Zmluvou o kúpe prenajatej veci možno kúpiť vec bez uzatvorenia kúpnej zmluvy. Čo by mala táto zmluva obsahovať? Musí mať písomnú formu?
Zmluva o kúpe prenajatej veci predstavuje typ obchodnej zmluvy, ktorá je upravená v Obchodnom zákonníku (ustanovenia § 489 až § 496). Podstatou zmluvy je záväzok prenajímateľa predať nájomcovi vec, ktorú mu prenajal, za podmienky, že nájomca prejaví záujem o kúpu prenajatej veci. Túto zmluvu môžu uzatvoriť zmluvné strany súčasne s nájomnou zmluvou alebo aj samostatne po tom, čo uzavreli nájomnú zmluvu. Je možné ju použiť napr. na kúpu prenajatého bytu alebo automobilu.
Uzatvoriť zmluvu o kúpe prenajatej veci znamená uzavrieť dohodu o komplexe troch na seba nadväzujúcich súborov práv a povinností. Do tohto komplexu patrí nájomná zmluva, zmluva o kúpe prenajatej veci a kúpna zmluva.
Zmluva o kúpe prenajatej veci má v praxi rozličné názvy ako aj obsah. Často sa táto zmluva nazýva aj leasingovou zmluvou alebo zmluvou o finančnom leasingu. Rozhodujúce však nie je pomenovanie, ale skutočnosť, aby bol dohodnutý celý komplex práv a povinností, teda nájomná zmluva, zmluva o kúpe prenajatej veci a kúpna zmluva.
Náležitosti zmluvy o kúpe prenajatej veci (lízingovej zmluvy)
Aby bola zmluva platná, musia byť v nej uvedené tzv. podstatné náležitostí. Ak by ich zmluva neobsahovala, nebude platná. V zmluve o kúpe prenajatej veci musí byť:
- označenie zmluvných strán - je potrebné presne identifikovať osobu prenajímateľa - resp. budúceho predávajúceho (ten, kto prenajíma a predáva vec) a osobu nájomcu - budúceho kupujúceho (ten, v prospech koho sa vec prenajíma a kto ju v budúcnosti kúpi),
- právo nájomcu kúpiť prenajatú vec - zmluvné strany sa môžu dohodnúť, či nájomca môže kúpiť prenajatú vec ešte za trvania nájmu, alebo až po jeho skončení. Nemožno vylúčiť ani možnosť, že nájomca môže uplatniť právo pred skončením nájmu ako aj po jeho skončení. Nie je teda nevyhnutné si vybrať len jednu z uvedených možností, kedy môže nájomca uplatniť právo na kúpu. Ak by ale v zmluve nebol určený moment uplatnenia práva, môžu vzniknúť v budúcnosti spory. Nájomca môže tvrdiť, že môže právo uplatniť aj po skončení nájmu a prenajímateľ zasa tvrdiť, že môže uplatniť právo len počas trvania nájmu. Preto odporúčam do zmluvy presne upraviť podmienky uplatnenia práva na kúpu prenajatej veci.
- povinnosť prenajímateľa prenajatú vec predať nájomcovi, ak si uplatní právo.
Ako je vyššie uvedené, zmluva o kúpe prenajatej veci môže byť súčasťou nájomnej zmluvy. V takomto prípade musia byť v zmluve dodržané náležitosti, ktoré platia pre nájomnú zmluvu, ako je napr. predmet nájmu, rozsah a doba nájmu a odplata za nájom.
Do zmluvy o kúpe prenajatej veci je vhodné taktiež zahrnúť:
- podmienky a postup pri uplatnení veci – v zmluve je možné upraviť povinnosť nájomcu uplatniť právo na kúpu do určitého okamihu po skončení nájomnej zmluvy, napr. do jedného kalendárneho týždňa,
- kúpnu cenu prenajatej veci - zmluvné strany môžu do zmluvy uviesť výšku kúpnej ceny v okamihu uplatnenia práva kúpiť prenajatú vec. Niekedy však možno len ťažko určiť, akú cenu bude mať prenajatá vec na konci nájmu. Ak sa preto zmluvné strany nedohodnú na kúpnej cene, je kupujúci povinný zaplatiť takú kúpnu cenu, za ktorú sa obvykle predáva podobná vec, čiže trhovú cenu. V zmluve je taktiež možné dohodnúť sa, že nájomca je oprávnený nadobudnúť vlastnícke právo k prenajatej veci bezplatne, teda že nemusí zaplatiť žiadnu kúpnu cenu.
