Štát bude poskytovať dotáciu nájomcom nehnuteľností, ktorí mali kvôli koronavírusu zatvorené svoje prevádzky.
Parlament schválil 9. júna 2020 návrh zákona, ktorým sa dopĺňa zákon č. 71/2013 Z. z. o poskytovaní dotácií v pôsobnosti Ministerstva hospodárstva Slovenskej republiky v znení neskorších predpisov. Predmetom navrhovaných zmien je vytvorenie dotačného rámca na poskytovanie dotácie pre nájomcov nehnuteľností, ktorí museli kvôli ochoreniu COVID-19 zatvoriť svoje prevádzky a nájomné svojim prenajímateľom boli povinní platiť aj keď tieto nehnuteľnosti nemohli využívať.
Rovnaké pravidlá na získanie dotácie na nájomné sa primerane vzťahujú aj na podnájomný vzťah medzi nájomcom a podnájomcom, čiže dotáciu za rovnakých podmienok môže získať aj podnájomník na úhradu za podnájom.
Podmienky získania príspevku na nájomné
Dotáciu na úhradu nájomného môže nájomca získať vtedy, ak v súvislosti s nájomným boli splnené všetky nasledujúce podmienky:
- úhrada nájomného sa uskutočňuje v peniazoch,
- vzťah medzi prenajímateľom a nájomcom má formu nájomnej zmluvy alebo obdobnej zmluvy podľa právneho poriadku iného štátu zakladajúcej právny vzťah, ktorého obsahom je právo nájomcu užívať predmet nájmu,
- právo nájomcu užívať predmet nájmu vzniklo najneskôr od 1. februára 2020,
- užívanie predmetu nájmu bolo v súvislosti so zamedzením následkov šírenia choroby COVID-19 opatreniami príslušných orgánov znemožnené uzavretím predmetu nájmu, prerušením vyučovania na školách a v školských zariadeniach alebo podstatne obmedzené zákazom prítomnosti verejnosti v predmete nájmu.
Pre nájomcov, ktorí by mali záujem získať príspevok na nájomné, je teda dôležité to, že k prenájmu musí byť nájomná zmluva, na základe ktorej bolo možné príslušnú nehnuteľnosť užívať najneskôr od 1. februára 2020 a túto prevádzku ste museli kvôli koronavírusu zatvoriť. Ak ste si teda napríklad prenajali nejaký priestor od polovice februára, príspevok na nájomné už nedostanete, pretože právo užívať nehnuteľnosť vzniklo neskôr ako do 1. februára 2020. Podobne nemožno dostať príspevok na nájomné ani v prípade, že ste v prenajatej nehnuteľnosti mali napríklad obchod s potravinami alebo obchod s drogériou, ktoré nemuseli byť počas pandémie zatvorené.
Na aké priestory a kto môže získať dotáciu na nájomné?
Dotáciu na úhradu nájomného je možné získať, ak predmetom nájmu je:
- miestnosť alebo jej časť alebo súbor miestností, ktoré sú rozhodnutím stavebného úradu určené na iné účely ako na bývanie a v ktorých nájomca predáva tovar alebo poskytuje služby konečným spotrebiteľom vrátane súvisiacich obslužných priestorov a skladových priestorov, alebo
- trhové miesto.
Príspevok na nájomné môže získať len fyzická osoba – podnikateľ a právnická osoba, ktorá môže byť podnikateľom (napríklad s. r. o.) aj nepodnikateľom (napríklad občianske združenie). Fyzické osoby – nepodnikatelia príspevok na nájomné získať nemôžu.
Ako fungujú dotácie na preplatenie nájmu v praxi, uvádzame na príkladoch v článku Preplatenie nájmu kvôli COVID-19 - príklady.
Zmeny nájomnej zmluvy po 12. marci 2020 sa nezohľadňujú
Podľa navrhovaných pravidiel pre poskytovanie príspevkov na nájomné sa na účely dotácie na nájomné nebude prihliadať na zmeny nájomnej zmluvy, ku ktorým došlo po 12. marci 2020. Ak napríklad s účinnosťou od 1. apríla 2020 došlo k zmene výšky nájomného, tak táto zmena sa na účely poskytnutia príspevku na nájomné nebude brať do úvahy a pri poskytovaní dotácie sa bude vychádzať z výšky nájomného, ktorá platila do 31. marca 2020.
Výška dotácie na nájomné pre nájomcov, ktorí museli zatvoriť prevádzky
Dotáciu na nájomné bude možné poskytnúť nájomcovi vo výške, v akej bude nájomcovi poskytnutá zľava z nájomného na základe dohody medzi prenajímateľom a nájomcom, najviac však vo výške 50 % nájomného. Ak je prenajímateľom správca majetku štátu, nájomné sa na tieto účely znižuje na polovicu (ide o predpoklad, na účely ktorého v takomto prípade nájomca získa dotáciu v maximálnej možnej výške aj bez dohodovania sa s prenajímateľom).
