Ktoré výdavky je možné zahrnúť do daňového priznania pri prenájme bytu (nehnuteľnosti)? Dôležité je aj znenie nájomnej zmluvy.
Pri prenájme nehnuteľnosti bez živnostenského oprávnenia, kedy je uzavretá len nájomná zmluva, nemôže prenajímateľ uplatniť paušálne výdavky. Príjmy z prenájmu je možné znížiť o skutočne preukázateľné výdavky – teda výdavky podložené dokladmi.
Suma daňových výdavkov vo veľkej miere závisí od rozhodnutia prenajímateľa zaradiť byt (nehnuteľnosť) do obchodného majetku. Ak bude byt (nehnuteľnosť) zaradený do obchodného majetku, je možné uplatniť viac druhov daňových výdavkov.
Informácie o daňových výdavkoch pri prenájme nehnuteľností v roku 2019 nájdete v článku Daňové výdavky pri prenájme nehnuteľnosti v roku 2019
Daňové výdavky pri prenájme bytu (nehnuteľnosti) nezaradenej do obchodného majetku
Ak sa prenajímateľ nerozhodne zaradiť byt (nehnuteľnosť) do obchodného majetku, môže si ako daňové výdavky uplatniť len výdavky na energie a výdavky súvisiace s prevádzkou bytu (nehnuteľnosti), resp. spoločných priestorov.
V prípade prenájmu nehnuteľnosti sa výdavkami na energie rozumejú výdavky na zabezpečenie dodania:
- elektrickej energie,
- tepla,
- pitnej a úžitkovej vody,
- plynu.
Ostatné služby súvisiace s prevádzkou bytu (nehnuteľnosti), resp. spoločných priestorov sú predovšetkým výdavky na:
- internet,
- televíziu,
- koncesionárske poplatky,
- platby za služby prevádzkovej povahy správcovi bytu (napr. napr. starostlivosť o výťahy, odvoz odpadu, odvod odpadovej vody, starostlivosť o upratovanie a osvetlenie).
Do daňových výdavkov možno zahrnúť aj odmenu advokátovi za právne poradenstvo a vypracovanie nájomnej zmluvy alebo odmenu daňovému poradcovi za daňové poradenstvo a iné súvisiace služby. Ak sa spoločne s bytom (nehnuteľnosťou) prenajíma aj iný hnuteľný majetok (napr. spotrebiče, nábytok), je možné do daňových výdavkov zahrnúť aj nákup tohto majetku.
Každý výdavok musí byť podložený dokladom (napr. výpisom z bankového účtu, pokladničným dokladom).
Daňové výdavky pri prenájme bytu (nehnuteľnosti) zaradenej do obchodného majetku
Prenajímatelia, ktorí sa rozhodnú zradiť byt do obchodného majetku si môžu príjmy z prenájmu bytu (nehnuteľnosti) znížiť aj o ďalšie výdavky, ktoré priamo súvisia s prenajímanou nehnuteľnosťou. Upozorňujeme však na skutočnosť, že zaradenie bytu (nehnuteľnosti) do obchodného majetku má vplyv na oslobodenie od dane z príjmov v prípade neskoršieho predaja.
Predaj bytu (nehnuteľnosti), ktorý bol zaradený do obchodného majetku, je od dane z príjmov oslobodený v prípade, ak sa uskutoční po uplynutí piatich rokov od jeho vyradenia z obchodného majetku. Ak k predaju dôjde skôr, predaj sa musí zdaniť v daňovom priznaní.
Nezdaňuje sa celá predajná cena, ale zdaní sa zisk z predaja. Predajnú cenu je možné znížiť napr. o kúpnu cenu (zníženú o odpisy uplatnené pri prenájme), výdavky na opravy alebo výdavky súvisiace s predajom (napr. provízia realitnej kancelárii, daňové poradenstvo, právne poradenstvo).
Ďalšie povinnosti spojené s predajom bytu (nehnuteľnosti), ktorý nie je od dane z príjmov oslobodený, vznikajú v súvislosti so zdravotným poistením. Podľa legislatívy platnej v súčasnosti je potrebné z čiastky, ktorá podliehala zdaneniu daňou z príjmov, odviesť aj poistné na zdravotné poistenie. Základná sadzba poistného je aktuálne 14 %.
