Posúdenie vlastníckeho práva k príjmom (výnosom) z nájmu. Súhlas s prenájmom bytu v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov.
Prenajímaný byt môže byť predmetom bezpodielového spoluvlastníctva manželov alebo vo výlučnom vlastníctve jedného z manželov. Príjmy z prenájmu bytu môžu byť:
- príjmom len jedného z manželov alebo
- príjmom, ktorý je súčasťou bezpodielového spoluvlastníctva manželov.
Manželia a prenájom bytu - príjmy sú súčasťou bezpodielového spoluvlastníctva manželov (BSM)
V § 143 zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších predpisov (ďalej len “Občiansky zákonník”) jepredmet bezpodielového spoluvlastníctva manželov vymedzený tak, že je ním všetko, čo môže byť predmetom vlastníctva a čo nadobudol niektorý z manželov za trvania manželstva, s výnimkou vecí získaných dedičstvom alebo darom, ako aj vecí, ktoré podľa svojej povahy slúžia osobnej potrebe alebo výkonu povolania len jedného z manželov, a vecí vydaných v rámci predpisov o reštitúcii majetku jednému z manželov, ktorý mal vydanú vec vo vlastníctve pred uzavretím manželstva alebo ktorému bola vec vydaná ako právnemu nástupcovi pôvodného vlastníka.
Pri prenájme bytu manželmi sa možno stretnúť predovšetkým s týmito situáciami:
- Byt bol nadobudnutý úplne alebo z časti z prostriedkov (napr. spoločných úspor), ktoré patria do bezpodielového spoluvlastníctva manželov. Príjmy z prenájmu bytu sú predmetom bezpodielového spoluvlastníctva manželov;
- Byt bol nadobudnutý len jedným z manželov pred uzavretím manželstva (napr. zakúpený manželom). Aj v tomto prípade sú príjmy z prenájmu predmetného bytu predmetom bezpodielového spoluvlastníctva manželov;
- Kúpna cena bytu bola zaplatená z výlučných prostriedkov jedného z manželov, ale kupujúcimi sú obidvaja manželia a pri uzavretí kúpnej zmluvy prejavili vôľu nadobudnúť kupovaný byt do bezpodielového spoluvlastníctva (pozri rozsudok NS SR sp. zn. 3 Cdo 42/2011 zo dňa 27.2.2012). Príjmy z prenájmu takto nadobudnutého bytu sa zahrňujú do bezpodielového spoluvlastníctva.
Manželia a prenájom bytu - príjmy nie sú súčasťou bezpodielového spoluvlastníctva manželov (BSM)
Príjmy z prenájmu bytu nie sú súčasťou bezpodielového spoluvlastníctva manželov, ak došlo medzi manželmi k uzavretiu dohody podľa § 143a ods. 1 Občianskeho zákonníka o zúžení zákonom určeného rozsahu a obsahu bezpodielového spoluvlastníctva
Na základe tejto dohody sa z bezpodielového spoluvlastníctva manželov môžu vylúčiť veci, ktoré by za iných okolností doň zahrnuté boli. Ide napríklad o situáciu, keď je byt vo výlučnom vlastníctve jedného z manželov a prenajímateľom je len jeden z manželov. S druhým z manželov sa môže zmluvne dohodnúť na vyňatí príjmov z prenájmu bytu z bezpodielového spoluvlastníctva.
Iný aplikovateľný postup z hľadiska práva je uzavretie dohody podľa § 143a ods. 2, na základe ktorej bezpodielové spoluvlastníctvo manželov vznikne až zánikom manželstva (napr. ku dňu právoplatnosti rozhodnutia súdu o rozvode). Počas trvania manželstva má každý z manželov samostatný majetok, s ktorým hospodári. Do bezpodielového spoluvlastníctva sa po zániku manželstva zahrnie to, čo by doňho bolo zahrnuté v deň zániku manželstva.
Uvedené dohody musia byť v zmysle § 143a Občianskeho zákonníka uzavreté formou notárskej zápisnice, inak nebudú platné.
