Ako správne zdaniť príjmy z prenájmu nehnuteľnosti fyzickej osoby bez živnosti za rok 2020? Čo všetko treba zahrnúť do príjmov a ako rozdeliť príjem manželov či iných spoluvlastníkov?
V tomto článku nájdete:
- Kedy potrebuje fyzická osoba na prenájom nehnuteľnosti živnostenské oprávnenie a kedy ho nepotrebuje?
- Čo sa považuje za zdaniteľné príjmy z prenájmu nehnuteľnosti – bez živnosti?
- Praktický príklad, čo sa považuje za nepeňažný príjem z prenájmu nehnuteľnosti,
- Akú výšku nájomného je možné prijať v hotovosti?
- Kedy je možné uplatniť oslobodenie od príjmov z prenájmu nehnuteľnosti vo výške 500 €?
- Aké daňové výdavky je možné uplatniť pri príjmoch z prenájmu nehnuteľnosti – bez živnosti?
- Ako si rozdelia príjem z prenájmu nehnuteľnosti manželia, ktorý im plynie z ich bezpodielového spoluvlastníctva manželov?
- Ako si rozdelia príjem z prenájmu nehnuteľnosti viaceré osoby, ktorý im plynie z ich podielového spoluvlastníctva?
Zdaňovanie príjmov z prenájmu nehnuteľnosti v roku 2020 – na živnosť
V prípade, ak fyzická osoba bude pri prenájme nehnuteľnosti poskytovať aj iné služby, ako základné služby, ktoré súvisia s prenájmom nehnuteľnosti, je potrebné, aby prenajímala nehnuteľnosť na základe živnostenského oprávnenia. V tomto prípade pôjde o podnikateľskú činnosť a fyzická osoba bude dosahovať príjem z prenájmu nehnuteľnosti podľa § 6 ods. 1 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov v znení neskorších predpisov (ďalej len „zákon o dani z príjmov“).
Základnými službami poskytovanými pri prenájme nehnuteľnosti pritom rozumieme napr. dodávku energií a ostatných služieb, ako sú napr. osvetlenie a upratovanie spoločných priestorov v dome, či používanie výťahu a spoločnej práčovne, a iné. Základné služby poskytované pri prenájme nehnuteľnosti si popíšeme detailnejšie ďalej v článku.
Medzi iné, než základné služby, ktoré fyzická osoba poskytuje pri prenájme nehnuteľnosti, patria napr. ubytovacie a stravovacie služby a pod.
Zdaňovanie príjmov z prenájmu nehnuteľnosti v roku 2020 – bez živnosti
Ak fyzická osoba prenajíma nehnuteľnosť a poskytuje len základné služby súvisiace s prenájmom nehnuteľnosti (t. j. neponúka napr. služby hotelového typu, ako je upratovanie, stravovanie a pod.), môže prenajímať nehnuteľnosť bez živnostenského oprávnenia. Fyzická osoba, ktorá prenajíma nehnuteľnosť bez živnosti, tak dosahuje príjmy podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov.
Ďalej sa v článku budeme venovať zdaňovaniu príjmov z prenájmu nehnuteľnosti – bez živnostenského oprávnenia, t. j. príjmom z prenájmu nehnuteľnosti podľa § 6 ods. 3 zákona.
Viac informácií o rozdieloch pri dosahovaní príjmov z prenájmu nehnuteľnosti na základe živnosti a bez živnosti, nájdete v článku Prenájom nehnuteľnosti na živnosť a bez živnosti v roku 2020
Zdaniteľné príjmy z prenájmu nehnuteľnosti v roku 2020 – bez živnosti
Za zdaniteľný príjem z prenájmu nehnuteľnosti podľa § 6 ods. 3 zákona sa okrem nájomného, ktoré platí fyzickej osobe nájomca, s ktorým má fyzická osoba uzatvorenú nájomnú zmluvu, sa považujú aj:
- platby za energie a ostatné služby spotrebované nájomcom, ktoré platí nájomca prenajímateľovi – fyzickej osobe, ktorá ich ďalej platí dodávateľom uvedených služieb ,
- platby za energie a ostatné služby spotrebované nájomcom, ktoré platí nájomca priamo ich dodávateľom, ale pri ktorých má prenajímateľ – fyzická osoba uzatvorený zmluvný vzťah s dodávateľmi (nie zmluvný vzťah nájomca a dodávatelia týchto služieb),
- kaucia (zábezpeka): pričom v tomto prípade je potrebné vychádzať z podmienok uzatvorenej nájomnej zmluvy, pretože kaucia je zdaniteľným príjmom až vtedy, ak nastanú skutočnosti, kedy je prenajímateľ oprávnený si kauciu ponechať.
