Nový zákon o krátkodobom nájme bytu

Od 1. mája 2014 nadobudol účinnosť nový zákon č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu. V čom je výhodnejší a aké zmeny so sebou prináša?

Cieľom nového zákona č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu je rozvoj súkromného nájomného bývania. Dôvodom je, že trh súkromného nájomného bývania je v Slovenskej republike v porovnaní s ostatnými krajinami Európskej únie značne nerozvinutý, čo znižuje mobilitu pracovnej sily a výrazne prispieva k vysokej miere dlhodobej nezamestnanosti. Príčinou je orientácia obyvateľstva na súkromné vlastníctvo bytov a tiež nevyvážené práva a povinnosti prenajímateľa a nájomcu bytu.

Uvedené problémy má čiastočne riešiť práve nový zákon č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu, ktorého analýze a porovnaniu s predchádzajúcou právnou úpravou sa venujeme v tomto článku. Do účinnosti nového zákona sa právne vzťahy týkajúce sa prenájmu bytu spravovali § 663 a nasledujúcimi a § 685 a nasledujúcimi zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších predpisov (ďalej ako „Občiansky zákonník“).

Na aké byty sa nový zákon o krátkodobom nájme bytu nevzťahuje

Na úvod je potrebné uviesť, že nový zákon č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu sa vzťahuje primárne na nájomné vzťahy v bytoch súkromného vlastníctva. Podľa úvodných ustanovení sa nový zákon nevzťahuje na:

• sociálne nájomné byty,
• byty osobitného určenia, byty v domoch osobitného určenia, služobné byty,
• družstevné byty,
• byty vo vlastníctve obcí a vyšších územných celkov,
• byty vo vlastníctve mesta Bratislava, mesta Košice a ich mestských častí.

Krátkodobý nájom bytu

Krátkodobým nájmom bytu je nájom, ktorý je uzavretý podľa nájomnej zmluvy podľa nového zákonač. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu. Nájomnou zmluvou prenecháva prenajímateľ nájomcovi byt alebo jeho časť do užívania za nájomné na dobu určitú. Nájomná zmluva môže byť uzavretá najdlhšie na dva roky, pričom ju možno za rovnakých podmienok na základe dohody zmluvných strán predĺžiť najviac na ďalšie dva roky, a to len dva krát. Krátkodobým nájmom bytu je teda nájom bytu, ktorý vrátane predĺžení trvá najviac šesť rokov.

Nadobudnutím účinnosti nového zákona č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu však zostáva v plnom rozsahu zachovaná aj úprava nájmu bytu podľa Občianskeho zákonníka. Zmluvné strany sa tak môžu rozhodnúť, či uzatvoria zmluvu o nájme bytu buď podľa nového zákona č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu alebo podľa Občianskeho zákonníka. Občiansky zákonník umožňuje uzavrieť zmluvu o nájme bytu na dobu určitú aj na dobu neurčitú.

Po uplynutí doby, na ktorú bola zmluva o krátkodobom nájme uzatvorená majú zmluvné strany tri možnosti. Môžu:

1. pristúpiť k uzatvoreniu novej zmluvy o krátkodobom nájme s novými podmienkami,
2. uzatvoriť zmluvu o nájme bytu podľa Občianskeho zákonníka,
3. nechať nájomný vzťah zaniknúť.

Povinná písomná podoba nájomnej zmluvy

Zmluva o krátkodobom nájme bytu musí mať písomnú podobu a zmluvné strany si medzi sebou poskytnú najmenej jedno jej vyhotovenie. Zákon č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu v § 3 ods. 3 ustanovuje aj povinné náležitosti zmluvy o krátkodobom nájme bytu. Ak by zmluva o krátkodobom nájme bytu neobsahovala jednu z povinných náležitostí, nebola uzatvorená v písomnej podobe alebo by v niektorom ustanovení nespĺňala podmienky krátkodobého nájmu bytu, tak by sa takýto nájom spravoval podľa Občianskeho zákonníka. V porovnaní so zmluvou o krátkodobom nájme bytu sa pri zmluvách o nájme bytu podľa Občianskeho zákonníka výslovne nevyžaduje písomná podoba a môžu byť uzatvorené aj ústne. V tom prípade sa o jej obsahu musí vyhotoviť zápisnica.

