Odpisy budov v roku 2017

V článku sa dozviete, ako určiť vstupnú cenu budovy pri rôznych spôsoboch jej obstarania, koľko rokov sa aké druhy budov odpisujú a nájdete v ňom aj príklad na výpočet odpisov budov.

Doba odpisovania budovy môže byť 6, 12, 20 alebo 40 rokov

Daňové odpisy sú upravené v zákone č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov v znení neskorších predpisov (ďalej len „zákon o dani z príjmov“). Všetky budovy a iné stavby patria medzi dlhodobý hmotný majetok, ktorý je možné odpisovať. Odpisovať nie je možné jedine prevádzkové banské diela a drobné stavby na lesnej pôde slúžiace na zabezpečovanie lesnej výroby a poľovníctva a oplotení slúžiacich na zabezpečovanie lesnej výroby a poľovníctva.

Budovy sa podľa druhu môžu odpisovať 6, 12, 20 alebo 40 rokov.

Budovy sa z hľadiska doby odpisovania zatrieďujú do odpisových skupín podľa prílohy č. 1 zákona o dani z príjmov. Podľa toho môže ísť o budovu zatriedenú do odpisovej skupiny dva s dobou odpisovania 6 rokov, budovu zatriedenú do odpisovej skupiny štyri s dobou odpisovania 12 rokov, budovu zatriedenú do odpisovej skupiny päť s dobou odpisovania 20 rokov a budovu zatriedenú do odpisovej skupiny šesť s dobou odpisovania 40 rokov.

Budovy v odpisovej skupine dva s dobou odpisovania 6 rokov:

• montované budovy z dreva, ak nie sú samostatnými stavebnými objektmi pripojenými na inžinierske siete,
• montované budovy z plastov, ak nie sú samostatnými stavebnými objektmi pripojenými na inžinierske siete.

Budovy v odpisovej skupine štyri s dobou odpisovania 12 rokov:

• montované budovy z betónu, ak nie sú samostatnými stavebnými objektmi pripojenými na inžinierske siete,
• montované budovy z kovov, ak nie sú samostatnými stavebnými objektmi pripojenými na inžinierske siete,
• drobné stavby podľa zákona č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (stavebný zákon) v znení neskorších predpisov (stavby, ktoré plnia doplnkovú funkciu k hlavnej stavbe a ktoré nemôžu podstatne ovplyvniť životné prostredie).

Budovy v odpisovej skupine päť s dobou odpisovania 20 rokov:

• budovy okrem budov uvedených v odpisovej skupine štyri a šesť (budovy pre obchod a služby, budovy pre dopravu, budovy pre elektronické komunikácie, stanice, terminály a pridružené budovy, garážové budovy, priemyselné budovy, nádrže, silá a sklady, nebytové poľnohospodárske budovy),
• inžinierske stavby okrem inžinierskych stavieb uvedených v odpisových skupinách štyri a šesť a okrem jednotlivých oddeliteľných súčastí uvedených v odpisových skupinách dva a štyri.

Budovy v odpisovej skupine šesť s dobou odpisovania 40 rokov:

• bytové budovy,
• hotely a podobné budovy,
• budovy pre administratívu,
• budovy pre kultúru a verejnú zábavu, vzdelávanie a zdravotníctvo,
• ostatné nebytové budovy okrem nebytových poľnohospodárskych budov (budovy a miesta na vykonávanie náboženských aktivít, historické alebo chránené pamiatky),
• ostatné inžinierske stavby.

Jedna budova môže byť využívaná aj na viacero účelov, podľa ktorých by mohla byť zaradená aj do viacerých odpisových skupín. Pri používaní budovy na niekoľko účelov je na zaradenie tejto budovy do odpisovej skupiny rozhodujúce jej hlavné využitie určené z celkovej úžitkovej plochy. Ak má teda budova napríklad rozlohu 10 000 m² a 7 000 m² je využívaných na administratívu a zvyšných 3 000 m² je využívaných na obchod, budova sa zaradí do šiestej odpisovej skupiny a bude sa odpisovať 40 rokov.

