Aké sú výhody a riziká kúpy bytu na firmu? Ako je potrebné postupovať z hľadiska účtovníctva a dane z príjmov? Kedy (ne)vzniká nárok na odpočet DPH pri kúpe bytu?
Mnoho podnikateľov uvažuje nad kúpou nehnuteľnosti – bytu na firmu, pretože vidí v tomto spôsobe určité daňové výhody. V niektorých prípadoch môžu skutočne nastať okolnosti, kedy je kúpa bytu na firmu daňovo výhodnejšia. Na druhej strane, koluje ohľadne kúpi bytu na firmu aj mnoho „poloprávd až mýtov“, najmä ohľadne výhody v odpočítaní DPH. Určite je však potrebné posudzovať každý prípad individuálne, pretože neexistuje jednotné posúdenie, či sa oplatí kúpa bytu na firmu viac ako kúpa bytu na fyzickú osobu.
Kúpa bytu na ďalší predaj – daň z príjmov a účtovanie
Kúpa bytu na firmu z pohľadu dane z príjmov sa riadi pravidlami zákona č. 595/2003 Z. Z. o dani z príjmov (ďalej len „zákon o dani z príjmov“). Zákon o dani z príjmov je v tomto prípade úzko prepojený aj s účtovníctvom, pretože právnická osoba má povinnosť viesť podvojné účtovníctvo a kúpu nehnuteľnosti aj správne zaúčtovať.
V prípade, ak sa bude kupovať byt na firmu už s jasným zámerom jeho následného predaja, neposudzujeme byt ako dlhodobý hmotný majetok (ako to poznáme vo väčšine prípadov), ale v takomto prípade ide o krátkodobý majetok v účtovej triede 1 – Zásoby na účte 133 – Nehnuteľnosť na predaj. Takýto byt sa totiž neplánuje držať dlhodobo, aj keby sa jeho predaj naťahoval, pretože od začiatku je známy účel kúpy tohto bytu na ďalší predaj. Podstata rozdielu spočíva v tom, že takto účtovaný byt (ako zásoba) nebude spoločnosť odpisovať účtovne ani daňovo. Kúpna cena takéhoto bytu sa v tomto prípade nepremietne do daňových výdavkov prostredníctvom odpisov. Aj prípadné náklady v súvislosti s uvedením bytu do stavu spôsobilého na predaj (opravy a rôzne technické zhodnotenia) v tomto prípade neúčtujú do nákladov, ale navýšia sumu na účte 133 – Nehnuteľnosť na predaj.
Pri predaji bytu sa až následne zaúčtuje do nákladov do účtovej triedy 5 (účet 507 – Predaná nehnuteľnosť) hodnota budovy pri vyradení. Predpokladá sa, že sa byt bude predávať za vyššiu cenu ako je jeho hodnota zaúčtovaná na účte zásob a tento dosiahnutý rozdiel (zisk) sa následne premietne vo vyššej hodnote zaúčtovanej do výnosov do účtovnej triedy 6 (účet 607 - Výnosy z nehnuteľnosti na predaj) a tento zisk sa vo firme zdaní (sadzbou 21 % alebo 15 %).
V takomto prípade sa však prirodzene predpokladá, že spoločnosť bude dosahovať príjmy z predaja tovaru – nehnuteľnosti, a túto skutočnosť bude mať aj zapísanú v predmete činnosti, teda spoločnosť, ktorá kupuje byty s investičným zámerom, by mala vykonávať činnosť kúpy a následného predaja nehnuteľností.
Kúpa bytu na firmu na používanie či prenájom – daň z príjmov a účtovanie
Ak sa spoločnosť rozhodne kúpiť byt, ktorý chce aj následne využívať na svoju podnikateľskú činnosť, chce si v ňom zriadiť svoje sídlo firmy, kanceláriu alebo ho chce jednoducho prenajímať, vtedy účtuje o byte ako o dlhodobom hmotnom majetku, zaradí ho tak do účtovníctva, stanoví si jeho dobu životnosti na účely účtovných odpisov a zaradí ho do odpisovej skupiny 6 s dobou odpisovania 40 rokov pre účely daňových odpisov. Každoročne sa tak do daňových výdavkov dostane len 1/40 z obstarávacej ceny nehnuteľnosti. Prípadné technické zhodnotenia navyšujú vstupnú (obstarávaciu cenu) a do výdavkov sa tak dostávajú tiež len postupne, avšak vykonané opravy je možné uplatniť v daňových výdavkoch jednorazovo. Rozdiel medzi technickým zhodnotením a opravou nájdete v článku Technické zhodnotenie verzus oprava.
