Prenajímateľ nehnuteľnosti bez živnosti si nemôže uplatniť paušálne výdavky, či dosiahnuť daňovú stratu. Aké ďalšie rozdiely vznikajú pri prenájme bez živnosti a na živnosť?
Hlavný rozdiel v tom, kedy musí fyzická osoba prenajímať nehnuteľnosť na základe živnostenského oprávnenia a kedy na to živnosť nepotrebuje, závisí od toho, aký typ služieb chce okrem prenájmu nehnuteľnosti poskytovať.
V prípade, ak chce fyzická osoba – prenajímateľ poskytovať pri prenájme nehnuteľnosti len základné služby súvisiace s prenájmom nehnuteľnosti, nepotrebuje na to živnostenské oprávnenie. Ak naopak, chce fyzická osoba – prenajímateľ poskytovať pri prenájme nehnuteľnosti aj iné, ako len základné služby (napr. stravovacie služby), môže tak vykonávať len na základe živnosti.
V tomto článku nájdete rozdiely medzi prenájmom nehnuteľnosti na živnosť a bez živnosti v prehľadnej tabuľke, najmä rozdiely v:
- registračných povinnostiach,
- odvodových povinnostiach,
- povinnej elektronickej komunikácii so správcom dane,
- oslobodení príjmov od dane vo výške 500 €,
- uplatňovaní výdavkov,
- uplatňovaní nezdaniteľných častí základu dane, či nároku na daňový bonus na dieťa,
- vykázaní a odpočte daňovej straty,
- sadzbách dane z príjmov,
- zaradení prenajímanej nehnuteľnosti do obchodného majetku.
Vymedzenie príjmov z prenájmu nehnuteľnosti v roku 2020
Pri zdaňovaní príjmov z prenájmu nehnuteľnosti sa fyzická osoba musí riadiť predovšetkým zákonom č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov v znení neskorších predpisov, pričom môže dosahovať príjem:
- podľa § 6 ods. 1 zákona: ak prenajíma nehnuteľnosť na základe živnosti, alebo
- podľa § 6 ods. 3 zákona: ak prenajíma nehnuteľnosť bez živnosti.
Bez živnosti môže fyzická osoba dosahovať len príjem z prenájmu nehnuteľnosti a zo základných služieb s ním súvisiacich, medzi ktoré patrí predovšetkým:
- platby za dodávky energií od nájomcu (platby za dodávku elektrickej energie, plynu, tepla na vykurovanie a teplej úžitkovej vody, či pitnej a úžitkovej vody pre domácnosť),
- platby za dodávky ostatných služieb (napr. platby za upratovanie spoločných priestorov v dome, za používanie výťahu, za kontrolu a čistenie komínov a pod.)
O tom, ktoré príjmy z prenájmu nehnuteľnosti sú podľa § 6 ods. 3 zdaniteľné, a taktiež aj o oslobodení týchto príjmov, si môžete viac prečítať v článku Zdaňovanie príjmov z prenájmu nehnuteľnosti v roku 2020.
Živnostenské oprávnenie potrebuje teda na prenájom nehnuteľnosti tá fyzická osoba, ktorá bude okrem prenájmu nehnuteľnosti poskytovať aj iné služby, ako sme uviedli vyššie, t. j. napr. ak bude poskytovať ubytovanie, či stravovanie hotelového, či motelového typu. V tomto prípade pôjde teda o vykonávanie bežnej podnikateľskej činnosti.
Hlavné rozdiely medzi dosahovaním príjmu z prenájmu nehnuteľnosti na základe živnostenského oprávnenia a bez živnosti - tabuľka
Rozdiely, ktoré sú medzi dosahovaním príjmu z prenájmu nehnuteľnosti na základe živnosti a bez živnosti sme zosumarizovali v nasledovnej tabuľke:
| Zhrnutie hlavných rozdielov medzi dosahovaním príjmu z prenájmu nehnuteľnosti na základe živnosti a bez živnosti | ||
|---|---|---|
| Príjmy z prenájmu nehnuteľnosti – bez živnosti (§ 6 ods. 3 zákona) | Príjmy z prenájmu nehnuteľnosti – na základe živnosti (§ 6 ods. 1 zákona) | |
| Registračné povinnosti | registrácia na daňovom úrade – podáva sa žiadosť o registráciu na daň z príjmov (registrácia sa môže vykonať aj po začatí prenajímania nehnuteľnosti, avšak musí byť dodržaná lehota podania žiadosti o registráciu na daň z príjmov – do konca mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom na území SR prenajme fyzická osoba nehnuteľnosť) |
1. založenie živnosti – osobne alebo elektronicky (bez toho nie je možné vykonávať prenájom nehnuteľnosti), 2. registrácia na daňovom úrade – podáva sa žiadosť o registráciu na daň z príjmov (je možné vybaviť hneď pri ohlásení živnosti), 3. registrácia v zdravotnej poisťovni – podáva sa oznámenie poistenca/platiteľa poistného (je možné vybaviť hneď pri ohlásení živnosti) |
| Odvodové povinnosti voči Sociálnej a zdravotnej poisťovni | 1. odvody do zdravotnej poisťovne (preddavky) sa neplatia (platili by sa iba v tom prípade, ak fyzická osoba nie je zamestnancom, SZČO ani poistenom štátu) 2. odvody do Sociálnej poisťovne sa neplatia |
