Ak podnikáte vo vlastnom dome, môžete si niektoré spoločné výdavky na jeho prevádzku zahrnúť aj do daňových výdavkov. Aby ste tak mohli urobiť, nesmiete zabudnúť ani na základný krok, ktoré by tomu mal predchádzať.
Mnoho fyzických osôb – podnikateľov, či už sú to živnostníci alebo iné samostatne zárobkovo činné osoby, podniká v časti svojho vlastného rodinného domu, v ktorom aj bývajú. Praktických príkladov je mnoho. Napríklad kaderníctvo v časti domu, kvetinárstvo v časti domu, autoservis v garáži domu, vedenie účtovníctva alebo iná administratívna alebo duševná činnosť v časti domu. V tomto článku sa budeme venovať tomu, ako si môže fyzická osoba podnikajúca v časti svojho domu časť zo spoločných výdavkov pre celý dom zahrnúť do daňových výdavkov.
V prvom kroku je potrebné zmeniť účel užívania stavby
Váš dom, v ktorého časti plánujete podnikať, ste pravdepodobne nadobudli buď kúpou, dedením alebo výstavbou. Malo by k nemu byť aj kolaudačné rozhodnutie, ktoré by malo obsahovať aj účel užívania stavby, v ktorom bude v prípade rodinného domu uvedený účel „bývanie“. Podľa § 85 zákona č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (stavebný zákon) v znení neskorších predpisov (ďalej len „stavebný zákon“) stavbu možno užívať len na účel určený v kolaudačnom rozhodnutí, prípadne v stavebnom povolení. Ak máte teda v kolaudačnom rozhodnutí uvedený účel užívania stavby „bývanie“, nemôžete svoj dom alebo jeho časť využívať na podnikanie.
Na podnikanie vo svojom dome potrebujete zmeniť účel užívania stavby.
Podľa § 85 stavebného zákona si zmeny účelu užívania stavby, ktoré spočívajú v zmene spôsobu užívania stavby, vyžadujú rozhodnutie stavebného úradu o zmene v užívaní stavby. Preto ak plánujete v časti svojho rodinného domu podnikať, je potrebné požiadať stavebný úrad o zmenu účely užívania časti stavby. Až keď vám stavebný úrad vydá súhlasné rozhodnutie, môžete časť rodinného domu používať aj na podnikanie. V závislosti od toho, akú podnikateľskú činnosť budete v časti rodinného domu vykonávať, môže dôjsť aj k zmene stavby spočívajúcej v stavebných úpravách (napríklad vybúranie steny a vybudovanie vstupu pre zákazníkov na tomto mieste). Ak ide o zmenu stavby spočívajúcej v stavebných úpravách, stavebný úrad po jej dokončení vykoná kolaudáciu zmeny stavby. Ak sa podstatne nemení vzhľad stavby a nezasahuje sa do nosných konštrukcií stavby, môže takéto stavebné úpravy stavebný úrad prerokovať v spojenom konaní o zmene v užívaní stavby.
Ako požiadať stavebný úrad o zmenu účelu užívania stavby
V procese schvaľovania žiadosti o zmenu účelu užívania stavby sa primerane postupuje ako v prípade kolaudačného konania. O zmenu účelu užívania stavby je potrebné požiadať stavebný úrad, ktorým je obecný úrad alebo mestský úrad, v ktorého územnom obvode sa dom nachádza. Samotnú žiadosť o zmenu účelu užívania stavby je možné nájsť na internetových stránkach príslušných miest a obcí.
K žiadosti o zmenu účelu užívania stavby je potrebné priložiť prílohy.
Táto žiadosť by mala okrem vašich identifikačných údajov ako navrhovateľa a označenia stavby podľa údajov katastra nehnuteľností s uvedením vlastníckych alebo iných práv obsahovať aj informáciu o novom spôsobe užívania časti stavby (napríklad že sa bude používať na obchodnú činnosť – predaj záhradkárskych potrieb a podobne).