Tak ako opravy, aj iné výdavky súvisiace s prevádzkou bytu, je možné zahrnúť do daňových výdavkov (za predpokladu splnenia základnej definície daňového výdavku podľa § 2 zákona o dani z príjmov, t. j. musí ísť o výdavok na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie zdaniteľných príjmov). Obdobne aj v prípade uplatnenia daňových odpisov bytu je potrebné preukázať využívanie bytu na podnikateľské účely, t. j. na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie zdaniteľných príjmov. Ak sa byt na podnikateľské účely nevyužíva, nevzniká nárok na uplatňovanie daňových odpisov.
V prípade, ak byt slúži aj na bývanie a čiastočne aj na podnikanie, je potrebné rozdeliť aj vzniknuté náklady, ktoré sa k nim viažu, pričom náklady, ktoré sa viažu k časti bytu určeného na bývanie, nie je možné zahrnúť do daňových výdavkov a účtovníctva spoločnosti.
Kúpa bytu na firmu na bývanie – je to možné?
Mnoho spoločníkov firiem však uvažuje o kúpe bytu na firmu, ktorý nechce využívať na podnikateľské účely, ale chce v ňom jednoducho bývať s rodinou alebo ho prenechá na bývanie iným rodinným príslušníkom. Takáto kúpa bytu však z daňového hľadiska nie je v poriadku. Spoločnosť by mala nakupovať len vstupy, ktoré slúžia na dosahovanie príjmov z jej činnosti a výdavky na osobnú spotrebu spoločníkov či konateľov do účtovníctva firmy nepatria. Obdobne je to aj so zariadením bytu a inými súvisiacimi výdavkami.
V niektorých prípadoch spoločnosť kúpi byt na firmu a v rámci dosahovanie príjmov z podnikateľskej činnosti bude tento byt prenajímať. V takomto prípade môžeme povedať, že byt slúži na dosahovanie príjmov a je možné do daňových výdavkov uplatňovať aj súvisiace vznikajúce výdavky vrátane odpisov. Tiež by však mala mať takúto činnosť zapísanú v predmete podnikania. Pozor však na obmedzenie zahrňovania daňových odpisov do základu dane len do výšky príjmov z prenájmu nehnuteľnosti podľa § 19 ods. 3 písm. a) zákona o dani z príjmov. Jednou z možností je aj prenájom bytu spoločníkovi na účely jeho bývania. V takomto prípade však musí byť dodržaný princíp nezávislého vzťahu a nájomné musí byť stanovené na trhovej úrovni, pretože nízky nájom by neoprávnene znižoval výnosy na strane firmy.
Zároveň je potrebné zohľadniť aj situáciu, ak je byt poskytnutý na bývanie napr. konateľovi či zamestnancovi firmy, vtedy na strane konateľa (zamestnanca) vzniká nepeňažný benefit, ktorý podlieha dani z príjmov a je aj súčasťou vymeriavacieho základu pre platenie odvodov.
Predaj bytu na firmu – daňové výdavky
V prípade predaja bytu, o ktorom je účtované ako o dlhodobom hmotnom majetku je potrebné sledovať a vyčísliť účtovnú zostatkovú cenu a daňovú zostatkovú cenu. Daňovým výdavkom je daňová zostatková cena len do výšky príjmu z predaja zahrnutého do základu dane. Pri taxatívne vymedzenom majetku, kde patria aj byty, ide o daňovú zostatkovú cenu upravenú o pomernú časť odpisu v roku vyradenia bytu, t. j. o odpis vo výške pripadajúcej na počet celých mesiacov, počas ktorých sa byt účtoval, v súlade s § 22 ods.12 zákona o dani z príjmov.