Väčšinu budov je možné odpisovať len rovnomernou metódou, niektoré aj zrýchlenou

Zákon o dani z príjmov rozlišuje dve metódy odpisovania majetku – rovnomerná metóda a zrýchlená metóda. V prípade rovnomernej metódy odpisovania sú odpisy v každom roku rovnaké a v prípade zrýchlenej metódy odpisovania sú odpisy spočiatku vysoké a potom postupne klesajú. Vybrať si medzi rovnomernou a zrýchlenou metódou odpisovania v prípade budov je možné len v prípade budov zatriedených do odpisovej skupiny dva (montované budovy z dreva a z plastov nenapojené na inžinierske siete a drobné stavby). Všetky ostatné budovy sa odpisujú rovnomernou metódou odpisovania a práve to bude prípad väčšiny budov u podnikateľov.

Väčšina budov sa odpisuje rovnomerne počas doby odpisovania.

Pri rovnomernej metóde odpisovania sa výška ročného odpisu vypočíta ako podiel vstupnej ceny budovy a doby odpisovania budovy. Ak sa budova zaradí do používania v priebehu roka, tak v tomto prvom roku odpisovania hmotného majetku sa uplatní len pomerná časť z ročného odpisu v závislosti od počtu mesiacov, počnúc mesiacom jej zaradenia do užívania do konca tohto zdaňovacieho obdobia. Pri budove zaradenej do používania v októbri sa teda v tomto roku uplatnia odpisy len za tri mesiace (vypočítajú sa ako tri dvanástiny z ročného odpisu). Pomerná časť neuplatneného ročného odpisu z prvého roku odpisovania sa uplatní v roku nasledujúcom po roku uplynutia doby odpisovania. Ročný odpis a pomerná časť z ročného odpisu sa zaokrúhľujú na celé eurá nahor.

V článku Odpisy majetku v roku 2017 nájdete podrobnosti o tom, ako by sa vybrané budovy odpisovali zrýchlenou metódou odpisovania, ak by si ju pri nich podnikateľ zvolil. Budovy majú dlhú životnosť a ich udržiavanie vo vyhovujúcom stave si častokrát vyžaduje rekonštrukcie alebo modernizácie, ale môžu vznikať aj nadstavby, prístavby či stavebné úpravy. Predstavujú technické zhodnotenie, ktoré sa tiež odpisuje, no spôsob výpočtu odpisov sa môže zmeniť. O technickom zhodnotení a príkladoch na jeho odpisovanie si môžete prečítať v článku Odpisy majetku v roku 2017.

Odpisovanie budovy obstaranej z hypotekárneho úveru alebo z vlastných prostriedkov

Najčastejším spôsobom obstarania budovy je jej obstaranie z prostriedkov z hypotekárneho úveru. Vstupnou cenou budovy obstaranej z prostriedkov z hypotekárneho úveru alebo aj z vlastných prostriedkov je obstarávacia cena tejto budovy. Je to teda cena, za ktorú sa budova obstarala (jej kúpna cena) vrátane nákladov súvisiacich s jej obstaraním (napríklad poplatok za vklad práva k nehnuteľnosti do katastra nehnuteľností). Tento postup určenia vstupnej ceny budovy platí vtedy, ak si kúpite už existujúcu budovu (nejdete ju stavať).

Odpisovanie budovy postavenej vlastnou činnosťou

Ak si nebudete kupovať hotovú budovu, ale sa ju rozhodnete postaviť vlastnou činnosťou, vstupná cena sa bude určovať inak. Vstupnou cenou budovy, ktorú podnikateľ postaví, bude suma vo výške vlastných nákladov. Vlastnými nákladmi sú priame náklady vynaložené na stavbu budovy a nepriame náklady, ktoré sa vzťahujú na stavbu budovy. Pri stavbe budovy vzniká mnoho druhov nákladov a všeobecne platí, že všetky priame a nepriame náklady súvisiace s jej stavbou budú tvoriť súčasť vstupnej ceny. Najčastejšie pôjde o náklady na úpravy terénu, rôzny stavebný materiál, náklady súvisiace so zapojením budovy na inžinierske siete, poplatky za rôzne povolenia a mnoho iných. Po dokončení budovy sa všetky náklady súvisiace s jej stavbou spočítajú a táto suma bude tvoriť vstupnú cenu budovy, z ktorej sa bude odpisovať. Tento postup určenia vstupnej ceny sa uplatní bez ohľadu na to, odkiaľ pochádzajú prostriedky použité na stavbu budovy (z úveru, z vlastných zdrojov a podobne).

Budova, ktorú budete stavať, sa ocení vlastnými nákladmi.

