Aké výdavky si môže fyzická osoba, ktorá prenajíma nehnuteľnosť, zahrnúť do daňových výdavkov v roku 2018? Čo vplýva na ich výšku? A v akom pomere si môžu rozdeliť daňové výdavky osoby v prípade spoluvlastníckeho podielu?
Príjem z prenájmu nehnuteľnosti upravuje § 6 ods. 1 zákona č. 595/2003 Z.z. o dani z príjmov v znení neskorších predpisov (ďalej len „zákon o dani z príjmov“), a to v prípade fyzickej osoby, ktorá prenajíma nehnuteľnosť na základe živnosti a okrem základných služieb ponúka aj doplnkové služby spojené s prenájmom danej nehnuteľnosti.
Fyzická osoba, ktorá prenajíma nehnuteľnosť a poskytuje len základné služby spojené s prenájom, nepotrebuje prevádzkovať živnosť. V tomto prípade príjem z prenájmu upravuje § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov.
V tomto článku sa budeme ďalej venovať len daňovým výdavkom pri prenájme nehnuteľnosti podľa § 6 ods. 3 zákona, t. j. bez živnostenského oprávnenia. Informácie o daňových výdavkoch pri prenájme nehnuteľností v roku 2019 nájdete v článku Daňové výdavky pri prenájme nehnuteľnosti v roku 2019
O rozdieloch pri prenájme nehnuteľnosti na základe živnosti (§ 6 ods. 1) a bez živnosti (§ 6 ods. 3) si môžete prečítať v článku Zdaňovanie príjmov z prenájmu nehnuteľnosti za rok 2019.
Aké výdavky si môže uplatniť fyzická osoba pri prenájme nehnuteľnosti v roku 2018?
Fyzická osoba, ktorá prenajíma nehnuteľnosť a dosahuje príjmy podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov, môže uplatniť len skutočne preukázateľné výdavky. To znamená, že táto osoba nemôže uplatniť tzv. paušálne výdavky (percentom z príjmov).
Skutočne preukázateľný výdavok môžeme definovať ako výdavok, ktorý fyzická osoba preukázateľne vynaloží na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmu z prenájmu a ktorý je:
- zaevidovaný v daňovej evidencii alebo,
- zaúčtovaný v jednoduchom účtovníctve alebo,
- zaúčtovaný v podvojnom účtovníctve.
Je dôležité upozorniť na to, že ak sa fyzická osoba rozhodne, že bude účtovať v sústave jednoduchého účtovníctva alebo podvojného účtovníctva, nie je v tomto prípade účtovnou jednotkou. Uvedené znamená, že nemá povinnosť prikladať k daňovému priznaniu k dani z príjmov fyzickej osoby účtovné výkazy.
Viac informácií o podaní daňové priznania k dani z príjmov pri prenájme nehnuteľnosti za rok 2018 si môžete prečítať v článku Ako vyplniť daňové priznanie k dani z príjmov pri prenájme nehnuteľnosti za rok 2018.
Čo je to daňová evidencia a ako má vyzerať?
Najbežnejším spôsobom uplatňovania výdavkov fyzických osôb, ktoré prenajímajú nehnuteľnosť, je vedenie daňovej evidencie.
Daňová evidencia sa riadi podľa § 6 ods. 11 zákona o dani z príjmov, avšak zákon o dani z príjmov nepredpisuje to, ako má daňová evidencia vyzerať. Forma daňovej evidencie teda závisí len na fyzickej osobe.
Najčastejšie má daňová evidencia formu tabuľky, do ktorej sa eviduje okrem zdaniteľných príjmov a výdavkov aj dlhodobý hmotný a nehmotný majetok, zásoby, pohľadávky a záväzky. Fyzická osoba si však môže zvoliť aj inú formu daňovej evidencie, napríklad prostredníctvom jednoduchého softvéru, či zapisovania do zošita.