Príklad na predaj bytu právnickou osobou a uplatnenie výdavkov
Spoločnosť v roku 2022 predala byt za cenu 200 000 eur. Daňová zostatková cena budovy pri jej predaji bola vo výške 250 000 eur, jej účtovná zostatková cena bola vo výške 270 000 eur. V akej výške je zostatková cena bytu daňovým výdavkom pri jeho predaji?
Daňová zostatková cena bytu je uznaným daňovým výdavkom len do výšky príjmu z predaja, teda vo výške 200 000 eur. Rozdiel v sume 50 000 eur je pri zistení základu dane pripočítateľnou položkou k výsledku hospodárenia. Keďže na účely zistenia základu dane je posudzovaná daňová zostatková cena, pričom do výsledku hospodárenia (na účte 551) je zahrnutá účtovná zostatková cena, rozdiel medzi účtovnou zostatkovou cenou (270 000 eur) a daňovou zostatkovou cenou (250 000 eur) vo výške 20 000 eur je pri zistení základu dane tiež pripočítateľnou položkou k výsledku hospodárenia.
Poznámka: Pravidlo o zahrňovaní daňovej zostatkovej ceny do výšky príjmov z predaja sa neuplatní v prípade bytu, o ktorom je účtované ako o tovare.
Ďalšou dôležitou skutočnosťou je výška sadzby dane z príjmov právnických osôb, ktorá sa použije pri predaji bytu, a to 21 %, resp. 15 %, avšak len v prípade ak by celkové zdaniteľné príjmy firmy nepresiahli 49 790 eur.
Kúpa bytu na firmu a daň z pridanej hodnoty (DPH)
Uplatňovanie nároku na odpočet DPH ako aj odvedenie DPH pri predaji bytu upravuje zákon č. 222/2004 Z. z. o dani z pridanej hodnoty (ďalej len „zákon o DPH“). V prvom rade je potrebné rozlíšiť, či je spoločnosť platiteľom DPH alebo nie. Ak firma platiteľom DPH v čase kúpy bytu nie je, odpočet DPH sa neuplatní. Ak sa spoločnosť stane platiteľom DPH neskôr, môže si dodatočne uplatniť právo na odpočítanie DPH, avšak musí zohľadniť účel využívania bytu.
Ak je spoločnosť platiteľom DPH v čase kúpy bytu, neznamená to ešte automaticky nárok na odpočet DPH. Podľa § 49 ods. 2 zákona o DPH môže platiteľ odpočítať od DPH, ktorú je povinný platiť, z tovarov a služieb, ktoré použije na dodávky tovarov a služieb ako platiteľ DPH. Znamená to, že musí predmetný byt používať na zdaniteľné plnenia pre účely DPH. Poznáme aj pomerné odpočítanie DPH, a to len z časti bytu, ktorú bude firma využívať ako platiteľ DPH (napr. kanceláriu alebo sklad) a časť bytu na bývanie, z ktorej si DPH odpočet neuplatní.
Zároveň podľa §
49 ods. 3 zákona o DPH, platiteľ DPH
nemôže odpočítať daň z tovarov a služieb (t. j. z bytu), ktoré
použije na dodávky tovarov a služieb, ktoré sú oslobodené od DPH podľa § 28 až
42 zákona o DPH.
Od roku 2019 došlo v prípade stavieb určených na bývanie k podstatnej zmene, kedy je nájom takejto nehnuteľnosti (bytu) oslobodený od DPH v prípade prenájmu fyzickej aj právnickej osobe, t. j. zdaniteľnej osobe a prenajímateľ sa nemôže ani rozhodnúť, že bude k cene nájmu uplatňovať DPH. V prípade ak teda spoločnosť – platiteľ DPH kúpi byt, ktorý plánuje následne prenajímať, pričom nájom takéhoto bytu je oslobodený od DPH podľa § 38 zákona o DPH, spoločnosť nemôže DPH z kúpnej ceny bytu odpočítať.
Obdobne, ak spoločnosť neplánuje využívať byt na podnikateľskú činnosť ako platiteľ DPH, ale byt jej bude len „stáť“, nárok na odpočet DPH nevzniká.
