Preplatenie nájmu kvôli COVID-19 - príklady

Praktické príklady na to, kto, v akej výške a na aké obdobie môže dostať dotáciu na nájomné v súvislosti s korona krízou a ako funguje splátkový kalendár nájomného za toto obdobie.

Všetky pravidlá týkajúce sa dotácie na nájomné nájdete v článku Príspevok na nájomné pre zatvorené prevádzky kvôli koronavírusu. V tomto článku sa budeme venovať praktickým príkladom spojeným s dotáciou na nájomné.

Kedy je možné žiadať o dotáciu na preplatenie nájomného?

Dotáciu, resp. príspevok na nájomné môžete získať vtedy, ak:

• úhrada nájomného sa uskutočňuje v peniazoch,
• vzťah medzi prenajímateľom a nájomcom je upravený nájomnou zmluvou,
• právo nájomcu užívať nehnuteľnosť vzniklo najneskôr od 1. februára 2020,
• užívanie prenajímanej nehnuteľnosti bolo na základe opatrení prijatých pre ochorenie COVID-19: a) znemožnené uzavretím predmetu nájmu, b) znemožnené prerušením vyučovania na školách a v školských zariadeniach, alebo c) podstatne obmedzené zákazom prítomnosti verejnosti v predmete nájmu,
• nehnuteľnosť je určená na iný účel ako na bývanie a nájomca v nej predáva tovar alebo poskytuje služby konečným spotrebiteľom alebo ide o trhové miesto.

Čo všetko musí žiadosť obshovať, kto o ňu môže požiadať, ale aj ako postupovať krok po kroku, nájdete v článku Ako požiadať o dotáciu na nájomné alebo Žiadosť o dotáciu na nájomné – postup ako ju podať.

Príklad na dotáciu na nájomné z hľadiska dňa vzniku práva užívať nehnuteľnosť

Prenajímateľ a nájomca 15. januára 2020 uzatvorili nájomnú zmluvu, na základe ktorej mal nájomca právo užívať nehnuteľnosť od 1. februára 2020. Na tento prenájom bude možné získať dotáciu na nájomné, pretože bola splnená podmienka, že právo užívať nehnuteľnosť vzniklo najneskôr od 1. februára 2020. Ak by bolo v nájomnej zmluve dohodnuté, že právo užívať nehnuteľnosť (resp. celá nájomná zmluva by nadobudla účinnosť) až napríklad od 15. februára 2020, tak na takýto prenájom by dotáciu nebolo možné získať. Pri posudzovaní nároku na dotáciu na nájomné nie je teda dôležité to, kedy bola nájomná zmluva podpísaná, ale od kedy vzniklo právo nájomcu predmetnú nehnuteľnosť užívať – či to bolo do 1. februára 2020 (vrátane) alebo neskôr.

Príklad na poskytnutie dotácie na nájomné z hľadiska splnenia podmienky znemožnenia užívania nehnuteľnosti

Majú nárok na dotáciu na nájomné aj potraviny, ktoré síce neboli zatvorené, ale aj tak museli obmedzovať počet svojich zákazníkov podľa veľkosti svojej predajnej plochy? Nie, v takomto prípade nárok na dotáciu nevzniká, keďže potraviny neboli úplne uzatvorené, verejnosť nemala zákaz prítomnosti v potravinách a činnosť predajne nebola obmedzená ani v súvislosti s prerušením školského vyučovania. Ak by išlo napríklad o bufet, ktorý predáva potraviny v škole alebo v školskom internáte, ten by už mohol žiadať o dotáciu na nájomné, pretože aj keď by predávať potraviny mohol, bolo mu to znemožnené tým, že školské vyučovanie bolo prerušené.