Príklad na kúpnu cenu v lízingovej zmluve
Andrea prenajala Daniele osobné auto. Dohodli sa na dobe a výške nájmu, ako aj na tom, že Daniela môže po skončení nájmu kúpiť tento automobil. Nedohodli sa však na kúpnej cene, pretože Andrea nevedela, ako sa bude vyvíjať trh a akú cenu bude mať automobil v čase skončenia nájmu. Nájom po dvoch rokoch skončil a Daniela písomne uplatnila právo na kúpu prenajatého automobilu. V čase uplatnenia práva bola hodnota podobných automobilov 10 000 Eur. Nakoľko sa nedohodla Andrea s Danielou pri uzatvorení zmluvy o kúpe prenajatej veci na výške kúpnej ceny, je Daniela povinná zaplatiť za kúpu automobilu 10 000 eur.
Zmluva o kúpe prenajatej veci musí mať písomnú formu.
Zmluva o kúpe prenajatej veci musí mať písomnú formu. Nestačí ústna dohoda. Ak by teda napr. Andrea prenajala Daniele automobilu a ústne by sa dohodli, že v budúcnosti ho môže kúpiť, nevznikla takouto ústnou dohodou zmluva o kúpe prenajatej veci. Môžeme konštatovať, že Andrea s Danielou uzavreli nájomnú zmluvu, ktorá nemusí byť písomná.
Uplatnenie práva na kúpu veci v lízingovej zmluve
Podstatou zmluvy o kúpe prenajatej veci je možnosť nájomcu ukončiť nájom tým, že kúpi prenajatú vec. Na kúpu prenajatej veci je potrebné, aby nájomca uplatnil svoje právo na kúpu. Za týmto účelom je povinný zaslať prenajímateľovi písomné oznámenie o tom, že si právo uplatňuje. Ústne oznámenie nie je postačujúce.
Príklad na neplatné oznámenie o záujme kúpiť prenajaté auto
Andrea prenajala Daniele osobné auto. Dohodli sa na dobe a výške nájmu, ako aj na tom, že Daniela môže kedykoľvek počas trvania nájmu alebo po jeho skončení kúpiť tento automobil. Nájom skončil dňa 15.6.2018. Daniela telefonicky oznámila po skončení nájmu Andrei, že chce kúpiť prenajatý automobil. Oznámenie jej nezaslala písomne. Daniela tak uplatnila právo na kúpu prenajatej veci neplatne, čím nedošlo k vzniku kúpnej zmluvy a nestala sa vlastníčkou automobilu.
Ak je nájomca oprávnený kúpiť prenajatú vec počas nájmu, uplatnením tohto práva počas trvania nájmu zaniká nájomná zmluva. Ak je nájomca oprávnený kúpiť prenajatú vec až po skončení nájmu, musí uplatniť právo bez zbytočného odkladu po skončení nájmu. Bez zbytočného odkladu je neurčitý pojem. Vo všeobecnosti možno lehotu „bez zbytočného odkladu“ vymedziť ako „pri najbližšej príležitosti“ alebo „v primeranej lehote“. Tento časový úsek je potrebné posudzovať vždy s ohľadom na skutkové okolnosti konkrétneho prípadu. Spravidla ide o pár dní, maximálne týždňov. Zmluvné strany si však môžu upraviť v zmluve aj maximálnu lehotu pre uplatnenie tohto práva, napr. do týždňa alebo do mesiaca od skončenia nájmu. Tým vylúčia spornú a neurčitú lehotu bez zbytočného odkladu a možné spory v budúcnosti o tom, či nájomca uplatnil právo v lehote bez zbytočného odkladu alebo nie.