Príklad: Manžel vlastní pred uzavretím manželstva byt a tento prenajíma. S manželkou uzavrie dohodu, že príjmy plynúce z prenájmu bytu nebudú predmetom bezpodielového spoluvlastníctva manželov. Tieto príjmy bude zdaňovať len on.
Postupy sú síce z hľadiska práva akceptované, avšak ich aplikácia manželmi môže byť problematická, najmä z dôvodu otázok dôvery medzi manželmi a pod.
Prenájom bytu manželmi - súhlas druhého z manželov
Podľa § 145 ods. 1 bežné veci týkajúce sa spoločných vecí môže vybavovať každý z manželov. V ostatných veciach je potrebný súhlas oboch manželov. Ak súhlas nie je daný, právny úkon je relatívne neplatný. Súhlas musí byť získaný ešte pred začatím nájmu.
Poskytnutie bytu do nájmu nie je bežnou vecou a zákon vyžaduje súhlas oboch manželov. Ak jeden z manželov s nájmom bytu nesúhlasí a dôjde k uzavretiu nájomnej zmluvy, táto sa považuje za relatívne neplatnú - neplatnosti nájomnej zmluvy sa musí niektorá zo zmluvných strán dovolať (najneskôr v lehote 3 rokov), inak sa považuje za platnú. Možnosťou, ako docieliť poskytnutie bytu do nájmu, ak jeden z manželov nesúhlasí, je podanie návrhu na súd. V usporiadanom manželstve by nemalo dochádzať ku konfliktom v súvislosti s nájmom bytu. Právo podať návrh na súd patrí jednému z manželov aj po zániku manželstva až do vyporiadania bezpodielového spoluvlastníctva. V tomto prípade je vznik konfliktov medzi už bývalými manželmi viac pravdepodobný.
Občiansky zákonník nevymedzuje, akou formou má byť súhlas daný (písomne, ústne alebo dokonca mlčky). Súhlas je právny úkon (prejav vôle), ktorý v zmysle § 35 Občianskeho zákonníka možno urobiť konaním alebo opomenutím. Prejav vôle sa môže stať výslovne (písomne alebo ústne) alebo iným spôsobom nevzbudzujúcim pochybnosti o tom, čo chcel účastník (v tomto prípade jeden z manželov) prejaviť. Preukázať súhlas daný písomne je vždy jednoduchšie, ako súhlas daný iným spôsobom (napr. ústne).
Príklad: Ak nájomnú zmluvu podpíše iba jeden z manželov, pričom druhý manžel o tejto zmluve vie a súhlasí s ňou, zmluva bude platná aj bez podpisu tohto druhého manžela.
Prenájom bytu manželmi - krátkodobý nájom bytu
Východiskovým dokumentom upravujúcim vzťah prenajímateľa a nájomcu je nájomná zmluva. V právnom poriadku Slovenskej republiky je od 1. mája 2014 účinný zákon č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu (ďalej len “zákon o krátkodobom nájme bytu”), ktorý sa vzťahuje na nájomné zmluvy pri nájme bytu. Zákon o krátkodobom nájme bytu sa vzťahuje na krátkodobý nájom bytu, t. j. nájomný vzťah nesmie trvať dlhšie ako dva roky.
Zákon o krátkodobom nájme bytu je špeciálny právny predpis vo vzťahu k Občianskemu zákonníku. Pre prenajímateľa a nájomcu to znamená, že ich práva a povinnosti sa primárne spravujú zákonom o krátkodobom nájme bytu a nájomnou zmluvou. Právna úprava Občianskeho zákonníka sa použije podporne (subsidiárne) v tých záležitostiach, ktoré nie sú upravené v zákone o krátkodobom nájme bytu alebo nájomnej zmluve, alebo v prípadoch, ak dôjde k porušeniu povinností, ktoré sú zákonom o krátkodobom nájme bytu vyžadované a v rozsahu upravenom týmto zákonom (vypovedanie nájomnej zmluvy prenajímateľom a uplatnenie neplatnosti skončenia nájmu na súde).
Viac o krátkodobom nájme bytu nájdete v článku Nový zákon o krátkodobom nájme bytu.
