Aké daňové výdavky si môže prenajímateľ uplatniť pri prenájme nehnuteľnosti v roku 2019? Pri prenájme nehnuteľnosti zaradenej do obchodného majetku je možné uplatniť viac daňových výdavkov v porovnaní s prenájmom nehnuteľnosti nezaradenej v obchodnom majetku.
Prenajímať nehnuteľnosť je možné na živnosť alebo bez živnosti. Pri prenájme nehnuteľnosti na živnosť ide o príjmy z podnikania podľa § 6 ods. 1 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov v znení neskorších predpisov (ďalej len “zákon o dani z príjmov”). Príjmy z prenájmu nehnuteľnosti patria pod príjmy podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov. To, či nehnuteľnosť je prenajímaná na živnosť alebo bez živnosti má vplyv na daň z príjmov a na odvody do zdravotnej a Sociálnej poisťovne. Porovnanie prenájmu na živnosť alebo bez živnosti nájdete v článku Prenájom nehnuteľnosti na živnosť alebo bez živnosti v roku 2020.
V našom článku bližšie rozoberieme daňové výdavky pri prenájme nehnuteľnosti bez živnostenského oprávnenia. Rozoberieme, aké daňové výdavky si môže uplatniť daňovník pri príjmoch z prenájmu v súlade s § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov.
Oslobodenie príjmov z prenájmu od dane v roku 2019
Daňovník s príjmami z prenájmu (bez živnosti) si môže v zdaňovacom období uplatniť oslobodenie príjmov do 500 eur. V prípade, že príjmy z prenájmu sú do 500 eur, uplatní si oslobodenie vo výške dosiahnutých príjmom z prenájmu. Ak daňovník v zdaňovacom období dosiahne príjmy z prenájmu nad 500 eur, uplatní si oslobodenie príjmov vo výške 500 eur a v daňovom priznaní uvedie len sumu príjmov nad 500 eur. Tzn. neuvádza celé príjmy z prenájmu nehnuteľnosti, ale len príjmy z prenájmu po uplatnení oslobodenia 500 eur. Viac o výpočte dane z príjmov z prenájmu a čo spadá medzi zdaniteľné príjmy z prenájmu sa dozviete v článku Zdaňovanie príjmov z prenájmu nehnuteľnosti v roku 2020.
V prípade, že si daňovník uplatní v daňovom priznaní oslobodenie do 500 eur z príjmov z prenájmu, nemôže do základu dane zahrnúť celú výšku daňových výdavkov. V súlade s § 9 ods. 1, písm. g) zákona o dani z príjmov sa výdavky k príjmom zahrnovaným do základu dane zistia rovnakým pomerom, ako je pomer príjmov zahrnovaných do základu dane k celkovým príjmom. Napríklad, ak má daňovník:
- výdavky z prenájmu v sume 750 eur,
- dosiahne príjmy z prenájmu v sume 1500 eur a
- uplatní si oslobodenie 500 eur,
daňové výdavky vypočíta vzorcom 1000/1500*750 = 500 eur. Príjmy z prenájmu po oslobodení sú vo výške 1 000 eur a daňové výdavky po prepočítaní sú vo výške 500 eur.
Daňové výdavky pri prenájme nehnuteľnosti v roku 2019
Pri príjmoch z prenájmu podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov nie je možné uplatniť paušálne výdavky. Daňovník môže pri príjmoch z prenájmu uplatniť len skutočné výdavky.
Daňovým výdavkom v súlade s § 2 písm. i) zákona o dani z príjmov je výdavok (náklad) na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie zdaniteľných príjmov preukázateľne vynaložený daňovníkom, zaúčtovaný v účtovníctve daňovníka alebo zaevidovaný v daňovej evidencii.
Daňový výdavok súvisiaci s prenájmom musí byť zaevidovaný v daňovej evidencii alebo zaúčtovaný v jednoduchom účtovníctve, resp. podvojnom účtovníctve. Najjednoduchší spôsob evidovania daňových výdavkov je vedenie daňovej evidencie. Daňovú evidenciu je možné viesť napríklad v exceli alebo v jednoduchom softvéri. V daňovej evidencii musí daňovník evidovať:
- príjmy v časovom slede v členení potrebnom na zistenie základu dane,
- daňové výdavky v časovom slede v členení potrebnom na zistenie základu dane,
- hmotný a nehmotný majetok zaradený do obchodného majetku,
- zásoby a pohľadávky,
- záväzky.
Rozsah daňových výdavkov, ktoré daňovník môže zahrnúť do základu dane pri príjmoch z prenájmu závisí hlavne od toho, či má nehnuteľnosť zaradenú v obchodnom majetku alebo nie.
Informácie, ako viesť daňovú evidenciu môžete získať na praktických príkladoch, ktoré prinášame v článku Daňová evidencia v praxi.
Všetky dôležité informácie o daňových výdavkoch a evidencii pri prenájme nehnuteľnosti v roku 2020, nájdete v článku Daňové výdavky a evidencia pri prenájme nehnuteľnosti v roku 2020.
