Sumár informácií o daňových povinnostiach vyplývajúcich z predaja nehnuteľnosti, o výške sadzby dane a o výnimkách, kedy sa daň z predaja nehnuteľnosti neplatí.
Zdaňovanie príjmu z predaja nehnuteľnosti fyzických osôb v roku 2020 a 2021
Príjmy z predaja nehnuteľnosti u fyzickej osoby patria medzi príjmy podľa § 8 ods. 1 písm. b) zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov v znení neskorších predpisov (ďalej len „zákon o dani z príjmov“), t. j. príjmy z prevodu vlastníctva nehnuteľností.
Za príjem z prevodu vlastníctva nehnuteľností patrí napríklad aj príjem z predaja stavebného pozemku, príjem z predaja bytu, domu, chaty, rekreačného zariadenia a pod.
Príjem z predaja nehnuteľnosti zaraďujeme medzi pasívne príjmy fyzickej osoby. Je možné ho znížiť o príslušné výdavky, ktoré sa vzťahujú k tomuto príjmu. Daň sa tak platí iba z rozdielu medzi príjmami a výdavkami, t. j. nezdaňuje sa celý príjem.
Výška sadzby dane závisí od výšky základu dane, ktorý je tvorený z čiastkového základu dane z príjmov podľa § 5, § 6 a § 8 zákona o dani z príjmov. Ak výška základu dane za rok 2020 nepresiahne sumu 37 163,36 eur, použije sa sadzba dane vo výške 19%. Na tú časť základu dane, ktorá sumu 37 163,36 eur presiahne, sa použije sadzba dane vo výške 25%. Na príjmy podľa § 8 zákona o dani z príjmov nie je možné uplatniť 15% sadzbu dane.
Povinnosť podať daňové priznanie pri predaji nehnuteľnosti v roku 2020 a 2021
Daňové priznanie je potrebné podať najneskôr do konca tretieho (resp. šiesteho alebo deviateho) mesiaca po uplynutí kalendárneho roka, v ktorom bol zdaniteľný príjem z predaja nehnuteľnosti vyplatený.
Ak fyzická osoba dosiahla príjem z predaja nehnuteľnosti, ktorý nie je oslobodený od dane z príjmov, je povinný tento príjem priznať v daňovom priznaní, ak jej vznikla povinnosť toto daňové priznanie podať. Znamená to, že aj v tomto prípade sa posudzuje podmienka presiahnutia hranice celkových príjmov za dané zdaňovacie obdobie. Za rok 2020 je fyzická osoba povinná podať daňové priznanie v prípade, ak jej celkové zdaniteľné príjmy dosiahnuté v roku 2020 presiahnu sumu 2 207,10 eur (s výnimkou uvedenou v § 32 ods. 4 zákona o dani z príjmov), alebo ak vykazuje daňovú stratu.
Príklad na posúdenie povinnosti podania daňového priznania k dani z príjmov FO za rok 2020:
Petra mala v roku 2020 príjmy plynúce z dohody o vykonaní práce so svojím zamestnávateľom vo výške 1 500 eur. Za rok 2020 jej bol ešte vyplatený príjem z predaja malej parcely pozemku susedom vo výške 700 eur, ktorý nebol oslobodený od dane. Iný príjem v roku 2020 jej nebol vyplatený. Je Petra povinná podať daňové priznanie k dani z príjmom za rok 2020?
Z dôvodu, že Petra za rok 2020 nemala celkové zdaniteľné príjmy vyššie ako 2 207,10 eur, nie je povinná podať daňové priznanie k dani z príjmov. Daňové priznanie však podať môže, ak sa tak rozhodne.
Príklad na posúdenie povinnosti podania daňového priznania k dani z príjmov FO za rok 2020:
Ján dosiahol v roku 2020 príjmy zo závislej činnosti vo výške 20 000 eur. V roku 2020 predal nehnuteľnosť, pričom zisk (príjem z predaja znížený o príslušné výdavky) z tohto predaja bol vo výške 1 000 eur. Celkové príjmy z predaja nehnuteľnosti boli vo výške 90 000 eur a uplatnené výdavky (kúpna cena, za ktorú nehnuteľnosť pred 3 rokmi kúpil) boli vo výške 89 000 eur. Môže Ján požiadať svojho zamestnávateľa o vykonanie ročného zúčtovania dane a nebude musieť tak podávať daňové priznanie, ak zisk z predaja nehnuteľnosti je nižší ako hranica 2 207,10 eur?