Príklad na (ne)poskytnutie dotácie na preplatenie nájomného pri znemožnení užívania nehnuteľnosti

Má nárok na dotáciu na nájomné podnikateľ, ktorý vyrába oceľové konštrukcie a dodáva ich stavebným spoločnostiam? Nie, v takomto prípade nárok na dotáciu na nájomne nevzniká, pretože nie je splnených viacero podmienok. Napríklad podmienka, že nájomca v nehnuteľnosti predáva tovar alebo poskytuje služby konečným spotrebiteľom a podmienka, že užívanie nehnuteľnosti bolo znemožnené alebo podstatne obmedzené. Podnikateľ mohol predmetnú nehnuteľnosť aj počas obdobia pandémie využívať a prevádzkovať v nej výrobu a jeho zákazníkmi neboli koneční spotrebitelia, ale iní podnikatelia.

Výška dotácie, ktorú preplatí nájomcovi štát

Dotáciu na nájomné môže nájomca získať vo výške, v akej mu bude poskytnutá zľava z nájomného na základe dohody medzi prenajímateľom a nájomcom, pričom maximálna výška dotácie od štátu je vo výške 50 % nájomného.

Príklad preplatenie nájmu pri 50 % zľave z nájomného

Obchodné centrum má s obchodom, ktorý v ňom predáva spotrebnú elektroniku, uzatvorenú nájomnú zmluvu. Obchodné centrum ako prenajímateľ sa s obchodom ako nájomcom dohodne na 50 % zľave z nájomného vo výške 10 000 eur pripadajúceho na obdobie, počas ktorého musel byť obchod pre zákazníkov povinne zatvorený. Nájomné za príslušné obdobie sa tak na základe zľavy obchodného centra zníži o 5 000 eur. Ak bude nájomcovi schválená dotácia na nájomné, tak jej výška bude tiež 50 % z nájomného, čo je 5 000 eur mesačne. Pre obchod to znamená, že ak mu bude schválená dotácia, nebude musieť za obdobie, počas ktorého bol povinne uzatvorený, zaplatiť žiadne nájomné. Obchodné centrum mu dá zľavu 50 % a zvyšných 50 % za neho zaplatí štát vo forme dotácie.

Príklad preplatenie nájmu pri 20 % zľave z nájomného

Súkromná škôlka funguje ako občianske združenie a svoju činnosť vykonáva v priestoroch, ktoré má prenajaté. Na základe nariadení príslušných orgánov musela byť aj táto súkromná škôlka pre koronavírus zatvorená. S prenajímateľom sa súkromná škôlka dohodla na 20 % zľave z nájomného vo výške 1 000 eur pripadajúceho na obdobie, počas ktorého musela byť povinne zatvorená. Z nájomného za príslušné obdobie tak dostane zľavu 200 eur a v rovnakej výške 200 eur jej na toto nájomné môže poskytnúť dotáciu aj štát. Ak by bola súkromnej škôlke dotácia schválená, za príslušné obdobie jej povinného zatvorenia by jej stačilo prenajímateľovi zaplatiť len 600 eur, pretože od prenajímateľa dostane zľavu 200 eur a nájomné vo výške 200 eur za ňu zaplatí štát.

Preplatenie energií a ostatných služieb súvisiacich s nájomom

Na účely poskytnutia dotácie na nájomné nie sú nájomným prípadné ďalšie záväzky, ako sú úhrady za plnenia obvykle spojené s nájmom a ani obratová zložka, ak sa nájomné určuje aj podľa obratu. To znamená, že dotáciu na nájomné nemožno získať na tú časť nájomných platieb, ktorá pokrýva napríklad energie, upratovanie, internet, stráženie objektu. Dotáciu na nájomné je možné získať len na tú časť nájomných platieb, ktoré predstavujú úhradu za právo užívať predmet nájmu. Ak nie je možné výšku úhrady za plnenia obvykle spojené s nájmom oddeliť od výšky nájomného, vychádza sa z toho, že výška úhrady za plnenia obvykle spojené s nájmom je 5 % z nájomného.

