Pri prenájme nehnuteľnosti závisí rozsah možných daňových výdavkov (nákladov) od toho, či nehnuteľnosť je alebo nie je zaradená do obchodného majetku. Čo všetko daniari uznajú?
Príjem z prenájmu nehnuteľnosti – na základe živnosti alebo bez živnosti?
Ak fyzická osoba – prenajímateľ bude okrem prenájmu nehnuteľnosti poskytovať aj iné služby, ako základné služby súvisiace s prenájmom nehnuteľnosti (napr. bude poskytovať aj stravovacie služby, upratovacie služby a pod.), môže tak vykonávať len na základe živnostenského oprávnenia. Fyzická osoba, ktorá prenajíma nehnuteľnosť na základe živnosti, dosahuje príjem z prenájmu nehnuteľnosti podľa § 6 ods. 1 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov v znení neskorších predpisov (ďalej len „zákon o dani z príjmov“).
Naopak, fyzická osoba – prenajímateľ, ktorá bude poskytovať pri prenájme nehnuteľnosti len základné služby súvisiace s prenájom nehnuteľnosti (t. j. bude poskytovať dodávku energií a ostatných služieb, ako sú upratovanie spoločných priestorov v dome, či osvetlenie spoločných priestorov v dome a pod.), nepotrebuje na vykonávanie tejto činnosti živnostenské oprávnenie. Táto osoba, ktorá bude prenajímať nehnuteľnosť bez živnosti, bude dosahovať príjem z prenájmu nehnuteľnosti podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov. O tom, aké rozdiely vznikajú pri prenájme nehnuteľnosti na živnosť a bez živnosti si môžete prečítať v článku Prenájom nehnuteľnosti na živnosť alebo bez živnosti v roku 2020
Výpočet dane z príjmov ovplyvňujú príjmy aj výdavky pri prenájme
V článku Zdaňovanie príjmov z prenájmu nehnuteľnosti v roku 2020 sme vám priniesli informácie predovšetkým o tom, čo sa považuje za zdaniteľné príjmy z prenájmu nehnuteľnosti – bez živnosti, ale aj to, ako si rozdelia príjem z prenájmu nehnuteľnosti manželia, či viaceré osoby, ktorým príjem z prenájmu nehnuteľnosti plynie z ich bezpodielového spoluvlastníctva (v prípade manželov), resp. podielového spoluvlastníctva (v prípade osôb).
Pre výpočet základu dane a dane z príjmov pri prenájme nehnuteľnosti však potrebujeme poznať nielen výšku zdaniteľných príjmov, ale aj výšku daňových výdavkov. V tomto článku sa budeme teda venovať tomu, aké daňové výdavky (náklady) si môže uplatniť fyzická osoba, ktorá dosahuje príjem z prenájmu nehnuteľnosti bez živnosti, t. j. podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov a nájdete tu tieto informácie:
- fyzická osoba pri príjmoch podľa § 6 ods. 3 si môže uplatniť len preukázateľné výdavky,
- najjednoduchší spôsob vedenia výdavkov je pomocou daňovej evidencie,
- nezabudnite na krátenie výšky výdavkov, ak ste si uplatnili oslobodenie od dane z príjmov vo výške 500 €,
- aké výdavky si môže uplatniť fyzická osoba do daňových výdavkov, ak prenajímanú nehnuteľnosť zaradí, resp. nezaradí do obchodného majetku,
- ako si rozdelia výdavky manželia, ktorým plynie príjem z prenájmu nehnuteľnosti z ich bezpodielového spoluvlastníctva manželov,
- ako si rozdelia výdavky viaceré osoby, ktorým plynie príjem z prenájmu nehnuteľnosti z ich podielového spoluvlastníctva.
Preukázateľné výdavky pri príjmoch z prenájmu nehnuteľnosti
Fyzická osoba, ktorá prenajíma nehnuteľnosť bez živnosti a dosahuje príjem podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov nemá na výber to, akým spôsobom bude uplatňovať výdavky. To znamená, že takáto osoba si nemôže uplatniť tzv. paušálne výdavky, t. j. percentom z príjmov a podľa zákona o dani z príjmov si môže uplatniť len skutočne preukázateľné výdavky.