Odpisovanie darovanej budovy

Menej častým spôsobom nadobudnutia budovy môže byť darovanie. Aj keď podnikateľ budovu nadobudnutú darovaním získa bezodplatne a nevynaloží na jej obstaranie žiadne prostriedky, môže ju odpisovať. Ak je však budova podnikateľovi darovaná, najzložitejšie je určenie vstupnej ceny tejto budovy, z ktorej sa bude ďalej odpisovať. Určenie vstupnej ceny darovanej budovy závisí od postavenia darcu – či bol fyzickou osobou alebo právnickou osobou, a či túto budovu mal v podnikaní a odpisoval ju, alebo nie.

Vstupnou cenou darovanej budovy je:

1. obstarávacia cena, ak je darcom fyzická osoba, ktorá budovu nadobudla kúpou a u ktorej budova nebola zahrnutá v obchodnom majetku a odo dňa jej nadobudnutia kúpou neuplynulo päť rokov,
2. zostatková cena zistená u darcu, ak je darcom právnická osoba,
3. zostatková cena zistená u darcu, ak je darcom fyzická osoba, ktorá túto budovu v deň darovania mala zahrnutú v obchodnom majetku alebo v deň darovania neuplynulo päť rokov odo dňa jej vyradenia z obchodného majetku,
4. hodnota zistená znaleckým posudkom, ak je darcom budovy fyzická osoba, ktorá túto budovu nemala zahrnutú v obchodnom majetku alebo v deň darovania uplynulo päť rokov odo dňa jej vyradenia z obchodného majetku.

V článku Odpisovanie darovaného majetku sa môžete o tejto téme dozvedieť viac.

Odpisovanie budovy preradenej z osobného užívania do podnikania u živnostníka

Pre podnikateľov, ktorí sú fyzickými osobami, je ďalšou možnosťou získania budovy do podnikania aj jej preradenie z osobného užívania do podnikania. K takejto situácii dochádza najčastejšie vtedy, ak má napríklad živnostník budovu, ktorú nadobudol do súkromného vlastníctva a na tento účel ju aj využíval, ale neskôr sa rozhodne ju využívať na podnikanie. V takomto prípade si tiež môže do daňových výdavkov uplatňovať odpisy tejto budovy. Spôsob určenia vstupnej ceny budovy preradenej z osobného užívania do podnikania závisí od toho, akým spôsobom bola táto budova predtým nadobudnutá.

Ak bola budova pred zaradením do obchodného majetku nadobudnutá:

• kúpou, jej vstupnou cenou bude jej obstarávacia cena,
• vlastnou činnosťou, jej vstupnou cenou budú jej vlastné náklady,
• dedením, jej vstupnou cenou bude jej cena uvedená v osvedčení o dedičstve alebo v uznesení o dedičstve,
• darovaním, jej vstupná cena sa určuje rovnakým spôsobom, ako sme uviedli v predchádzajúcej časti článku.

Pri budove nadobudnutej do podnikania preradením z osobného užívania je potrebné si dať pozor na ustanovenie § 24 ods. 5 zákona o dani z príjmov, podľa ktorého sa pri preradení majetku z osobného užívania do obchodného majetku za roky nevyužívania majetku na zabezpečenie zdaniteľného príjmu odpisy neuplatňujú a tento majetok sa odpisuje ako v ďalších rokoch odpisovania. Ak si teda preradíte z osobného užívania do podnikania byt po desiatich rokoch od jeho nadobudnutia, odpisy za prvých 10 rokov si uplatňovať nemôžete, ale môžete si uplatniť odpisy za zvyšných 30 rokov (začínate s odpisovaním od jedenásteho roku odpisovania).

Príklad na výpočet daňových odpisov budovy

Daňovník v novembri 2017 nadobudol budovu so vstupnou cenou 72 000 eur, v ktorej bude vykonávať svoje podnikanie (obchodná činnosť). V tomto mesiaci ju aj zaradil do používania a zaradil ju do odpisovej skupiny päť s dobou odpisovania 20 rokov. V nasledujúcej tabuľke môžete vidieť výpočet odpisov tejto budovy vo všetkých zdaňovacích obdobiach (odpisy v rokoch 2018 až 2036 sme znázornili zjednodušene, keďže výpočet aj výška odpisu je rovnaká).

Viac príkladov na odpisy hmotného majetku nájdete v článku Odpisy majetku v roku 2017.