Okrem samotnej žiadosti stavebné úrady pri žiadosti o zmenu účelu užívania stavby požadujú aj niekoľko príloh, pričom najčastejšie ide o:
- doklady preukazujúce vlastnícke alebo iné právo k stavbe (list vlastníctva k nehnuteľnosti alebo nájomná zmluva k nehnuteľnosti),
- súhlas vlastníka stavby s navrhovanou zmenou v spôsobe jej užívania, ak navrhovateľ nie je vlastníkom stavby,
- dokumentácia s vyznačením pôvodného a navrhovaného spôsobu užívania jednotlivých častí stavby,
- doklady o rokovaní s účastníkmi konania, ak sa konali pred podaním žiadosti, a rozhodnutia, stanoviská, vyjadrenia, súhlasy, posúdenia alebo iné opatrenia dotknutých orgánov štátnej správy a obce,
- kolaudačné rozhodnutie alebo stavebné povolenie, z ktorého je zrejmé, na aký účel bola stavba povolená, alebo dokumentácia skutočného realizovania stavby (pasport stavby), ak sa iné doklady nezachovali,
- doklad o zaplatení správneho poplatku vo výške 30 eur za žiadosť o povolenie na zmenu užívania stavby (ak nie je spojené so stavebným konaním v prípade stavebných úprav).
K zmene účelu užívania stavby z účelu na bývanie na podnikateľské účely sa vyjadrujú aj dotknuté orgány štátnej správy. Kto sa musí vyjadriť k zmene účelu užívania stavby závisí hlavne od toho, aký predmet podnikania chcete vo vlastnom dome prevádzkovať a či budú so zmenou účelu užívania stavby spojené aj stavebné úpravy (odporúčame sa na okruh týchto orgánov spýtať priamo na stavebnom úrade). Najčastejšie ide o okresné riaditeľstvo Hasičského a záchranného zboru, regionálny úrad verejného zdravotníctva, obvodný úrad životného prostredia a inšpektorát práce.
Pri podnikaní vo vlastnom dome môže byť daňovým výdavkom aj časť spoločných výdavkov na prevádzku celého domu
Ak ste úspešne absolvovali proces zmeny účelu užívania časti domu z účelu na bývanie na účel na podnikanie, je potrebné správne určiť aj rozsah a výšku daňových výdavkov, ktoré pri podnikaní na tento priestor pripadajú. Na úvod je vhodné sa pozrieť na definíciu daňového výdavku podľa § 2 písm. i) zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov v znení neskorších predpisov (ďalej len „zákon o dani z príjmov“). Daňovým výdavkom je výdavok (náklad) na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie zdaniteľných príjmov preukázateľne vynaložený daňovníkom, zaúčtovaný v účtovníctve daňovníka alebo zaevidovaný v daňovej evidencii daňovníka.
Časť spoločných výdavkov môže byť daňovým výdavkom.
Výdavky na prevádzkovanie, opravu a udržiavanie časti rodinného domu, v ktorom fyzická osoba prevádzkuje vlastné podnikanie, tak môžu spĺňať definíciu daňového výdavku. Musia slúžiť daňovníkovi na podnikanie, musia byť daňovníkom preukázateľne vynaložené a zaúčtované v účtovníctve alebo zaevidované v daňovej evidencii. Najčastejšie pôjde o výdavky na rôzne druhy energií, výdavky na udržiavanie nehnuteľnosti a dokonca aj výdavky v podobe odpisov nehnuteľnosti. V praxi to znamená, že ak má napríklad živnostník dom, v ktorého jednej miestnosti prevádzkuje podnikateľskú činnosť a platí spoločné výdavky spojené s celým týmto rodinným domom, môže časť spoločných výdavkov pripadajúcu na túto miestnosť po ich zaúčtovaní alebo zaevidovaní považovať za daňový výdavok.
Ako rozpočítavať výdavky pri podnikaní vo vlastnom dome do daňových výdavkov
Otázka, ako správne zo spoločných výdavkov vypočítať výšku daňových výdavkov pre časť domu používaného na podnikanie, je zo všetkého najkomplikovanejšia. Zákon o dani z príjmov v tejto súvislosti žiadne bližšie ustanovenia neobsahuje a k tejto problematike nebol vydaný ani žiadny metodický pokyn. Preto je potrebné sa pri rozpočítavaní výdavkov riadiť predovšetkým definíciou daňového výdavku a úsudkom, ktorý zabezpečí objektívne rozdelenie celkových výdavkov na výdavky patriace k podnikateľskej časti domu a k nepodnikateľskej časti domu. Takýto postup je potrebné uplatňovať pre výdavky spoločné pre obe časti domu. Výdavky priamo priraditeľné na podnikanie sa nerozpočítavajú (napríklad výmena žiarovky v časti domu určenej výhradne na podnikanie).
Jednotný spôsob neexistuje, rozpočítavať treba individuálne.