Podľa § 2 písm. i) zákona o dani z príjmov je daňovým výdavkom výdavok (náklad) preukázateľne vynaložený daňovníkom na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie zdaniteľných príjmov, pričom musí byť tento výdavok:
- zaevidovaný v daňovej evidencii, alebo
- zaúčtovaný v účtovníctve daňovníka (v sústave jednoduchého účtovníctva alebo podvojného účtovníctva).
To, aké výdavky si však môže uplatniť fyzická osoba pri dosahovaní príjmov z prenájmu podľa § 6 ods. 3 závisí najmä od toho, či:
- ide o nehnuteľnosť zaradenú do obchodného majetku, alebo
- ide o nehnuteľnosť nezaradenú do obchodného majetku.
Daňové výdavky pri prenájme nehnuteľnosti pomocou vedenia daňovej evidencie
V praxi najčastejšie prenajímatelia, ktorí dosahujú príjem podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov uplatňujú daňové výdavky vedené v daňovej evidencii. Daňovú evidenciu upravuje § 6 ods. 11 zákona o dani z príjmov, pričom ustanovuje len to, čo je jej obsahom, avšak neupravuje formu daňovej evidencie, t. j. to ako má vyzerať.
Fyzická osoba teda môže viesť daňovú evidenciu v prehľadných tabuľkách pomocou excelu, či môže použiť na to určený softvér, ako aj zveriť vedenie daňovej evidencie do rúk skúseného účtovníka. V článku Daňová evidencia - vzor sme priniesli jednoduchý vzor daňovej evidencii v exceli zadarmo na stiahnutie, ktorý si môže fyzická osoba prispôsobiť svojim potrebám.
Ak sa aj tak fyzická osoba, ktorá dosahuje príjem podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov rozhodne, že bude účtovať v sústave jednoduchého alebo podvojného účtovníctva, upozorňujeme na skutočnosť, že sa nestáva účtovnou jednotkou a preto nie je povinná spolu s daňovým priznaním, podávať aj účtovné výkazy.
Náš tip: Daňovú evidenciu spracujete rýchlo a jednoducho so softvérom ALFA plus. Pomocou programu vyplníte potrebné evidencie a zostavíte svoje daňové priznanie bez chýb.
Krátenie výšky výdavkov pri uplatnení oslobodenia príjmov od dane vo výške 500 €
Na základe § 9 ods. 1 písm. g) je príjem podľa § 6 ods. 3 zákona, t. j. príjem z prenájmu nehnuteľnosti a príjem podľa § 8 ods. 1 písm. a), t. j. príjem z príležitostných činností oslobodený od dane v súhrnnej výške 500 €. To znamená, že ak si prenajímateľ uplatní oslobodenie od dane na príjem z prenájmu nehnuteľnosti vo výške 500 €, do základu dane zahrnie len príjem nad túto stanovenú sumu.
V tomto prípade musí fyzická osoba uplatniť aj výdavky k týmto príjmom, ktoré zistí rovnakým pomerom, ako je pomer príjmov zahrňovaných do základu dane k celkovým príjmom. Úpravu preukázateľných výdavkov vykoná prenajímateľ nasledovne: príjmy znížené o sumu, ktorá je oslobodená / príjmy neznížené * suma preukázateľných výdavkov. Napr. ak fyzická osoba dosiahla príjem z prenájmu nehnuteľnosti vo výške 5 500 €, po odpočítaní oslobodenej výšky od dane, zahrnie do základu dane príjem vo výške 5 000 €, pričom vynaložila preukázateľné výdavky vo výške 3 000 €, upraví výšku preukázateľných výdavkov nasledovne: (5 000/5 500) * 3 000 = 2 727,27 €.
Daňové výdavky (náklady) pri prenájme nehnuteľnosti nezaradenej v obchodnom majetku v roku 2020
Ak fyzická osoba nezaradí prenajímanú nehnuteľnosť do obchodného majetku, môže si uplatniť do daňových výdavkov len tie výdavky (náklady), ktoré vynaloží na riadnu prevádzku nehnuteľnosti, t. j. len výdavky na energie a výdavky na ostatné služby, pričom pri príjme z prenájmu nehnuteľnosti rozumieme:
1. pod výdavkami na energie, výdavky na dodávku:
- elektrickej energie,
- tepla na vykurovanie a teplej úžitkovej vody,
- pitnej a úžitkovej vody pre domácnosť,
- plynu,
2. pod výdavkami na ostatné služby súvisiace s prenájmom nehnuteľnosti, výdavky na:
- odvádzanie odpadovej vody z domácností,
- osvetlenie a upratovanie spoločných priestorov v dome,
- používanie výťahu,
- kontrolu a čistenie komínov,
- odvod popola, smetí a splaškov,
- čistenie žúmp,
- vybavenie bytu spoločnou televíznou a rozhlasovou anténou,
- internet.