Jánovi vznikla za rok 2020 povinnosť podať daňové priznanie k dani z príjmov z dôvodu, že jeho celkové zdaniteľné príjmy sú až vo výške 110 000 eur. Pre účely posúdenia vzniku povinnosti podania daňového priznania nie je relevantná výška zisku (či straty) z predaja nehnuteľnosti. Zároveň, keďže nemal len príjmy zo závislej činnosti, zamestnávateľ mu nemôže vykonať ročné zúčtovanie, Ján bude musieť podať daňové priznanie k dani z príjmov typu B.
Príjmy a výdavky z predaja nehnuteľnosti sa v daňovom priznaní uvádzajú v časti VIII. oddiel – Výpočet základu dane (čiastkového základu dane) z ostatných príjmov podľa § 8 zákona o dani z príjmov, konkrétne v tabuľke č. 3, riadok č. 2, stĺpec č. 1 Príjmy, stĺpec č. 2 Výdavky.
Výdavky je možné uviesť len do výšky príjmov z prevodu vlastníctva nehnuteľností, t. j. nie je možné vykázať z predaja nehnuteľnosti stratu na daňové účely. Keďže sú príjmy z predaja nehnuteľnosti považované za tzv. pasívne príjmy, nie je možné si základ dane z týchto príjmov znížiť o žiadnu nezdaniteľnú časť základu dane.
Oslobodenie príjmov z predaja nehnuteľnosti v roku 2020 a 2021
Skutočnosť, či príjem z predaja nehnuteľnosti podlieha zdaneniu alebo je od dane oslobodený, závisí od posúdenia podmienok pre jeho oslobodenie podľa platných ustanovení zákona o dani z príjmov.
Zákon o dani z príjmov v ustanovení § 9 zákona o dani z príjmov vymedzuje podmienky, ktoré musia byť splnené pre oslobodenie príjmu z predaja nehnuteľnosti.
Od dane je oslobodený príjem:
- z predaja nehnuteľnosti (nezaradenej v obchodnom majetku), a to po uplynutí 5 rokov odo dňa jej nadobudnutia,
- z predaja nehnuteľnosti (nezaradenej v obchodnom majetku) nadobudnutej dedením (postupným dedením) v priamom rade alebo niektorým z manželov, ak uplynie aspoň 5 rokov odo dňa nadobudnutia tejto nehnuteľnosti preukázateľne do vlastníctva alebo spoluvlastníctva poručiteľa (alebo poručiteľov),
- z predaja nehnuteľnosti zaradenej do obchodného majetku, a to po uplynutí 5 rokov od jej vyradenia z obchodného majetku,
- z predaja nehnuteľnosti vydanej oprávnenie osobe podľa osobitných predpisov (ide o vydanie v rámci reštitučných zákonov napr. zákon č. 119/1990 Zb.o súdnej rehabilitácii v z. n. p., zákon č. 403/1990 Zb. o zmiernení následkov niektorých majetkových krívd v z. n. p., zákon č. 319/1991 Zb. o zmiernení niektorých majetkových krívd a iných krívd, zákon č. 87/1991 Zb. o mimosúdnych rehabilitáciách v z. n. p., zákon č. 42/1992 Zb. o úprave majetkových vzťahov a vyporiadaní majetkových nárokov v družstvách v z. n. p. a iné).
Ak platí, že je príjem z predaja nehnuteľnosti oslobodený od dane, takýto príjem sa v daňovom priznaní neuvádza a z tohto titulu sa daňové priznanie nepodáva. Znamená to, že príjem z predaja nehnuteľnosti, ktorý je oslobodený od dane z príjmov, sa nezarátava do hranice príjmov pre účely posúdenia vzniku povinnosti podať daňové priznanie. Ak fyzická osoba dosiahne za zdaňovacie obdobie iba príjmy zo závislej činnosti a oslobodené príjmy z predaja nehnuteľnosti, daňová povinnosť sa môže vysporiadať len vykonaním ročného zúčtovania preddavkov na daň z príjmov zo závislej činnosti.
Priznali a zaplatili ste daň z predaja nehnuteľnosti? Finančná správa posiela listy
V týchto dňoch Finančná správa SR zasiela listy až 13 000 daňovníkom v ktorých ich upozorňuje na povinnosť podať daňové priznanie k príjmu z predaja nehnuteľností a zaplatiť daň. Týka sa to daňovníkov, ktorí predali napríklad rodinný dom alebo byt v rokoch 2016 až 2020 do piatich rokov od nadobudnutia nehnuteľnosti. Ide o preventívnu akciu, ktorou chce finančná správa zlepšiť dobrovoľné plnenie daňových povinností. Čas na nápravu majú klienti finančnej správy do konca marca. „Zároveň už dopredu komunikujeme aj povinnosť podať daňové priznanie za rok 2020," priblížil prezident finančnej správy Jiří Žežulka. Ide o vlaňajšie predaje nehnuteľností, ku ktorým daňová povinnosť ešte len vznikne. Ak by daňovníci mali pre pandémiu nového koronavírusu problémy so zaplatením dane z príjmu z predaja nehnuteľnosti, môžu požiadať finančnú správu o odklad platenia dane alebo úhradu dane v splátkach.
