Nielen koronakríza, ale aj vyššie dane z nehnuteľností v roku 2020 výrazne zasiahnu do života slovenských podnikateľov. Prečo sa im nezdá nová výška dane z nehnuteľností adekvátna?
Samosprávy miest a obcí na Slovensku sa rozhodli zvýšiť
v tomto roku daň z nehnuteľností, čo sa veľmi nepríjemne dotýka aj
všetkých podnikateľov. Argumentom za zvyšovanie sú nové povinnosti, ktoré im prikázal štát a zároveň škrt príjmov z podielových daní. Keďže očakávali veľký výpadok financií, rozhodli sa situáciu
riešiť práve touto cestou. Do toho však prišla koronakríza, ktorá firmy výrazne
zasiahla.
Aký dopad môže mať zvýšenie dane z nehnuteľností na slovenských
podnikateľov, vysvetlil pre Podnikajte.sk Samuel Babjak, člen predstavenstva
stavebno-inžinierskej spoločnosti DOMOV Slovakia, a. s., ktorá je okrem iného
dodávateľom a realizátorom výstavby výrobných prevádzok, hál, skladov
a podobne. Okrem nehnuteľností podniká v oblasti obnoviteľných zdrojov energie, bio farmárstva a je zakladateľom Národnej vodíkovej asociácie.
Rozhodnutie bez konzultácií sa odráža v neadekvátnej výške daní
Ako vnímate rozhodnutie samospráv zvýšiť daň z nehnuteľností? Samosprávy argumentujú, že štát im škrtol príjmy z podielových daní a presunul na ne nové povinnosti, ako napríklad zimnú údržbu chodníkov. Preto vraj nemajú inú možnosť, ako dvíhať dane.
Rozumiem, že samosprávy potrebujú financie na svoju činnosť, ale vlastník nehnuteľnosti nemôže byť rukojemníkom. Existujú predsa stavovské organizácie zastupujúce podnikateľov a o problémoch s nimi treba rozprávať. My sme už rezignovali na diskusiu o tom, koľko financií v skutočnosti potrebujú. Sú všetky výdavky samospráv zmysluplné? Sú verejné obstarávania transparentné a vysúťažené ceny férové? Prečo sa podniky v správe obcí riadia často nepochopiteľne skostnatelo a slúžia na usalašenie sa kamarátov? Stačí sa pozrieť na výsledky komunálnych podnikov – dopravných firiem, vodární a ďalších. Alebo na to, ako a za aké náklady sa samosprávy bankovo financujú. Starostovia a primátori na zdroj príjmov samosprávy, predovšetkým podnikateľov, zväčša nemyslia. Bratislava má 17 mestských častí, štvornásobne väčšia Viedeň ich má 23. Plne by postačovalo mať dnešných 5 bratislavských okresov. Riešením neefektívnych výdavkov je potom zvyšovanie daní.
Zástupcovia bratislavskej samosprávy hovoria, že napr. v susednom Rakúsku sú majetkové dane rádovo vyššie ako v Bratislave, a to nielen vo Viedni, ale aj v menších rakúskych obciach v okolí nášho hlavného mesta. Zdá sa vám výška daní z nehnuteľností u nás adekvátna?
Rozhodne nie. Nerozumiem, prečo samosprávy takýto krok
nekonzultujú s tými, ktorých sa zvýšenie daní dotkne. Podnikatelia dlhodobo
volajú po dôslednom pripomienkovaní legislatívy a zohľadňovaní postrehov
z praxe. Ak by úradníci počúvali náš hlas, predišli by sme mnohým
problémom. Tento problém sa však netýka len celoštátnej legislatívy,
v samosprávach je ešte vypuklejší.
Porovnanie s Rakúskom je pravdivé len pokiaľ ide o nehnuteľnosti na bývanie. Pri iných nehnuteľnostiach, ako sú napríklad sklady, je situácia odlišná.
Nová výška dane z nehnuteľností v praxi
Ako konkrétne sa podľa vás zvýšenie daní z nehnuteľností dotkne podnikateľov?