Príklad na výšku dotácie, ak sa nájomné a energie platia osobitne

Reštaurácia ako nájomca platí svojmu prenajímateľovi platby, ktoré pozostávajú z dvoch častí. Prvá časť nájomného zahŕňa len platbu za právo nájomcu užívať majetok prenajímateľa. Mesačná výška tejto platby je 1 000 eur. Druhú časť nájomného zahŕňa platbu za energie, ktorej výška sa odvíja od skutočnej spotreby energií reštauráciou na základe príslušných meračov. V príslušnom mesiaci, keď bola reštaurácia zatvorená, spotrebovala pri príprave jedál určených na „predaj cez okienko“ energie vo výške 200 eur. S prenajímateľom vznikla dohoda na zľave 30 % z nájomného z časti vzťahujúcej sa na právo užívať nehnuteľnosť. Dotácia na nájomné bude môcť byť tiež vo výške 30 % z časti nájomného, ktoré zahŕňa platbu za právo užívať nehnuteľnosť. Po zľave vo výške 300 eur a dotácii vo výške 300 eur zaplatí reštaurácia prenajímateľovi za príslušný mesiac nájomné vo výške 600 eur. Táto platba bude pozostávať z platby vo výške 400 eur za právo užívať nehnuteľnosť a z platby za energie vo výške 200 eur, na ktoré nebola poskytnutá zľava a na ktoré nemohla byť poskytnutá dotácia.

Príklad na výšku dotácie, ak sa nájomné a energie platia spoločne

Obchod s textilom platí prenajímateľovi nájomné vo výške 1 000 eur. Táto výška nájomného je konečná a zahŕňa v sebe aj platby za energie, ktoré obchod pri svojej činnosti spotrebuje. Na účely poskytnutia dotácie na nájomné sa táto celková suma nájomného rozdelí na dve časti, pričom jedna časť vo výške 5 % z nájomného bude zahŕňať energie a zvyšná časť vo výške 95 % bude zahŕňať právo za užívanie nehnuteľnosti. Platba nájomného za užívanie nehnuteľnosti vo výške 950 eur (95 % z celkovej sumy nájomného) môže byť predmetom poskytnutia dotácie na nájomné. Prenajímateľ poskytne obchodu s textilom zľavu vo výške 10 % z nájomného (čiže vo výške 95 eur) a dotáciu v rovnakej výške poskytne obchodu aj štát. Zvyšnú časť fixnej nájomnej platby bude musieť obchod s textilom uhradiť prenajímateľovi. V tomto prípade to bude suma 810 eur (1 000 eur – 95 eur príspevok štátu – 95 eur zľava prenajímateľa).

Obdobie, za ktoré bude štát preplácať nájmy

Štát bude môcť nájomcom dotáciou prispieť len na nájomné, ktoré sa bude vzťahovať na tzv. „obdobie sťaženého užívania“ nehnuteľnosti. Týmto obdobím je obdobie, počas ktorého bolo užívanie predmetu nájmu znemožnené uzavretím predmetu nájmu, znemožnené prerušením vyučovania na školách a v školských zariadeniach alebo podstatne obmedzené zákazom prítomnosti verejnosti v predmete nájmu.

V nasledujúcej tabuľke uvádzame pre vybrané druhy prevádzok obdobie sťaženého užívania nehnuteľnosti, na ktorému zodpovedajúce platby nájomného je možné získať dotáciu.

Príklady na určenie obdobia, počas ktorého je možné získať dotáciu na nájomné

Kaderníctvo prevádzkuje svoju činnosť v prenajatých priestoroch. Na základe rozhodnutí príslušných orgánov muselo byť úplne zatvorené od 16. marca 2020 do 5. mája 2020. Len na nájomné pripadajúce na toto obdobie bude môcť získať dotáciu na nájomné.

Fitnescentrum muselo byť na základe rozhodnutí príslušných orgánov úplne zatvorené pre zákazníkov od 16. marca 2020 do 2. júna 2020. Keďže priestory fitnescentra sú v prenajatých priestoroch, môže prevádzkovateľ fitnescentra získať dotáciu na nájomné vzťahujúce sa len na obdobie od 16. marca 2020 do 2. júna 2020, kedy muselo byť fitnescentrum zatvorené.