Upozorňujeme, že ak nájomca uskutočňuje platby za energie a ostatné služby, pričom s dodávateľmi týchto služieb má uzatvorený zmluvný vzťah priamo nájomca, nejde o zdaniteľný príjem prenajímateľa.
Okrem vyššie uvedených príjmov, ktoré sú zdaniteľnými príjmami fyzickej osoby pri prenájme nehnuteľnosti je zdaniteľným príjmom prenajímateľa aj nepeňažný príjem, ktorým je výdavok na technické zhodnotenie a na opravy prenajatej nehnuteľnosti, ktoré vykoná nájomca za ustanovených podmienok.
Čo sa považuje za platby energií a ostatných služieb pri príjme z prenájmu nehnuteľnosti bez živnosti
Ako sme už vyššie uviedli, medzi zdaniteľné príjmy z prenájmu nehnuteľnosti fyzickej osoby – bez živnostenského oprávnenia zaradzujeme aj platby za energie a ostatné služby, pričom:
1. za platby energií, sa považujú platby za dodávku:
- elektrickej energie,
- tepla na vykurovanie a teplej úžitkovej vody,
- pitnej a úžitkovej vody pre domácnosť,
- plynu,
2. za platby ostatných služieb, sa považujú platby predovšetkým za:
- odvádzanie odpadovej vody z domácnosti,
- osvetlenie a upratovanie spoločných priestorov v dome,
- kontrola a čistenie komínov,
- čistenie žúmp,
- používanie výťahu a domovej práčovne,
- odvoz popola, smetí a splaškov,
- vybavenie bytu spoločnou televíznou a rozhlasovou anténou.
Nepeňažný príjem prenajímateľa – výdavky na technické zhodnotenie a na opravy prenajatej nehnuteľnosti uhradené nájomcom
Podľa § 17 ods. 20 zákona o dani z príjmov je zdaniteľným príjmom z prenájmu nehnuteľnosti fyzickej osoby, ktorá dosahuje tieto príjmy bez živnostenského oprávnenia aj nepeňažný príjem vo forme výdavkov na technické zhodnotenie prenajímanej nehnuteľnosti, ktoré po predchádzajúcom písomnom súhlase prenajímateľa vynaložil nájomca nad rámec povinností dohodnutých v nájomnej zmluve a neuhradených prenajímateľom, a to v tom zdaňovacom období, v ktorom:
- bolo technické zhodnotenie uvedené do užívania, ak o hodnotu technického zhodnotenia vlastník prenajatej veci zvýšil vstupnú (zostatkovú) cenu tohto majetku. Nepeňažným príjmom prenajímateľa je pritom celá suma technického zhodnotenia,
- došlo k skončeniu nájomnej zmluvy, pričom nepeňažný príjem sa určí vo výške zostatkovej ceny, ktorú by malo technické zhodnotenie pri použití rovnomerného odpisovania.
Podľa § 17 ods. 21 zákona o dani z príjmov je zdaniteľným príjmom z prenájmu fyzickej osoby, ktorá dosahuje tieto príjmy bez živnostenského oprávnenia aj nepeňažný príjem vo forme výdavkov na opravy prenajatého hmotného majetku zahrnutého do daňových výdavkov nájomcu nad rámec povinností nájomcu dohodnutých v nájomnej zmluve.