Príklad na neskoré oznámenie záujmu o kúpu prenajatého auta
Andrea prenajala Daniele osobné auto. Dohodli sa na dobe a výške nájmu, ako aj na tom, že Daniela môže po skončení nájmu kúpiť tento automobil. Nájom skončil dňa 15.6.2018. Daniela zaslala oznámenie o uplatnení práva na kúpu automobilu až dňa 1.8.2018, teda po uplynutí mesiaca a pol po skončení nájmu. Po posúdení skutkových okolností (Daniela nebola počas týchto dní na letnej dovolenke, mohla zaslať oznámenie aj skôr) nemožno považovať túto lehotu za lehotu bez zbytočného odkladu. Nedošlo tak k platnému uplatneniu práva tak, ako to vyžaduje Obchodný zákonník. Jej právo na uplatnenie kúpy prenajatej veci zaniklo. Daniela sa tak nestala vlastníčkou automobilu.
Doručením písomného uplatnenia práva na kúpu prenajatej veci prenajímateľovi vzniká kúpna zmluva. Z prenajímateľa sa stáva predávajúci a z nájomcu kupujúci. Nájomca iba uplatňuje to, na čom sa dohodol s prenajímateľom v zmluve o kúpe prenajatej veci. Týmto okamihom súčasne prechádza vlastnícke právo k prenajímanej veci z predávajúceho na kupujúceho. Pri prenajatej nehnuteľnosti sa nájomca stáva kupujúcim až rozhodnutím katastrálneho odboru o povolení vkladu vlastníckeho práva k nehnuteľnosti.
Po vzniku kúpnej zmluvy (teda po doručení písomného uplatnenia práva na kúpu prenajatej veci), je nájomca povinný bez odkladu zaplatiť prenajímateľovi kúpnu cenu. To platí, samozrejme, len za predpokladu, ak sa zmluvné strany nedohodli na bezodplatnom prevode vlastníckeho práva.
Zánik lízingovej zmluvy
Okrem štandardných spôsobov zániku zmluvy o kúpe prenajatej veci (napr. plnením zmluvy, čiže v danom prípade uplatnením práva), zmluva zaniká aj neuplatnením práva na kúpu prenajatej veci, resp. jeho uplatnením po uplynutí lehoty bez zbytočného odkladu.
Príklad na neuplatnenie práva na kúpu prenajatej veci
Andrea prenajala Daniele osobné auto. Dohodli sa na dobe a výške nájmu, ako aj na tom, že Daniela môže po skončení nájmu kúpiť tento automobil. Nedohodli sa však na kúpnej cene, pretože Andrea nevedela, ako sa bude vyvíjať trh a akú cenu bude mať automobil v čase skončenia nájmu. Nájom skončil a v čase skončenia nájmu bola hodnota podobných automobilov 10 000 Eur. To sa zdalo Daniele veľa a Andrea nechcela Daniele ponúknuť žiadnu zľavu. Daniela neuplatnila právo na odkúpenie auta po skončení nájmu, hoci uzavreli zmluvu o kúpe prenajatej veci a mohla prenajatú vec kúpiť. Došlo tak k zániku zmluvy o kúpe prenajatej veci.
Zhrnutie na záver
Zmluvu o kúpe prenajatej veci môžu uzatvoriť fyzické, ale aj právnické osoby. Charakteristickou črtou zmluvy je, že zmluvné strany si priamo v nájomnej zmluve alebo po jej uzatvorení dojednajú, že nájomca môže prenajatú vec kúpiť. Ku kúpe môže dôjsť ešte počas trvania nájomnej zmluvy alebo po jej skončení. Na kúpu sa vyžaduje písomné uplatnenie práva. Doručením uplatnenia práva kúpiť prenajatú vec prenajímateľovi vzniká kúpna zmluva. Z prenajímateľa sa stáva predávajúci a z nájomcu kupujúci. K uplatneniu práva musí dôjsť najneskôr bez zbytočného odkladu po skončení nájmu. V opačnom prípade právo na kúpu prenajatej veci zanikne. Prinášame vám vzor zmluvy o kúpe prenajatej veci.
