Čo musí obsahovať kúpna zmluva, predmetom ktorej je predaj nehnuteľností? Ako je potrebné postupovať, aby celý proces kúpy nehnuteľnosti prebehol hladko?
Kúpa nehnuteľnosti (pozemku alebo budovy) je významným okamihom v živote každého človeka. Kúpe nehnuteľnosti by sa mala preto venovať náležitá pozornosť a aj napriek tomu, že celý proces nie je zložitý, v prípade neznalosti je lepšie obrátiť sa na odborne zdatnú osobu, aby sa predišlo možným problémom.
Každá kúpna zmluva, predmetom ktorej je predaj nehnuteľnosti, má svoj právny základ v ustanovení § 588 a nasl. Občianskeho zákonníka. Aj v prípade, že ide o kúpnu zmluvu medzi dvoma podnikateľmi, aplikuje sa Občiansky zákonník. Napriek tomu, že pri právnych vzťahoch medzi podnikateľmi sa vo všeobecnosti aplikuje Obchodný zákonník.
Čo musí obsahovať kúpna zmluva?
Každá zmluva má svoje náležitosti, ktoré musí obsahovať, aby bola platná. Pre kúpnu zmluvu na nehnuteľnosť sú to tieto náležitosti:
- kúpna zmluva musí byť písomná,
- označenie zmluvných strán - kto je predávajúci a kupujúci, a to označením ich mena, priezviska, vrátane rodného priezviska, dátumu narodenia, rodného čísla a trvalého pobytu (takéto označenie je potrebné pre potreby katastrálneho úradu),
- označenie predmetu kúpy - samozrejme, je potrebné presne špecifikovať, aká nehnuteľnosť sa predáva. Pri pozemku je potrebné označiť katastrálne územie, obec, okres, register, číslo parcely, výmeru, druh pozemku a číslo LV. Pri budovách je potrebné uviesť súpisné číslo, číslo LV a na akej parcele je budova postavená.
- uvedenie kúpnej ceny – teda za akú sumu sa predáva nehnuteľnosť
- záväzok predávajúceho odovzdať kupujúcemu predmet kúpy,
- záväzok kupujúceho prevziať od predávajúceho predmet kúpy a zaplatiť zaň dohodnutú sumu.
V prípade, že niektorá náležitosť nebude splnená, má to za následok absolútnu neplatnosť kúpnej zmluvy. Má sa teda za to, že zmluva ani nebola uzatvorená. Preto je potrebné všetky tieto povinné náležitosti zahrnúť do kúpnej zmluvy.
Nesplnenie náležitostí kúpnej zmluvy má za následok neplatnosť zmluvy.
Príklad na neplatnosť kúpnej zmluvy:
Jozef sa s Petrom ústne dohodli, že mu Peter predá pozemok v dedine, ktorého je vlastníkom. Dohodli sa na kúpnej cene 10 000 eur. Túto sumu Jozef Petrovi zaplatil. Dohodli sa, že zmluvu podpíšu neskôr. Potom však k uzatvoreniu písomnej zmluvy nedošlo z rôznych dôvodov na strane Petra. Keďže kúpna zmluva na pozemok musí mať písomnú podobu, nedošlo k predaju nehnuteľnosti. Peter je tak stále vlastníkom predmetného pozemku. Za normálnych okolností je povinný vrátiť Jozefovi 10 000 eur, ktoré mu zaplatil za pozemok. Ak však Jozef nemá žiadny doklad o úhrade kúpnej ceny, bude veľmi problematické, ba až nemožné dostať sa spať k peniazom.
Okrem týchto náležitostí, je do zmluvy ešte dobré uviesť:
- určenie lehoty na zaplatenie kúpnej ceny a spôsob zaplatenia - v prípade ak kúpna zmluva nebude zaplatená v celosti pri podpise kúpnej zmluvy, je dobré špecifikovať v kúpnej zmluvy lehotu, do ktorej musí kupujúci zaplatiť zvyšnú časť kúpnej ceny. V prípade zaplatenia kúpnej ceny formou schválenia úveru je taktiež dobré to uviesť do zmluvy.
