Kúpna zmluva o prevode nehnuteľnosti – na čo si dať pozor

Kúpa (alebo predaj) nehnuteľnosti je spojená s uzatvorením kúpnej (alebo kúpno-predajnej) zmluvy. Čo musí takáto zmluva obsahovať a na čo si treba dať pozor pri jej uzatváraní?

Čo je kúpna zmluva a kde je upravená? 

V praxi patrí kúpna zmluva vo všeobecnosti medzi často uzatvárané druhy zmlúv. Dochádza ňou k prevodu vlastníctva (vlastníckeho práva) k veci (napr. k hnuteľnej i nehnuteľnej veci), a to z predávajúceho na kupujúceho. 

Avšak iba samotnou kúpnou zmluvou sa vlastníctvo k veci samo o sebe neprevádza, ale k takémuto prevodu je nutné aj:

• odovzdanie veci (ak ide o kúpu/predaj hnuteľnej veci – napr. auto) alebo
• zápis vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností (ak ide o kúpu/predaj nehnuteľnosti – napr. pozemku, bytu, rodinného domu).

Pokiaľ ide o právnu úpravu, tak ustanovenia týkajúce sa kúpnej zmluvy sú obsiahnuté v:

• Občianskom zákonníku a
• Obchodnom zákonníku.

Občiansky zákonník definuje kúpnu zmluvu ako zmluvu, z ktorej vznikne predávajúcemu povinnosť odovzdať kupujúcemu predmet kúpy (napr. hnuteľnú vec alebo nehnuteľnosť) a kupujúcemu zase vznikne povinnosť prevziať tento predmet kúpy a zaplatiť zaň predávajúcemu dohodnutú kúpnu cenu.     

Obchodný zákonník uvádza, že kúpnou zmluvou sa predávajúci zaväzuje dodať kupujúcemu hnuteľnú vec (tovar) určenú jednotlivo alebo čo do množstva a druhu a previesť na neho vlastnícke právo k tejto veci a kupujúci sa zaväzuje zaplatiť kúpnu cenu.

Upozornenie: Právna úprava kúpnej zmluvy je v obidvoch vyššie uvedených zákonníkoch upravená komplexne (ucelene). To znamená, že zmluvné strany (predávajúci a kupujúci) sa môžu dohodnúť, že na uzatvorenie konkrétnej kúpnej zmluvy  sa použijú výlučne ustanovenia niektorého zo spomínaných zákonov (napr. zmluva o predaji/kúpe auta bude uzatvorená podľa Občianskeho zákonníka alebo naopak bude uzatvorená iba podľa Obchodného zákonníka, ak sú zmluvné strany podnikatelia). To však neplatí v prípade kúpnej zmluvy o prevode nehnuteľností (viď nižšie).

Podľa ktorého zákonníka treba postupovať pri uzatváraní kúpnej zmluvy o prevode nehnuteľnosti?

Kúpnu zmluvu vo všeobecnosti môžu uzatvoriť nielen fyzické osoby (napr. občania a podnikatelia - živnostníci), ale aj právnické osoby (napr. obchodné spoločnosti - s. r. o., a. s.). Preto je potrebné rozlišovať jej uzatvorenie podľa Občianskeho zákonníka alebo podľa Obchodného zákonníka.

Kúpna zmluva o prevode nehnuteľností, ktorá je uzatvorená medzi fyzickými osobami (napr. medzi občanmi) sa riadi Občianskym zákonníkom. Ním sa spravuje aj kúpna zmluva  o prevode nehnuteľností uzatvorená medzi podnikateľmi (napr. medzi fyzickými osobami - živnostníkmi alebo medzi právnickými osobami – obchodnými spoločnosťami), a to aj napriek tomu, že vo všeobecnosti sa pri právnych vzťahoch medzi podnikateľmi používa Obchodný zákonník. 

Akákoľvek iná kúpna zmluva o prevode tovaru (nie kúpna zmluva o prevode nehnuteľností) uzatvorená medzi podnikateľmi (napr. medzi právnickými osobami – s.r.o. a s.r.o.) sa spravuje Obchodným zákonníkom.   