Nájomná zmluva o krátkodobom nájme bytu musí obsahovať najmä:

1. údaje o zmluvných stranách, a to: a) meno, priezvisko, miesto trvalého pobytu a dátum narodenia fyzickej osoby, b) obchodné meno, miesto trvalého pobytu, dátum narodenia, miesto podnikania a identifikačné číslo fyzickej osoby - podnikateľa, c) obchodné meno, sídlo a identifikačné číslo právnickej osoby a meno a priezvisko osoby oprávnenej za túto konať,
2. označenie predmetu nájmu a rozsah užívania predmetu nájmu,
3. určenie alebo spôsob určenia výšky nájomného a výšky úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a jeho príslušenstva,
4. opis stavu bytu, opis príslušenstva a vybavenia bytu, ako aj opis závad bytu, jeho príslušenstva a vybavenia, ktoré sú prenajímateľovi známe v čase uzavretia nájomnej zmluvy,
5. určenie doby nájmu,
6. vyhlásenie nájomcu, že si je vedomý skutočnosti, že nájomná zmluva sa uzatvára podľa zákona č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu.

Povinnosť registrácie prenajímateľa bytu na daňovom úrade

Podľa § 49a ods. 2 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov v znení neskorších predpisov fyzická osoba, ktorá na území Slovenskej republiky prenajala nehnuteľnosť okrem pozemku, je povinná požiadať daňový úrad o registráciu. Svoju registračnú povinnosti si môže táto fyzická osoba splniť aj prostredníctvom jednotného kontaktného miesta, ak sa tak rozhodne. Na túto povinnosť úzko nadväzuje aj nový zákon č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu.

Počas plynutia lehoty na splnenie registračnej povinnosti sa na nájom bytu vzťahuje zákon č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu, okrem ustanovení upravujúcich možnosť výpovede zo strany prenajímateľa a možnosti napadnúť neplatnosť výpovede na súde. Ak si prenajímateľ nesplnil svoju registračnú povinnosť a lehota na registráciu uplynula, bude sa nájom bytu spravovať zákonom č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu a súčasne na možnosť výpovede zo strany prenajímateľa a na možnosť uplatniť neplatnosť výpovede na súde sa budú vzťahovať ustanovenia § 711 ods. 1, 3 a 6 Občianskeho zákonníka.

Prenajímateľ si tak nedodržaním registračnej povinnosti sám zapríčiní, že jeho zmluvný vzťah týkajúci sa nájmu bytunebude požívať právne výhody, ktoré osobitný režim nového zákona č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu zavádza. Prenajímateľ je povinný nájomcovi splnenie registračnej povinnosti preukázať.

Prenajímateľ môže jednostranne zmeniť výšku nájomného s limitom zvýšenia

Jednou z povinných náležitostí zmluvy o krátkodobom nájme bytu je určenie alebo spôsob určenia výšky nájomného a výšky úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a jeho príslušenstva. Zmluvné strany si dohodnú aj spôsob ich platenia, ako aj prípady, v ktorých je prenajímateľ oprávnený jednostranne zmeniť ich výšku. Nový zákon č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu však ustanovuje, že dôvodom jednostrannej zmeny výšky nájomného a výšky úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a jeho príslušenstva môže byť zmena cien dodávaných služieb spojených s užívaním bytu alebo očakávaná priemerná ročná miera inflácie v nasledujúcom kalendárnom roku. Zároveň je stanovená aj hranica zvýšenia. Prenajímateľ je oprávnený zmeniť výšku nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a jeho príslušenstva vždy maximálne o nárast cien alebo inflácie.