- určenie lehoty na odovzdanie nehnuteľnosti - teda určenie lehoty, do ktorej má predávajúci odovzdať dom kupujúcemu,
- uvedenie stavu meračov energií - taktiež odporúčam v prípade predaja domu, bytu alebo inej budovy uviesť aj stav meračov. Predídete tak možným budúcim problémom, napr. Ak sa následne dozviete, že predávajúci neuhradil faktúry za dodané energie.
- prehlásenia predávajúceho, že môže s nehnuteľnosťou voľne nakladať, že nehnuteľnosť nie je zaťažená žiadnym právom inej osoby, že k nehnuteľnosti sa neviažu žiadne nezaplatené dane alebo poplatky.
Avšak ako som vyššie uviedol, ide o dobrovoľné náležitosti kúpnej zmluvy, ktoré môžete do zmluvy zahrnúť, ale nemusíte. Ak ich nezahrnutie, nebude to mať dopad na platnosť kúpnej zmluvy.
Náležitosti kúpnej zmluvy, predmetom ktorej je byt
Predaj bytu má oproti inej nehnuteľnosti určité špecifiká. Zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov totižto kladie zvýšené požiadavky na zmluvu, predmetom ktorej je prevod (predaj alebo darovanie) bytu. V zmysle tohto zákona, kúpna zmluva, ktorej predmetom je predaj bytu, musí obsahovať okrem vyššie uvedených náležitosti aj údaje uvedené v § 5 ods. 1 zákona o vlastníctve bytov. Tieto náležitosti kúpnej zmluvy sú povinné. To znamená, že ak nebudú uvedené v kúpnej zmluve na byt, táto zmluva bude absolútne neplatná, čiže bude sa na ňu hľadieť, ako keby neexistovala.
Kúpna zmluva, predmetom ktorej je predaj bytu, musí preto obsahovať:
- popis bytu alebo nebytového priestoru v dome a príslušenstva bytu, vymedzenie polohy bytu alebo nebytového priestoru v dome označením čísla bytu, čísla vchodu a opisom nebytového priestoru, určenie rozsahu podlahovej plochy a vybavenia bytu a nebytového priestoru v dome,
- vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome na spoločných častiach domu, spoločných zariadeniach domu, na príslušenstve, na pozemku zastavanom domom a na priľahlom pozemku, pričom veľkosť spoluvlastníckeho podielu je určená podielom podlahovej plochy bytu alebo nebytového priestoru k úhrnu podlahových plôch všetkých bytov a nebytových priestorov v dome, ak sa pri priľahlom pozemku nepostupuje podľa písmena e),
- určenie a popis spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva a priľahlého pozemku a prípadné určenie, ktoré spoločné časti domu a spoločné zariadenia domu, časti príslušenstva a priľahlého pozemku užívajú len niektorí vlastníci bytov a niektorí vlastníci nebytových priestorov,
- úpravu práv k pozemku zastavanému domom a k priľahlému pozemku,
- vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu na priľahlom pozemku dohodou nadobúdateľa bytu alebo nebytového priestoru s vlastníkom domu,
- zistenie technického stavu bytu a nebytového priestoru podľa znaleckého posudku s uvedením opráv, ktoré treba nevyhnutne vykonať v najbližších dvanástich mesiacoch, ak o to nadobúdateľ bytu alebo nebytového priestoru požiada,
- vyhlásenie nadobúdateľa bytu alebo nebytového priestoru v dome o pristúpení k zmluve o spoločenstve vlastníkov alebo k zmluve o výkone správy,
- úpravu práv k zariadeniam civilnej ochrany, ak sú také objekty v dome, po predchádzajúcom súhlase príslušných orgánov.
Ako postupovať po podpísaní kúpnej zmluvy
Kúpnu zmluvu by ste už mali podpísanú. Je to už všetko, alebo je potrebné ešte niečo urobiť? Čo je potrebné ďalej vykonať, aby sa proces predaja nehnuteľnosti dokončil?
Právne neznalé osoby sa mýlia, keď si myslia, že už samotným uzatvorením kúpnej zmluvy sa kupujúci stáva vlastníkom nehnuteľnosti. Na to aby sa celý proces kúpy nehnuteľnosti dokončil, je potrebné podať ešte tzv. návrh na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Kupujúci nadobúda vlastnícke právo k nehnuteľnosti až vtedy, keď kataster povolí vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností a nie už samotným podpísaním kúpnej zmluvy.
