Daňové aspekty kúpy bytu na firmu z vlastných zdrojov, z úveru na firmu, z pôžičky od konateľa alebo prenájom bytu od konateľa.
V prípade DPH je rozhodujúce, či je firma platiteľom DPH. Ak je v čase kúpy bytu firma platiteľom DPH, má nárok na odpočítanie DPH, ak bude byt využívať na podnikateľskú činnosť, ktorá podlieha DPH (napr. prenájom bytu inej firme).
Rovnako aj v prípade uplatnenia odpisov bytu a súvisiacich nákladov na jeho prevádzku do daňových výdavkov je potrebné preukázať využívanie bytu na podnikateľské účely, t. j. na dosiahnutie, zabezpečenia a udržanie zdaniteľných príjmov.
V článku sa budeme venovať štyrom spôsobom kúpy bytu na firmu:
- byt kúpi firma z vlastných zdrojov,
- byt kúpi firma zo zdrojov investičného úveru,
- konateľ firmy poskytne pôžičku pre firmu,
- konateľ firmy kúpi byt a prenajme ho firme.
V nadväznosti na tretí a štvrtý variant riešenia kúpy bytu na firmu sa budeme venovať aj transferovému oceňovaniu. Firma a jej konateľ sú závislé osoby, preto pôžička a prenájom sú kontrolované transakcie.
Byt kúpi firma z vlastných zdrojov alebo na investičný úver
V prípade, keď firma kúpi byt (z vlastných zdrojov alebo na investičný úver), pri nároku na odpočítanie DPH rozhoduje:
- či je registrovaná ako platiteľ DPH,
- účel využitia nehnuteľnosti.
Ak je firma platiteľ DPH a súčasne bude byt využívať na podnikanie ako platiteľ DPH (napr. prenájom bude fakturovať s DPH), má nárok na odpočítanie DPH v celom rozsahu. Ak bude platiteľ DPH využívať byt na podnikanie ako platiteľ DPH len sčasti, právo na odpočítanie DPH mu vznikne len čiastočne. V prípade nevyužívania bytu na podnikanie ako platiteľ DPH, nárok na odpočítanie DPH nevzniká.
Ak v priebehu 20 rokov od kúpy bytu dôjde k zmene účelu využívania bytu, dôjde aj k zmene pri odpočítaní DPH. Napríklad, pri byte ktorý sa využíval na podnikanie čiastočne alebo úplne a prestane sa takto využívať, vznikne firme daňová povinnosť (musí zaplatiť DPH daňovému úradu, ktorú si v minulosti odpočítala). Alebo naopak, ak firma byt nevyužívala na podnikanie a firma ho začne využívať na podnikanie ako platiteľ DPH, môže si uplatniť právo na odpočítanie DPH (daňový úrad jej DPH vráti).
Rovnako to platí aj v prípade ostatných súvisiacich nákladov, ktoré firme budú v súvislosti s využívaním bytu vznikať.
Ak firma nie je v čase kúpy bytu platiteľom DPH a neskôr sa za platiteľa DPH registruje, môže si dodatočne uplatniť právo na odpočítanie DPH, avšak opäť musí zohľadniť účel využívania bytu. Firma, ktorá si uplatnila právo na odpočítanie DPH a zruší sa jej registrácia pre DPH, musí dodatočne odviesť DPH. Suma nároku na odpočítanie DPH a daňovej povinnosti k DPH sa určí podľa zákona o DPH.
Účel využívania bytu je pre firmu rozhodujúci aj v prípade uplatnenia daňových výdavkov (na účel výpočtu dane z príjmov). Ak firma byt využíva na podnikanie (napr. byt prenajíma, má v ňom kancelárie), tak odpisy a iné výdavky súvisiace s prevádzkou bytu môže zahrnúť do daňových výdavkov.
V prípade kúpy bytu na investičný úver, úroky z úveru sú pre firmu taktiež daňovým výdavkom. Pri úveroch je potrebné rozlišovať splátku istiny (požičanej dlžnej sumy) a úroku. Splátka istiny nie je daňovým výdavkom, nakoľko ani príjem z poskytnutého úveru nie je zdaniteľným príjmom.