Moment nadobudnutia nehnuteľnosti pre účely zdaňovania
Pre vymedzenie oslobodených príjmov z predaja nehnuteľnosti sú tieto rozhodujúce momenty:
- nadobudnutie nehnuteľnosti,
- vyradenie z obchodného majetku,
- predaj nehnuteľnosti.
Deň nadobudnutia nehnuteľnosti do vlastníctva predávajúceho závisí od toho, akým spôsobom fyzická osoba nadobudla nehnuteľnosť do vlastníctva:
- ak získala nehnuteľnosť do vlastníctva na základe zmluvy (napr. kúpnej, darovacej): deň nadobudnutia nehnuteľnosti je deň vkladu do katastra nehnuteľností (právoplatným rozhodnutím o povolení vkladu),
- ak získala nehnuteľnosť do vlastníctva dedením: deň nadobudnutia nehnuteľnosti je deň smrti poručiteľa,
- ak získala nehnuteľnosť rozhodnutím štátneho orgánu: deň nadobudnutia nehnuteľnosti je deň určený v rozhodnutí štátneho orgánu (ak nie je určený v rozhodnutí, dňom nadobudnutia nehnuteľnosti je deň právoplatnosti rozhodnutia),
- ak získala nehnuteľnosť vlastnou výstavbou alebo dodávateľským spôsobom: deň nadobudnutia nehnuteľnosti je deň uvedený v kolaudačnom rozhodnutí.
K oslobodeniu príjmov z predaja nehnuteľnosti ďalej Finančná správa uvádza: „Splnenie podmienok pre oslobodenie príjmov z predaja nehnuteľností sa u predávajúceho posudzuje podľa dňa prijatia prvej platby alebo preddavku alebo podľa dňa uzavretia zmluvy o prevode nehnuteľnosti, pričom rozhodujúci je vždy ten deň, ktorý nastal skôr. Na účely oslobodenia od dane u predávajúceho nie je podstatné, v ktorom zdaňovacom období nadobudol vlastnícke právo k nehnuteľnosti kupujúci.“
Výdavky pri príjmoch z predaja nehnuteľnosti v roku 2020 a 2021
Platí, že pri predaji nehnuteľnosti je možné uplatniť iba preukázateľné výdavky, t. j. nie je možné uplatniť paušálne výdavky. Výdavky, ktoré si môže fyzická osoba uplatniť vymedzuje zákon o dani z príjmov v ustanovení § 8 ods. 5 a uplatňujú sa v závislosti od spôsobu nadobudnutia nehnuteľnosti a účelu, na aký bola nehnuteľnosť využívaná.
Výdavkom z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti je napr.:
- pri nehnuteľnosti nadobudnutej kúpou je výdavkom preukázateľne zaplatená kúpna cena,
- pri nehnuteľnosti nadobudnutej dedením je výdavkom cena nehnuteľnosti zistená v čase nadobudnutia, pričom pri nehnuteľnosti nadobudnutej do 31.12.2015 je výdavkom tzv. reprodukčná obstarávacia cena (cena uvedená v osvedčení o dedičstve); pri nehnuteľnosti nadobudnutej dedením po 31.12.2015 je výdavkom tzv. všeobecná cena podľa Civilného mimosporového poriadku, t. j. cena uvedená v osvedčení o dedičstve, resp. uznesení o dedičstve,
- pri nehnuteľnosti nadobudnutej darovaním je potrebné posúdiť skutočnosť, či by bol príjem z predaja u darcu v čase darovania, ak by nehnuteľnosť predal, oslobodený od dane alebo nie.
- ak by bol príjem z predaja u darcu oslobodený od dane, výdavkom u predávajúceho je cena nehnuteľnosti zistená v čase darovania (v prípade darovania do 31.12.2015, výdavkom je cena v čase darovania – tzv. reprodukčná obstarávacia cena - určená napr. znaleckým posudkom k času darovania, resp. ohodnotenie určené v darovacej zmluve; v prípade darovania nehnuteľnosti po 31.12.2015, výdavkom je cena v čase darovania určená znaleckým posudkom),
- v prípade, ak by príjem z predaja u darcu nebol oslobodený od dane, výdavkom u predávajúceho je obstarávacia cena zistená u darcu (t. j. cena, za ktorú nehnuteľnosť nadobudol darca do vlastníctva).
- ak ide o majetok, ktorý bol zahrnutý v obchodnom majetku, výdavkom je zostatková cena (§ 25 ods. 3 zákona o dani z príjmov).
