Ktoré výdavky je možné odpočítať od príjmov z prenájmu nehnuteľnosti zaradenej do obchodného majetku?
Právna úprava výdavkov súvisiacich s prenájmom nehnuteľnosti zaradenej v obchodnom majetku
V prípade, že sa prenajímateľ rozhodne nehnuteľnosť, ktorú zatiaľ vlastní ako súkromná osoba zaradiť do obchodného majetku, je potrebné vypracovať protokol o zaradení nehnuteľnosti do obchodného majetku používaného pri prenájme. Túto nehnuteľnosť bude od tohto momentu evidovať v daňovej evidencii alebo o nej účtovať v sústave jednoduchého účtovníctva v knihe dlhodobého majetku, alebo v sústave podvojného účtovníctva ako o dlhodobom hmotnom majetku.
Ak má daňovník prenajímanú nehnuteľnosť zaradenú vo svojom obchodnom majetku, môže si ako daňové výdavky uplatňovať:
- výdavky na obstaranie prenajímanej nehnuteľnosti v podobe daňových odpisov podľa § 22 až 29 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov,
- výdavky na technické zhodnotenie podľa § 29 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov,
- výdavky na opravy a udržiavanie a
- ostatné výdavky súvisiace s prevádzkovaním prenajímanej nehnuteľnosti.
Odpisovanie nehnuteľnosti
Podľa prílohy k zákonu č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov sú budovy zaradené do štvrtej odpisovej skupiny s dobou odpisovania dvadsať rokov. V tejto súvislosti je potrebné spomenúť aj iné stavby, ktoré sú mnohokrát predmetom prenájmu. Po splnení určitých podmienok môžu byť iné stavby klasifikované ako drobné stavby a zaradené do tretej odpisovej skupiny s dobou odpisovania dvanásť rokov. Musia však spĺňať definíciu drobných stavieb uvedenú v § 139b zákona č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (stavebný zákon) v znení neskorších predpisov. Drobnou stavbou je stavba, ktorá plní doplnkovú funkciu pre hlavnú stavbu a nemôže podstatne ovplyvniť životné prostredie. Zároveň musí ísť o prízemnú stavbu, ktorej zastavaná plocha nepresahuje 25 m2 a výška 5 m alebo podzemnú stavbu, ktorej zastavaná plocha nepresahuje 25 m2 a hĺbka 3 m.
Poznámka: Od roku 2015 sa novelou zákona o dani z príjmov zmenila doba odpisovania bytových, administratívnych a iných nevýrobných budov, ktoré sa s účinnosťou od roku 2015 zaraďujú do šiestej odpisovej skupiny s dobou odpisovania 40 rokov
Výdavky na prevádzkovanie nehnuteľnosti
Medzi ostatné výdavky súvisiace s prevádzkovaním prenajímanej nehnuteľnosti, ktorá bola zaradená do obchodného majetku patria predovšetkým výdavky na riadnu prevádzku nehnuteľnosti ako výdavky na energie (elektrická energia, teplo na vykurovanie a prípravu teplej úžitkovej vody, pitná a úžitková voda, plyn), opravy a ďalej výdavky, ktoré bol daňovník povinný uhradiť podľa osobitných predpisov. Môže ísť o úhrady vlastníka bytu a nebytových priestorov v dome za plnenia spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru a do fondu prevádzky, údržby a opráv podľa zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov, daň z nehnuteľností a poplatok za odvoz odpadu podľa zákona č. 582/2004 Z. z. o miestnych daniach a miestnom poplatku za komunálne odpady a drobné stavebné odpady v znení neskorších predpisov. K daňovo uznaným výdavkom patrí tiež poistenie prenajímanej nehnuteľnosti a úroky z úverov a pôžičiek, ktoré si daňovník vzal na obstaranie prenajímanej nehnuteľnosti.
Ďalšími výdavkami vznikajúcimi v súvislosti s prenájmom nehnuteľnosti, ktoré možno zahrnúť do daňových výdavkov sú napríklad odmeny právnikovi za vypracovanie zmluvy o prenájme nehnuteľnosti, odmeny účtovníkovi za vedenie účtovníctva, daňovej evidencie, vypracovanie daňového priznania, poštovné pri komunikácii s daňovým úradom a pod.
Úroky z úveru na financovanie nehnuteľnosti a možnosť ich daňovej uznateľnosti
Pri úrokoch z úverov a pôžičiek sa môže daňovník, ktorý preukazuje výdavky vedením jednoduchého alebo podvojného účtovníctva rozhodnúť, či ich do času uvedenia nehnuteľnosti do používania zahrnie do obstarávacej ceny alebo budú zahrnuté priamo do daňových výdavkov.
Príklad na zahrnutie úrokov z úverov a pôžičiek do obstarávacej ceny alebo do daňových výdavkov
Fyzická osoba si na obstaranie nehnuteľnosti určenej na prenájom vzala v máji 2014 úver. Nehnuteľnosť bola v júli 2014 obstaraná za 50 000 eur a v tom istom mesiaci uvedená do obchodného majetku. Úroky z úveru na obstaranie tejto nehnuteľnosti boli do času jej uvedenia do používania vo výške 100 eur. Prenajímateľ vedie účtovníctvo (jednoduché alebo podvojné) a rozhodol sa, že úroky do času uvedenia nehnuteľnosti do používania budú súčasťou obstarávacej ceny, tzn. obstarávacia cena nehnuteľnosti bude 50 100 eur (50 000 + 100) a z tejto sumy sa budú počítať aj odpisy. Prenajímateľ sa tiež mohol rozhodnúť, že úroky z úverov vo výške 100 eur budú považované za výdavky bežného účtovného obdobia. Obstarávacia cena nehnuteľnosti by bola v tomto prípade vo výške 50 000 eur.
Príklad na uplatnenie výdavkov pri prenájme nehnuteľnosti zaradenej do obchodného majetku
Prenajímateľ si uplatňuje pri prenájme nehnuteľnosti preukázateľne vynaložené výdavky. V danom období vykonal stavebné úpravy bytu, ktoré mali charakter technického zhodnotenia a opravil pokazené dvere na byte. Súčasne mu vznikli výdavky v súvislosti so spotrebou energií, daňou z nehnuteľností, poplatkom za odvoz odpadu a poistením nehnuteľnosti. Prenajímateľ mal tiež výdavky spojené s úhradami do fondu prevádzky, údržby a opráv a za plnenia spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru. Na prenajímanú nehnuteľnosť má vzatý úver v súvislosti s ktorým mu vznikajú úroky. Na vypracovanie zmluvy o prenájme bytu využil služby právnika a účtovníctvo mu vedie externá firma.
Ak má prenajímateľ nehnuteľnosť zaradenú do obchodného majetku, teda ju eviduje v daňovej evidencii alebo o nej účtuje, môže si uplatniť do daňových výdavkov všetky vyššie uvedené výdavky. O technické zhodnotenie zvýši zostatkovú cenu nehnuteľnosti. Súčasťou jeho daňových výdavkov budú aj odpisy tejto nehnuteľnosti.
Iná postup z hľadiska rozsahu uplatnenia výdavkov by sa uplatnil, ak by nehnuteľnosti prenajímateľ nemal zaradenú do obchodného majetku. Pre podrobnejšie informácie si prečítajte náš článok Daňové výdavky pri prenájme nehnuteľnosti nezaradenej do obchodného majetku.