Je však potrebné upozorniť, že výdavky (náklady) na energie a ostatné služby sú daňovými výdavkami prenajímateľa iba vtedy, ak má zmluvný vzťah s dodávateľmi týchto energií a ostatných služieb uzatvorený práve prenajímateľ (ak platby vykonáva priamo prenajímateľ, ale aj vtedy, ak platby vykonáva nájomca, pričom sú tieto platby u prenajímateľa aj nepeňažným príjmom). V prípade, ak má zmluvný vzťah s dodávateľmi energií a ostatných služieb uzatvorený nájomca a on ich aj uhrádza, nie sú daňovým výdavkom prenajímateľa a rovnako ani nepeňažným príjmom prenajímateľa.
Do daňových výdavkov si fyzická osoba nemôže uplatniť ani výdavky (náklady) napr. na poistenie nehnuteľnosti, či daň z nehnuteľností.
Vynaložené výdavky, ktoré súvisia s obstaraním prenajímanej nehnuteľnosti, ktorá nebola zaradená do obchodného majetku, jej opravou, či technickým zhodnotením si fyzická osoba, ktorá dosahuje príjem z prenájmu nehnuteľnosti podľa § 6 ods. 3 zákona, nemôže uplatniť do daňových výdavkov. Tieto výdavky sa považujú za výdavky na osobnú potrebu daňovníka a môže si ich uplatniť ako výdavky na dosiahnutie zdaniteľného príjmu v prípade predaja tejto nehnuteľnosti (ak nebude príjem z predaja nehnuteľnosti oslobodený od dane).
Daňové výdavky (náklady) pri prenájme nehnuteľnosti zaradenej v obchodnom majetku v roku 2020
Fyzická osoba, ktorá dosahuje príjem z prenájmu nehnuteľnosti podľa § 6 ods. 3 a ktorá sa rozhodne, že zaradí prenajímanú nehnuteľnosť do obchodného majetku, musí o tejto nehnuteľnosti účtovať v sústave jednoduchého alebo podvojného účtovníctva ako o obchodnom majetku alebo viesť daňovú evidenciu.
Práve to, že fyzická osoba prenajímanú nehnuteľnosť zaradí do majetku a bude o nej účtovať v dlhodobom hmotnom majetku alebo tento majetok zaradí do daňovej evidencie podľa § 6 ods. 11 zákona o dani z príjmov znamená to, že má nehnuteľnosť zaradenú v obchodnom majetku.
Fyzická osoba uplatní do daňových výdavkov v prípade zaradenia prenajímanej nehnuteľnosti do obchodného majetku, okrem výdavkov (nákladov), ktoré vynaloží na riadnu prevádzku nehnuteľnosti, t. j. len výdavky na energie a výdavky na ostatné služby, aj tieto preukázateľné výdavky (náklady) vynaložené v súvislosti s touto nehnuteľnosťou, napr.:
- výdavky na obstaranie prenajímanej nehnuteľnosti (t. j. odpisy),
- výdavky na technické zhodnotenie,
- výdavky na jej opravy a udržiavanie,
- výdavky na poistenie prenajímanej nehnuteľnosti,
- daň z nehnuteľností,
- výdavky týkajú sa úhrad vlastníka bytu a nebytových priestorov v dome do fondu prevádzky, údržby a opráv,
- úroky z úverov a pôžičiek na zakúpenie prenajímanej nehnuteľnosti,
- iné výdavky súvisiace s prenajímanou nehnuteľnosťou.
