Na čo je potrebné myslieť ešte pred uzatvorením zmluvy o nájme alebo podnájme nebytových priestorov.
Nájom nebytových priestorov je dôležitou súčasťou obchodných vzťahov, či už pri začatí podnikania, zriadení novej prevádzkarne alebo prenechaní vlastnej (prípadne prenajatej) nehnuteľnosti ďalšej osobe. Keďže nájom nebytových priestorov sa na rozdiel od nájmu bytu vyznačuje mnohými špecifikami a zmluvné strany si nevystačia s „klasickou“ nájomnou zmluvou, v nasledujúcom článku prinášame prehľad najdôležitejších informácií, na ktoré je potrebné myslieť ešte pred uzatvorením zmluvy. Dôslednou prípravou sa prenajímateľ i nájomca vyhnú riziku neplatnosti nájomnej zmluvy, s ktorou sa v praxi stretávame pomerne často.
Informácie, aký rozdiel nájdete medzi sídlom, miestom podnikania a prevádzkarňou približujeme v článku Aký je rozdiel medzi sídlom, miestom podnikania a prevádzkarňou?
Nájomná zmluva a súhlas vlastníka nehnuteľnosti s umiestnením sídla
Podnikatelia si mnohokrát nie sú istí, kedy pre svoje účely potrebujú nájomnú zmluvu a kedy len súhlas vlastníka nehnuteľnosti s umiestnením sídla. Na začiatok si preto vysvetlíme, aký je medzi týmito úkonmi rozdiel.
Súhlas vlastníka nehnuteľnosti je obyčajný jednostranný prejav vôle, ktorý je potrebný pri zápise sídla spoločnosti do obchodného registra alebo pri jeho zmene. Tento súhlas môže byť udelený bezodplatne (napríklad pri sídle v rodičovskom dome) alebo za dohodnutú odplatu (napríklad pri službách virtuálneho sídla). Je však potrebné upozorniť, že súhlas vlastníka automaticky neoprávňuje k užívaniu nehnuteľnosti, v ktorej sa bude sídlo podnikateľa nachádzať.
Pokiaľ chce podnikateľ užívať priestory, v ktorých bude reálne prevádzkovať svoju podnikateľskú činnosť, napríklad pre účely zriadenia kancelárie či skladu, s vlastníkom priestorov bude musieť uzatvoriť zmluvu o nájme nebytových priestorov. Nájomná zmluva bude takmer určite potrebná taktiež pri podaní žiadosti o dobrovoľnú registráciu k DPH.
Poznámka: Súhlas vlastníka nehnuteľnosti s umiestnením sídla môže byť zahrnutý aj v nájomnej zmluve, ktorá sa použije ako príloha návrhu na zápis údajov alebo ich zmien do obchodného registra.
Podstatné náležitosti a neplatnosť zmluvy o nájme nebytových priestorov
Zákon o nájme nebytových priestorov stanoví, že zmluva medzi prenajímateľom a nájomcom musí byť uzatvorená písomne a musí obsahovať minimálne:
- predmet nájmu
- účel nájmu
- výšku nájomného
- splatnosť nájomného
- spôsob platenia nájomného
- čas nájmu
Pokiaľ niektorá z týchto náležitostí v zmluve chýba, prípadne je vymedzená príliš neurčito alebo nezrozumiteľne, zmluva o nájme nebytových priestorov bude považovaná za neplatnú. Neplatnosť zmluvy má význam predovšetkým z hľadiska bezdôvodného obohatenia (napr. pri nájomnom z obratu), ako i z hľadiska uplatňovania dohodnutých práv a povinností, sankcií, ukončenia užívania priestorov a vysťahovania.
Správne vymedzenie predmetu nájmu
Predmetom nájmu môže byť nehnuteľnosť alebo jej časť, ktorá bude nájomcom používaná. Predmet nájmu musí byť v zmluve o nájme nebytových priestorov vymedzený dostatočne určito. Často sa preto v zmluve odkazuje na konkrétny list vlastníctva, vchod a poschodie, číslo jednotky, prípadne tiež na grafické vymedzenie v prílohe.
Rada: Ešte pred uzatvorením zmluvy si overte, či je prenajímateľ skutočným vlastníkom nehnuteľnosti. Ak ide o podnájom nebytových priestorov medzi nájomcom a podnájomcom, tento je možný iba s predošlým súhlasom prenajímateľa (vlastníka. Vždy si preto overte, či nájomca takýmto súhlasom disponuje. Bez súhlasu prenajímateľa s podnájmom je podnájomná zmluva neplatná.
