastavanému domom a k priľahlému pozemku,
- vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu na priľahlom pozemku dohodou nadobúdateľa bytu alebo nebytového priestoru s vlastníkom domu,
- zistenie technického stavu bytu a nebytového priestoru podľa znaleckého posudku s uvedením opráv, ktoré treba nevyhnutne vykonať v najbližších dvanástich mesiacoch, ak o to nadobúdateľ bytu alebo nebytového priestoru požiada,
- vyhlásenie nadobúdateľa bytu alebo nebytového priestoru v dome o pristúpení k zmluve o spoločenstve vlastníkov alebo k zmluve o výkone správy,
- úpravu práv k zariadeniam civilnej ochrany, ak sú také objekty v dome, po predchádzajúcom súhlase príslušných orgánov.
Ako postupovať po podpísaní darovacej zmluvy na nehnuteľnosť
Darovaciu zmluvu by ste už mali podpísanú. Je to už všetko, alebo je potrebné ešte niečo urobiť? Čo je potrebné ďalej vykonať, aby sa proces darovania nehnuteľnosti dokončil?
Právne neznalé osoby sa mýlia, keď si myslia, že už samotným uzatvorením darovacej zmluvy sa darca stáva vlastníkom nehnuteľnosti. Na to aby sa celý proces darovania nehnuteľnosti dokončil, je potrebné podať ešte tzv. návrh na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Darca nadobúda vlastnícke právo k nehnuteľnosti až vtedy, keď kataster povolí vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností a nie už samotným podpísaním darovacej zmluvy k nehnuteľnosti.
Po uzatvorení darovacej zmluvy na nehnuteľnosť je preto potrebné ešte:
- overiť podpisy,
- podať tzv. návrh na vklad vlastníckeho práva k daru do katastra nehnuteľností.
Ďalším krokom je overenie podpisov na darovacej zmluve. Overiť je možné buď u notára, alebo na matričnom úrade. Notár má výhodu v tom, že je dostupnejší, keďže existuje veľa notárov na území celej SR. Je však o trochu drahší (pár centov za každý podpis). Taktiež niektorý notári nemajú problém dôjsť aj k vám domov, ak sa nemôžete vy dostaviť k notárovi, napr. pre zdravotné problémy. Matričný úrad je oproti notárovi o trochu lacnejší. V prípade, ak chcete ušetriť, stačí overiť podpis darcu na darovacej zmluve (na dvoch rovnopisoch, ktoré predkladáte katastru). Podpis obdarovaného nemusíte nevyhnutne úradne overiť.
Posledným krokom je podanie návrhu na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľnosti. Prinášame vám vzor návrhu. Návrh môže podať buď darca alebo obdarovaný. Nie je potrebné, aby ho podali obe strany súčasne. K návrhu je potrebné pripojiť darovaciu zmluvu v dvoch vyhotoveniach.
Podanie návrhu na vklad vlastníckeho práva je spojené so zaplatením súdneho poplatku. Tento poplatok je spravidla vo výške 66 Eur. Ak chcete, aby kataster konal rýchlejšie (aby rozhodol do 15 dní), je potrebné zaplatiť poplatok vo výške 266 Eur. Ak chcete ušetriť, môžete podať návrh na vklad elektronicky, vtedy zaplatíte súdny poplatok 33 eur, resp. 133 eur, ak žiadate urýchlené rozhodnutie. Ak nemáte možnosť podať návrh elektronicky, môžete ešte pred podaním návrhu na vklad vlastníckeho práva podať tzv. oznámenie o zamýšľanom návrh na vklad. Po tomto oznámení musíte do 90 dní podať návrh na vklad vlastníckeho práva do katastra. Podstatou oznámenia je, že kataster upozorníte na podanie návrhu na vklad. Ak podáte aj oznámenie o zamýšľanom návrhu, platí sa poplatok len vo výške 51 Eur.
Kataster by následne mal o návrhu na vklad rozhodnúť do 30 dní od doručenia návrhu v prípade, ak návrh neobsahuje žiadne chyby. Ak je všetko v poriadku, kataster vydá rozhodnutie o vklade. Na základe tohto rozhodnutia kataster zapíše obdarovaného ako vlastníka predmetnej nehnuteľnosti do katastra. Týmto rozhodnutím sa celý proces darovania nehnuteľností končí. V prípade ak kataster nevydá rozhodnutie do 30 dní (v súčasnosti je to bežný jav, nakoľko katastre nehnuteľností sú zahltené), môžete žiadať o vrátenie poplatku, ktorý ste zaplatili.
Zhrnutie na záver
Darovanie vecí nie je zložitou záležitosťou. Darovanie nehnuteľnosti však vyžaduje určité náležitosti, ktoré je potrebné dodržať, aby sa celý proces darovania uskutočnil v súlade so zákonom. Celý proces darovania nehnuteľností pozostáva z uzatvorenia darovacej zmluvy, overenia podpisov a podania návrhu na vklad. Dovolím si tvrdiť, že darovanie zvládne aj priemerný laik bez potrebného právneho vzdelania.
Mať dobre napísanú darovaciu zmluvu je však úplný základ. Predídete tým možným problémom v budúcnosti, ak by niekto napadol túto zmluvu. Preto napísanie darovacej zmluvy nepodceňujte. Ak však nechcete mať pochyby o tom, či ste urobili všetko správne, obráťte sa radšej na právne vzdelanú osobu, ktorá vám môže v konečnom dôsledku ušetriť nemalé množstvo peňazí a problémov, a to len kvôli tomu, že darovacia zmluva neobsahuje niečo, čo podľa zákona musí obsahovať.