Po uzatvorení kúpnej zmluvy je preto potrebné ešte:
- overiť podpisy
- podať tzv. návrh na vklad vlastníckeho práva do katastra
Overiť podpisy predávajúceho je možné buď u notára, alebo na matričnom úrade. Notár má výhodu v tom, že je dostupnejší, keďže existuje veľa notárov na území celej SR. Je však o trochu drahší (pár centov za každý podpis). Taktiež niektorý notári nemajú problém dôjsť aj k vám domov, ak sa nemôžete vy dostaviť k notárovi, napr. pre zdravotné problémy. Matričný úrad je oproti notárovi o trochu lacnejší. V prípade, ak chcete ušetriť, stačí overiť podpis predávajúceho na kúpnej zmluve (na dvoch rovnopisoch, ktoré predkladáte katastru). Podpis kupujúceho nemusíte nevyhnutne úradne overiť.
Posledným krokom je podanie návrhu na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľnosti. Prinášame vám vzor návrhu. Návrh môže podať buď predávajúci, alebo kupujúci. Nie je potrebné aby ho podali obe strany súčasne. K návrhu je potrebné pripojiť kúpnu zmluvu v dvoch vyhotoveniach.
Podanie návrhu na vklad vlastníckeho práva je spojené so zaplatením súdneho poplatku. Tento poplatok je spravidla vo výške 66 Eur. Ak chcete, aby kataster konal rýchlejšie (aby rozhodol do 15 dní), je potrebné zaplatiť poplatok vo výške 266 Eur. Ak chcete ušetriť, môžete podať návrh na vklad elektronicky, vtedy zaplatíte súdny poplatok 33 eur, resp. 133 eur, ak žiadate urýchlené rozhodnutie. Ak nemáte možnosť podať návrh elektronicky, môžete ešte pred podaním návrhu na vklad vlastníckeho práva podať tzv. oznámenie o zamýšľanom návrh na vklad. Po tomto oznámení musíte do 90 dní podať návrh na vklad vlastníckeho práva do katastra. Podstatou oznámenia je, že kataster upozorníte na podanie návrhu na vklad. Ak podáte aj oznámenie o zamýšľanom návrhu, platí sa poplatok len vo výške 51 Eur.
Kataster by následne mal o návrhu na vklad rozhodnúť do 30 dní od doručenia návrhu v prípade, ak návrh neobsahuje žiadne chyby. Ak je všetko v poriadku, kataster vydá rozhodnutie o vklade. Na základe tohto rozhodnutia kataster zapíše kupujúceho ako vlastníka predmetnej nehnuteľnosti do katastra. Týmto rozhodnutím sa celý proces predaja nehnuteľností končí. V prípade ak kataster nevydá rozhodnutie do 30 dní (v súčasnosti je to bežný jav, nakoľko katastre nehnuteľností sú zahltené), môžete žiadať o vrátenie poplatku, ktorý ste zaplatili.
Zhrnutie na záver
Kúpa nehnuteľnosti je obzvlášť dôležitou záležitosťou. Pri kúpe nehnuteľností dochádza k investícii nemalého množstva peňažných prostriedkov. Preto je potrebné dbať na to, aby sa celý proces uskutočnil v súlade so zákonom. Ako môžete vidieť, proces pri kúpe nehnuteľností nie je veľmi náročný. Pozostáva len z uzatvorenia kúpnej zmluvy, overenia podpisov a podania návrhu na vklad. Dovolím si tvrdiť, že ho zvládne aj priemerný laik bez potrebného právneho vzdelania.
Mať dobre napísanú kúpnu zmluvu je však úplný základ. Preto napísanie kúpnej zmluvy nepodceňujte. Ak však nechcete mať pochyby o tom, či ste urobili všetko správne, obráťte sa radšej na právne vzdelanú osobu, ktorá vám môže v konečnom dôsledku ušetriť nemalé množstvo peňazí, problémov a predíde možnej neplatnosti kúpnej zmluvy len kvôli tomu, že táto zmluva neobsahuje niečo, čo podľa zákona musí obsahovať.
Vzor kúpnej zmluvy pri kúpe nehnuteľnosti domu na stiahnutie.
