Novela Katastrálneho zákona účinná od 1.10.2018 výrazne upravila konanie pred katastrom. Aké zmeny priniesla, a ako je potrebné po novom postupovať v styku s katastrom.
Kataster nehnuteľností je neoddeliteľnou súčasťou nakladania s nehnuteľnosťami. Práva k nehnuteľnostiam ako napr. vlastnícke právo alebo záložné právo vznikajú až zápisom do katastra nehnuteľností. Nestačí len podpísanie zmluvy (napr. kúpnej alebo záložnej). Údaje o právach k nehnuteľnostiam sú súčasťou katastra.
Národná rada SR prijala novelu, ktorá s účinnosťou od 1.10.2018 výrazne upravila katastrálne konanie (č. 212/2018). Cieľom novely je zrýchliť a skvalitniť zápis práv k nehnuteľnostiam, ako aj vytvoriť lepšie podmienky pre fungovanie katastra nehnuteľností. Ide o jednu z najvýraznejších noviel Katastrálneho zákona.
Nové náležitosti návrhu na začatie konania a jeho prílohy
Novela rozšírila povinné náležitosti, ktoré musí obsahovať návrh na začatie konania.
Jednou z najvýraznejších zmien je stanovenie nových náležitostí návrhu na začatie katastrálneho konania. Tým je nielen vklad práva do katastra, ale aj napr. záznamové konanie alebo konanie o oprave chyby v katastrálnom operáte. Katastrálny zákon bližšie špecifikuje, čo musí obsahovať každý návrh na začatie katastrálneho konania, a to:
- identifikačné údaje navrhovateľa v rozsahu:
ak ide o fyzickú osobu: meno, priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo, alebo ak ide o cudzinca iný identifikátor, miesto trvalého pobytu, adresu na doručovanie v tuzemsku, ak je odlišná od miesta trvalého pobytu, údaj o štátnej príslušnosti;
ak ide o právnickú osobu: názov, identifikačné číslo, sídlo, adresu na doručovanie, ak je odlišná od sídla, - názov okresného úradu, ktorému je návrh adresovaný,
- uvedenie predmetu návrhu – je potrebné presne uviesť, čoho sa navrhovateľ domáha, pretože v minulosti katastrálny odbor nevedel túto skutočnosť posúdiť z obsahu návrhu, teda napr. že žiadate vklad vlastníckeho práva do katastra,
- označenie právneho úkonu, na ktorého základe má vzniknúť, zmeniť sa alebo zaniknúť právo k nehnuteľnosti, ak ide o návrh na vklad - napr. kúpna zmluva, darovacia zmluva,
- označenie nehnuteľností – je potrebné presne označiť nehnuteľnosť, ktorej sa zápis do katastra týka,
- označenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu vyjadreného zlomkom k celku – to platí iba v prípade, ak predmetná nehnuteľnosť je vlastnená viacerými osobami,
- číslo úradného overenia geometrického plánu, ak sa pozemok rozdeľuje alebo zlučuje, alebo pri zriadení vecného bremena k časti pozemku, ak bol geometrický plán úradne overený 1.10.2018 a neskôr. V opačnom prípade, ak bol geometrický plán overený skôr ako 1.10.2018, je stále potrebné priložiť listinné vyhotovenie geometrického plánu.
- údaj o mieste a dátume zverejnenia povinne zverejňovanej zmluvy – týka sa to iba povinne zverejňovaných zmlúv, ktorú uzatvoril napr. štátny orgán alebo obec,
- označenie príloh,
- ak navrhovateľ žiada oznámiť vykonanie zápisu do katastra elektronicky, žiadosť o zaslanie oznámenia do elektronickej schránky,
- žiadosť o urýchlené konanie o vklade, ak navrhovateľ žiada o jeho urýchlenie.
