Príjem z prenájmu bytu alebo inej nehnuteľnosti do 500 eur za kalendárny rok sa nezdaňuje. Pozor však na to, kedy možno uplatniť oslobodenie od dane z príjmov v plnej sume a ďalšie súvislosti.
Fyzická osoba môže prenajímať byt alebo inú nehnuteľnosť so živnostenským oprávnením alebo bez neho. Ak ide o prenájom bytu alebo inej nehnuteľnosti bez živnostenského oprávnenia, má fyzická osoba nárok na uplatnenie oslobodenia od dane z príjmov do výšky 500 eur.
Oslobodenie od dane z príjmov, ak príjmy z prenájmu bytu alebo inej nehnuteľnosti budú v roku 2016 vo výške 500 eur a menej
Inými slovami, ak príjmy z prenájmu bytu alebo inej nehnuteľnosti za kalendárny rok budú 500 eur a menej, tieto príjmy za nezdaňujú.
Príklad: Lucia je zamestnaná v pracovnom pomere. Okrem toho začala od 1. decembra 2016 prenajímať byt. Mesačné nájomné má s nájomníkom dohodnuté vo výške 350 eur a splatnosť do 10. dňa kalendárneho mesiaca, na ktorý sa nájomné platí. Dňa 8. decembra 2016 jej bolo na účet pripísaných 350 eur.
Môže uplatniť oslobodenie od dane z príjmov vo výške pripísaného nájomného (350 eur). Za rok 2016 tak nedosiahne zdaniteľné príjmy z prenájmu bytu a nemá povinnosť podať daňové priznanie k dani z príjmov – typ B. V súvislosti s príjmami zo zamestnania môže požiadať zamestnávateľa o vykonanie ročného zúčtovania.
Oslobodenie od dane z príjmov, ak príjmy z prenájmu bytu alebo inej nehnuteľnosti budú v roku 2016 vo výške viac ako 500 eur
Ak budú príjmy z prenájmu bytu alebo inej nehnuteľnosti vyššie ako suma oslobodenia, zdaňuje sa len ich časť, ktorá sumu oslobodenia presahuje.
Príklad: Ak by Lucia z predchádzajúceho príkladu začala prenajímať byt od 1. novembra 2016, v roku 2016 by úhrn príjmov z prenájmu bytu predstavoval 700 eur. Po odpočítaní maximálnej sumy oslobodenia od dane vo výške 500 eur budú jej zdaniteľné príjmy z prenájmu bytu vo výške 200 eur.
Oslobodenie od dane z príjmov, ak je byt alebo iná nehnuteľnosť v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov (BSM)
Ak je byt alebo iná nehnuteľnosť v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov (BSM), oslobodenie od dane z príjmov do výšky 500 eur môže uplatniť každý z manželov (manžel aj manželka). Spoločne tak môžu uplatniť oslobodenie od dane z príjmov až do výšky 1 000 eur.
Príklad: Katka a Filip sú manželia. Obaja sú zamestnaní v pracovnom pomere. Od 1. septembra 2016 prenajímajú byt, ktorý je súčasťou bezpodielového spoluvlastníctva manželov. Mesačné nájomné majú s nájomníkmi dohodnuté vo výške 600 eur mesačne. Za prvé dva mesiace (september a október) je nájomné splatné do 10 dní od nadobudnutia účinnosti nájomnej zmluvy (dátum účinnosti je 1. 9. 2016) a za ďalšie mesiace (november, december, ...) vždy vopred na nasledujúci kalendárny mesiac, a to do konca bezprostredne predchádzajúceho kalendárneho mesiaca.
Za rok 2016 dosiahnu manželia Katka a Filip príjmy z prenájmu nehnuteľnosti vo výške 3 000 eur. Každý môže uplatniť oslobodenie od dane z príjmov vo výške 500 eur. Príjmy z prenájmu nehnuteľnosti, ešte pred uplatnením oslobodenia, si manželia delia na polovicu, ak sa nedohodnú inak.
Môžu sa dohodnúť aj tak, že na Katku pripadne príjem z prenájmu bytu vo výške 500 eur. Uplatní oslobodenie od dane z príjmov tiež vo výške 500 eur. To znamená, že nedosiahne zdaniteľný príjem z prenájmu bytu a nemusí podať daňové priznanie k dani z príjmov – typ B. Môže požiadať zamestnávateľa o vykonanie ročného zúčtovania.
Na Filipa pripadne príjem z prenájmu bytu 2 500 eur. Keď uplatní oslobodenie od dane z príjmov vo výške 500 eur, jeho zdaniteľný príjem z prenájmu bytu bude 2 000 eur. Musí podať daňové priznanie k dani z príjmov – typ B. Zdaniteľný príjem z prenájmu bytu môže znížiť o daňové výdavky.