Medzi výdavky je možné ďalej zahrnúť napríklad aj finančné prostriedky preukázateľne vynaložené na technické zhodnotenie, opravu a údržbu veci vrátane ďalších výdavkov súvisiacich s predajom, úroky z hypoúveru alebo stavebného úveru súvisiace s obstaraním tejto nehnuteľnosti.
Zdravotné odvody pri predaji nehnuteľnosti v roku 2020 a 2021
V mnohých prípadoch sa pri predaji nehnuteľnosti venuje pozornosť iba výške daňovej povinnosti a zabúda sa na zdravotné odvody, ktorých výška tiež nie je zanedbateľná.
Príjem z predaja nehnuteľnosti v roku 2020 a 2021 podlieha okrem dani z príjmov aj odvodom na zdravotné poistenie. Obdobne ako pri zdaňovaní sa zdravotné odvody počítajú iba z (kladného) rozdielu medzi príjmami a výdavkami z predaja nehnuteľnosti. Výška odvodu do zdravotnej poisťovne je 14 % z vymeriavacieho základu.
Fyzická osoba v súvislosti s povinnosťou platenia zdravotných odvodov nemusí aktívne konať, pretože výšku zdravotných odvodov oznámi samotná zdravotná poisťovňa doručením ročného zúčtovania zdravotného poistenia za príslušný rok. Vychádzať bude pri tom z podaného daňového priznania k dani z príjmov. Výsledkom ročného zúčtovania zdravotného poistenia môže byť nedoplatok, ktorý je fyzická osoba povinná zaplatiť jednorazovo v lehote ustanovenej v oznámení o výkaze nedoplatkov.
Príklad na výpočet výšky odvodov do zdravotnej poisťovne na základe podaného daňového priznania k dani z príjmov za rok 2020:
Ondrej podal daňové priznanie k dani z príjmov za rok 2020 - typ B, kde uviedol len príjmy z predaja nehnuteľnosti vo výške 100 000 eur a daňové výdavky vo výške 90 000 eur. Základ dane z príjmov je vo výške 10 000 eur. Akú výšku nedoplatku vypočíta zdravotná poisťovňa z tohto príjmu po podaní daňového priznania?
Suma základu dane predstavuje aj sumu vymeriavacieho základu na zdravotné poistenie, to znamená, že Ondrej bude povinný zaplatiť nedoplatok z ročného zúčtovania zdravotného poistenia vo výške 1 400 eur (t. j. 14 % z 10 000 eur).
Aj zaplatené zdravotné poistenie je možné uznať ako výdavok pri predaji nehnuteľnosti, pričom fyzická osoba má preto dve možnosti:
- výdavok na zaplatené poistné zahrnúť do daňového priznania až v nasledujúcom roku (po príjme z predaja tejto nehnuteľnosti, napr. za rok 2021), ale iba ak bude mať príjmy z predaja nehnuteľnosti alebo podobné príjmy, alebo
- podať dodatočné daňové priznanie k dani z príjmov za rok, v ktorom dosiahla príjem z predaja tejto nehnuteľnosti (t. j. za rok 2020) fyzickej osobe bude vyčíslený preplatok na dani vrátený správcom dane, avšak je potrebné vyplniť žiadosť o vrátenie daňového preplatku v dodatočnom daňovom priznaní.
Dokedy zaplatiť daň z príjmu z predaja nehnuteľnosti v roku 2020 a 2021?
Fyzická osoba, ktorá nebola ešte nikdy registrovaná pre účely dane z príjmu na daňovom úrade, nemá ešte pridelený ani osobný účet daňovníka (resp. základné číslo účtu ), ktorý sa používa pri platení daní.
Bez prideleného osobného účtu daňovníka nie je možné daňovú povinnosť uhradiť. Toto číslo účtu bude daňovníkovi oznámené správcom dane po podaní daňového priznania a následne je daňovník povinný uhradiť daň do 8. dňa od prijatia oznámenia o pridelení základného čísla účtu (oznámenia osobného účtu daňovníka). Môže sa tak stať, že daňová povinnosť bude uhradená po lehote na podanie daňového priznania, je potrebné ale dodržať osemdňovú lehotu.
Pokiaľ číslo účtu bude daňovníkovi oznámené do lehoty na podanie daňového priznania, daňovník sa musí držať lehoty na podanie priznania. Ak bude číslo účtu oznámené až po uplynutí tejto lehoty, daňovník je povinný daň zaplatiť do ôsmich dní od doručenia tohto oznámenia.
Daňovníkovi, ktorému bol osobný účet daňovníka oznámený už v minulosti sa rovnako drží lehoty na podanie daňového priznania.
Povinnosť registrácie na daňovom úrade len z titulu predaja nehnuteľnosti nevzniká.
