Ako zdaniť príjem z predaja nehnuteľnosti fyzickej osoby, kedy je príjem oslobodený a aké sú povinnosti pri predaji.
Príjmy z predaja nehnuteľnosti zaradzujeme medzi príjmy fyzických osôb podľa § 8 ods. 1 písm. b) zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov v znení neskorších predpisov (ďalej len „zákon o dani z príjmov“), t. j. príjmy z prevodu vlastníctva nehnuteľností.
Podstata zdaňovania príjmov z predaja nehnuteľnosti v roku 2019
V prvom rade je potrebné uviesť, že pri predaji nehnuteľnosti sa nezdaňuje celý príjem za predaj tejto nehnuteľnosti, ale len zisk z predaja nehnuteľnosti (t. j. príjem za predaj nehnuteľnosti mínus preukázateľné výdavky, ktoré k príjmu prislúchajú). Príjem z predaja nehnuteľnosti zaradzujeme medzi pasívny príjem fyzickej osoby.
Fyzická osoba, ktorá v roku 2019 dosiahla príjem z predaja nehnuteľností, je povinná podať daňové priznanie k dani z príjmov fyzickej osoby – typ B. Osobitosťou pri vypĺňaní daňového priznania je to, že:
- nie je možné uplatniť odpočet nezdaniteľnej časti základu dane pri tomto druhu príjmu,
- nie je možné vykázať daňovú stratu (t. j. ak preukázateľné výdavky prevyšujú príjem z predaja nehnuteľnosti, uvedú sa len do výšky príjmu),
- pri výpočte základu dane je možné uplatniť len preukázateľné výdavky.
V prípade, ak fyzická osoba dosiahla príjem z predaja nehnuteľnosti v roku 2019, ktorý je oslobodený od dane z príjmov, nie je povinná tento príjem uviesť v daňovom priznaní k dani z príjmov za rok 2019.
Všetko o zdaňovaní príjmov v roku 2020 a 2021 nájdete v článku Zdaňovanie príjmov z predaja nehnuteľnosti v roku 2020 a 2021.
Kedy je príjem z predaja nehnuteľnosti oslobodený od dane z príjmov?
Príjmy z predaja nehnuteľnosti, ktoré sú oslobodené od dane z príjmov, sú uvedené v § 9 ods. 1 písm. a), b) a d) zákona o dani z príjmov. Ide o tieto druhy príjmov:
- príjem z predaja nehnuteľnosti, a to po uplynutí 5 rokov odo dňa jej nadobudnutia (ak nehnuteľnosť nebola zaradená v obchodnom majetku),
- príjem z predaja nehnuteľnosti nadobudnutej dedením (resp. postupným dedením) v priamom rade alebo niektorým z manželov, ak uplynie aspoň 5 rokov odo dňa nadobudnutia tejto nehnuteľnosti do vlastníctva alebo spoluvlastníctva poručiteľa (ak nehnuteľnosť nebola zaradená v obchodnom majetku),
- príjem z predaja nehnuteľnosti zaradenej do obchodného majetku, po uplynutí 5 rokov od jej vyradenia z obchodného majetku,
- príjem z predaja nehnuteľnosti, ktorá bola vydaná oprávnenej osobe podľa osobitných predpisov (ide o vydanie v rámci tzv. reštitučných zákonov), ak príjem z predaja nehnuteľnosti bol prijatý touto oprávnenou osobou (neposudzuje sa doba vlastníctva nehnuteľnosti ani zaradenie do obchodného majetku).
Ako môžeme vidieť, dôležité pri vymedzení oslobodených príjmov z predaja nehnuteľnosti sú tieto rozhodujúce momenty:
- nadobudnutie nehnuteľnosti,
- vyradenie z obchodného majetku,
- predaj nehnuteľnosti.