Prenajímateľ by si mal ma svoje rozhodnutie o zaradení bytu (nehnuteľnosti) do obchodného majetku starostlivo zvážiť.
Ak sa prenajímateľ rozhodne zaradiť byt (nehnuteľnosť) do obchodného majetku, môže si nad rámec vyššie uvedených výdavkov (energie a služby) uplatniť aj výdavky na:
- obstaranie nehnuteľnosti vo forme odpisov,
- technického zhodnotenie vo forme odpisov (napr. nová kuchynská linka v cene viac ako 1 700 eur),
- opravy a udržiavanie,
- poistenie,
- platby správcovi bytu do fondu údržby,
- úroky z hypotéky, resp. úveru,
- daň z nehnuteľností.
Platby a zmluvné vzťahy s dodávateľmi energií ovplyvňujú príjmy aj výdavky pri prenájme bytu (nehnuteľnosti)
Nájomná zmluva je dôležitým dokumentom aj pri určení výšky zdaniteľných príjmov a daňových výdavkov prenajímateľa. Obvykle nájomné zmluvy obsahujú dohodu medzi prenajímateľom a nájomcom, na ktorej základe:
- má prenajímateľ uzavreté zmluvy s dodávateľmi energií a iných služieb a uhrádza súvisiace výdavky a
- nájomca prenajímateľovi platí na tieto výdavky buď preddavky (a v dohodnutom čase sa vykonáva zúčtovanie) alebo konečné platby.
Zmluvná voľnosť umožňuje, aby si prenajímateľ a nájomca z rôznych dôvodov dohodli aj odlišné podmienky, ako sú pri prenájme nehnuteľnosti obvyklé. Podľa metodického pokynu Finančného riaditeľstva SR, ak platby za energie a iné služby spotrebované nájomcom platí priamo nájomca a príslušné zmluvy sú uzavreté medzi prenajímateľom a dodávateľom, platby vykonané nájomcom sú zdaniteľným príjmom prenajímateľa. Aj keď prenajímateľ tieto platby neuhrádza, môže si ich uplatniť ako daňové výdavky v daňovom priznaní.
Všetky daňové výdavky musia byť zaúčtované alebo evidované v daňovej evidencii. Pripravili sme vzor daňovej evidencie, ktorý nájdete v našom eshope. Vzor je možné použiť na evidenciu výdavkov v obidvoch prípadoch, t. j. v prípade zaradenia aj nezaradenia bytu (nehnuteľnosti) do obchodného majetku. Obsahuje tabuľky potrebné k vedeniu daňovej evidencie a pomôcku k výpočtu dane z príjmov a vyplneniu daňového priznania.
Daňové výdavky pri prenájme bytu (nehnuteľnosti) manželmi alebo v podielovom spoluvlastníctve v roku 2016
Príjmy z prenájmu bytu (nehnuteľnosti), ktorý je súčasťou bezpodielového spoluvlastníctva manželov (BSM) a súvisiace výdavky si manželia delia. Zákon o dani z príjmov určuje rozdelenie príjmov medzi manželov rovným dielom. Rovnakým pomerom sa rozdelia aj výdavky.
Manželia sa môžu dohodnúť aj na inom pomere. Dohoda môže byť aj taká, že všetky príjmy a výdavky súvisiace s prenájmom nehnuteľnosti zdaní len jeden z manželov. Manželia majú možnosť oslobodiť príjmy z prenájmu nehnuteľnosti spoločne až do výšky 1 000 eur. Viac na tému oslobodenia príjmov z prenájmu nájdete v článku Oslobodenie od dane z príjmov pri prenájme bytu alebo inej nehnuteľnosti v roku 2016.
Obdobne to platí aj v prípade, ak je byt (nehnuteľnosť) v podielovom spoluvlastníctve viacerých osôb. Ak sa nedohodnú na inom spôsobe delenia príjmov a výdavkov pri spoločných príjmoch, rozdelia si ich podľa výšky spoluvlastníckych podielov.
