Akým spôsobom sa zahŕňajú do základu dane príjmy a výdavky z prenájmu nehnuteľností v podielovom a bezpodielovom spoluvlastníctve?
Príjmy z prenájmu nehnuteľnosti v podielovom spoluvlastníctve
Pokiaľ plynú daňovníkom spoločné príjmy z prenájmu nehnuteľnosti, ktorú majú v spoluvlastníctve, je potrebné na zahrnutie príjmov z prenájmu nehnuteľnosti a s tým súvisiacich výdavkov do základu dane uplatniť ustanovenie uvedené v § 10 ods. 1 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov v znení neskorších predpisov (ďalej len „zákon o dani z príjmov“). Príjmy dosiahnuté spoločne dvoma alebo viacerými daňovníkmi z dôvodu spoluvlastníctva k veci a spoločné výdavky vynaložené na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie týchto príjmov sa zahŕňajú do základu dane jednotlivých daňovníkov podľa ich spoluvlastníckych podielov.
V uvedenom odseku sa tiež hovorí, že právnym predpisom môže byť ustanovený (dedením, vysporiadaním bezpodielového spoluvlastníctva manželov, vydržaním nehnuteľnosti) alebo účastníkmi dohodnutý iný podiel podľa § 137 až 142 Občianskeho zákonníka. Daňovníci si môžu dohodnúť iný podiel napríklad v dohode o výkone spoluvlastníckeho práva, v dohode o kúpe spoločnej veci, v dohode o založení spoluvlastníckych vzťahov uskutočnením stavby viacerými osobami, v dohode spoluvlastníkov o úprave spoluvlastníckych podielov. Pri nehnuteľnostiach musí byť takáto dohoda vyhotovená v písomnej forme a jej účinky nastanú až vkladom do katastra nehnuteľností. V takomto prípade by sa príjmy a výdavky zahrňovali do základov dane jednotlivých spoluvlastníkov v tomto predpisom ustanovenom alebo účastníkmi dohodnutom pomere. Znamená to, že pomer zahrňovania príjmov a výdavkov do základu dane príjmov z prenájmu nemôže byť ľubovoľný, ale musí vychádzať z právne upravených vzťahov spoluvlastníkov nehnuteľnosti.
Príklad na zahrnutie príjmov z prenájmu nehnuteľnosti v podielovom spoluvlastníctve
Dvaja daňovníci majú v podielovom spoluvlastníctve nehnuteľnosť - byt, ktorý prenajímajú a dosahujú z neho príjmy podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov. Výška podielu jedného daňovníka je 30 % a druhého daňovníka 70 %. Z tohto prenájmu dosiahli spoločné príjmy vo výške 10 000 eur. Spoločné preukázateľne vynaložené výdavky v súvislosti s prenájmom nehnuteľnosti boli vo výške 5 000 eur. V ich spoluvlastníckom podiele 30:70 sa rozdelia príjmy aj výdavky súvisiace s prenájmom nehnuteľnosti.
Daňovníci si zahrnú do základu dane po uplatnení oslobodenia podľa § 9 ods. 1 písm. g) zákona o dani z príjmov len príjmy presahujúce sumu 500 eur. Výdavky k týmto príjmom sa potom zahrnú do základu dane v rovnakom pomere, ako je pomer príjmov zahrňovaných do základu dane a celkových príjmov pripadajúcich na tohto daňovníka.
| Príjmy, výdavky, základ dane príjmov z prenájmu nehnuteľnosti | Daňovník 1 (v EUR) | Daňovník 2 (v EUR) |
| Príjmy | 3 000 [(30 / 100) x 10 000] |
7 000 [(70 / 100) x 10 000] |
| Výdavky | 1 500 [(30 / 100) x 5 000] |
3 500 [(70 / 100) x 5 000] |
| Príjmy po uplatnení oslobodenia | 2 500 (3 000 – 500) |
6 500 (7 000 - 500) |
| Výdavky zahrňované do základu dane | 1 250 [(2 500 / 3 000) x 1 500] |
3 250 [(6 500 / 7 000) x 3 500] |
| Základ dane príjmov z prenájmu nehnuteľnosti | 1 250 (2 500 – 1 250) |
3 250 (6 500 – 3 250) |
Spoluvlastníci by mohli zahŕňať do svojho základu dane z príjmov z prenájmu aj iný pomer príjmov a výdavkov. Ako je uvedené aj na začiatku článku, bolo by to možné len v tom prípade, ak by mali tento iný podiel dohodnutý v súlade s § 137 až 142 Občianskeho zákonníka, na ktorý zákon o dani z príjmov odkazuje, alebo by tento pomer vyplýval z iných právnych predpisov.