Deň nadobudnutia nehnuteľnosti do vlastníctva predávajúceho závisí od toho, akým spôsobom nadobudol nehnuteľnosť do vlastníctva:
- ak získal nehnuteľnosť do vlastníctva na základe zmluvy (napr. kúpnej, darovacej): deň nadobudnutia nehnuteľnosti je deň vkladu do katastra nehnuteľností (právoplatným rozhodnutím o povolení vkladu),
- ak získal nehnuteľnosť do vlastníctva dedením: deň nadobudnutia nehnuteľnosti je deň smrti poručiteľa,
- ak získal nehnuteľnosť rozhodnutím štátneho orgánu: deň nadobudnutia nehnuteľnosti je deň určený v rozhodnutí štátneho orgánu (ak nie je určený v rozhodnutí, dňom nadobudnutia nehnuteľnosti je deň právoplatnosti rozhodnutia),
- ak získal nehnuteľnosť vlastnou výstavbou alebo dodávateľským spôsobom: deň nadobudnutia nehnuteľnosti je deň uvedený v kolaudačnom rozhodnutí.
Deň vyradenia z obchodného majetku predávajúceho je deň, kedy fyzická osoba o danej nehnuteľnosti naposledy účtovala alebo ju evidovala v daňovej evidencii.
Deň predaja nehnuteľnosti u predávajúceho je deň prijatia prvej platby (resp. preddavku) alebo deň uzatvorenia zmluvy o prevode nehnuteľnosti, pričom rozhodujúci je ten deň, ktorý nastal skôr.
Príklady na určenie oslobodenia od dane z príjmov pri predaji nehnuteľnosti v roku 2019
Príklad na určenie oslobodenie od dane z príjmov pri predaji nehnuteľnosti, ak fyzická osoba nadobudla nehnuteľnosť kúpou:
František sa rozhodol predať nehnuteľnosť, ktorú nadobudol kúpnou zmluvou (kúpna zmluva uzatvorená 1.7.2014, vklad do katastra nehnuteľností sa uskutočnil 15.7.2014). Kedy bude príjem z predaja tejto nehnuteľnosti oslobodený od dane ?
Nakoľko sa moment nadobudnutia v prípade získania nehnuteľnosti kúpou zisťuje dňom vkladu do katastra nehnuteľnosti, bude sa počítať doba vlastníctva nehnuteľnosti u Františka od 15.7.2014. V prípade, ak František predá túto nehnuteľnosť 15.7.2019 a neskôr, bude predaj tejto nehnuteľnosti oslobodený od dane z príjmov (uzatvorí kúpnu zmluvu alebo príjme prvú platbu, resp. preddavok súvisiaci s predajom tejto nehnuteľnosti).
Príklad na určenie oslobodenie od dane z príjmov pri predaji nehnuteľnosti, ak fyzická osoba nadobudla nehnuteľnosť dedením v priamom rade:
Mária zdedila v roku 2015 byt po matke, ktorá ho nadobudla kúpou v roku 2009. Matka zomrela 24.5.2015 a prepis v katastri nehnuteľnosti prebehol až po dedičskom konaní, t. j. dňa 5.7.2015. Mária plánuje tento zdedený byt predať. Kedy bude príjem z predaja tejto nehnuteľnosti oslobodený od dane?
Nakoľko od kúpy bytu v roku 2009 poručiteľom (matkou Márie) do možného predaja bytu v roku 2015 dcérou Máriou, uplynie viac ako päť rokov, príjem z predaja tejto nehnuteľnosti bude oslobodený od dane.
Je pri príjme z predaja nehnuteľnosti v roku 2019 povinná registrácia u správcu dane ?
V prípade, ak fyzická osoba dosiahne príjem z predaja nehnuteľnosti, nemá žiadnu povinnosť registrovať sa na daňovom úrade, napr. pre daň z príjmov. Fyzická osoba si splní svoju povinnosť podaním daňového priznania k dani z príjmov za rok 2019 (ak jej povinnosť vznikne).
Fyzická osoba má však povinnosť podať čiastkové priznanie k dani z nehnuteľnosti, ak v čase od 2.1.2019 do 1.1.2020 – vrátane predala nehnuteľnosť, ktorej bola vlastníkom. Viac informácií o dani z nehnuteľnosti nájdete v článku Daň z nehnuteľností na rok 2019 alebo Daňové priznanie k dani z nehnuteľností na rok 2019
Aké preukázateľné výdavky je možné uplatniť pri príjme z predaja nehnuteľnosti v roku 2019?
Ako sme už vyššie v článku uviedli, pri príjmoch z predaja nehnuteľnosti, nie je možné vykázať daňovú stratu. To znamená, že preukázateľné výdavky je možné uplatniť pri výpočte základu dane len do výšky príjmov z predaja nehnuteľnosti.
