Ktoré výdavky si môže prenajímateľ odpočítať od príjmov pri prenájme nehnuteľnosti nezaradenej do obchodného majetku?
Iba výdavky na prevádzku nehnuteľnosti sú daňovo uznateľné
Ak sa prenajímateľ rozhodne nehnuteľnosť nezaradiť do obchodného majetku, túto nehnuteľnosť nebude evidovať v daňovej evidencii a nebude o nej ani účtovať. Daňovník si v tomto prípade môže uplatniť len daňové výdavky vynaložené na riadnu prevádzku prenajímanej nehnuteľnosti. Ostatné výdavky, ktoré nemožno zahrnúť do daňových výdavkov v súvislosti s prenajímanou nehnuteľnosťou sa považujú za výdavky na osobnú potrebu daňovníka spojené s využívaním jeho osobného majetku.
Výdavkami na riadnu prevádzku nehnuteľnosti, ktorá nie je zaradená do obchodného majetku sú najmä výdavky na energie (elektrická energia, teplo na vykurovanie a prípravu teplej úžitkovej vody, pitná a úžitková voda, plyn) a výdavky na ostatné služby. Ďalej možno zahrnúť do daňových výdavkov napríklad odmenu právnikovi za vypracovanie zmluvy o prenájme nehnuteľnosti, odmeny účtovníkovi za vedenie účtovníctva, daňovej evidencie, vypracovanie daňového priznania, poštovné pri komunikácii s daňovým úradom a pod.
Výdavkami za ostatné služby súvisiace s prenájmom nehnuteľnosti sú najmä úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru podľa § 10 ods. 6 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Tieto úhrady sa platia preddavkovo a sú stanovené pevnou mesačnou sumou. Použijú sa najmä na úhrady za:
- odvádzanie odpadových vôd z domácností,
- osvetlenie spoločných priestorov v dome,
- upratovanie spoločných priestorov v dome,
- používanie výťahov a domovej práčovne,
- dodávka vody od vodárenských spoločností,
- dodávka tepla a teplej vody,
- odpratávanie snehu,
- kontrolu a čistenie komínov,
- deratizáciu spoločných priestorov domu,
- odvoz smetí, odpadov, popola a splaškov, čistenie žúmp,
- vybavenie bytu spoločnou televíznou a rozhlasovou anténou.
Príklad na rozsah uplatnenia výdavkov pri prenájme nehnuteľnosti nezaradenej do obchodného majetku
Prenajímateľ si uplatňuje pri prenájme nehnuteľnosti preukázateľne vynaložené výdavky. V danom období vykonal stavebné úpravy bytu, ktoré mali charakter technického zhodnotenia a opravil pokazené dvere na byte. Súčasne mu vznikli výdavky v súvislosti so spotrebou energií, daňou z nehnuteľností, poplatkom za odvoz odpadu a poistením nehnuteľnosti. Taktiež mal výdavky spojené s úhradami do fondu prevádzky, údržby a opráv a za plnenia spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru. Prenajímanú nehnuteľnosť financoval prostredníctvom úveru, ktorý spláca (istinu aj úrok).
Ak prenajímateľ nemá nehnuteľnosť zaradenú do obchodného majetku, tak z vyššie uvedených výdavkov si môže uplatniť len výdavky na spotrebu energií, poplatky za odvoz odpadu a úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru.
Ostatné výdavky, akými sú napríklad odpisy, technické zhodnotenie, daň z nehnuteľností, poistenie nehnuteľností, úroky z úverov a podobne, si nemôže z daňového hľadiska odpočítať od dosiahnutých príjmov z prenájmu, pretože nehnuteľnosť nemá zaradenú do obchodného majetku a preto ide o výdavky na osobnú potrebu daňovníka.
Iný postup by sa uplatnil, ak by prenajímateľ mal nehnuteľnosť zaradenú do obchodného majetku, o čom sa dočítate v našom článku Daňové výdavky pri prenájme nehnuteľnosti zaradenej do obchodného majetku.
