Aké informácie a údaje o nehnuteľnostiach možno nájsť vo verejne dostupných častiach katastra nehnuteľností on-line a kde ich hľadať?
Kataster nehnuteľností - informačný systém o nehnuteľnostiach
Kataster nehnuteľností je legislatívou definovaný ako geometrické určenie, súpis a popis nehnuteľností. Zároveň je aj informačným systémom, v ktorom sa evidujú katastrálne územia, pozemky, stavby, byty a rozostavané byty, nebytové priestory a rozostavané nebytové priestory, chránené časti prírody a krajiny a kultúrne pamiatky.
V katastri nehnuteľností sa evidujú aj práva k nehnuteľnostiam a iné skutočnosti ako je napríklad začatie konkurzu voči vlastníkovi nehnuteľnosti alebo začatie exekúcie predajom nehnuteľnosti. Kataster nehnuteľností obsahuje údaje o týchto právach k nehnuteľnostiam: vlastnícke právo, záložné právo, vecné bremeno, predkupné právo (ak má mať účinky vecného práva), právo vyplývajúce zo správy majetku štátu, obcí, vyšších územných celkov a nájomné právo k pozemkom, ak nájomné práva k pozemkov trvajú alebo majú trvať najmenej päť rokov. Tieto všetky informácie môžete z katastra nehnuteľností dostupného na internete zistiť.
Vlastníctvo nehnuteľnosti sa nadobúda až zápisom do katastra nehnuteľností
Kataster nehnuteľností je dôležitou evidenciou v súvislosti s vlastníckymi právami k nehnuteľnostiam. Ak sa prevádza nehnuteľnosť na základe zmluvy, nadobúda sa vlastníctvo vkladom vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Vyplýva to z § 133 ods. 2 zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších predpisov. Pri kúpe nehnuteľnosti teda z hľadiska zmeny vlastníctva nie je dôležité to, kedy dôjde k uzatvoreniu kúpnej zmluvy alebo kedy nadobudne táto zmluva účinnosť, ale rozhodujúce je to, kedy bude nový vlastník zapísaný do katastra nehnuteľností. Ak sa má vlastníctvo k nehnuteľnosti nadobudnúť inak ako na základe zmluvy, nie je pre vznik vlastníctva rozhodujúci zápis do katastra nehnuteľností, ale iná skutočnosť (napríklad pri dedení je to smrť poručiteľa).
Rozdiel medzi parcelami registra „C“ a parcelami registra „E“ v katastri
Pri katastri nehnuteľností sa v súvislosti s pozemkami stretávame s parcelami registra „C“ a s parcelami registra „E“. Pre vysvetlenie rozdielu medzi nimi je potrebné sa vrátiť do minulosti. Do konca roka 1950 sa práva k pozemkom podrobne evidovali na pozemnoknižných vložkách v pozemkovej knihe. Potom sa v rámci kolektivizácie malé pozemky súkromných vlastníkov zlúčili do veľkých pozemkov obhospodarovaných jednotným roľníckym družstvom. Vznikli nové katastrálne mapy, do ktorých sa zakreslil len jeden veľký pozemok tak, ako bol viditeľný v teréne. Nová evidencia nehnuteľností v danom politickom režime nemala potrebu podrobne evidovať súkromné vlastníctvo. Z týchto neúplných máp a evidencie vychádzal od roku 1993 súčasný kataster nehnuteľností. Vtedy vznikla potreba presne evidovať pozemky súkromných vlastníkov, ale nie o všetkých pozemkoch tieto informácie existovali.
Preto vznikli dve mapy s nehnuteľnosťami: katastrálna mapa znázorňujúca parcely registra „C“ a mapa určeného operátu znázorňujúca parcely registra „E“. Parcely registra „E“ sú pôvodné parcely zapísané v pozemnoknižných vložkách vykonané bez presných meraní a nemusia obsahovať presné údaje (napríklad ich poloha a výmera môžu byť v skutočnosti odlišné). Z tohto dôvodu údaje o polohe a výmere pozemku evidovaného ako parcela registra „E“ nie sú právne záväzné. Pozemky evidované ako parcely registra „E“, na rozdiel od pozemkov evidovaných na parcelách registra „C“, sú z dôvodu nepresností údajov o nich prekážkou aj pri hypotekárnom úvere a povoľovaní stavby. Pomocou geometrického plánu na určenie vlastníckych práv je možné parcelu registra „E“ previesť na parcelu registra „C“.
List vlastníctva a informácie v ňom uvedené
Vybrané údaje o nehnuteľnosti a osobách, ktoré majú k nim vlastnícke alebo iné práva, sa zapisujú do listu vlastníctva. K listu vlastníctva použiteľného na informatívne účely konkrétnej nehnuteľnosti sa viete dostať aj cez on-line internet. Stačí na to použiť vyhľadávanie niektorého zo štyroch portálov, ktoré uvádzame v článku nižšie.