Ak teda prenajímateľ poskytne nájomcovi 20 % zľavu z nájomného, tak vo výške 20 % z nájomného nájomcovi prispeje aj štát. V skutočnosti potom bude musieť nájomca zaplatiť prenajímateľovi len 60 % z pôvodnej výšky nájomného. Ak bude zľava z nájomného 50 % a viac, tak štát poskytne dotáciu na nájomné len vo výške 50 %. V takomto prípade už nájomca nebude musieť prenajímateľovi doplatiť žiadne nájomné, keďže celú jeho výšku pokryje zľava prenajímateľa a príspevok štátu.
Štát prispeje nájomcovi v takej výške, v akej mu poskytne zľavu prenajímateľ.
Z uvedeného je možné odvodiť aj záver, že zľava prenajímateľa vo výške najmenej 50 % (napríklad 60 % alebo 90 %) pre neho bude znamenať vždy rovnakú výšku zinkasovaného nájomného, a to vo výške 50 % príspevku štátu na nájomné. Z iného uhľa pohľadu povedané, pri poskytovaní zľavy z nájomného môžu prenajímatelia prísť najviac o 50 % nájomného.
Výška dotácie na nájomné v prípade, ak nájomca už nájomné uhradil
Rovnaké pravidlá týkajúce sa výšky dotácie na nájomné sa uplatnia aj na situáciu, keď nájomca za obdobie povinného uzatvorenia svojej prevádzky uhrádzal prenajímateľovi nájomné, ak medzi prenajímateľom a nájomcom vznikne dohoda o zľave z budúceho nájomného na obdobie zodpovedajúce obdobiu povinného uzatvorenia prevádzky. Aj v takomto prípade nájomca môže získať príspevok na nájomné vo výške (maximálne však vo výške 50 % z nájomného), v akej sa s prenajímateľom dohodne na zľave z budúceho nájomného. Príspevok na nájomné sa nájomcovi započíta na budúce platby nájomného zodpovedajúce obdobiu, počas ktorého musel mať uzatvorenú prevádzku.
Dotácia na nájomné nebude pokrývať zložku týkajúcu sa energií a iných platieb
Na účely výšky poskytovanej dotácie na nájomné sa bude rozlišovať nájomné ako platba za právo užívať nehnuteľnosť a platby za ďalšie služby obvykle spojené s nájmom. Vyslovene sa hovorí, že na účely dotácie nájomné nie sú prípadné ďalšie záväzky, ako sú úhrady za plnenia obvykle spojené s nájmom a ani obratová zložka, ak sa nájomné určuje aj podľa obratu.
Znamená to, že ak v súvislosti s prenájmom priestoru prenajímateľovi v platbách nájomného osobitne platíte za právo užívať nehnuteľnosť a osobitne napríklad za energie, upratovanie, internet, stráženie objektu, tak dotáciu na nájomné môžete dostať len na časť platby týkajúcej sa práva užívať nehnuteľnosť. Všetky platby za plnenia obvykle spojené s nájmom budete musieť v plnej výške uhradiť prenajímateľovi.Osobitné platenie za právo za užívanie nehnuteľnosti a za plnenia obvykle spojené s nájmom neznamená, že musíte tieto čiastky platiť dvoma osobitnými platbami (dvoma príkazmi na úhradu). Môžete ich pokojne platiť jednou platbou, ale z tejto jednej platby musí byť (napríklad na základe nájomnej zmluvy) možné od seba presne oddeliť časť pripadajúcu na nájomné a časť pripadajúcu na plnenia obvykle spojené s nájmom (napríklad energie).
Ak nebude možné výšku úhrady za plnenia obvykle spojené s nájmom oddeliť od výšky nájomného (napríklad podľa nájomnej zmluvy sú v cene nájomného zahrnuté aj energie), bude sa vychádzať z toho, že výška úhrady za plnenia obvykle spojené s nájmom je 5 % z nájomného. Len na zvyšnú časť nájomného môžete získať dotáciu.
Obdobie, na ktoré sa bude vzťahovať dotácia na nájomné
Dotáciu na nájomné bude možné získať len na obdobie, počas ktorého bolo opatreniami príslušných orgánov znemožnené užívať predmet nájmu uzavretím predmetu nájmu, prerušením vyučovania na školách a v školských zariadeniach alebo podstatne obmedzené zákazom prítomnosti verejnosti v predmete nájmu. Uvedené v praxi znamená to, že dotáciu na nájomné môžete získať len na to obdobie, počas ktorého ste mali povinne zatvorenú prevádzku. Preto napríklad fitnescentrum bude môcť získať dotáciu na nájomné za dlhšie obdobie ako obchod s textilom, ktorý mohol byť otvorený už omnoho skôr.
O príspevok na nájomné bude v mene nájomcu žiadať prenajímateľ
V prípade schválenia príslušného zákona bude Ministerstvom hospodárstva Slovenskej republiky zverejnená výzva na predkladanie žiadostí o dotáciu na nájomné. Na základe nej bude možné o poskytnutie dotácie možné žiadať prostredníctvom elektronického formuláru.