Upozornenie: Nie je možné, aby podnikatelia uzatvorili kúpnu zmluvu o prevode nehnuteľnosti (napr. pozemku) podľa Obchodného zákonníka, pretože ten upravuje iba prevádzanie tovaru (hnuteľných vecí), nie prevádzanie nehnuteľností. To znamená, že podnikatelia môžu uzatvoriť kúpnu zmluvu o prevode nehnuteľností iba podľa Občianskeho zákonníka, nie podľa Obchodného zákonníka. Kúpna zmluva o prevode nehnuteľností sa teda uzatvára podľa Občianskeho zákonníka medzi:

Kúpnu zmluvu o prevode nehnuteľnosti nie je možné uzatvoriť podľa Obchodného zákonníka

• fyzickými osobami (napr. predávajúci občan Juraj predáva byt kupujúcemu občanovi Zdenovi),
• fyzickou osobou a podnikateľom (napr. predávajúci občan Ivan predáva pozemok kupujúcemu živnostníkovi Borisovi alebo napr. predávajúci Developer s. r. o. predáva rodinný dom kupujúcemu zákazníkovi Stanovi) – ide o tzv. spotrebiteľskú kúpnu zmluvu,
• podnikateľmi (napr. predávajúca Stavebná firma s. r. o. predáva pozemok kupujúcemu živnostníkovi Dušanovi).

Aké náležitosti musí obsahovať kúpna zmluva o prevode nehnuteľností a akú musí mať formu?

Podľa Občianskeho zákonníka musí mať každá zmluva o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti písomnú formu. Zároveň musí obsahovať podstatné náležitosti, ktoré určuje Občiansky zákonník, a tiež osobitné právne predpisy (napr. katastrálny zákon alebo zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov).

Medzi podstatné náležitosti, ktoré musia byť obsahom kúpnej zmluvy o prevode nehnuteľností sú tieto:

• označenie zmluvných strán - osobné údaje predávajúceho a kupujúceho (napr. meno a priezvisko, adresa trvalého pobytu, dátum narodenia),
• označenie predmetu kúpy – presná špecifikácia nehnuteľnosti podľa listu vlastníctva (napr. pozemku s uvedením parcelného čísla, katastrálneho územia, v ktorom sa nachádza),
• vymedzenie právneho úkonu – uvedenie, že sa jedná o kúpu/predaj nehnuteľnosti (napr. že predávajúci odpredáva zo svojho výlučného vlastníctva pozemok a kupujúci ho od neho kupuje do svojho výlučného vlastníctva za dohodnutú kúpnu cenu),
• určenie kúpnej ceny spolu s uvedením spôsobu jej splatnosti – musí byť zrejmá výška kúpnej ceny alebo aspoň spôsob jej určenia (napr. dohodnutá kúpna cena za predaj pozemku predstavuje sumu vo výške 10 000,- eur, ktorú uhradí kupujúci predávajúcemu bezhotovostným prevodom na jeho bankový účet č. u. ............. , najneskôr do 10 dní od podpisu zmluvy),
• miesto a dátum uzatvorenia zmluvy (napr. v Žiline 10. 11. 2023),
• vlastnoručné podpisy zmluvných strán – podpis predávajúceho musí byť pre účely zavkladovania do katastra nehnuteľností úradne overený (napr. notárom alebo matrikou), podpis kupujúceho nemusí byť úradne overený.

Odporúčanie: Ohľadne kúpnej ceny je vhodné do zmluvy zakomponovať aj ustanovenie týkajúce sa prípadu jej neuhradenia zo strany kupujúceho (napr., ak kupujúci neuhradí dohodnutú kúpnu cenu v uvedenej lehote, má predávajúci právo odstúpiť od zmluvy, čím sa táto od počiatku zrušuje a každý z účastníkov takto zrušenej zmluvy je povinný vrátiť tomu druhému všetko, čo podľa zmluvy prijal).

Upozornenie: Ak v kúpnej zmluve o prevode nehnuteľností chýbajú podstatné náležitosti, príslušná správa katastra môže vkladové konanie prerušiť. V takom prípade určí lehotu na odstránenie nedostatkov zmluvy, a to spravidla 30 dní odo dňa doručenia rozhodnutia o prerušení konania. Odstránenie chýb je možné realizovať formou písomného dodatku k zmluve. Účastník konania (zmluvná strana) potom musí v určenej lehote vytýkané nedostatky odstrániť. Ak tak neurobí, kataster konanie zastaví. 

Vlastnícke právo k nehnuteľnosti prechádza na kupujúceho (t. j. kupujúci sa stáva vlastníkom nehnuteľnosti) až dňom rozhodnutia správy katastra o povolení vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností.

Na čo si treba dať pozor pri kúpnej zmluve o prevode nehnuteľnosti?