Máte viac otázok k zdaňovaniu príjmov z prenájmu bytu alebo inej nehnuteľnosti, ktoré majú v bezpodielovom spoluvlastníctve manželia? Podrobné informácie a príklady nájdete v článku Daňové výdavky pri prenájme bytu (nehnuteľnosti) v roku 2016.
Na čo dať pozor pri uplatnení oslobodenia od dane z príjmov pri prenájme bytu alebo inej nehnuteľnosti v roku 2016
Prenajímateľ si musí byť vedomý toho, že
- suma oslobodenia od dane z príjmov môže byť aj nižšia ako 500 eur, pričom môže byť aj nulová,
- pri uplatnení oslobodenia od dane z príjmov dochádza ku kráteniu výdavkov.
V akej výške je možné uplatniť oslobodenie od dane?
Suma oslobodenia od dane z príjmov vo výške 500 eur je spoločná pre niekoľko druhov príjmov (napr. príjmy z prenájmu, príjmy z predaja obchodného podielu v s.r.o., príjmy z príležitostného prenájmu hnuteľných vecí).
Ak by prenajímateľ (z pohľadu dane z príjmov daňovník) dosiahol v roku 2016 viacero druhov príjmov, musí sa rozhodnúť, v ktorom prípade a v akej výške oslobodenie uplatní.
Príklad: Martin dosiahol v roku 2016 príjmy z prenájmu nehnuteľnosti 1 000 eur. Zároveň požičal (prenajal) kamarátovi – živnostníkovi – auto jednorazovo na dva mesiace za 500 eur. Ak oslobodenie od dane z príjmov vo výške 500 eur uplatní v prípade príjmov z prenájmu auta, už nemôže uplatniť žiadne oslobodenie od dane z príjmov v súvislosti s prenájmom nehnuteľnosti.
Akým spôsobom dochádza ku kráteniu výdavkov?
Výška daňových výdavkov sa zistí rovnakým pomerom, ako je pomer zdaniteľných príjmov (t. j. príjmov z prenájmu po uplatnení oslobodenia) k celkovým príjmom z prenájmu. Ak nedôjde k skráteniu výdavkov, prenajímateľ sa dopustí správneho deliktu, nakoľko vyčísli nižšiu daňovú povinnosť ako podľa zákona o dani z príjmov mal. V prípade zistenia tejto chyby vykonaním daňovej kontroly dôjde k dorubeniu dane a daňový úrad uloží pokutu.
Príklad: Kristína dosiahla v roku 2016 príjmy z prenájmu bytu vo výške 6 000 eur a výdavky vo výške 2 000 eur. Uplatní oslobodenie od dane z príjmov vo výške 500 eur. Zdaniteľné príjmy z prenájmu budú vo výške 5 500 eur. Daňové výdavky, ktoré uplatní v daňovom priznaní, budú vo výške 1 833,33 eura. Vypočítajú sa nasledovne: 2 000 x (5 500/6 000).
Odporúčame zaokrúhľovať až výslednú sumu, bez počítania percentuálneho podielu alebo zaokrúhľovania pomeru zdaniteľných príjmov z prenájmu k celkovým príjmom z prenájmu.
Od roku 2013 nie je možné uplatniť pri prenájme nehnuteľnosti bez živnostenského oprávnenia výdavky percentom z úhrnu príjmov – tzv. paušálne výdavky. Ak chce prenajímateľ znížiť zdaniteľné príjmy a platiť nižšiu daň z príjmov, musí uplatniť preukázateľné daňové výdavky jedným z týchto troch spôsobov:
- vedením podvojného účtovníctva,
- vedením jednoduchého účtovníctva alebo
- vedením daňovej evidencie.
Vo všeobecnej rovine je najvýhodnejším spôsobom vedenie daňovej evidencie. Prenajímateľ nemusí postupovať podľa účtovných predpisov, čo mu výrazne ušetrí čas alebo výdavky na účtovníka. Na vedenie daňovej evidencie v prípade prenájmu bytu alebo inej nehnuteľnosti nie je potrebný špeciálny softvér. Na dodržanie všetkých požiadaviek zákona o dani z príjmov úplne postačí evidencia v niekoľkých tabuľkách v Exceli.
- umožňuje a uľahčuje vedenie daňovej evidencie,
- automaticky prepočíta sumy potrebné k vyplneniu daňového priznania,
- pomôže pri optimalizovaní daňovej povinnosti a
- nasmeruje pri vyplňovaní daňového priznania.