Je potrebné poznamenať, že v prípade opomenutia niektorej náležitosti návrhu kataster preruší konanie a vyzve vás na jeho doplnenie, čím sa predĺži konanie pred katastrom. Niektoré náležitosti (ako napr. označenie nehnuteľnosti, označenie právneho úkonu) je pritom možné veľmi jednoducho zistiť priamo zo zmluvy pripojenej k návrhu na začatie konania. Nie je preto dôvod na to, aby v takýchto prípadoch kataster vyzýval na doplnenie návrhu.
Okrem samotného návrhu na začatie konania sa zmeny dotkli aj rozsahu príloh, ktoré musí navrhovateľ priložiť, ak podá návrh na vklad práva do katastra. Tieto prílohy sa však týkajú len vkladu, nie všetkých katastrálnych konaní ako vyššie uvedené náležitosti návrhu na začatie konania.
K návrhu na vklad do katastra musí žiadateľ pripojiť:
- čestné vyhlásenie o splnení podmienok podľa § 59a Obchodného zákonníka alebo čestné vyhlásenie, že sa tieto podmienky na danú obchodnú spoločnosť nevzťahujú - táto povinnosť sa týka len akciových spoločností. Iné spoločnosti, napr. s.r.o. takéto vyhlásenie nemusia predkladať,
- poverenie právnickej osoby udelené jej zamestnancovi, ak je účastníkom konania o návrhu na vklad právnická osoba, ktorá písomne poverí svojho zamestnanca v rámci svojej podnikateľskej činnosti podaním návrhu na vklad,
- listiny, ktoré majú dôkaznú hodnotu pre konanie o návrhu na vklad.
Možným problémom v praxi môže byť predovšetkým posledný bod, teda “prílohy, ktoré majú dôkaznú hodnotu”. Ide o neurčitý pojem. Navrhovateľ nemusí totiž vedieť správne posúdiť, či určitá listina má alebo nemá dôkaznú hodnotu. Často tieto prílohy vyplývajú zo zákona. Ak by ste však náhodou nejakú listinu nepredložili a okresný úrad by ju vyžadoval, vyzve vás na jej predloženie.
Novela súčasne prináša pravidlo, že predmetom návrhu na vklad musia byť všetky právne úkony, ktoré obsahuje zmluva a podliehajú vkladu, ako aj všetky nehnuteľnosti, ktoré sú dotknuté týmito právnymi úkonmi. Napr. ak jednou zmluvou kúpite dva byty v bytovom dome, musíte v návrhu na vklad uviesť obidva byty, nie len jeden a druhý byt uviesť do druhého návrhu na vklad. Takýto postup by nebol správny.
Prílohou návrhu môže byť po novom vždy len jedna zmluva, ktorej obsahom ale môže byť viac právnych úkonov (napr. v rámci jednej zmluvy sa daruje byt a súčasne sa zriadi vecné bremeno spočívajúce v práve doživotného užívania bytu v prospech darcu). Cieľom tohto pravidla je odstránenie nejasností a zbytočných prerušení konaní.
Zmeny pri oprave chyby
Zmeny sa dotkli aj opravy chýb v písaní, počítaní alebo iných zrejmých nesprávnosti uvedených v zmluvách predkladaných katastru ako prílohy návrhu na vklad. Tieto chyby bolo možné do 1.10.2018 opraviť aj opravnou doložkou, čo už po novom nebude možné. Chyby v zmluve je možné v súčasnosti opraviť len dodatkom k zmluve. Je tomu tak z dôvodu zneužívania opravnej doložky a ustanovenia jednotnej formy odstraňovania nedostatkov v zmluvách.
Evidencia ceny nehnuteľností v katastri
Kataster nehnuteľností od novely obsahuje aj údaj o cene nehnuteľnosti. Doteraz bola evidovaná len cena poľnohospodárskych a lesných pozemkov. Tieto ceny sa budú po novom evidovať k všetkým nehnuteľnostiam v katastri nehnuteľností. Vychádzať sa bude z listín predložených katastru.