Zmluva o nájme nebytových priestorov musí obsahovať účel nájmu v súlade s kolaudačným rozhodnutím
Účel nájmu je ďalšou z povinných náležitostí zmluvy o nájme nebytových priestorov. Podobne ako pri predmete nájmu, aj účel môže byť vymedzený rôzne, musí byť však dostatočne určitý zrozumiteľný.
Príklad: Predmet nájmu sa nájomcovi (prípadne podnájomcovi) prenecháva pre účely prevádzkovania jeho podnikateľskej činnosti, konkrétne pre účely zriadenia / kancelárie / ordinácie / skladu.
Dôležitým predpokladom pre platnosť nájomnej zmluvy je taktiež súlad zmluvne zadefinovaného účelu nájmu s kolaudačným rozhodnutím. Ak je účel nájmu v rozpore s kolaudačným rozhodnutím, prípadne dôjde k uzatvoreniu zmluvy ešte pred kolaudáciou, zmluva o nájme nebytových priestorov bude považovaná za neplatnú.
Nájomné a cena energii a služieb musia byť stanovené oddelene
Výšku nájomného musí byť stanovená oddelene od ceny energií a služieb spojených s užívaním predmetu nájmu. Pokiaľ by bolo v nájomnej zmluve uvedené, že nájomca je povinný platiť nájomné, cenu energií a služieb vo výške napr. 500 eur, zmluva by bola neplatná pre neurčitosť nájomného (nevie sa, aká časť z dohodnutej sumy sa hradí na nájomnom a aká časť na energiách a službách).
Príklad správne znejúcej formulácie: Nájomca je povinný platiť nájomné vo výške 400 eur a zálohu za energie a služby vo výške 100 eur.
Samotné nájomné môže byť určené rôznymi spôsobmi, napríklad ako fixná suma alebo ako súčet fixne dohodnutej sumy a určitého percenta z obratu nájomcu.
Pre zachovanie platnosti by v zmluve o nájme nebytových priestorov nemalo chýbať presné určenie splatnosti (napr. vždy do 10 dňa v mesiaci vopred za nasledujúci kalendárny mesiac alebo štvrťrok) a spôsobu platenia.
Čas nájmu a výpoveď zmluvy o nájme nebytových priestorov
Zmluva o nájme nebytových priestorov môže byť uzatvorená na dobu určitú aj neurčitú.
Zatiaľ čo zmluvu na dobu neurčitú možno vypovedať kedykoľvek bez uvedenia dôvodu, zmluvu na dobu určitú možno (na rozdiel od ostatných zmlúv medzi podnikateľmi, ktoré sú zo zákona nevypovedateľné) vypovedať len z nasledujúcich dôvodov.
Dôvody na strane prenajímateľa:
- nájomca užíva prenajatý priestor v rozpore so zmluvou
- nájomca o viac ako jeden mesiac mešká s platením nájomného alebo záloh za energie a služby
- nájomca, ktorý na základe zmluvy má prenajímateľovi poskytovať na úhradu nájomného určité služby, tieto služby neposkytuje riadne a včas
- nájomca v prenajatom priestore hrubo porušuje pokoj alebo poriadok
- užívanie nebytového priestoru je viazané na užívanie bytu a nájomcovi bola uložená povinnosť byt vypratať
- bolo rozhodnuté o odstránení stavby alebo o zmenách stavby, čo bráni užívať nebytový priestor
- nájomca prenechá priestor do podnájmu bez súhlasu prenajímateľa
- ide o nájom nebytového priestoru v nehnuteľnosti vydanej oprávnenej osobe podľa zákona o zmiernení následkov niektorých majetkových krívd
- ide o nájom nebytového priestoru v nehnuteľnosti prevedenej pôvodnému vlastníkovi podľa reštitučného zákona
Dôvody na strane nájomcu:
- nájomca stratil spôsobilosť vykonávať činnosť, na ktorú si priestor prenajal
- prenajatý priestor sa stal nespôsobilý na dojednané užívanie
- prenajímateľ hrubo porušuje svoje povinnosti
Ak sa zmluvné strany nedohodnú inak, výpovedná doba je v každom prípade trojmesačná a počíta sa od prvého dňa mesiaca nasledujúceho po doručení výpovede.
Zdroje, ktoré problematiku nájmu nebytových priestorov upravujú
- Zákon č. 116/1990 Zb. zákon o nájme a podnájme nebytových priestorov
- § 663 až 684 zákona č. 40/1964 Zb., občianskeho zákonníka