Údaje na liste vlastníctva sú usporiadané do troch častí:
- Časť „A – majetková podstata“ obsahuje hlavne označenie nehnuteľností, ktoré sú predmetom práv k nehnuteľnostiam a údaje o nich, a to výmeru, druh pozemku, kód spôsobu využívania pozemku, príslušnosť k zastavanému územiu obce.
- Časť „B – vlastník alebo iná oprávnená osoba“ obsahuje hlavne meno, priezvisko, rodné priezvisko alebo názov vlastníka nehnuteľnosti alebo inej oprávnenej osoby, jeho dátum narodenia, rodné číslo alebo IČO, vlastnícky podiel, titul nadobudnutia nehnuteľnosti, miesto trvalého pobytu alebo sídlo.
- Časť „C – ťarcha“ obsahuje ohľadom nehnuteľností hlavne vecné bremená (obsah vecného bremena, označenie oprávneného z vecného bremena), záložné práva (označenie záložného veriteľa), predkupné práva, ak majú mať účinky vecných práv (označenie oprávneného z predkupného práva).
Z listu vlastníctva sa môžete teda dozvedieť napríklad aj to, kto je vlastníkom konkrétnej nehnuteľnosti, kedy a akým spôsobom ju nadobudol (napríklad kúpou alebo dedením), akú výmeru má táto nehnuteľnosť. Z listu vlastníctva zistíte dokonca aj to, či bola jej kúpa financovaná hypotékou a ktorá banka úver poskytla. V takomto prípade bude na ňu zriadené záložné právo zo strany banky, čo bude zapísané v časti „C – ťarcha“.
Plomba na liste vlastníctva znamená zmenu práv k nehnuteľnosti
Na liste vlastníctva sa môžete stretnúť aj s vyznačením plomby. Plomba na liste vlastníctva znamená to, že v súvislosti s predmetnou nehnuteľnosťou bola okresnému úradu doručená zmluva alebo listina, na základe ktorej sa má vykonať vklad práva k nehnuteľnosti (napríklad kúpna zmluva k nehnuteľnosti) alebo záznam práva k nehnuteľnosti (napríklad záložné právo k nehnuteľnosti). Podľa toho má plomba prívlastok „V“ (vyznačená na základe vkladu) alebo „Z“ (vyznačená na základe záznamu). Plomba sa zruší vykonaním vkladu / záznamu práva k nehnuteľnosti do katastra nehnuteľností alebo jeho zamietnutím. Rovnako sa plomba na liste vlastníctva vyznačuje aj v prípade opravy chyby týkajúcej sa nehnuteľnosti.
Okresný úrad vyznačuje plombu na liste vlastníctva najneskôr v pracovný deň nasledujúci po dni, keď mu bola doručená zmluva alebo listina týkajúce sa plomby. Z dôvodu, že plomba sa vyznačuje v liste vlastníctva takmer okamžite, je veľmi dobré si ju uveriť v deň podpisu zmluvy, ktorou má nastať zmena vlastníckych práv k nehnuteľnosti (napríklad v deň podpisu kúpnej zmluvy). Ak je na kupovanej nehnuteľnosti vyznačená plomba, zvýšte pozornosť.
Kde hľadať informácie o nehnuteľnostiach cez internet
Úrad geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky prevádzkuje niekoľko portálov, prostredníctvom ktorých môžete cez internet získavať údaje o nehnuteľnostiach:
- Portál ESKN (https://kataster.skgeodesy.sk/eskn-portal/vyhladavanie): vyhľadávanie informácií o nehnuteľnostiach podľa čísla listu vlastníctva, čísla parcely, súpisného čísla stavby, súpisného čísla bytového domu, čísla bytu, podľa vlastníka zadaním mena a priezviska alebo v prípade právnickej osoby zadaním názvu alebo IČO. Portál ESKN je veľmi prehľadný a interaktívny. Ukážku jeho použitia vám ponúkame nižšie v článku.
- Portál CICA (https://cica.vugk.sk/): vyhľadávanie informácií o nehnuteľnostiach podľa čísla listu vlastníctva, čísla parcely, podľa vlastníka a podľa súpisného čísla alebo vchodu. Unikátnosťou tohto portálu je to, že vám umožňuje vyhľadávať nehnuteľnosti podľa ich vlastníkov tak, že vám stačí zadať prvé písmeno jeho priezviska (názvu) a následne vám ponúkne zoznam všetkých vlastníkov s týmto začiatočným písmenom priezviska (názvu), z ktorého si vyberiete konkrétneho vlastníka nehnuteľnosti.