Cena nehnuteľností sa však nebude zverejňovať. Nenájdete ju teda na výpise z listu vlastníctva. Bude sa poskytovať len na požiadanie, a to vlastníkovi nehnuteľnosti a iným oprávneným subjektom, napr. súdom, prokuratúre, daňovému úradu a pod. Cena nehnuteľností sa nebude zisťovať a zapisovať spätne pred účinnosťou novely.
Geometrický plán už nie je potrebné prikladať
Do 1.10.2018 platilo, že ak sa nehnuteľnosť rozdelila alebo sa zlúčili viaceré nehnuteľnosti, prípadne ak sa zriaďovalo vecné bremeno (napr. právo prechodu cez pozemok) k časti nehnuteľnosti, bolo potrebné pripojiť k návrhu aj geometrický plán.
Po novom táto povinnosť odpadá. Ako je uvedené vyššie, ak bol geometrický plán overený po 1.10.2018, nie je potrebné ho predložiť k návrhu na katastrálne konanie. Postačuje už len uviesť číslo úradného overenia geometrického plánu.
Nová úprava sprístupňovania informácií z katastra
Zmenami si prešla aj verejnosť katastra. Kataster bude aj naďalej verejný. Obmedzenia verejnosti sa však budú týkať rodného čísla osôb, prípadne iného identifikátora (platí iba pre cudzincov) a taktiež vyššie spomínanej ceny nehnuteľnosti a zbierky listín.
Prístup k listinám, ktoré sú uložené v zbierke listín, má po novom len vlastník a iná zákonom oprávnená osoba (napr. Slovenský pozemkový fond). Ani vlastník však nemá prístup ku všetkým listinám v rámci určitej nehnuteľnosti, ale len k tým zmluvám, ktorých je účastníkom alebo ak sa ho táto zmluva bezprostredne týka. Ide najmä o zmluvy, ktorými získal, resp. prenechal nehnuteľnosť.
Možnosť vyhotovenia súpisu nehnuteľností
V súvislosti s novými pravidlami sprístupňovania údajov z katastra priniesla novela aj možnosť katastrálneho odboru vyhotoviť občanovi súpis nehnuteľností. Obsahom súpisu budú údaje o všetkých nehnuteľnostiach vlastnených jednou konkrétnou osobou, a to v rámci územia celej Slovenskej republiky. Týmto súpisom tak dochádza k nahradeniu vyhotoveniu viacerých výpisov z listu vlastníctva. Súpis prináša súhrnný prehľad o nehnuteľnostiach vo vlastníctve jednej osoby.
Je však potrebné dodať, že pokiaľ ide o nehnuteľnosti vlastnené právnickou osobou, o tie môže požiadať ktokoľvek. Pokiaľ ide o nehnuteľnosti vo vlastníctve fyzickej osoby, súpis môže kataster poskytnúť len tejto osobe, prípadne iným zákonom oprávneným osobám. Jedna fyzická osoba tak nemôže požiadať kataster o súpis nehnuteľností, ktoré vlastní iná fyzická osoba.
Zhrnutie na záver
Novela katastrálneho zákona zmenila v mnohom katastrálne konanie. Účelom bolo zjednodušiť a zefektívniť konanie. Niektoré zmeny, ako napr. zánik povinnosti predkladať geometrické plány, prípadne možnosť vyhotovenia súpisu nehnuteľností, môžu byť v praxi prospešné. Na druhej strane však novela prináša pre účastníka katastrálneho konania zvýšené nároky, napr. pokiaľ ide o obsahové náležitosti návrhu na začatie konania. Ako je vyššie uvedené, v prípade opomenutia niektorej náležitosti dôjde k prerušeniu konania a tým k predĺženiu celkového času, kým sa konanie skončí.
Neznalosť práva neospravedlňuje. Preto osoby, ktoré prichádzajú do kontaktu s katastrom, by sa mali oboznámiť s legislatívnymi zmenami, ktoré nastali, za účelom ich efektívneho uplatnenia v praxi.