Príklad na nepeňažný príjem prenajímateľa v roku 2020
Príklad na nepeňažný príjem, o ktorý prenajímateľ zvýšil vstupnú (zostatkovú) cenu majetku
Nájomca na základe písomného súhlasu prenajímateľa – vlastníka budovy, vykonal (po predchádzajúcom písomnom súhlase prenajímateľa) nad rámec povinností dohodnutých v nájomnej zmluve stavebné úpravy v celkovej hodnote 15 000 €. Tieto stavebné úpravy predstavujú technické zhodnotenie, nakoľko došlo k zmene pôvodného účelu použitia uvedených priestorov. Nájomcovi prenajímateľ náklady na technické zhodnotenie neuhradil a do užívania nájomca uviedol budovu s technickým zhodnotením v roku 2020.
Nakoľko v roku 2020 uviedol nájomca technické zhodnotenie do užívania, prenajímateľ zahrnie 15 000 € do zdaniteľného príjmu podľa § 6 ods. 3 zákona, ak zvýšil vstupnú (zostatkovú) cenu prenajatej nehnuteľnosti.
Príklad na nepeňažný príjem, o ktoré prenajímateľ nezvýšil vstupnú (zostatkovú) cenu majetku
Nájomca na základe písomného súhlasu prenajímateľa – vlastníka budovy, vykonal v roku 2017 nad rámec povinností dohodnutých v nájomnej zmluve stavebné úpravy v celkovej hodnote 15 000 €. Tieto stavebné úpravy predstavujú technické zhodnotenie, nakoľko došlo k zmene pôvodného účelu použitia uvedených priestorov. V júni 2020 však došlo k skončeniu nájomnej zmluvy, pričom nájomcovi prenajímateľ náklady na technické zhodnotenie neuhradil, nakoľko sa nedohodli na odkúpení technického zhodnotenia a ani nájomca nevrátil nehnuteľnosť do pôvodného stavu.
Podľa § 17 ods. 20 písm. b) zákona o dani z príjmov zahrnie prenajímateľ do základu dane zostatkovú cenu technického zhodnotenia do výške, ktorú vypočítame ako rozdiel medzi hodnotou technického zhodnotenia zníženého o sumu daňových odpisov (vypočítaných rovnomernou metódou odpisovania), a to za dobu uplatňovania odpisov nájomcom (t. j. za rok 2017 až 2019). Výpočet bude nasledovný: 15 000 € - (15 000/40*3) = 15 000 – 1 125 = 13 875 € a to znamená, že prenajímateľ zahrnie do základu dane nepeňažný príjem z prenájmu nehnuteľnosti vo výške 13 875 €.
Pozor na prijímanie platieb za nájomné, energie a ostatné služby v hotovosti
Prenajímateľ sa musí pri prijímaní platieb v hotovosti riadiť aj zákonom č. 394/2012 Z. z. o obmedzení platieb v hotovosti v znení neskorších predpisov (ďalej len „zákon o obmedzení platieb v hotovosti“), nakoľko tento zákon ustanovuje nasledovné limity pre platby v hotovosti:
- limit pre platbu v hotovosti, ktorej hodnota neprevyšuje 15 000 €: ak ide o platbu medzi fyzickými osobami – nepodnikateľmi,
- limit pre platbu v hotovosti, ktorej hodnote neprevyšuje 5 000 €: ak odovzdávajúcim alebo preberajúcim je právnická osoba alebo fyzická osoba, ktorá vykonáva podnikateľskú alebo inú samostatnú zárobkovú činnosť,
pričom, ak je platba v hotovosti rozdelená na niekoľko samostatných platieb, ktoré vyplývajú z jedného právneho vzťahu, tak hodnotou platby v hotovosti je súčet hodnôt týchto platieb.
V prípade, ak teda prenajímateľom bude osoba, ktorá nemá živnostenské oprávnenie a dosahuje príjmy podľa § 6 ods. 3 a nájomcom bude fyzická osoba – nepodnikateľ, vzťahuje sa na tohto prenajímateľa obmedzenie platieb v hotovosti neprevyšujúcej 15 000 €, a to na základe jedného právneho vzťahu. Ak je aspoň jedna zmluvná strana podnikateľ, limit je 5 000 €.