Ak by aj spoločnosť využívala predmetný byt na účely podnikania ako platiteľ DPH (napr. by si tu zriadila sídlo a kanceláriu alebo by byt predala za účelom dosiahnutia zisku), na druhej strane netreba zabúdať aj na skutočnosť, že ak predaj bytu nebude oslobodený od DPH podľa § 38 zákona o DPH, pri predaji bytu bude spoločnosť povinná ako platiteľ DPH uplatniť 20 %-nú sadzbu DPH, čo môže pre kupujúceho zbytočne nevýšiť cenu nehnuteľnosti.
Podmienky oslobodenia predaja nehnuteľnosti sú uvedené v § 38 zákona o DPH, pričom podľa odseku 1 tohto ustanovenia je oslobodené od DPH je dodanie bytu, ak je dodanie uskutočnené po 5 rokoch odo dňa:
- kolaudácie stavby, ktorou sa povolilo prvé užívanie stavby na určený účel, alebo po 5 rokoch odo dňa začatia prvého užívania tejto stavby, a to podľa toho, čo nastane skôr,
- kolaudácie, ktorou sa povolila zmena účelu užívania stavby, ku ktorej došlo v dôsledku vykonaných stavebných prác, ak náklady na tieto stavebné práce sú vo výške najmenej 40 % z hodnoty stavby pred začatím stavebných prác;
- kolaudácie, ktorou sa povolilo užívanie stavby po vykonaní stavebných prác, v dôsledku ktorých došlo k podstatnej zmene podmienok doterajšieho užívania stavby; podstatnou zmenou podmienok doterajšieho užívania stavby sa rozumie vynaloženie nákladov na stavebné práce vo výške najmenej 40 % z hodnoty stavby pred začatím stavebných prác.
Od spomínaného roku 2019 došlo opäť k zmene v prípade stavieb určených na bývanie, t. j. aj bytov, pretože platiteľ DPH sa už nemôže rozhodnúť, že ak by bol byt predávaný po uplynutí 5 ročnej lehoty (jeden z prípadov vymenovaných vyššie), neuplatnilo by sa oslobodenie od DPH, ale predaj bytu by sa zdanil. Predaj takéhoto bytu už od roku 2019 musí ísť v povinnom oslobodenom režime od DPH. Z tohto dôvodu, ak sa predáva byt, pričom pri predaji sa uplatní oslobodenie od DPH, a zároveň pri kúpe tohto bytu bola DPH odpočítaná sčasti alebo v celom rozsahu, vzniká spoločnosti povinnosť úpravy odpočítanej DPH v poslednom zdaňovacom období kalendárneho roka (napr. v decembrovom daňovom priznaní k DPH).
Výhody, nevýhody a riziká kúpy bytu na firmu
Nadväzujúc na vyššie uvedené, je možné vymenovať niektoré základné výhody a nevýhody kúpy bytu na firmu z pohľadu dane z príjmov a dane z pridanej hodnoty:
Medzi výhody kúpy bytu na firmu patrí:
- postupné odpisovanie nehnuteľnosti do daňových výdavkov, ako aj možnosť zahrnutia vzniknutých výdavkov do základu dane, ak spĺňajú základnú definíciu daňového výdavku (avšak aj fyzická osoba môže byt daňovo odpisovať, ak dosahuje príjmy z jeho prenájmu a zaradí si ho do svojho majetku);
- v prípade predaja bytu, uplatnenie sadzby dane z príjmov právnických osôb vo výške 21 % (resp. 15 % len ak celkové zdaniteľné príjmy nepresiahnu 49 790 eur) a žiadne zdravotné odvody v porovnaní s uplatnením sadzby dane z príjmov vo výške 19 %, resp. až 25 % a platením zdravotných odvodov vo výške 14 % (v prípade, ak predaj nehnuteľnosti u fyzickej osoby nie je oslobodený, oslobodenie príjmov z predaja bytu po 5 rokoch v prípade fyzických osôb upravuje § 9 ods. 1 písm. a) zákon o dani z príjmov, v prípade oslobodenia sa neplatia ani zdravotné odvody);
- cash-flow výhoda v podobe vrátenia sumy DPH z kúpnej ceny bytu, ak platiteľovi DPH (firme) zároveň vznikol nárok na odpočet DPH podľa zákona o DPH (§ 49 zákona o DPH);
- obdobne odpočet DPH pri kúpe zariadenia do bytu, ak budú zároveň splnené podmienky nároku na odpočet DPH.