Daňové výdavky pri prenájme nehnuteľnosti nezaradenej v obchodnom majetku v roku 2019
Daňovník, ktorý prenajímanú nehnuteľnosť nezaradí do obchodného majetku môže zahrnúť do základu dane menší rozsah daňových výdavkov súvisiacich s nehnuteľnosťou ako daňovník, ktorý nehnuteľnosť zaradí do obchodného majetku.
Výdavky spojené s obstaraním prenajímanej nehnuteľnosti, výdavky spojené s opravou nehnuteľnosti alebo s jej technickým zhodnotením si nemôže daňovník uplatniť, pokiaľ nemá nehnuteľnosť zaradenú v obchodnom majetku. Tieto výdavky si však môže uplatniť pri predaji nehnuteľnosti (ak by predaj predmetnej nehnuteľnosti nebol oslobodený od dane - napr. v prípade predaja nehnuteľnosti do 5 rokov odo dňa jej nadobudnutia).
V prípade prenájmu nehnuteľnosti nezaradenej v obchodnom majetku si môže daňovník uplatniť daňové výdavky na riadnu prevádzku nehnuteľnosti, napr. výdavky na energie a na ostatné služby.
Pojmom výdavky na energie súvisiace s prenájmom nehnuteľnosti nezaradenej v obchodnom majetku sa rozumejú výdavky na elektrickú energiu, na teplo na vykurovanie, na teplú úžitkovú vodu, na pitnú a úžitkovú vodu pre domácnosť a na plyn.
Medzi výdavky na ostatné služby súvisiace s prenájmom nehnuteľnosti patria výdavky na:
- odvádzanie odpadovej vody,
- osvetlenie a upratovanie spoločných priestorov v dome,
- používanie výťahu,
- kontrolu a čistenie komínov, čistenie žúmp,
- odvoz popola, smetí a splaškov,
- vybavenie bytu spoločnou televíznou a rozhlasovou anténou,
- internet.
Pokiaľ prenajímateľ platí dodávateľovi energie za energie súvisiace s prenajímanou nehnuteľnosťou, výdavky na energie sú daňovými výdavkami prenajímateľa. V prípade, že energie platí nájomca priamo dodávateľovi, ale zmluvný vzťah s dodávateľom energií má uzavretý prenajímateľ, platby za energie sú daňovým výdavkom prenajímateľa, pretože patria do nepeňažného príjmu prenajímateľa. Ak má zmluvný vzťah s dodávateľom energií uzavretý priamo nájomca, tak platby za energie si prenajímateľ nemôže dať do daňových výdavkov (nie sú ani jeho nepeňažným príjmom).
Daňové výdavky pri prenájme nehnuteľnosti zaradenej v obchodnom majetku v roku 2019
Okrem vyššie uvedených výdavkov na riadnu prevádzku nehnuteľnosti si daňovník, ktorý má prenajímanú nehnuteľnosť v obchodnom majetku, môže uplatniť aj výdavky na:
- obstaranie nehnuteľnosti,
- technické zhodnotene nehnuteľnosti,
- opravy a udržiavanie,
- iné súvisiace výdavky spojené s používaním prenajímanej nehnuteľnosti.
Daňovník si uplatňuje výdavky na obstaranie nehnuteľnosti prostredníctvom odpisov. V závislosti od typu nehnuteľnosti sa nehnuteľnosť zaradí buď do 5. odpisovej skupiny s dobou odpisovania 20 rokov, alebo do 6. odpisovej skupiny s dobou odpisovania 40 rokov. Do akej odpisovej skupiny zaradiť nehnuteľnosť sa dozviete v článku Zaraďovanie majetku do odpisových skupín v roku 2020.
V prvom roku odpisovania nehnuteľnosti sa uplatní len pomerná časť z ročného odpisu v závislosti od počtu mesiacov (od mesiaca zaradenia do konca zdaňovacieho obdobia). Ak daňovník zaradí nehnuteľnosť do obchodného majetku v júli 2019, uplatní odpis za mesiace júl - december 2019.
Ročný odpis nehnuteľnosti sa vypočíta ako vstupná cena nehnuteľnosti/počet rokov odpisovania. Napríklad ročný odpis administratívnej budovy so vstupnou cenou 500 000 eur sa vypočíta ako 500 000/40 = 12 500 eur.
V súlade s § 19 ods. 3, písm. a) zákona o dani z príjmov sa pri majetku poskytnutom na prenájom zahrnú odpisy do daňových výdavkov najviac do výšky časovo rozlíšenej sumy príjmov (výnosov) z prenájmu tohto majetku prislúchajúcich na príslušné zdaňovacie obdobie. Pokiaľ príjmy z prenájmu nehnuteľnosti sú v roku 2019 v sume 10 000 eur, ale odpisy pripadajúce na rok 2019 sú v sume 12 500 eur, prenajímateľ môže dať do daňových výdavkov odpisy len vo výške 10 000 eur. Viac o odpisovaní nehnuteľnosti poskytnutej na prenájom sa dozviete v článku Odpisy hmotného majetku poskytnutého na prenájom.