Výpočet výdavkov pri uplatnení oslobodenia od dane z príjmov z prenájmu
Fyzická osoba musí znížiť preukázateľné výdavky rovnakým pomerom, ako znížila zdaniteľné príjmy z prenájmu nehnuteľnosti o sumu, ktorá je oslobodená, t.j. max. o sumu 500 eur. Úpravu preukázateľných výdavkov v pomernej časti vypočíta fyzická osoba nasledovne: príjmy znížené o sumu, ktorá je oslobodená / príjmy neznížené x suma preukázateľných výdavkov.
Príklad na úpravu preukázateľných výdavkov o sumu, ktorá je oslobodená
Príjmy z prenájmu nehnuteľnosti = 6 600 Eur, preukázateľné výdavky: 3 500 Eur. Zdaniteľné príjmy budú vo výške 6 100 Eur (6600 - 500) a preukázateľné výdavky budú vo výške 3 234,85 Eur (6100 / 6600 x 3500).
Aké výdavky je možné zahrnúť do daňových výdavkov pri prenájme nehnuteľnosti v roku 2018?
Ako sme už uviedli, fyzická osoba, ktorá dosahuje príjmy z prenájmu nehnuteľnosti podľa § 6 ods. 3, môže poskytovať len základné služby s prenájmom. Vo všeobecnosti si môže teda fyzická osoba zahrnúť do daňových výdavkov:
- výdavky, ktoré priamo súvisia s prenájmom danej nehnuteľnosti,
- výdavky, ktoré súvisia prevádzkovaním danej nehnuteľnosti (energie a ostatné služby spojené s prenájmom nehnuteľnosti).
To, aké výdavky si môže fyzická osoba, ktorá prenajíma nehnuteľnosť podľa § 6 ods. 3 zákona závisí aj od toho, či ide o:
- nehnuteľnosť zaradenú do obchodného majetku,
- nehnuteľnosť nezaradenú do obchodného majetku.
Aké výdavky si môže zahrnúť do daňových výdavkov fyzická osoba pri prenájme nehnuteľnosti nezaradenej do obchodného majetku v roku 2018?
Ak sa fyzická osoba, ktorá prenajíma nehnuteľnosť rozhodne, že nehnuteľnosť nezaradí do obchodného majetku, môže si uplatniť do daňových výdavkov len výdavky na riadnu prevádzku danej nehnuteľnosti (t. j. výdavky na energie a ostatné služby).
V prípade nehnuteľnosti nezaradenej do obchodného majetku, je rozsah výdavkov, ktoré je možné uplatniť do daňových výdavkov pomerne užší oproti nehnuteľnosti zaradenej do obchodného majetku.
Fyzická osoba, ktorá prenajíma nehnuteľnosť nezaradenú do obchodného majetku si môže v roku 2018 uplatniť do daňových výdavkov nasledovné výdavky:
1. výdavky na dodávku energií:
- výdavky na dodávku elektrickej energie,
- výdavky na dodávku tepla na vykurovanie a teplej úžitkovej vody,
- výdavky na dodávku pitnej a úžitkovej vody pre domácnosť,
- výdavky na dodávku plynu,
2. výdavky, ktoré súvisia s ostatnými službami spojenými s prenájmom nehnuteľnosti:
- výdavky na internet,
- výdavky na vybavenie bytu spoločnou televíznou a rozhlasovou anténou,
- výdavky na používanie výťahu,
- výdavky na odvádzanie odpadovej vody z domácností,
- výdavky na osvetlenie a upratovanie spoločných priestorov v dome,
- výdavky na kontrolu a prípadné čistenie komínov,
- výdavky na odvod popola, smetí a splaškov,
- výdavky na čistenie žúmp.
V prípade platieb za dodávku energií, resp. služieb môže dôjsť k takému prípadu, že nájomca neplatí dodávku energií priamo prenajímateľovi (fyzickej osobe, ktorá prenajíma nehnuteľnosť), ale priamo dodávateľom energií, vtedy je potrebné vedieť, že ak:
- platby za energie a ostatné služby platí nájomca priamo ich dodávateľom a zmluvný vzťah s dodávateľmi má uzatvorený prenajímateľ: u prenajímateľa sa tento príjem považuje za zdaniteľný (nepeňažný príjem) a je u prenajímateľa aj daňovým výdavkom,
- platby za energie a ostatné služby platí nájomca priamo ich dodávateľom, pričom zmluvný vzťah s dodávateľmi má uzatvorený nájomca: u prenajímateľa sa tieto platby nepovažujú za zdaniteľný príjem a rovnako ani za daňový výdavok.