1. odvody do zdravotnej poisťovne (preddavky) sa platia hneď po založení živnosti (ak nie je fyzická osoba zamestnancom alebo poistencom štátu) 2. odvody do Sociálnej poisťovne sa platia, ak výška príjmov za rok 2020 presiahne 6 552 € (posudzuje sa k 1.7.2021, resp. k 1.10.2021) Tip: informácie o tom, či živnostník prvý rok platí alebo neplatí odvody nájdete v článku Živnostník prvý rok neplatí odvody – mýtus alebo pravda |
| Elektronická komunikácia s daňovým úradom | nie je povinná, to znamená, že môže podať napr. daňové priznanie k dani z príjmov aj v listinnej podobe | je povinná, v prípade, ak bude napr. daňové priznanie k dani z príjmov podané v listinnej podobe, nebude akceptované |
| Sledovanie obratu pre povinnú registráciu na DPH | je zdaniteľnou osobou a musí sledovať dosiahnutie obratu pre povinnú registráciu na DPH, pričom ak obrat je vo výške 49 790 € a viac za posledných najviac 12 po sebe idúcich kalendárnych mesiacov, vzniká povinnosť registrácie na DPH | je zdaniteľnou osobou a musí sledovať dosiahnutie obratu pre povinnú registráciu na DPH, pričom ak obrat je vo výške 49 790 € a viac za posledných najviac 12 po sebe idúcich kalendárnych mesiacov, vzniká povinnosť registrácie na DPH |
| Oslobodenie príjmov od dane vo výške 500 € | príjmy podľa § 6 ods. 3 sú oslobodené od dane vo výške 500 €, pričom do základu dane sa zahrnú len príjmy nad takto stanovenú sumu Poznámka: ak má fyzická osoba príjem aj z príležitostných činností, oslobodenie vo výške 500 € sa uplatní len súhrnne na oba typy príjmu |
nie je možné uplatniť oslobodenie príjmov od dane vo výške 500 € a zdaňuje sa celková výška zdaniteľných príjmov |
| Uplatňovanie výdavkov (paušálne výdavky/preukázateľné výdavky) | nie je možné uplatnenie paušálnych výdavkov, možné len uplatnenie preukázateľných výdavkov | fyzická osoba má na výber, či bude uplatňovať paušálne alebo preukázateľné výdavky Tip: o tom, či sa viac oplatí uplatňovať paušálne alebo preukázateľné výdavky si môžete prečítať v článku Paušálne alebo skutočné výdavky živnostníka – čo sa viac oplatí? Poznámka: ak je fyzická osoba platiteľom DPH počas celého roka, nemôže si uplatniť paušálne výdavky |
| Uplatnenie nezdaniteľných častí základu dane | nie je možné uplatnenie nezdaniteľných častí základu dane | je možné uplatnenie nezdaniteľných častí základu dane |
| Uplatnenie nároku na daňový bonus na dieťa | nie je možné uplatnenie nároku na daňový bonus na dieťa | je možné uplatniť nárok na daňový bonus na dieťa, ak príjem za rok 2020 bude minimálne vo výške 3 480 € |
| Dosiahnutie a odpočet daňovej straty | nie je možné vykázať daňovú stratu, daňové výdavky sa uplatnia maximálne do výšky príjmov z prenájmu | je možné vykázanie daňovej straty, ako aj jej odpočet v nasledujúcich zdaňovacích obdobiach Poznámka: ak je vykázaná daňová strata, nie je možné uplatniť nárok na daňový bonus na dieťa |
| Sadzba dane z príjmov | 1. 19 % z tej časti základu dane, ktorá nepresiahne 176,8 – násobok sumy platného životného minima vrátane (t. j. sumu 37 163,36 €), 2. 25 % z tej časti základu dane, ktorá presiahne sumu 37 163,36 € |
1. ak príjmy (výnosy) za zdaňovacie obdobie neprevyšujú sumu 100 000 € uplatní sa 15 % -ná sadzba dane, 2. ak príjmy (výnosy) za zdaňovacie obdobie prevyšujú sumu 100 000 €: • 19 % z tej časti základu dane, ktorá nepresiahne 176,8 – násobok sumy platného životného minima vrátane (t. j. sumu 37 163,36 €), • 25 % z tej časti základu dane, ktorá presiahne sumu 37 163,36 € |
| Zaradenie prenajímanej nehnuteľnosti do obchodného majetku | prenajímateľ môže, ale nemusí zaradiť nehnuteľnosť do obchodného majetku Tip: to, či prenajímateľ zaradí nehnuteľnosť do obchodného majetku, vplýva na rozsah daňových výdavkov, viac informácií nájdete v článku Daňové výdavky a evidencia pri prenájme nehnuteľnosti v roku 2020 |
prenajímateľ môže, ale nemusí mať nehnuteľnosť zaradenú v obchodnom majetku, avšak skutočnosť, či je nehnuteľnosť zaradená do obchodného majetku ovplyvňuje rozsah daňových výdavkov |
Upozorňujeme, že v prípade, ak fyzická osoba je už zaregistrovaná na daňovom úrade napr. ako živnostník pre daň z príjmov a začala prenajímať nehnuteľnosť na území SR, nie je potrebné znova podať žiadosť o registráciu na daňový úrad.
Tip: O tom, ako vplývajú uvedené rozdiely na základ dane, či výslednú daňovú povinnosť z príjmov z prenájmu nehnuteľnosti, si môžete pozrieť na praktickom príklade v článku Daň z príjmov z prenájmu nehnuteľnosti v roku 2020 - výpočet.