Peňažná zábezpeka na zabezpečenie pohľadávok prenajímateľa

V porovnaní s Občianskym zákonníkom, nový zákon č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu osobitne upravuje možnosť zmluvných strán dohodnúť si peňažnú zábezpeku. Peňažná zábezpeka má slúžiť na zabezpečenie splatných pohľadávok prenajímateľa voči nájomcovi z dôvodu neplatenia nájomného alebo úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a príslušenstva, z dôvodu spôsobenej škody na byte a iných pohľadávok. Výška peňažnej zábezpeky je limitovaná. Nesmie prekročiť trojnásobok mesačného nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu. Ak prenajímateľ preukázateľne použil peňažnú zábezpeku na úhradu splatných pohľadávok voči nájomcovi, nájomca je na základe písomnej výzvy prenajímateľa povinný ju v lehote jedného mesiaca odo dňa doručenia výzvy doplniť do pôvodnej výšky.

Možnosť dohodnúť si vlastné dôvody výpovede zmluvy o krátkodobom nájme

Dôvody výpovede nájomnej zmluvy podľa zákona č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu sú v porovnaní s úpravou podľa Občianskeho zákonníka mierne odlišné. Existuje však jedna zásadná odlišnosť týkajúca sa dôvodov výpovede nájomnej zmluvy. Zákon č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu totiž umožňuje zmluvným stranám dohodnúť si aj iné dôvody výpovede nájomnej zmluvy, ako sa uvádzajú v zákone. Osobitné dôvody výpovede zmluvy o krátkodobom nájme bytu musia byť uvedené v zmluve a musia byť založené na spravodlivej požiadavke skončenia trvania nájomného pomeru.

Kratšia výpovedná lehota zmluvy o krátkodobom nájme bytu

Podľa Občianskeho zákonníka platí pre zmluvu o nájme bytu výpovedná lehota najmenej tri mesiace, ktorá môže byť za určitých okolností predĺžená o ďalších šesť mesiacov. Výpovedná lehota podľa Občianskeho zákonníka začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola nájomcovi doručená výpoveď. Naproti tomu, ak bola výpoveď písomná, podľa zákona č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu výpovedná lehota začína plynúť dňom nasledujúcim po dni, v ktorom bola druhej zmluvnej strane výpoveď doručená.

Výpovedná lehota v prípade písomnej výpovede nesmie byť kratšia ako jeden mesiac. Okrem toho môže byť výpovedná lehota ešte kratšia. Výpovedná lehota nesmie byť kratšia ako pätnásť dní, ak ide o písomnú výpoveď z nasledujúcich dôvodov:

• poškodzovanie bytu, jeho zariadenia, spoločných častí, spoločných zariadení domu alebo iné hrubé porušovanie dobrých mravov alebo domového poriadku napriek predchádzajúcemu písomnému upozorneniu prenajímateľa (dôvod zo strany prenajímateľa);
• nájomca si riadne a včas nesplnil svoju povinnosť zaplatiť nájomné alebo úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu za dlhšie obdobie ako dva mesiace (dôvod zo strany prenajímateľa);
• ak sa nenuteľnosť stala nespôsobilou na dohodnuté užívanie a táto skutočnosť nebola spôsobená zavinením nájomcu alebo osôb s ním žijúcich v byte (dôvod zo strany nájomcu).

Ak si prenajímateľ nesplnil svoju registračnú povinnosť a z tohto dôvodu sa nájomná zmluva spravuje zákonom č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu a súčasne niektorými ustanoveniami Občianskeho zákonníka, výpovedná lehota zo strany prenajímateľa nesmie byť kratšia ako dva mesiace.

Možnosť odstúpenia od zmluvy o krátkodobom nájme bytu

Nový zákon č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu tiež upravuje situácie, kedy je možné od zmluvy odstúpiť, zatiaľ čoúprava podľa Občianskeho zákonníka odstúpenie do zmluvy neumožňuje. Prenajímateľ môže od nájomnej zmluvy odstúpiť, ak napriek písomnému upozorneniu nájomca opakovane porušuje povinnosti, ktoré by zakladali právo prenajímateľa ukončiť nájom bytu výpoveďou. Nájomca môže od nájomnej zmluvy odstúpiť, ak bol predmet nájmu odovzdaný v nespôsobilom stave, ak prenajímateľ jednostranne zmenil výšku nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a jeho príslušenstva o sumu vyššiu ako bola zmena cien dodávaných služieb spojených s užívaním bytu alebo očakávaná priemerná ročná miera inflácie. V § 6 zákon č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu umožňuje zmluvným stranám dohodnúť si v nájomnej zmluve aj vlastné dôvody odstúpenia od zmluvy. Nájomná zmluva sa písomným odstúpením od zmluvy zrušuje okamihom doručenia odstúpenia od zmluvy druhej zmluvnej strane.