Medzi nevýhody a riziká kúpy bytu na firmu patrí:
- evidovanie nehnuteľnosti v účtovníctve firmy (či už ako tovaru alebo dlhodobého nehmotného majetku) - pri byte kúpeného na firmu sa zvyšujú riziká v prípade nepriaznivého vývoja podnikateľskej činnosti, kedy môže firme hroziť napr. likvidácia, ohrozený je aj majetok firmy (vrátane predmetného bytu);
- riziko v prípade, ak sú vo firme napr. dvaja spoločníci a záujem o kúpu bytu na firmu má predovšetkým jeden z nich, pričom tento byt sa stane majetkom firmy, ktorú vlastnia obaja spoločníci, teda vlastníkom nehnuteľnosti je z právneho hľadiska právnická osoba (ktorú vlastnia zároveň títo spoločníci) a nie spoločník;
- povinnosť odvedenia DPH z predajnej ceny, ak sa spoločnosť rozhodne byt predať, ak ešte napr. neuplynulo 5 rokov od prvej kolaudácie alebo prvého užívania, pričom čím vyšší bude rozdiel medzi kúpnou cenou (z ktorej bola odpočítaná DPH) a predajnou cenou (z ktorej vzniká povinnosť DPH odviesť), tým je spoločnosť „stratovejšia“;
- možná povinnosť úpravy odpočítanej DPH, ak bude byt predaný v režime oslobodenia od DPH (§ 38 zákona o DPH) alebo ak dôjde k zmene účelu použitia bytu, napr. sa začne používať výlučne na bývanie a nie na podnikateľskú činnosť alebo sa začne prenajímať;
- zložitejšia evidencia DPH, resp. zložitejšie počítanie pri potenciálnej úprave odpočítanej DPH;
- pri vzniku nadmerného odpočtu DPH pri kúpe bytu, ktorý býva vzhľadom na ceny nehnuteľnosti pomerne vo vyšších sumách, môže dôjsť k daňovej kontrole zo strany daňového úradu, ktorý bude preverovať oprávnenosť nároku na odpočítanie DPH z kúpy bytu.
Kúpa bytu na firmu – zhrnutie
Pri kúpe (a prípadnom predaji) bytu na firmu ide skutočne o komplikovanejšiu problematiku, ktorú nie je možné jednoznačne vyhodnotiť v prospech výhodnejšej kúpy bytu na firmu alebo výhodnejšej kúpy bytu na fyzickú osobu. Je potrebné posudzovať prípady individuálne. V oblasti dane z príjmov, ak existuje zámer držať byt dlhodobejšie, t. j. viac ako 5 rokov, u fyzickej osoby bude takýto príjem z predaja oslobodený od dane aj zdravotných odvodov. U právnickej osoby takéto oslobodenie neexistuje, ale výnos je zdaňovaný 21%-nou sadzbou dane z príjmov právnických osôb (resp. 15 %). Naopak, ak by došlo k predaju bytu do 5 rokov, na strane fyzickej osoby je pomerne vysoké daňovo-odvodové zaťaženie z dosiahnutých príjmov z predaja nehnuteľnosti, aj keď je možné aj tieto príjmy znížiť o kúpnu cenu bytu, technické zhodnotenia, úroky z hypotekárneho úveru pod.
V oblasti DPH z nášho pohľadu nie je možné hovoriť o výrazných výhodách, ktoré by plynuli z odpočítania DPH. Vzhľadom na obmedzenie možnosti odpočítania DPH na stavby určené na bývanie od roku 2019 vyplývajúcej z povinného prenájmu bytov bez DPH, ako aj úpravy odpočítanej DPH, ak dôjde k následnému predaju bytu režime opäť povinného oslobodenia od DPH po uplynutí 5 ročnej lehoty, sa DPH výhody kúpy bytu na firmu v podstate strácajú. Navyše, ak aj nárok na odpočet DPH pri kúpe vznikne a k predaju bytu dôjde v režime uplatnenie DPH (napr. ak ešte neuplynulo 5 rokov od prvej kolaudácie či prvého užívania), spoločnosť je povinná predať byt s uplatnením DPH a túto DPH odviesť.