Výdavky na technické zhodnotenie prenajatej nehnuteľnosti v roku 2019
Technickým zhodnotením nehnuteľnosti sú výdavky na dokončené nadstavby, prístavby, stavebné úpravy, rekonštrukcie a modernizácie prevyšujúce 1 700 eur v úhrne za zdaňovacie obdobie. Technickým zhodnotením môžu byť aj vyššie uvedené výdavky neprevyšujúce sumu 1 700 eur, o ktorých sa prenajímateľ rozhodol, že ich bude považovať za technické zhodnotenie. Technické zhodnotenie vykonané prenajímateľom zvyšuje vstupnú (zostatkovú) cenu prenajímanej nehnuteľnosti.
Technické zhodnotenie vykonané nájomcom na prenajímanej nehnuteľnosti (po predchádzajúcom súhlase prenajímateľa-vlastníka), ktoré prenajímateľ nekúpil od nájomcu, je nepeňažným príjmom prenajímateľa - vlastníka nehnuteľnosti:
- v roku, v ktorom o technické zhodnotenie zvýšil prenajímateľ (vlastník) nehnuteľnosti vstupnú (zostatkovú) cenu nehnuteľnosti. Do daňových výdavkov prenajímateľa sa technické zhodnotenie dostane postupne, formou odpisov zo zvýšenej zostatkovej ceny,
- v roku skončenia nájmu nájomcu vo výške zostatkovej ceny technického zhodnotenia pri použití rovnomerného odpisovania u nájomcu. O výšku zostatkovej ceny technického zhodnotenia zvýši prenajímateľ vstupnú (zostatkovú) cenu nehnuteľnosti. Do daňových výdavkov si uplatní odpisy zo zvýšenej zostatkovej ceny.
Výdavky na opravy a iné výdavky súvisiace s prenájmom nehnuteľnosti v roku 2019
Prenajímateľ nehnuteľnosti zaradenej v obchodnom majetku si môže do daňových výdavkoch zahrnúť aj výdavky na opravy a iné výdavky súvisiace s prenájmom nehnuteľnosti. Inými výdavkami súvisiacimi s prenájmom nehnuteľnosti sú napríklad:
- výdavky týkajúce sa úhrad do fondu prevádzky, údržby a opráv,
- daň z nehnuteľnosti,
- úroky z úverov a pôžičiek, ktoré si daňovník zobral na nákup prenajímanej nehnuteľnosti,
- poistenie nehnuteľnosti.
Daňové výdavky pri prenájme nehnuteľnosti v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov v roku 2019
Príjmy z prenájmu nehnuteľnosti v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov sa zahŕňajú do základu dane v rovnakom pomere u každého z nich, ak sa nedohodnú inak. V rovnakom pomere, v akom si manželia delia príjmy z prenájmu, si delia aj daňové výdavky súvisiace s prenájmom nehnuteľnosti. V prípade, že manželia zahŕňajú do základu dane príjmy z prenájmu v pomere 50:50, takisto aj daňové výdavky súvisiace s prenájmom nehnuteľnosti zahrnú do základu dane v pomere 50:50.
Každý z manželov si môže uplatniť oslobodenie do 500 eur z príjmov z prenájmu. V tom prípade musí každý z manželov vypočítať výšku daňových výdavkov rovnakým pomerom, ako je pomer príjmov zahrnovaných do základu dane k celkovým príjmom.
Príklad na výpočet daňových výdavkov a dane manželov pri prenájme nehnuteľnosti v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov
Michal Serentov s manželkou prenajímajú administratívnu budovu. V roku 2019 bol príjem z prenájmu nehnuteľnosti vo výške 10 000 eur. Daňové výdavky súvisiace s prenájmom nehnuteľnosti boli v sume 7 000 eur. Manželia sa dohodli, že si podelia príjmy z prenájmu nehnuteľnosti v pomere 60:40, pričom väčší podiel je Michalov. Obaja manželia si uplatnia oslobodenie od príjmov z prenájmu vo výške 500 eur.
| Michal Serentov | Zuzana Serentová | |||
|---|---|---|---|---|
| Položka | Výpočet | Suma v eur | Výpočet | Suma v eur |
| Príjmy z prenájmu | 10 000*0,6 | 6 000 | 10 000*0,4 | 4 000 |
| Príjmy po uplatnení oslobodenia | 6 000 - 500 | 5 500 | 4 000 - 500 | 3 500 |
| Výdavky z prenájmu | 7 000*0,6 | 4 200 | 7 000*0,4 | 2 800 |
| Výdavky po uplatnení oslobodenia | 5 500/6 000*4 200 | 3 850 | 3 500/4 000*2 800 | 2 450 |
| Základ dane | 5 500 - 3 850 | 1 650 | 3 500 - 2 450 | 1 050 |
| Daň | 1 650*0,19 | 313,50 | 1 050*0,19 | 199,50 |