Jednotný kľúč, na základe ktorého by sa mali tieto výdavky rozpočítavať, neexistuje. Všetko závisí od podmienok konkrétneho prípadu a konkrétneho druhu výdavku, ktoré by sa mali posudzovať osobitne. Rozpočítanie výdavkov by však malo vychádzať z merateľných parametrov a mali by ste byť schopný si ho v prípade daňovej kontroly obhájiť. Pre veľkú skupinu výdavkov môže byť vhodné rozpočítavať spoločné výdavky pre celý dom podľa pomeru plochy domu určenej na podnikanie k celkovej ploche domu. Spôsob rozpočítania výdavkov v závislosti od plochy môže byť vo väčšine prípadov vhodný napríklad pre výdavky na energie. V prípade rozpočítavania elektrickej energie najpresnejšie výsledky dosiahnete s použitím samostatných meračov, ktoré stoja niekoľko desiatok eur a jednoducho sa zapoja medzi zásuvku a elektrospotrebič. Znovu však zdôrazňujeme, že existujú aj výnimky a u každého podnikateľa je každý druh výdavku potrebné posudzovať osobitne. Napríklad pre autoservis v garáži, ktorá žiadne vykurovanie nemá, by bolo rozpočítavanie celkových výdavkov na kúrenie podľa plochy neprípustné.
Daňovým výdavkom môžu byť aj odpisy pripadajúce na časť domu
Ak by ste príslušný dom do svojho obchodného majetku nezaradili, odpisy si nemôžete uplatniť. Ak si príslušný dom zaradíte do obchodného majetku, daňovým výdavkom bude pre vás aj zodpovedajúca časť odpisov tohto domu a výdavky na jej udržiavanie. Vyplýva to z § 24 ods. 4 zákona o dani z príjmov, podľa ktorého pri odpisovaní majetku, ktorý sa iba sčasti používa na zabezpečenie zdaniteľného príjmu, sa do výdavkov na zabezpečenie zdaniteľného príjmu zahŕňa pomerná časť odpisov. Zo vstupnej ceny nehnuteľnosti sa vypočítajú odpisy nehnuteľnosti, ale do daňových výdavkov sa zahrnie len časť odpisov pripadajúca na plochu nehnuteľnosti používanej na podnikanie. Napríklad odpis by vyšiel 2 000 eur, ale zo 100 m2, sa na podnikanie využíva len 25 m2, takže daňovým výdavkom bude odpis len vo výške 500 eur.
Odpisy pomernej časti plochy domu môžu byť daňovým výdavkov.
Dovolíme si však upozorniť na ustanovenie § 24 ods. 5 zákona o dani z príjmov, podľa ktorého fyzická osoba pri preradení majetku z osobného užívania do obchodného majetku pri začatí používania majetku na činnosť, z ktorej príjmy sú predmetom dane, odpisuje tento majetok ako v ďalších rokoch odpisovania zo vstupnej ceny. Tzn. že ak si preradíte do obchodného majetku dom nadobudnutý pred piatimi rokmi, odpisy za tieto roky si uplatniť nemôžete a pokračujete v odpisovaní počnúc šiestym rokom.
Povinnosť podať daňové priznanie k dani z nehnuteľností pri zmene účelu použitia domu
V súvislosti so zmenou účelu užívania časti domu z účelu na bývanie na účel na podnikanie, vás čaká ešte jedna povinnosť, na ktorú by ste nemali zabúdať. Zmena účelu užívania stavby na podnikanie bude mať za následok aj to, že budete za túto časť stavby platiť vyššiu daň z nehnuteľností. Na tento účel budete musieť kvôli zmene účelu užívania stavby príslušnému správcovi dane podať čiastkové daňové priznanie. Vyplýva to z § 99b zákona č. 582/2004 Z. z. o miestnych daniach a miestnom poplatku za komunálne odpady a drobné stavebné odpady v znení neskorších predpisov. Podľa neho sa v takomto prípade čiastkové daňové priznanie k dani z nehnuteľností podáva vtedy, ak ste riadne daňové priznanie k dani z nehnuteľností už v minulosti podávali (podáva sa len jedenkrát) a teraz dôjde u vás k zmene účelu využitia stavby.
Čiastkové daňové priznanie pri zmene účelu užívania časti stavby na podnikateľské účely je v tomto prípade potrebné podať obci alebo mestu, v ktorého územnom obvode sa nehnuteľnosť nachádza. Lehota na podanie daňového priznania je do 31. januára nasledujúceho roka po tom, ako dôjde k zmene účelu užívania časti stavby. Tzn. ak napríklad niekto nadobudol nehnuteľnosť v predchádzajúcich rokoch a v priebehu roka 2017 sa rozhodne v nej podnikať, kvôli čomu dôjde k zmene účelu užívania časti stavby, musí čiastkové daňové priznanie k dani z nehnuteľností podať do 31. januára 2018.