Príjem z predaja nehnuteľnosti je možné znížiť o preukázateľné výdavky, ktoré súviseli s dosiahnutím, zabezpečením alebo udržaním tohto príjmu, napr. výdavky vynaložené na:
- obstaranie nehnuteľnosti,
- technické zhodnotenie (napr. modernizácia, rekonštrukcia nehnuteľnosti),
- opravu a údržbu,
- úroky z hypotekárneho úveru alebo stavebného úveru súvisiace s obstaraním nehnuteľnosti,
- zdravotné poistenie.
Preukázateľné výdavky na obstaranie nehnuteľnosti závisia od toho, ako bola daná nehnuteľnosť nadobudnutá. V prípade, ak fyzická osoba nadobudla nehnuteľnosť kúpou, tak výdavkom na obstaranie je preukázateľne zaplatená kúpna cena, alebo pri nehnuteľnosti nadobudnutej dedením je výdavkom na obstaranie nehnuteľnosti všeobecná cena tejto nehnuteľnosti a pod.
To, že pri príjmoch z predaja nehnuteľnosti je možné uplatniť len preukázateľné výdavky znamená, že každý výdavok, o ktorý si fyzická osoba zníži tento príjem musí byť podložený dokladom. Spravidla ide o doklady typu: kúpno – predajná zmluva, faktúry, pokladničné doklady z registračnej pokladnice/eKasy, výpisy z bankového účtu (alebo potvrdenie z banky o výške zaplatených úrokov) a pod.
Ako zdaniť príjem z predaja nehnuteľnosti v roku 2019 plynúci v splátkach?
Je možné, že v uzatvorenej zmluve o predaji
nehnuteľnosti sa kupujúci s predávajúcim dohodne na predaji nehnuteľnosti,
pričom cena za predaj nehnuteľnosti bude predávajúcemu zaplatená
v niekoľkých splátkach.
Fyzická osoba, ktorá dosahuje príjem z predaja nehnuteľnosti, uvedie v daňovom priznaní pomernú výšku príjmu, ktorú reálne v roku 2019 aj prijala a taktiež si uplatní preukázateľné výdavky len do výšky tejto prijatej platby (napr. ak príjem z predaja nehnuteľnosti bude v roku 2019 vo výške 50 000 € (z celkovej sumy 100 000 €) a celkové výdavky budú 70 000 €, je možné si uplatniť len výdavky vo výške 50 000 €). V nasledujúcom roku, resp. rokoch postupuje fyzická osoba s príjmom z predaja nehnuteľnosti a zahrňovaním preukázateľných výdavkov rovnako.
Ako si rozdelia príjem z predaja nehnuteľnosti podieloví, resp. bezpodieloví spoluvlastníci nehnuteľnosti?
V prípade nehnuteľnosti, ktorá patrí do bezpodielového spoluvlastníctva manželov, si manželia rozdelia tento príjem z predaja nehnuteľnosti u každého z manželov v rovnakom pomere, alebo v pomere, v akom sa dohodnú. V rovnakom pomere, v akom si manželia rozdelia príjem z predaja nehnuteľnosti, si rozdelia aj preukázateľné výdavky vynaložené na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie tohto príjmu.
Ak mal jeden z manželov predmetnú nehnuteľnosť, ktorú predáva, zaradenú v obchodnom majetku, tak potom príjem z predaja tejto nehnuteľnosti zdaní len ten z manželov, ktorý mal túto nehnuteľnosť zaradenú v obchodnom majetku ako posledný.
Čo sa týka rozdelenia príjmov z predaja nehnuteľnosti a k nim prislúchajúcim výdavkom v prípade podielových spoluvlastníkov, platí, že si rozdelia príjmy a výdavky podľa výšky ich spoluvlastníckych podielov.