Počítajme spolu: V Bratislave je priemerné nájomné za sklady 3,50 Eur/m2. Za nové priestory je vyššie, no sú aj nezateplené, staré sklady, ktoré si prenajmete za nižšiu cenu. Za 12 mesiacov je to 42 eur. Nepoznám veľa priestorov, ktoré by boli prenajaté nepretržite celý rok, preto sa štandardne počíta s 10 mesačným nájmom, to je 35 eur/rok.
Daň je počítaná zo zastavanej plochy, no podnikateľ nevie prenajať obvodové múry, priečky, schodiská, chodby, sociálne zariadenia, spoločné priestory atď. Reálne sa prenajíma približne 80 % zastavanej plochy: 35 x 0,8= 33,60. Toto je skutočná suma nájmu za rok.
Pri týchto tržbách na daný priestor mesto Bratislava od roku 2020 vyrubilo daň z nehnuteľností vo výške 8,50 eur. Lenže tú treba zvýšiť o 1 až 2 eurá za spevnené plochy, cesty, ostatné plochy, ktoré predstavujú nevyhnutnú súčasť prenajatých priestorov. Reálna daň je teda približne 10 eur/m2 na zastavanú plochu.
Podiel dane z nehnuteľnosti vo vzťahu k príjmu z tejto nehnuteľnosti je cca 30 % (10,00 eur / 33,60 eur).
Pre lepšiu predstavu, ako by to matematicky vyzeralo, ak by rovnakým spôsobom mesto určovalo daň z nehnuteľností pri bytoch?
Zoberme si napríklad 3-izbový byt v Dúbravke, ktorý sa prenajíma za 600 eur. Ročne 600 x 12 = 7 200 eur.
Ak by mala byť daň z nehnuteľností pri bytoch porovnateľná, vyzeral by výpočet nasledovne: 7 200 eur x 30 % = 2 160 eur. Podľa logiky, ktorú mesto Bratislava uplatňuje na podnikateľské priestory, by bola daň z nehnuteľností pre každého vlastníka vo výške niekoľko tisíc eur.
V čom sa líši príjem z nájmu z investičného bytu, v ktorom majiteľ nebýva od príjmu majiteľa skladu? V ničom zásadnom. V jednej nehnuteľnosti bývajú ľudia, v druhej sa pečie, skladuje, montuje, zamestnáva.
Samosprávy argumentujú, že pohľad na výšku dane cez tržby je nesprávny. Daň z nehnuteľností je majetkovou daňou a preto by sa mala viazať k cene/hodnote nehnuteľnosti. Čo si o tom myslíte?
O štruktúre a výške daní, poplatkov alebo iných regulácií, ktoré zásadne ovplyvňujú podnikateľskú činnosť často rozhodujú ľudia, ktorí nikdy netvorili hodnoty, nezamestnávali seba a necítili zodpovednosť za ďalších ľudí, ktorým treba zohnať peniaze na mzdu a s ňou spojené odvody a dane. Ak sa k nekompetentnosti pridá ešte korupcia, v dlhodobom horizonte sa spoločnosť dostane do obrovských ťažkostí. Koronavírus je oproti niektorým úradníkom neškodné mačiatko.
Na akúkoľvek daň treba zarobiť a na konci dňa máme len jeden mešec a ten je buď viac, alebo menej prázdny. Veľmi prázdny je, ak podnikáte poctivo a dodržiavate všetky pravidlá. Plnší, ak máte šťastie a známosti alebo nerešpektujete a ignorujete pravidlá.
Účel nehnuteľností sa bude meniť, starostlivosť o okolie bude horšia
Ako bude na takéto zásadné zvýšenie daní reagovať vaša spoločnosť?
Na vlastné podnikanie a prenájom máme tisíce metrov štvorcových. Keď začala koronakríza, nájomcovia prestali platiť, resp. žiadali zníženie nájomného a odklad splátok. So všetkými sme snažili nájsť kompromisné riešenie. Ak si samospráva myslí, že zvýšenie daní premietneme do cien nájmov, tak sa páni hlboko mýlia.
