Nájomná zmluva na nebytový priestor – vzor a náležitosti

Ako postupovať pri nájme nebytového priestoru a čo zahrnúť do nájomnej zmluvy?

Veľa podnikateľov si pri výkone svojej podnikateľskej činnosti prenajíma kancelárie - nebytové priestory. Pri prenájme nebytových priestorov sa stretávajú s nájomnou zmluvou. Ide o jednu z najpoužívanejších zmlúv, s ktorou prichádzajú podnikatelia do kontaktu pri výkone svojej podnikateľskej činnosti.

Nájomná zmluva predstavuje dôležitú súčasť celého procesu nájmu nebytového priestoru. Jej podstatou je právo nájomcu dočasne užívať predmet nájmu (nebytový priestor) za podmienok vymedzených v nájomnej zmluve, za čo sa zaväzuje platiť nájomné. Nájomná zmluva je prospešná pre obe strany - pre prenajímateľa, ako aj pre nájomcu. Prenajímateľa chráni pred tým, aby mu nájomca nepoškodil alebo neupravil nebytový priestor, prípadne aby mu nevznikli nedoplatky na energiách. Nájomcu zasa nájomná zmluva chráni pred tým, aby nebol vysťahovaný z nebytového priestoru zo dňa na deň, keď si to zmyslí prenajímateľ.

Nájomná zmluva na nebytový priestor

Podmienky prenájmu nebytových priestorov sú upravené v zákone č. 116/1990 Z. z. o nájme a podnájme nebytových priestorov. V zmysle zákona sa za nebytový priestor považujú:

• miestnosti alebo súbor miestností, ktoré sú podľa rozhodnutia stavebného úradu určené na iné účely ako na bývanie,
• byty, pri ktorých je udelený súhlas okresného úradu na ich užívanie na nebytové účely.

Nebytovým priestorom preto nemusia byť nevyhnutne len kancelárie a pod. Nebytovým priestorom môže byť aj byt, ktorý je za normálnych okolností určený na bývanie, ak príslušný okresný úrad udelí súhlas na užívanie bytu na nebytové účely, napr. na výkon podnikateľskej činnosti, spočívajúcej v prevádzke e-shopu, vedenia účtovníctva a pod.

Aké sú náležitosti nájomnej zmluvy na nebytový priestor?

Aby bola nájomná zmluva na nebytový priestor platná, musí obsahovať:

1. označenie zmluvných strán - teda kto je prenajímateľ (ten, kto vlastní nebytový priestor a chce ho prenajať nájomcovi) a kto je nájomca (ten, kto užíva prenajatý nebytový priestor),
2. označenie predmetu nájmu - nebytový priestor treba dostatočne identifikovať tak, aby ho nebolo možné zameniť s iným - uveďte preto katastrálne územie (odporúčam uviesť tiež obec a okres), číslo nebytového priestoru, číslo poschodia, číslo vchodu, súpisné číslo budovy a parcelné číslo pozemku, na ktorom je budova postavená. Častokrát sa však iba v zmluve odkazuje iba na list vlastníctva, na ktorom je tento nebytový priestor.
3. účel nájmu - účel nájmu môže byť vymedzený rôzne. Musí byť však dostatočne určitý a zrozumiteľný. Tento účel by mal byť v súlade s kolaudačným rozhodnutím.
4. výšku nájomného - nájom je spojený s odplatou - slovenský právny poriadok nepozná bezodplatný nájom. Za nájom musí nájomca platiť minimálne 1 cent.
5. spôsob platenia nájomného - ide o dohodu, či sa nájomné bude platiť napr. bezhotovostným prevodom alebo v hotovosti. Taktiež je vhodné dohodnúť sa na termíne splatnosti nájomného.
6. dobu trvania nájmu – v nájomnej zmluve je potrebné dohodnúť dobu trvania nájmu. Tá môže byť mesiac, polrok, rok, dva roky. Doba trvania nájmu je na dohode zmluvných strán. Taktiež je možné dohodnúť sa na nájme na dobu neurčitú. Špecifikom je, že ak nájomca užíva nebytový priestor aj po uplynutí doby nájmu (napr. ak sa nájom dohodol na dobu jedného roka a tento rok uplynul) a prenajímateľ to nenamietne na súde, má sa za to, že nájomná zmluva sa predĺžila za rovnakých podmienok.