Byt firma odpisuje podľa aktuálne platnej daňovej legislatívy 40 rokov. V zásade to znamená, že do daňových výdavkov firmy sa v jednom roku dostane 1/40 kúpnej ceny bytu.
Konateľ si vezme úver a peniaze požičia firme, ktorá kúpi nehnuteľnosť
Ak firma nemá dostatok finančných prostriedkov a banka jej odmietne poskytnúť investičný úver, možným riešením je pôžička od konateľa. Konateľ, ak vlastní nehnuteľnosť, môže požiadať banku o tzv. americkú hypotéku, čo je vlastne bezúčelový úver zabezpečený nehnuteľnosťou (banka má v katastri zapísané záložné právo na nehnuteľnosť).
Firma pri odpočítaní DPH a zahrňovaní nákladov do daňových výdavkov postupuje rovnako ako v prípade, ak ho kúpi z vlastných zdrojov alebo z poskytnutého investičného úveru. Zdroj financovania (pôžička od konateľa) v tomto prípade nerozhoduje.
Keďže firma a konateľ sú závislé osoby, firmy sa týkajú povinnosti v oblasti transferového oceňovania. Povinnosťou firmy je viesť transferovú dokumentáciu k poskytnutému úveru a stanoviť výšku úroku tak, ako by úrok dohodli v porovnateľnej transakcii nezávislé osoby, a to po zohľadnení rôznych rizík, ktoré pri pôžičke medzi závislými osobami a nezávislými osobami (ne)existujú. Konateľa sa transferové oceňovane netýka.
Prípadné úroky vyplývajúce z pôžičky konateľa firme sú pre túto firmu daňovým nákladom. U konateľa sú, naopak, zdaniteľným príjmom.
Konateľ je povinný z prípadných úrokov odviesť daň z príjmov v daňovom priznaní. Od roku 2016 sa príjmy z kapitálového majetku (t. j. úroky z poskytnutých pôžičiek) zdaňujú v daňovom priznaní vždy sadzbou 19 %. Z rovnakej sumy konateľ zaplatí aj odvod na zdravotné poistenie 14 %, resp. 7 %, ak sa považuje za zdravotne postihnutú osobu.
Po zaplatení odvodu na zdravotné poistenie môže konateľ podať dodatočné daňové priznanie a uplatniť tento odvod v daňových výdavkoch. Bez sankcie mu daňový úrad vráti časť zaplatenej dane.
Byt kúpi konateľ na hypotekárny úver a prenajme ho firme
Poslednou možnosťou v tomto článku je kúpa bytu konateľom na hypotekárny úver a prenájom bytu firme. V tomto prípade je potrebné taktiež zdôrazniť, že prenájom bude vzťah medzi závislými osobami, čiže nájomné musí byť stanovené v súlade s transferovým oceňovaním.
Pokiaľ ide o firmu, v tomto prípade nemá možnosť uplatniť odpočítanie DPH. Avšak má ju konateľ, ak sa registruje ako platiteľ DPH a prenájom bude fakturovať s DPH. Pri odpočítaní DPH sa na konateľa (v postavení prenajímateľa) vzťahujú podmienky odpočítania, resp. platenia DPH rovnako, ako na firmu v predchádzajúcich variantoch. Ako platiteľ DPH má konateľ taktiež aj administratívne povinnosti, najmä podávať daňové priznanie a kontrolný výkaz, ak bude prenájom fakturovať s DPH.
Konateľ je prenajímateľom a nájomné je pre neho zdaniteľný príjem. K prenájmu bytu a zdaňovaniu príjmov z prenájmu bytu nájdete na našom portáli niekoľko článkov. Dôležité je spomenúť predovšetkým to, že konateľ má možnosť zaradiť prenajímaný byt do obchodného majetku, čím bude môcť uplatniť odpisy bytu v daňových výdavkoch. Úroky, ktoré zaplatí z hypotekárneho úveru by v tomto prípade taktiež mohol zahrnúť do daňových výdavkov. Zdravotné odvody konateľ pri prenájme bytu neplatí.
Firma môže uplatniť v daňových výdavkoch nájomné uhrádzané konateľovi a ďalšie výdavky súvisiace s používaním bytu na podnikanie (dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie zdaniteľných príjmov), pričom musí vychádzať z nájomnej zmluvy.