Príklad na úhradu nájomného v hotovosti pri dodržaní zákona o obmedzení platieb v hotovosti:
František prenajíma nehnuteľnosť a dosahuje príjmy z prenájmu nehnuteľnosti podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov. V roku 2020 uzatvoril nájomnú zmluvu na prenájom bytu s fyzickou osobou - nepodnikateľom Marekom na obdobie od 1.1.2020 do 30.11.2020. Mesačné nájomné je dohodnuté vo výške 1 000 €. Nakoľko ide o jeden zmluvný vzťah, hodnota platby v hotovosti za toto nájomné bude vo výške 11 000 € (1 000 € x 11 mesiacov). Tieto mesačné platby nájomného môžu byť uhrádzané v hotovosti, nakoľko výška platieb v hotovosti na základe tohto zmluvného vzťahu je menej ako 15 000 €.
Pozn.: v prípade, ak by František uzatvoril nájomnú zmluvu s fyzickou osobou – podnikateľom alebo právnickou osobou, za rovnakých podmienok, by nemohol prijať ani jedno nájomné v hotovosti, nakoľko by suma platieb bola vyššia ako 5 000 €, a to aj napriek tomu, že mesačná výška platby v hotovosti by bola 1 000 €.
Viac informácií si môžete prečítať v článku Platby v hotovosti u podnikateľov.
Oslobodenie príjmov z prenájmu nehnuteľnosti bez živnosti v roku 2020
Podľa § 9 ods. 1 písm. g) je príjem podľa § 6 ods. 3, t. j. príjem z prenájmu nehnuteľnosti bez živnosti a príjem podľa § 8 ods. 1 písm. a), t. j. príjmy z príležitostných činností oslobodené od dane vo výške 500 €, pričom do základu dane sa zahrnú len príjmy nad takto stanovenú sumu (to znamená, že fyzická osoba uvedie do daňového priznania len sumu zdaniteľných príjmov presahujúcich 500 €). V prípade, ak má fyzická osoba v roku 2020 príjem z prenájmu nehnuteľnosti a aj príjem z príležitostných činností, môže si uplatniť oslobodenie od dane vo výške 500 €, napr. nasledovne: na príjem z prenájmu nehnuteľnosti si uplatní oslobodenie vo výške 250 € a na príjem z príležitostných činností si uplatní rovnaké oslobodenie, vo výške 250 €, alebo si uplatní celú sumu oslobodenia od dane na jeden z týchto príjmov.
Výdavky k týmto príjmom sa zistia rovnakým pomerom, ako je pomer príjmov zahrnovaných do základu dane k celkovým príjmom. Napríklad, ak dosiahnuté príjmy z prenájmu nehnuteľnosti budú predstavovať výšku 5 000 €, fyzická osoba uvedie v daňovom priznaní len výšku 4 500 € (5 000 € - 500 €).
Uvedené znamená, že napr. ak by fyzická osoba dosiahla len príjem z prenájmu nehnuteľnosti vo výške 2 700 € a uplatnila si oslobodenie vo výške 500 €, jej zdaniteľný príjem by bol vo výške 2 200 € a nemusela by podať daňové priznanie k dani z príjmov, nakoľko príjem na za rok 2020 nepresiahol sumu 2 207,10 €. Ak by však fyzická osoba za rok 2020 dosiahla zdaniteľný príjem z prenájmu nehnuteľnosti vo výške 1 500 € a zdaniteľný príjem zo závislej činnosti vo výške 10 000 €, bude povinná podať daňové priznanie, nakoľko súhrn zdaniteľných príjmov presahuje 2 207,10 €.
Uplatnenie daňových výdavkov pri príjmoch z prenájmu nehnuteľnosti v roku 2020
V prípade, ak fyzická osoba dosahuje príjmy z prenájmu nehnuteľnosti – bez živnosti, a to podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov, môže si uplatniť pri výpočte základu dane len preukázateľné výdavky. To, aké výdavky (náklady) si môže fyzická osoba uplatniť do daňových výdavkov pri príjmoch z prenájmu nehnuteľnosti závisí od toho, či prenajímanú nehnuteľnosť zaradí do svojho obchodného majetku, alebo ju do svojho obchodného majetku nezaradí.
Viac informácií o daňových výdavkoch pri príjmoch z prenájmu nehnuteľnosti si môžete prečítať v článku Daňové výdavky a evidencia pri prenájme nehnuteľnosti v roku 2020.