Príjmy z prenájmu nehnuteľnosti v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov
Častým príkladom z praxe je prenájom nehnuteľnosti, ktorá je v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov. Príjmy z prenájmu nehnuteľností podľa v § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov plynúce manželom z ich bezpodielového spoluvlastníctva k tejto nehnuteľnosti sa zahŕňajú do základu dane v rovnakom pomere u každého z nich, ak sa nedohodnú inak. V rovnakom pomere, v akom sa do základu dane zahŕňajú príjmy manželov, sa zahŕňajú do základu dane aj výdavky vynaložené na dosiahnutie, zabezpečenie alebo udržanie týchto príjmov. Manželia sa môžu dohodnúť, že príjmy a výdavky súvisiace s prenájmom nehnuteľnosti sa budú zahŕňať do základu dane aj v inom ako rovnakom pomere alebo dokonca, že ich zahrnie do základu dane len jeden z nich. Uvedené vyplýva z ustanovenia § 4 ods. 8 zákona o dani z príjmov.
Príklad na zahrnutie príjmov z prenájmu nehnuteľnosti v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov
Manželia majú v bezpodielovom spoluvlastníctve nehnuteľnosť - byt, ktorý prenajímajú a dosahujú z neho príjmy podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov. Z tohto prenájmu dosiahli príjmy vo výške 6 000 eur. Preukázateľne vynaložené výdavky v súvislosti prenájmom nehnuteľnosti boli vo výške 3 000 eur. Manželia môžu zahŕňať tieto príjmy a výdavky do základu dane v rovnakom pomere u každého z nich. Môžu sa ale dohodnúť, že príjmy a výdavky budú zahŕňať do základu dane aj v inom pomere.
Každý z manželov si zahrnie do základu dane po uplatnení oslobodenia podľa § 9 ods. 1 písm. g) zákona o dani z príjmov len príjmy presahujúce sumu 500 eur. Výdavky k týmto príjmom si potom každý z manželov zahrnie do základu dane v rovnakom pomere, ako je pomer príjmov zahrňovaných do základu dane a celkových príjmov pripadajúcich na tohto daňovníka.
Ak sa manželia nedohodnú na inom pomere, bude každý z nich zahŕňať príjmy a výdavky do základu dane v rovnakom pomere, tzn. príjmy vo výške 3 000 eur a výdavky vo výške 1 500 eur.
| Príjmy, výdavky, základ dane príjmov z prenájmu nehnuteľnosti | Manželka (v EUR) | Manžel (v EUR) |
| Príjmy | 3 000 [(50 / 100) x 6 000] |
3 000 [(50 / 100) x 6 000] |
| Výdavky | 1 500 [(50 / 100) x 3 000] |
1 500 [(50 / 100) x 3 000] |
| Príjmy po uplatnení oslobodenia | 2 500 (3 000 – 500) |
2 500 (3 000 – 500) |
| Výdavky zahrňované do základu dane | 1 250 [(2 500 / 3 000) x 1 500] |
1 250 [(2 500 / 3 000) x 1 500] |
| Základ dane príjmov z prenájmu nehnuteľnosti | 1 250 (2 500 – 1 250) |
1 250 (2 500 – 1 250) |
Ak sa manželia dohodnú na inom pomere, zahrnú do základu dane príjmy a výdavky v dohodnutom pomere. Manželka si napríklad môže zahrnúť do základu dane príjmy vo výške 500 eur a manžel si potom zahrnie do základu dane príjmy vo výške 5 500 eur.
| Príjmy, výdavky, základ dane príjmov z prenájmu nehnuteľnosti | Manželka (v EUR) | Manžel (v EUR) |
| Príjmy | 500 | 5 500 (6 000 - 500) |
| Výdavky | 250 [(500 / 6 000) x 3 000] |
2 750 [(5 500 / 6 000) x 3 000] |
| Príjmy po uplatnení oslobodenia | 0 (500 – 500) |
5 000 (5 500 – 500) |
| Výdavky zahrňované do základu dane | 0 [(0 / 500) x 250] |
2 500 [(5 000 / 5 500) x 2 750] |
| Základ dane príjmov z prenájmu nehnuteľnosti | 0 (0 – 0) |
2 500 (5 000 – 2 500) |
Osobitné záznamy v daňovom priznaní pri príjmoch dosiahnutých zo spoluvlastníctva
Daňovníci, ktorí v príslušnom zdaňovacom období dosiahli spoločné príjmy s ďalšími daňovníkmi zo spoluvlastníctva, musia v časti „Miesto na osobitné záznamy daňovníka“ daňového priznania typu B uvádzať aj osobitné záznamy v tejto súvislosti. V tejto časti daňového priznania sa uvedú údaje o daňovníkoch, s ktorými boli dosiahnuté príjmy z dôvodu spoluvlastníctva aspoň v rozsahu meno, priezvisko, adresa trvalého pobytu, daňové identifikačné číslo alebo rodné číslo a tiež údaje o celkových spoločne dosiahnutých príjmoch a výdavkoch.