Reštaurácia pôsobiaca v prenajatých priestoroch v súlade s postupným uvoľňovaním opatrení počas jednotlivých fáz od 22. apríla 2020 predávala jedlá len cez výdajné okienko, následne od 6. mája 2020 začala umožňovať konzumáciu jedál na vonkajšej terase a napokon od 20. mája umožnila zákazníkom stravovať sa aj vo svojich vnútorných priestoroch. Keďže až do 19. mája 2020 mala reštaurácia zákazom podávania jedál v interiéri podstatne obmedzenú prítomnosť zákazníkov v predmete nájmu, môže podľa nášho názoru požiadať o dotáciu na nájomné za obdobie od 16. marca 2020 do 19. mája 2020 (vrátane).

Splácanie neuhradeného nájomného počas 4 rokov (aj pre tých s 0 % zľavou)

Po tom, ako poskytne prenajímateľ nájomcovi zľavu z nájomného a aj štát poskytne nájomcovi na nájomné dotáciu priamo uhradením časti nájomného na účet prenajímateľa, bude musieť prípadnú zvyšnú časť nájomného doplatiť sám nájomca. Výhodou pre nájomcov je, že túto neuhradenú časť nájomného budú môcť splácať v 48 rovnakých mesačných splátkach. Rovnakú možnosť splácať nájomné v 48 rovnakých mesačných splátkach budú mať aj tí nájomcovia, ktorým prenajímateľ neposkytne žiadnu zľavu z nájomného.

Neuhradené nájomné za obdobie sťaženého užívania nehnuteľnosti bude môcť nájomca uhrádzať najviac v 48 rovnakých mesačných splátkach splatných vždy k 15. dňu príslušného kalendárneho mesiaca s prvou splátkou k 15. dňu kalendárneho mesiaca nasledujúceho po kalendárnom mesiaci, v ktorom sa skončí mimoriadna situácia.

Príklad na splácanie neuhradeného nájomného v splátkach

Prevádzkovateľ kina v obchodnom centre mal uzatvorené kino od 16. marca 2020 do 19. mája 2020. Prenajímateľ priestorov mu z nájomného pripadajúceho na toto obdobie poskytol zľavu 30 % a dotáciu v rovnakej výške 30 % z nájomného získal nájomca od štátu. Mesačné nájomné týchto priestorov je 6 000 eur. Zvyšných 40 % neuhradeného nájomného, čo je 2 400 eur, bude môcť prevádzkovateľ kina splatiť v 48 rovnakých splátkach, teda vo výške 50 eur mesačne v každej splátke. Kedy sa začne so splácaním? Predpokladajme, že mimoriadna situácia sa skončí 15. júna 2020. Prvá splátka neuhradeného nájomného bude preto splatná k 15. júlu 2020 a nasledujúce splátky budú splatné vždy k 15. dňu príslušného kalendárneho mesiaca.

Ako by sa zmenila situácia, ak by prenajímateľ neposkytol prevádzkovateľovi kina žiadnu zľavu z nájomného? Aj v tomto prípade by mohol prevádzkovateľ kina využiť 48-mesačný splátkový kalendár na neuhradenú časť nájomného. V tomto prípade by mesačná splátka nájomného bola 125 eur (6 000 eur nehradené nájomné / 48 mesačných splátok). Ak by sa mimoriadna situácia skončila 15. júna 2020, prvá splátka nájomného by bola splatná k 15. júlu 2020.

Výška dotácie, ak prenajímateľ nájomné uhrádzal aj za zatvorenú prevádzku

Dotáciu na nájomné budú môcť získať aj tí nájomcovia, ktorí uhradili prenajímateľovi nájomné za celé alebo časť obdobia sťaženého užívania nehnuteľnosti. Príspevok na nájomné budú môcť získať na také dlhé obdobie v budúcnosti, aké zodpovedá obdobiu sťaženého užívania nehnuteľnosti. Nájomca bude môcť získať dotáciu na nájomné vo výške poskytnutej zľavy z budúceho nájomného na základe dohody medzi prenajímateľom a nájomcom, najviac však vo výške 50 % nájomného. Prípadnú zvyšnú časť nájomného za rovnako dlhé obdobie ako bolo obdobie sťaženého užívania nehnuteľnosti, ktorú nepokryje zľava prenajímateľa a ani dotácia od štátu, budú môcť títo nájomcovia tiež splácať v 48 rovnakých mesačných splátkach.