Osobitosťou dotácie na nájomné je to, že sa poskytuje nájomcovi na základe žiadosti, ktorú podáva v mene nájomcu a na vlastný účet prenajímateľ. Nájomca je povinný na vyzvanie bezodkladne poskytnúť prenajímateľovi súčinnosť potrebnú na účel poskytnutia dotácie na nájomné. V prípade jej schválenia to štát elektronicky oznámi prenajímateľovi aj nájomcovi a príslušnú čiastku nájomného pošle priamo na účet prenajímateľa.
Elektronický formulár, prostredníctvom ktorého sa bude žiadať o príspevok na nájomné obsahujúci autorizované podpisy prenajímateľa a nájomcu bude mať rovnaké účinky ako dohoda medzi prenajímateľom a nájomcom o poskytnutí zľavy z nájomného a o zrieknutí sa plnenia z dotácie na nájomné nájomcom v prospech prenajímateľa. Z tohto dôvodu nebude potrebné k žiadosti o poskytnutie dotácie na nájomné osobitne prikladať aj dohodu medzi prenajímateľom a nájomcom o poskytnutí zľavy z nájomného.
Čo všetko musí žiadosť obshovať, kto o ňu môže požiadať, ale aj ako postupovať krok po kroku, nájdete v článku Ako požiadať o dotáciu na nájomné alebo Žiadosť o dotáciu na nájomné – postup ako ju podať.
Zvyšné nájomné je možné uhradiť v nasledujúcich štyroch rokoch
Neuhradené nájomné znížené o poskytnutú zľavu z nájomného a o výšku poskytnutej dotácie na nájomné zo strany štátu poukázanej prenajímateľovi uhradí nájomca prenajímateľovi.
Neuhradené nájomné za obdobie, počas ktorého mal nájomca uzatvorenú prevádzku, bude môcť nájomca uhradiť najviac v 48 rovnakých mesačných splátkach. Splátky budú splatné vždy k 15. dňu príslušného kalendárneho mesiaca. So splácaním neuhradeného nájomného môže nájomca začať až od 15. dňa kalendárneho mesiaca nasledujúceho po kalendárnom mesiaci, v ktorom sa skončí mimoriadna situácia v súvislosti s ochorením COVID-19.
Úľava aj pre tých, ktorí sa s prenajímateľmi nedohodnú na žiadnej zľave
Navrhovaná právna úprava myslí aj na tých nájomcov, ktorým sa so svojimi prenajímateľmi nepodarí dosiahnuť žiadnu dohodu na zľave z nájomného.
Takýto nájomca bude môcť uhradiť prenajímateľovi celé neuhradené nájomné za obdobie obmedzeného užívania nehnuteľnosti najviac v 48 rovnakých mesačných splátkach. Tie budú splatné vždy k 15. dňu príslušného kalendárneho mesiaca. S úhradami sa môže začať až počnúc 15. dňom kalendárneho mesiaca nasledujúceho po kalendárnom mesiaci, v ktorom sa skončí mimoriadna situácia v súvislosti s ochorením COVID-19.
Tí, čo sa s prenajímateľmi nedohodnú na zľave, budú môcť nájomné splácať 4 roky.
V prípade, ak nájomca nájomné už uhradil, bude môcť prenajímateľovi uhradiť nájomné za rovnako dlhé obdobie ako bolo obdobie obmedzeného užívania nehnuteľnosti tiež najviac v 48 rovnakých mesačných splátkach. Aj tie budú splatné k 15. dňu príslušného kalendárneho mesiaca a so splácaním bude možné začať počnúc 15. dňom kalendárneho mesiaca nasledujúceho po kalendárnom mesiaci, v ktorom sa skončí mimoriadna situácia v súvislosti s ochorením COVID-19.
Ako postupovať pri účtovaní zliav a dotácie na oboch stranách, ale aj to, či príspevok podlieha daní z príjmov, nájdete v článku Príspevok (dotácia) na nájomné z pohľadu daní a účtovníctva.
Počas splátkového kalendára nemôže prenajímateľ zvýšiť nájomné
V prípade, že sa prenajímateľ s nájomcom nedohodnú na aspoň 50 % zľave z nájomného pripadajúceho na obdobie obmedzeného užívania nehnuteľnosti, môže nájomca využiť možnosť splácať nájomné za toto obdobie v 48 mesačných splátkach. Uvedené právo majú nájomcovia, ktorým prenajímateľ:
- poskytol zľavu z nájomného nižšiu ako 50 %
- neposkytol žiadnu zľavu z nájomného.
Počas obdobia platenia splátok však prenajímateľ nie je oprávnený nájomcovi jednostranne zvýšiť výšku nájomného, ak právo jednostranne zvýšiť nájomné nebolo dohodnuté pred 1. februárom 2020. Znamená to, že ak znenie nájomnej zmluvy účinné najneskôr od 31. januára 2020 nedávalo prenajímateľovi právo jednostranne (bez nutnosti dohodnúť sa na tom s nájomcom) zvýšiť nájomné, tak počas plynutia splátkového kalendára prenajímateľ nájomné nebude môcť zvýšiť. Nájomné sa v takomto prípade bude môcť zvýšiť len vtedy, ak sa na zvýšení nájomného prenajímateľ a nájomca spolu dohodnú.