Musíme však upozorniť na skutočnosť, že ak si fyzická osoba, ktorá dosahuje príjmy z prenájmu nehnuteľnosti uplatnila oslobodenie od príjmov vo výške 500 €, je povinná upraviť aj výšku daňových výdavkov uplatňovaných pri prenájme nehnuteľnosti, a to rovnakým pomerom, ako je pomer príjmov zahrňovaných do základu dane k celkovým príjmom.
Úpravu daňových výdavkov si uvedieme na nasledovnom príklade: Fyzická osoba dosiahla v roku 2020 príjmy z prenájmu nehnuteľnosti vo výške 10 500 €, pri ktorých si uplatnila oslobodenie od dane vo výške 500 € (t. j. zdaňuje len príjmy vo výške 10 000 €). Výdavky súvisiace s príjmami z prenájmu nehnuteľnosti mala táto osoba vo výške 6 500 €. Tieto výdavky upraví nasledovne: (10 000/10 500)*6 500= 6 190,48 €.
V článku Daň z príjmov pri prenájme nehnuteľnosti v roku 2020 - výpočet nájdete informácie o tom, ako vypočítať základ dane pri príjmoch z prenájmu nehnuteľnosti bez živnosti a na živnosť a rovnako aj to, akú sadzbu dane uplatniť pre výpočet daňovej povinnosti.
Rozdelenie príjmov z prenájmu nehnuteľnosti, ktoré plynú manželom z ich bezpodielového spoluvlastníctva v roku 2020
Príjmy z prenájmu nehnuteľnosti podľa § 6 ods. 3 zákona, ktoré plynú manželom z ich bezpodielového spoluvlastníctva (BSM) manželov, si môžu rozdeliť:
- v rovnakom pomere (t. j. 50:50), alebo
- v pomere, v akom sa dohodnú (napr. 40:60, alebo 20:80 a pod.).
Manželia si pritom musia rozdeliť v rovnakom pomere, v akom si rozdelia príjmy z prenájmu nehnuteľnosti, aj preukázateľné výdavky, ktoré vynaložili na dosiahnutie týchto príjmov. Takže platí, že každý z manželov si môže uplatniť oslobodenie od dane z príjmov prenájmu nehnuteľnosti vo výške 500 €.
Viac informácií spolu s praktickým príkladom delenie príjmov a výdavkov z prenájmu nehnuteľnosti si môžete prečítať v článku Delenie príjmov a výdavkov pri spoločných príjmoch.
Rozdelenie príjmov z prenájmu nehnuteľnosti, ktoré plynú osobám z podielového spoluvlastníctva osôb v roku 2020
Príjmy z prenájmu nehnuteľnosti podľa § 6 ods. 3
zákona, ktoré plynú dvom alebo viacerým osobám z ich podielového
spoluvlastníctva osôb si rozdelia v pomere, ktorý zodpovedá ich
spoluvlastníckemu podielu, ak nie je dohodnutý iný podiel právnym predpisom
alebo účastníkmi.
Pri rozdelení príjmov z prenájmu nehnuteľnosti v inom pomere, než vo výške spoluvlastníckeho podielu sa musí postupovať podľa príslušných ustanovení § 137 - § 142 zákona č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka v znení neskorších predpisov, pričom sa postupuje napr. na základe Dohody podielových spoluvlastníkov nehnuteľnosti o zmene výšky ich spoluvlastníckych podielov k spoločnej nehnuteľnosti.
Tieto osoby si pritom musia rozdeliť aj preukázateľné výdavky, ktoré vynaložili na dosiahnutie príjmov z prenájmu nehnuteľnosti, a to taktiež v rovnakom pomere, ktorý zodpovedá ich vlastníckemu podielu, pričom platí, že oslobodenie od dane z príjmov z prenájmu nehnuteľnosti vo výške 500 €, si môže uplatniť každý jeden zo spoluvlastníkov.
Viac informácií si môžete prečítať v článku Zdaňovanie príjmov z prenájmu nehnuteľností v podielovom a bezpodielovom spoluvlastníctve.