Pri uzatváraní kúpnej zmluvy o prevode nehnuteľností je dobré dať si pozor na niekoľko zásadných vecí. V prvom rade by si mal kupujúci overiť, či je predávajúci skutočným vlastníkom predávanej nehnuteľnosti a či na nehnuteľnosti viaznu nejaké ťarchy (napr. záložné práva pri hypotéke alebo vecné bremená) – to sa dá jednoducho zistiť podľa aktuálneho výpisu z listu vlastníctva dostupného na portáli katastra nehnuteľností,. Avšak takéto bežné ťarchy nie sú prekážkou pri kúpe nehnuteľnosti. Napríklad pri hypotéke existuje viacero možností, ako sa s takouto ťarchou vyrovnať (napr. pôvodná hypotéka predávajúceho sa vyplatí novou hypotékou kupujúceho). 

Ak sa nehnuteľnosť predáva cez realitnú kanceláriu je vhodné, aby si kupujúci zistil, či je daná realitná kancelária oprávnená ponúkať nehnuteľnosť na predaj, t. j. napríklad, či má s predávajúcim (vlastníkom nehnuteľnosti) uzatvorenú sprostredkovateľskú zmluvu, na základe ktorej ho zastupuje pri predaji jeho nehnuteľnosti.  

Ďalej je dôležité preveriť aj to, či je predávaná nehnuteľnosť podľa rozhodnutí príslušných úradov vhodná na plánovaný účel, pre ktorý ju kupujúci kupuje (napr. či ide o stavebný pozemok vhodný na stavbu rodinného domu), vrátane overenia existencie ochranných pásiem.  

Pri každej kúpnej zmluve o prevode nehnuteľností si treba dať si pozor na to, aby spĺňala všetky obsahové náležitosti ustanovené:

• Občianskym zákonníkom (tzv. všeobecné náležitosti – napr. označenie nehnuteľnosti ako predmetu kúpy, určenie kúpnej ceny),
• katastrálnym zákonom (tzv. osobitné náležitosti – napr. označenie účastníkov práv k nehnuteľnostiam - ak ide o fyzickú osobu: meno, priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo a miesto trvalého pobytu; ak ide o právnickú osobu: názov, sídlo a identifikačné číslo, ak ho má pridelené, prípadne iné identifikačné údaje, ďalej označenie právneho úkonu a jeho predmet, miesto a čas právneho úkonu),
• zákonom o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (tzv. špecifické náležitosti, ak je predmetom kúpy byt alebo nebytový priestor – napr. popis bytu a jeho príslušenstva, vymedzenie jeho polohy označením čísla bytu, čísla vchodu, určenie rozsahu podlahovej plochy a vybavenia bytu, vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu vlastníka bytu atď.

Dôraz treba klásť na presné označenie zmluvných strán. Ako sme už vyššie spomenuli označenie zmluvných strán, teda predávajúceho i kupujúceho, je jednou z podstatných náležitostí kúpnej zmluvy. Okrem uvedenia mena a priezviska sa vyžaduje aj uvedenie rodného priezviska (to platí nielen pre ženy, ale aj pre mužov). V praxi sa často vyskytujú prípady, kedy v kúpnej zmluve nie je uvedené rodné priezvisko (absentuje najmä pri mužoch). V takýchto situáciách musí správa katastra katastrálne konanie prerušiť a vyzvať zmluvné strany na odstránenie nedostatkov (napr. písomným dodatkom ku kúpnej zmluve).

Pokiaľ ide o zaplatenie kúpnej ceny za prevádzanú nehnuteľnosť z vlastných zdrojov, najmä pri vyšších čiastkach, je lepšie využiť advokátsku alebo notársku úschovu, prípadne vinkulovaný účet, a to z hľadiska väčšej bezpečnosti (istoty jej úhrady). Kupujúci sa totiž nestáva vlastníkom predávanej nehnuteľnosti uzatvorením (podpisom) kúpnej zmluvy, ale až rozhodnutím správy katastra o povolení vkladu do katastra nehnuteľností, čo zvyčajne trvá 30 dní od podania návrhu na vklad (prípadne 15 dní, ak bol podaný zrýchlený návrh na vklad). Práve notárska úschova sa považuje za jeden z najbezpečnejších spôsobov úhrady kúpnej ceny. Jej úlohou je zabezpečiť, aby sa kúpna cena uhradila predávajúcemu až po splnení stanovených podmienok dohodnutých v zápisnici o úschove (spravidla po predložení výpisu z listu vlastníctva, na ktorom je kupujúci  zapísaný už ako nový vlastník). 