Príklad na dotáciu na nájomné, ak prenajímateľ nájomné uhrádzal za zatvorenú prevádzku

Majiteľ kaviarne v obchodnom centre mal od 16. marca 2020 do 19. mája 2020 uzatvorenú prevádzku. Napriek tomu v zmysle nájomnej zmluvy uhrádzal svojmu prenajímateľovi nájomné v plnej výške. Na celé obdobie obmedzeného užívania priestorov kaviarne pripadalo nájomné vo výške 6 000 eur, ktoré bolo aj v plnej výške uhradené. Majiteľ kaviarne bude žiadať prenajímateľa o zľavu z budúceho nájomného, aby mohol získať aj dotáciu na nájomné. Zľavu z nájomného bude žiadať na nájomné pripadajúce na rovnako dlhé obdobie, ako je obdobie, počas ktorého mal od 16. marca 2020 do 19. mája 2020 uzatvorenú prevádzku (spolu 65 dní). Pôjde napríklad o zľavu na obdobie od 1. júla 2020 do 3. septembra 2020 (spolu 65 dní). Aj na toto obdobie bude pripadať nájomné vo výške 6 000 eur.

Prenajímateľ sa dohodne s majiteľom kaviarne na poskytnutí zľavy vo výške 10 % z budúceho nájomného pripadajúceho na obdobie od 1. júla 2020 do 3. septembra 2020, čo bude zľava vo výške 600 eur. Rovnakou čiastkou 600 eur prispeje na budúce nájomné majiteľovi kaviarne aj štát. Zvyšné budúce nájomné pripadajúce na obdobie od 1. júla 2020 do 3. septembra 2020 vo výške 4 800 eur, ktoré nepokryla zľava prenajímateľa a ani dotácia štátu, majiteľ kaviarne nemusí zaplatiť v štandardných termínoch splatnosti nájomného a môže sa rozhodnúť ho splácať v 48 rovnomerných splátkach po 100 eur.

Dotácia na prenájom medzi prepojenými osobami

Častokrát je prenájom nehnuteľnosti transakciou medzi prepojenými (závislými) osobami, napríklad medzi spoločnosťami, ktoré majú rovnakého spoločníka. Pravidlá poskytovania dotácie na nájomné sa v týchto prípadoch nijakým spôsobom nelíšia. Znamená to, že dotáciu na nájomné je možné získať na prenájom nehnuteľností medzi prepojenými osobami za rovnakých podmienok, za akých na to nárok majú nezávislé osoby.

Príklad na preplatenie nájmu medzi prepojenými osobami

Fyzická osoba prenajíma prepojenej obchodnej spoločnosti nehnuteľnosť. Prepojená obchodná spoločnosť má dvoch spoločníkov, z ktorých každý má 50 % podiel na základnom imaní tejto obchodnej spoločnosti. Jeden z týchto spoločníkov je zároveň vlastníkom nehnuteľnosti, ktorú si obchodná spoločnosť prenajíma. Prevádzka obchodnej spoločnosti bola po určité obdobie zatvorená a nájomné, ktoré na toto obdobie pripadalo, bolo vo výške 10 000 eur. Obchodná spoločnosť ako nájomca ho neuhrádzala. Fyzická osoba ako prenajímateľ poskytne na túto časť nájomného svojej obchodnej spoločnosti 50 % zľavu (5 000 eur). V prípade, že so žiadosťou o dotáciu prenajímateľ a nájomca uspejú, ďalších 50 % (5 000 eur) uhradí prenajímateľovi štát.

Ako postupovať pri účtovaní zliav a dotácie na oboch stranách, ale aj to, či príspevok podlieha daní z príjmov, nájdete v článku Príspevok (dotácia) na nájomné z pohľadu daní a účtovníctva.