Výhodou zaradenia prenajímanej nehnuteľnosti do obchodného majetku je širší okruh výdavkov (nákladov), ktoré je možné uplatniť do daňových výdavkov, avšak je potrebné upozorniť aj na nevýhodu zaradenia prenajímanej nehnuteľnosti, ktorá súvisí s predajom nehnuteľnosti. V prípade, ak sa fyzická osoba rozhodne prenajímanú nehnuteľnosť, ktorú vyradila z obchodného majetku predať, bude predmetom dane z príjmov v lehote do piatich rokov od jej vyradenia z obchodného majetku. Okrem dane z príjmov však bude musieť fyzická osoba zaplatiť aj odvody do zdravotnej poisťovne, a to vo výške 14 % z vymeriavacieho základu.
Odpisy v daňových výdavkoch pri prenájme nehnuteľnosti zaradenej do obchodného majetku v roku 2020
Výdavky (náklady) na obstaranie prenajímanej nehnuteľnosti si fyzická osoba uplatní do daňových výdavkov prostredníctvom odpisov. To znamená, že daňovník zaradí prenajímanú nehnuteľnosť do dlhodobého majetku do jednej z odpisových skupín, pričom neuplatní obstarávaciu cenu nehnuteľnosti do daňových výdavkov (nákladov) jednorazovo v roku obstarania, ale postupne počas viacerých rokov. Nehnuteľnosti zaraďujeme do 5. odpisovej skupiny s dobou odpisovania 20 rokov, alebo do 6. odpisovej skupiny s dobou odpisovania 40 rokov.
Ak však fyzická osoba poskytuje majetok na prenájom, môže si do daňových výdavkov uplatniť odpisy najviac do výšky časovo rozlíšenej sumy príjmov (výnosov) z prenájmu tohto majetku prislúchajúcich na príslušné zdaňovacie obdobie. To znamená, že napríklad ak daňový odpis prenajímanej nehnuteľnosti bude v roku 2020 vo výške 20 000 € a príjem z prenájmu tejto nehnuteľnosti bude vo výške 18 000 €, bude možné uplatniť do daňových výdavkov odpisy len vo výške 18 000 €. Viac informácií si môžete prečítať v článku Odpisy hmotného majetku poskytnutého na prenájom
Výdavky na technické zhodnotenie a opravu prenajímanej nehnuteľnosti v daňových výdavkoch pri prenájme nehnuteľnosti zaradenej do obchodného majetku v roku 2020
Fyzická osoba, ktorá prenajímanú nehnuteľnosť zaradí do obchodného majetku si môže do daňových výdavkov uplatniť aj výdavky (náklady) vynaložené na technické zhodnotenie, ako aj na opravy a udržiavanie tejto nehnuteľnosti. To, či ide o výdavok (náklad) na technické zhodnotenie, či opravu prenajímanej nehnuteľnosti je dôležité, pretože má vplyv na to, či sa tento preukázateľný výdavok (náklad) premietne do daňových výdavkov v tom istom zdaňovacom období, alebo postupne počas viacerých zdaňovacích období.
To, aký je rozdiel medzi opravou a technickým zhodnotením a aký to má vplyv na základ dane si môžete prečítať v článku Technické zhodnotenie verzus oprava
Rozdelenie daňových výdavkov pri príjmoch z prenájmu nehnuteľnosti, ktoré plynú manželom z ich bezpodielového spoluvlastníctva v roku 2020
To, akým pomerom si manželia rozdelili príjem z prenájmu nehnuteľnosti podľa § 6 ods. 3, ktorý im plynie z ich bezpodielového spoluvlastníctva manželov (BSM) má vplyv aj na rozdelenie výšky výdavkov (nákladov), ktoré vynaložili na dosiahnutie tohto príjmu. Manželia si musia rozdeliť výdavky (náklady) v rovnakom pomere, v akom si rozdelili zdaniteľné príjmy z prenájmu nehnuteľnosti. Viac informácií nájdete v článku Delenie príjmov a výdavkov pri spoločných príjmoch
Rozdelenie daňových výdavkov pri príjmoch z prenájmu nehnuteľnosti, ktoré plynú osobám z podielového spoluvlastníctva osôb v roku 2020
Osoby, ktoré majú spoluvlastnícky vzťah k prenajímanej nehnuteľnosti, si príjmy z prenájmu tejto nehnuteľnosti rozdelia v pomere, ktorý zodpovedá ich spoluvlastníckemu podielu. V rovnakom pomere sú povinní si rozdeliť aj výdavky (náklady), ktoré vynaložili na dosiahnutie tohto zdaniteľného príjmu.