V súvislosti s kúpnou cenou treba ešte spomenúť, že býva častou chybou to, že zmluvné strany si dohodnú spôsob jej úhrady v hotovosti, a to nad zákonnom ustanovený limit. Novela zákona o obmedzení platieb v hotovosti účinná od 1. 7. 2023 zjednotila zákaz vykonávať platby v hotovosti, ktorej hodnota prevyšuje 15 000 eur pre fyzické aj právnické osoby. To znamená, že ak si zmluvné strany dojednajú úhradu kúpnej ceny za nehnuteľnosť v hotovosti nad sumu 15 000 eur, dopúšťajú sa tým správneho deliktu (priestupku), za ktorý im hrozí pokuta (v prípade fyzickej osoby do 10 000 eur, v prípade fyzickej osoby podnikateľa alebo právnickej osoby do 150 000 eur). Je potrebné upozorniť, že do tejto sumy sa započítava aj úhrada rezervačného poplatku. Najistejšie je zaplatenie kúpnej ceny na bankový účet predávajúceho, čo sa dá ľahko preukázať výpisom z účtu.  

V neposlednom rade je potrebné dávať si pozor na rôzne internetové vzory kúpnej zmluvy o prevode nehnuteľností, ktoré sú mnohokrát neaktuálne (z dôvodu častých zmien legislatívy). Zároveň nie každý vzor sa hodí na konkrétnu situáciu kúpy/predaja nehnuteľnosti. Napríklad kúpna zmluva o prevode bytu, na rozdiel od kúpnej zmluvy o prevode pozemku, musí spĺňať viacero osobitných náležitostí podľa zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (napr. označenie vchodu či poschodia, na ktorom sa byt nachádza). Takáto kúpna zmluva je teda komplikovanejšou zmluvou, pri uzatváraní ktorej môže dôjsť k rôznym chybám spôsobujúcim závažné právne následky ako je napríklad prerušenie katastrálneho konania o povolení vkladu.

Upozornenie: V prípade použitia nesprávneho vzoru kúpnej zmluvy môže dôjsť k predĺženiu katastrálneho konania o povolení vkladu aj o niekoľko týždňov (v dôsledku jeho prerušenia zo strany správy katastra).

Kúpna zmluva – tipy z praxe

Kúpa nehnuteľnosti je pomerne zložitý proces. Ladislav Smoroň, odborník na financie a reality, na záver prináša praktické tipy a rady (z pohľadu kupujúceho), ktoré môžu byť (nielen) pri podpisovaní nápomocné.