- Mapový klient ZBGIS (https://zbgis.skgeodesy.sk): použitie tohto portálu na získavanie informácií o nehnuteľnostiach cez tento portál je veľmi užitočné obzvlášť vtedy, ak potrebujete zistiť vlastníka alebo iné údaje o nehnuteľnosti, ale o tejto nehnuteľnosti viete len to, že kde sa nachádza. Využitie tohto portálu si predstavíme nižšie v článku.
- Katasterportál (https://www.katasterportal.sk/kapor/): tento portál umožňuje hľadať informácie o nehnuteľnostiach podľa vlastníka, čísla listu vlastníctva, čísla parcely, súpisného čísla stavby, súpisného čísla bytového domu, čísla bytu. V porovnaní s vyššie uvedenými portálmi je však omnoho menej moderný a interaktívny.
Je však potrebné zdôrazniť, že každý z týchto portálov je pri vyhľadávaní obmedzený na konkrétne katastrálne územie. To znamená napríklad, že ani jeden portál neumožňuje vyhľadať nehnuteľnosti konkrétneho vlastníka na celom Slovensku. Každé vyhľadávanie je obmedzené maximálne na jedno konkrétne katastrálne územie (časť obce).
Ako zistiť on-line vlastníka nehnuteľnosti, ak poznáte jej polohu?
Na zistenie vlastníka pozemku, stavby alebo bytu v prípade, ak poznáte len to, kde sa táto nehnuteľnosť nachádza, je najjednoduchšie použiť mapový klient ZBGIS dostupný na stránke https://zbgis.skgeodesy.sk. Napríklad potrebujete vedieť, kto vlastní nejaký dom, budovu alebo pozemok, o ktorom presne viete len to, kde sa nachádza. Spomínaný portál funguje ako mapový klient, čo znamená, že v internetovom prehliadači pracujete s mapou. Nie je to však hocijaká mapa, pomocou ktorej je možné mapu len približovať a odďaľovať. Je interaktívna a poskytne vám veľmi podrobné informácie o nehnuteľnostiach na Slovensku.
Mapový klient ZBGIS je skvelý nastroj, ak chcete zistiť vlastníka akejkoľvek nehnuteľnosti.
Ak sa chystáte zisťovať vlastníctvo nehnuteľnosti, prepnite sa hneď vedľa vyhľadávacieho poľa zo základne mapy na mapu katastra nehnuteľnosti (ružová farba). Následne vyhľadajte konkrétnu nehnuteľnosť buď posúvaním a približovaním mapy alebo zadaním konkrétnej adresy. Môže vám pomôcť aj možnosť v pravom paneli prepínať si podklady mapy napríklad na satelitné. Keď nájdete hľadanú nehnuteľnosť, kliknite na ňu. V ľavom paneli sa vám zobrazia o nej všetky informácie a môžete si odtiaľ stiahnuť aj list vlastníctva.
Ako zistiť on-line z katastra všetky nehnuteľnosti, ktoré v danej obci vlastní konkrétna osoba?
Ak by ste chceli zistiť všetky nehnuteľnosti vlastnené konkrétnou osobou (fyzickou alebo právnickou), môžete na to použiť rôzne portály spravované Úradom geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky. Výborne na tento účel môže poslúžiť portál ESKN dostupný na adrese https://kataster.skgeodesy.sk/eskn-portal/vyhladavanie. Avšak aj v tomto prípade je vyhľadávanie obmedzené len na konkrétne vami zadané katastrálne územie. To znamená, že viete nájsť všetky nehnuteľnosti Norberta Senešiho v Leviciach, ale ak chcete zistiť to, aké nehnuteľnosti má v Nitre, musíte katastrálne územie zmeniť a vyhľadávanie zopakovať.
Na začiatku je potrebné si zvoliť to, na základe akého kritéria budete vyhľadávať údaje o nehnuteľnosti. V prípade, že hľadáme nehnuteľnosti konkrétnych vlastníkov, zvolíte si buď možnosť fyzické osoby alebo právnické osoby. Potom zadáte katastrálne územie a meno a priezvisko fyzickej osoby alebo názov alebo IČO právnickej osoby. Výsledkom vyhľadávania sú všetky nehnuteľnosti konkrétnej osoby v konkrétnom katastrálnom území. Ak si z výsledku vyhľadávanie vyberiete konkrétnu nehnuteľnosť, môžete si pozrieť jej list vlastníctva. V ňom ak kliknete na konkrétne parcelné číslo príslušnej nehnuteľnosti, zobrazí sa vám aj náhľad pôdorysu tejto nehnuteľnosti. Ak naň kliknete, otvorí sa vám mapa s lokalizáciou tejto nehnuteľnosti, ktorú si môžete približovať, odďaľovať a meniť jej podklady.