Prenajímateľ nie je povinný nájomcovi poskytovať bytové náhrady

Ak sa nájomný pomer podľa Občianskeho zákonníka skončí z presne vymedzených dôvodov, napr. prenajímateľ potrebuje byt pre seba, svoju rodinu, príbuzných alebo ak byt nemožno z dôvodu verejného záujmu alebo vykonávania opravy užívať a podobne, musí prenajímateľ nájomcovi zabezpečiť bytové náhrady. Veľkou výhodou pre prenajímateľa je, že ak sa nájom bytu spravuje novým zákonom č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu, prenajímateľovi povinnosť poskytovať nájomcovi bytové náhrady nevzniká.

Prenajímateľ je oprávnený zadržať hnuteľné veci nájomcu

Nový zákon č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu oprávňuje prenajímateľa v § 8 ods. 2 za určitých podmienokzadržať hnuteľné veci nájomcu. Hnuteľné veci nájomcu je prenajímateľ oprávnený zadržať, ak nájomca byt nevyprace alebo neodovzdá v lehote desiatich kalendárnych dní odo dňa skončenia nájmu alebo v lehote piatich kalendárnych dní, ak sa nájom skončil odstúpením od zmluvy. Prenajímateľ je oprávnený zadržať hnuteľné veci nájomcu nachádzajúce sa v byte (okrem vecí vylúčených z exekúcie) na zabezpečenie pohľadávok. Ak nájomca zložil na účel zabezpečenia pohľadávok peňažnú zábezpeku, prenajímateľ môže hnuteľné veci zadržať len vtedy, ak jej nespotrebovaná časť nepostačuje na uspokojenie pohľadávok.

Dvojmesačná lehota na napadnutie neplatnosti skončenia nájmu bytu na súde

Neplatnosť skončenia krátkodobého nájmu bytu môže zmluvná strana napadnúť na súde v lehote dvoch mesiacov odo dňa doručenia výpovede alebo odstúpenia od nájomnej zmluvy. V Občianskom zákonníku je ustanovená trojmesačná lehota na uplatnenie tohto práva na súde. Zákon č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu však obsahuje v tejto súvislosti aj jednu zásadnú odlišnosť v porovnaní s Občianskym zákonníkom. Účinky výpovede alebo odstúpenia od zmluvy nie sú podaním žaloby dotknuté. Znamená to, že krátkodobý nájom bytu zanikne uplynutím výpovednej lehoty alebo doručením odstúpenia od zmluvy bez ohľadu na to, či bola výpoveď alebo odstúpenie od zmluvy napadnutá na súde. Podľa Občianskeho zákonníka účinky výpovede nastanú až po nadobudnutí právoplatnosti rozhodnutia súdu, ktorým bude návrh na určenie neplatnosti výpovede nájmu bytu zamietnutý.

Neupravené vzťahy sa budú spravovať Občianskym zákonníkom, okrem vymedzených ustanovení

Zmluvy o nájme bytu uzatvorené pred 1. májom 2014 sa spravujú v plnom rozsahu príslušnými ustanoveniami Občianskeho zákonníka. Ak bude chcieť prenajímateľ presunúť nájom bytu do výhodnejšieho režimu nového zákona č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu, bude musieť s tým súhlasiť aj nájomca . V spoločných, prechodných a záverečných ustanoveniach zákona č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu sa hovorí, že práva a povinnosti neupravené týmto zákonom sa budú spravovať príslušnými ustanoveniami Občianskeho zákonníka. Zároveň sú taxatívne vymedzené ustanovenia Občianskeho zákonníka, ktoré sa na krátkodobý nájom bytu nebudú aplikovať.