1. Je vhodné, aby si kupujúci vyžiadal znenie kompletnej zmluvnej dokumentácie ešte pred podpisom a našiel si dostatok času na jej preštudovanie. Zaslanie návrhu zmluvy e-mailom od realitného makléra je bežný štandard. Často už len samotné formátovanie (rôzne fonty, veľkosti písma a pod.) napovie veľa o kvalite zmluvy. Vyžiadať by si taktiež mal (minimálne k nahliadnutiu) pôvodnú zmluvu, ktorou bola nehnuteľnosť nadobudnutá. 
2. Ak podpisuje zmluvu o budúcej zmluve (rezervačnú zmluvu), mal by skontrolovať, či je dostatočne detailná, resp. vyžiadať si taktiež znenie kúpnej zmluvy. Ideálne, ak je znenie kúpnej zmluvy prílohou zmluvy o budúcej zmluve.
3. Ak zmluve alebo nejakej jej časti kupujúci nerozumie, môže si ju nechať vysvetliť (realitným agentom, advokátom, finančným sprostredkovateľom), predíde tak mnohým nedorozumeniam, prekvapeniam, nepríjemnostiam či strate peňazí.
4. Zmluvu je vhodné dať skontrolovať advokátovi, ktorý sa problematike venuje (možno má kupujúci kamarátku právničku, ale ak sa venuje úplne inej agende, nie je to vhodný kandidát na kontrolu zmluvy). Advokát môže upozorniť na veci, ktoré nie sú v najlepšom poriadku, (prípadne, náležitosti, ktoré nie sú v zmluve explicitne uvedené, ale týkajú sa jej) a navrhnúť lepšie riešenie. Taktiež odkontroluje formálne náležitosti, ktoré musí zmluva obsahovať (napr. rodné priezvisko, popis nehnuteľnosti, výmera a pod.), prípadne si vyžiada iné potrebné dokumenty na zabezpečenie vyššej bezpečnosti transakcie (napr. pri predaji nehnuteľnosti z BSM iba jedným predávajúcim z manželského páru, pri predaji na základe plnej moci a pod.)
5. Ak je potrebné v zmluve niečo upraviť, prípadne doplniť, netreba sa báť mať pripomienky a trvať na ich zapracovaní. Ak v zmluve niečo chýba, kupujúci by sa nemal spoliehať na to, že sa na obhliadke nejak ústne dohodol s predávajúcim, ale nechať to zapracovať do zmluvy, aby sa vyhli prekvapeniam (napr. kto platí poplatky, aké vybavenie v nehnuteľnosti ostáva, kedy dôjde k odovzdaniu nehnuteľnosti a pod.)
6. Pred podpisom je vhodné si overiť zmluvnú protistranu a odkontrolovať osobné údaje uvedené v zmluve. Ak kupujúci podpisuje zmluvu priamo s majiteľom nehnuteľnosti, pokojne si pred podpisom môže vyžiadať k nahliadnutiu jeho doklad totožnosti. Ak zmluvu podpisuje s niekým iným (realitná kancelária, splnomocnená osoba) mal by si overiť, na základe čoho je daná osoba oprávnená zmluvu podpísať (napríklad plná moc, zmluva o sprostredkovaní predaja nehnuteľnosti). Podpisy na zmluve o budúcej zmluve síce nemusia byť overené, ak ale majiteľ nehnuteľnosti nie je prítomný pri podpise, je vhodné zvážiť overenie jeho podpisu u notára (na matrike).  
7. Kupujúci by sa mal zorientovať v kompletnom procese, aby mal jasnú predstavu, čo bude nasledovať, kto potrebné úkony zabezpečí (napr. objednanie znalca, podanie návrhu na vklad do katastra nehnuteľností a pod.) a zároveň, ako dlho bude celá transakcia trvať. Čo sa týka dĺžky procesu, rátať treba vždy radšej s rezervou a nebyť príliš ambiciózny, v procese sa môže čokoľvek natiahnuť alebo pokaziť (napr. znalec nepríde kvôli chorobe na obhliadku, banka si pri schvaľovaní hypotéky vyžiada dodatočné dokumenty a pod.)
8. Vhodné je vyjasniť si, za akých podmienok možno od zmluvy odstúpiť a aké sankcie alebo zmluvné pokuty hrozia, a či sú nastavené obojstranne.
9. Veľmi dôležitou časťou zmluvy je časť o tom, ako bude uhradená kúpna cena za nehnuteľnosť. Okrem toho, že je potrebné mať dohodnuté sumy, ktoré sa majú uhrádzať a spôsob úhrady, odkontrolovať si treba aj lehoty a to, čo sa má udiať na to, aby kúpna cena (resp. jej časť) bola uhradená (napr. splnenie podmienok čerpania hypotekárnej banky), a čo sa bude diať, ak kúpna cena (resp. jej časť) uhradená nebude. Odborník odporúča vyhnúť sa platbe akejkoľvek časti kúpnej ceny v hotovosti (aj rezervačný poplatok sa považuje za jej súčasť kúpnej ceny). Ak kupujúci platí kúpnu cenu alebo jej veľkú časť z vlastných zdrojov, mal by venovať veľkú pozornosť bezpečnosti transakcie a využívať notársku/advokátsku úschovu alebo vinkulovaný účet. Netreba sa zaväzovať v zmluve za banku, že načerpá hypotéku do termínu, ktorý je naviazaný na deň podpisu kúpnej zmluvy, ale na splnenie podmienok čerpania (kupujúci nevie zabezpečiť, že napr. do 10 dní od podpisu kúpnej zmluvy bude na liste vlastníctva zapísaná plomba a pod.)
10. Je vhodné pozrieť sa na to, kto platí poplatky (napr. znalecký posudok, kataster, vinkulovaný účet, notárska úschova, overenie podpisov u notára a pod.). Kupujúci bežne hradí poplatky spojené s hypotekárnym úverom (znalecký posudok, návrh na vklad záložného práva), predávajúci (alebo realitná kancelária) hradí overenie podpisov, prípadne návrh na vklad vlastníckeho práva, prípadne sa to delí medzi kupujúceho a predávajúceho. Poplatok za zrýchlený vklad alebo notársku úschovu hradí spravidla tá strana, ktorá to požaduje, resp. je predmetom dohody. 
11. Pamätať treba na to, že majiteľom nehnuteľnosti sa kupujúci stáva až povolením vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností, nie podpisom kúpnej zmluvy či uhradením kúpnej ceny.  Tento proces môže trvať niekoľko týždňov, kataster má na zápis 30 dní (v prípade zrýchleného konania 15 dní), obvykle to ale trvá dlhšie. S kupovaním nábytku či stavebnými úpravami preto treba počkať, kým bude mať kupujúci v rukách list vlastníctva, kde bude zapísaný ako nový vlastník.