Viac informácií o rozdelení príjmov a výdavkov pri spoločnom dosahovaní príjmov si môžete prečítať v článku Delenie príjmov a výdavkov fyzických osôb
Pozor, z predaja nehnuteľnosti v roku 2019 zaplatíte aj odvody do zdravotnej poisťovne
Príjem z predaja nehnuteľnosti v roku 2019 podlieha okrem dani z príjmov aj odvodom na zdravotné poistenie. Nakoľko takáto osoba v priebehu roka neplatí preddavky na zdravotné poistenie (t. j. mesačné odvody), príslušná zdravotná poisťovňa po ukončení kalendárneho roka vykoná osobe, ktorá mala príjem z predaja nehnuteľnosti ročné zúčtovanie zdravotného poistenia. Výsledkom ročného zúčtovania zdravotného poistenia môže byť nedoplatok, ktorý je fyzická osoba povinná zaplatiť jednorazovo v lehote ustanovenej v oznámení o výkaze nedoplatkov.
Výška odvodu do zdravotnej poisťovne je 14 % z vymeriavacieho základu. Viac informácií o ročnom zúčtovaní zdravotného poistenia nájdete v článku Ročné zúčtovanie zdravotného poistenia v roku 2019
Príklad na výpočet odvodov do zdravotnej poisťovne na základe podaného daňového priznania k dani z príjmov za rok 2019:
Mária podá daňové priznanie k dani z príjmov za rok 2019 – typ B, kde uvedie len príjmy z predaja nehnuteľnosti vo výške 50 000 € a daňové výdavky vo výške 45 000 €. Základ dane z príjmov je vo výške 5 000 € (daň vo výške 950 €). Akú výšku nedoplatku vypočíta zdravotná poisťovňa z tohto príjmu?
Suma základu dane predstavuje aj sumu vymeriavacieho základu, ktorý je potrebný pre výpočet odvodov na zdravotné poistenie, to znamená, že Mária bude povinná zaplatiť nedoplatok z ročného zúčtovania zdravotného poistenia vo výške 700 € (t. j. 14 % z 5 000 €).
Nedoplatok z ročného zúčtovania zdravotného poistenia bude Mária povinná zaplatiť až v roku 2020.
Je potrebné upozorniť na to, že výdavok na zdravotné poistenie (nedoplatok z ročného zúčtovania zdravotného poistenia) bude mať fyzická osoba reálne až v nasledujúcom roku, po uskutočnení predaja nehnuteľnosti (napr. nehnuteľnosť predá v júli 2019, daňové priznanie k dani z príjmov podá do konca marca 2020, ale výkaz nedoplatkov z ročného zúčtovania zdravotného poistenia jej bude doručený až v septembri 2020). Fyzická osoba má preto tieto 2 možnosti:
- výdavok na zaplatené poistné zahrnie do daňového priznania až v nasledujúcom roku (po príjme z predaja tejto nehnuteľnosti, napr. za rok 2020), ale iba ak bude mať príjmy z predaja nehnuteľnosti alebo podobné príjmy, alebo
- podá dodatočné daňové priznanie k dani z príjmov za rok, v ktorom dosiahla príjem z predaja tejto nehnuteľnosti (t. j. za rok 2019): fyzickej osobe bude vyčíslený preplatok na dani vrátený správcom dane, avšak je potrebné vyplniť žiadosť o vrátenie daňového preplatku v dodatočnom daňovom priznaní.
Príklad na výpočet preplatku na dani z príjmov po podaní dodatočného daňového priznania k dani z príjmov za rok 2019 – uplatnenie výdavku na zdravotné poistenie:
Vychádzame z predchádzajúceho príkladu – Mária podala za rok 2019 riadne daňové priznanie, kde mala príjmy z predaja nehnuteľnosti 50 000 €, výdavky 45 000 €, základ dane 5 000 € a daň z príjmov, ktorú zaplatila 950 €. V roku 2020 jej po podaní daňového priznania a po zaplatení dane bude doručený výkaz nedoplatkov z ročného zúčtovania zdravotného poistenia, na základe ktorého zaplatí nedoplatok vo výške 700 €.
Mária sa rozhodne v roku 2020 – po podaní riadneho daňového priznania podať dodatočné daňové priznanie a znížiť si príjmy z predaja nehnuteľnosti aj o tento zaplatený nedoplatok na zdravotné poistenie. Jej výdavky teda v dodatočnom daňovom priznaní budú 45 700 €, základ dane 4 300 € a daň z príjmov 817 €. Podaním dodatočného daňového priznania vznikne Márii preplatok na dani vo výške 133 € (950 € - 817 €).