Príklad na automatické predlženie nájomnej zmluvy

Adrián prenajal Michaele nebytový priestor na dobu 1 roka. Pre pracovné záležitosti však na nájom pozabudol a Michaela užívala nebytový priestor aj naďalej, napriek tomu, že jeden rok uplynul. Adrián sa neobrátil na súd. Došlo tak k automatickému obnoveniu nájmu nebytového priestoru, a to opätovne na dobu 1 roka.

Ak zmluva o nájme nebytových priestorov neobsahuje podstatné náležitosti, je neplatná.

Vyššie uvedené náležitosti nájomnej zmluvy na nebytový priestor sú povinné. Preto ak v zmluve niektorá náležitosť bude chýbať, bude to mať za následok neplatnosť zmluvy.

Zmluva taktiež musí mať písomnú formu. Nie je možné teda prenajímať nebytový priestor len na základe ústnej dohody. V takomto prípade by k nájomnému vzťahu vôbec nedošlo.

Aké body v nájomnej zmluve zákon nevyžaduje, no je dobré ich do zmluvy zahrnúť

Okrem zákonom stanovených povinných náležitosti, do nájomnej zmluvy môžete zahrnúť aj ďalšie ustanovenia, ktoré vám môžu pomôcť v prípade sporu s druhou stranou. Do nájomnej zmluvy môžete zahrnúť napríklad aj:

1. stav meračov energií - na začiatku a konci nájmu je vhodné zmerať merače energií - predídete tak možným problém pri prípadných nedoplatkoch na energiách,
2. depozit - ide o tzv. kauciu - teda peniaze, ktoré nájomca musí zaplatiť na začiatku nájmu prenajímateľovi popri nájomnom. Tento depozit slúži na krytie škôd, ktoré spôsobí nájomca. Teda aby v prípade škody napr. na zariadení v nebytovom priestore nemusel prenajímateľ vyžadovať od nájomcu peniaze na náhradu škody, ale mohol použiť tento depozit na opravu vzniknutej škody. S depozitom sa častokrát stretávame pri nájme bytu. Nič však nebráni prenajímateľovi dohodnúť sa s nájomcom na depozite aj pri nájme nebytových priestorov.
3. povinnosti zmluvných strán - teda čo prenajímateľ a nájomca musia a naopak, čo nesmú - napr. zákaz dať nebytový priestor do podnájmu inému, alebo zákaz nebytový priestor stavebne upraviť bez súhlasu prenajímateľa a pod.
4. zabezpečenie nárokov - do zmluvy môžete dohodnúť aj napr. zmluvnú pokutu, ak nájomca stavebne upraví nebytový priestor, alebo sa omešká so zaplatením nájomného,
5. skončenie nájmu - za akých okolností je prenajímateľ alebo nájomca zmluvu vypovedať alebo odstúpiť od nej - tieto dôvody nájdete v zákone.

Zhrnutie na záver

Pri výkone podnikateľskej činnosti sa veľa podnikateľov stretáva s nájmom nebytových priestorov. Nebytovým priestorom sú napr. kancelárie, no za určitých okolností to môže byť aj byt, ktorý je štandardne využívaný na bývanie.

Podmienky nájmu nebytových priestorov sú upravené v zákone č. 116/1990 Z. z.. Pri nájme nebytových priestorov musí byť uzatvorená nájomná zmluva. Nájomná zmluva predstavuje základ vzťahu medzi prenajímateľom a nájomcom. Musí mať písomnú formu. Nestačí, že sa prenajímateľ s nájomcom dohodne ústne, že mu bude prenajímať nebytový priestor. Obsahom nájomnej zmluvy sú podmienky prenájmu nebytového priestoru, práva a povinnosti zmluvných strán - prenajímateľa a nájomcu.

Ako správne posúdiť plnenia v nájomnej zmluve z hľadiska dane z pridanej hodnoty nájdete v článku Nájomná zmluva z pohľadu DPH

Nájom nebytového priestoru predstavuje významnú okolnosť. Preto nepodceňujte nájom nebytových priestorov a venujte tomu a hlavne nájomnej zmluve náležitú pozornosť. Pretože ak sa situácia podcení, môžu jednej alebo druhej zmluvnej strane vzniknúť nepríjemnosti. Vzor nájomnej zmluvy na nebytový priestor vám prinášame.

V podnikaní sa tiež môžete stretnúť s nájmom bytu. Všetko o prenajímaní bytu spolu so vzorom nájomnej zmluvy nájdete v článku Nájomná zmluva na byt – vzor a náležitosti.