Čo teda urobíte ako prvé? Ako plánujete situáciu riešiť?
Prvá vec, ktorú obmedzíme je údržba plôch, zelene. Nasledovať bude šetrenie na fasádach či architektúre. Menej poctiví vlastníci začnú porušovať bezpečnostné a technické normy. Táto šialená daňová politika sa prejaví v obmedzení investícií a výstavby skladov, výrobných hál, zásobovacej a celkovo logistickej infraštruktúry v mestách, kde neprimerane narástli dane z nehnuteľností. Aj my uvažujeme, že skladové priestory postupne zmeníme na iné účely.
Rozhodovanie podnikateľov napokon výrazne ovplyvnila nielen daňová politika, ale aj koronakríza. Ako sa dotkla vášho sektora?
Koronakríza okrem iného ukázala, že systém zásobovania just-in-time je síce fajn, ale iba do momentu, kým nenastane odchýlka od normálu. Videli sme, že firmy na druhej strane zemegule zastavujú výrobu, pretože napríklad firmy z Ázie nedodajú potrebný tovar, lebo na mesiac musia zatvoriť.
Preto sa koncerny rozhodujú investovať do zabezpečenia kritického objemu výrobných zásob. Vďaka svojej daňovej politike Bratislava asi nebude v hľadáčiku veľkých developerov. Stratila reputáciu slušného prístupu k investorom.
Prečo si myslíte, že developeri nebudú mať záujem o naše hlavné mesto?
Keď som zahraničným kolegom po anglicky povedal, že sa Bratislava zo dňa na deň rozhodla zvýšiť daň o 50 %, mysleli si, že som sa pomýlil a chcel som povedať 5 percent. Zopakoval som „fifty“. Zhrozili sa, že to nemôžem myslieť vážne, lebo „fifteen“ je šialené jednorazové zvýšenie, na ktoré je treba aspoň dvoj - trojročnú prípravu. Na vysvetlenie a zdôraznenie, že to nie je ani 5, ani 15, ale 50 % povedali, že to v EÚ ešte počas svojej podnikateľskej kariéry nezažili.
Napriek tomu sa napríklad mesto Bratislava neobáva negatívnych dôsledkov v podobe prázdnych skladov, alebo priestorov na podnikanie, či prípadného ukončovania činností niektorých firiem. Čo si myslíte vy? Aké dôsledky môže mať takáto daňová politika?
V priebehu jedného - dvoch rokov vlastníci dotknutých nehnuteľností nebudú mať na výber a budú musieť pokračovať v biznise, na ktorý boli ich nehnuteľnosti primárne určené. Haly, sklady, dielne, obchody sa príznačne nazývajú nehnuteľnosťami, lebo sa s nimi nedá hýbať. Nikam s nimi neujdete.
Developeri a majitelia nehnuteľností sú zväčša financovaní dlhom, spojeným s ťarchou – záložným právom. Do splatenia úverov nemôže vlastník s nehnuteľnosťou voľne narábať.
Zástupcovia obcí a miest sa nezaujímajú o štruktúru rozpočtov podnikateľských subjektov. Problémom nie je len samotné zvyšovanie dane z nehnuteľností, ale aj mix zmien, ktoré majú dopad na ekonomiku firiem, ako rast minimálnej mzdy a na ňu naviazané príplatky, ktoré sa prejavia napríklad v cene stráženia objektov, dodržiavanie zákonov súvisiacich so životným prostredím, GDPR, revízie, kontroly. A v posledných mesiacoch aj nemalé ekonomické dopady v súvislosti s COVID-19. Vláda síce svojimi opatreniami nateraz znížila riziko bankrotov firiem, no štátna pomoc je limitovaná, pomalá, mnohí jej neveria.
Podnikateľský sentiment padol, dane narástli. Myslím si, že po dokončení niekoľkých rozostavaných projektov a ukončení začatých rekonštrukcií investičný apetít nielen v Bratislave ochabne.