V prípade, ak fyzická osoba vykoná na nehnuteľnosti opravu či technické zhodnotenie danej nehnuteľnosti, nemôže si takto vynaložené výdavky uplatniť do daňových výdavkov. Avšak, ak sa fyzická osoba rozhodne v budúcnosti predať túto nehnuteľnosť a dosiahne zdaniteľný príjem podľa § 8 ods. 1 písm. b) zákona o dani z príjmov, tak tieto výdavky na opravu, či technické zhodnotenie si bude môcť zahrnúť do výdavkov na dosiahnutie príjmov z predaja nehnuteľnosti.
Aké výdavky si môže zahrnúť do daňových výdavkov fyzická osoba pri prenájme nehnuteľnosti zaradenej do obchodného majetku v roku 2018?
V prípade, že sa fyzická osoba rozhodne, že prenajímanú nehnuteľnosť zaradí do obchodného majetku, je povinná o tejto nehnuteľnosti účtovať v sústave jednoduchého alebo podvojného účtovníctva alebo viesť daňovú evidenciu.
Je potrebné uviesť, že na zaradenie nehnuteľnosti do obchodného majetku nie je potrebné žiadne povolenie, či zložitá dokumentácia. To, že fyzická osoba zaradí nehnuteľnosť do obchodného majetku spočíva v tom, že o prenajímanej nehnuteľnosti bude účtovať ako o dlhodobom hmotnom majetku (v prípade účtovania v sústave jednoduchého alebo podvojného účtovníctva) alebo bude mať tento majetok zaradený v daňovej evidencii podľa § 6 ods. 11 zákona o dani z príjmov.
Fyzická osoba, ktorá prenajíma nehnuteľnosť si môže zahrnúť do daňových výdavkov tie výdavky na prevádzkovanie nehnuteľnosti, ktoré sme uviedli pri nehnuteľnosti nezaradenej do obchodného majetku (t. j. výdavky na dodávku energií a ostatné služby). Okrem toho si však môže fyzická osoba zahrnúť do daňových výdavkov aj nasledovné výdavky vynaložené v súvislosti s danou nehnuteľnosťou:
- výdavky na obstaranie prenajímanej nehnuteľnosti (vo forme daňových odpisov),
- výdavky na technické zhodnotenie (podľa § 29 zákona o dani z príjmov),
- výdavky na opravy a udržiavanie nehnuteľnosti,
- výdavky na poistenie prenajímanej nehnuteľnosti,
- výdavky, ktoré uhrádza fyzická osoba to fondu prevádzky bytového domu, údržby a opráv,
- výdavky na daň z nehnuteľností,
- výdavky na úroky z úverov, resp. pôžičiek na zakúpenie prenajímanej nehnuteľnosti,
- iné výdavky súvisiace s prenajímanou nehnuteľnosťou.
To, v akej výške si môže fyzická osoba uplatniť daňové odpisy prenajímanej nehnuteľnosti závisí od výšky vstupnej ceny danej nehnuteľnosti a doby odpisovania. Vstupnú cenu fyzická osoba stanoví podľa § 25 zákona o dani z príjmov, a to v závislosti od toho akým spôsobom bola nadobudnutá daná nehnuteľnosť. Doba odpisovania nehnuteľnosti závisí od toho, do ktorej odpisovej skupiny patrí nehnuteľnosť, ktorá je prenajímaná. Nehnuteľnosť môže patri do piatej odpisovej skupiny – vtedy je doba odpisovania 20 rokov alebo do šiestej odpisovej skupiny – vtedy je doba odpisovania 40 rokov. 20 rokov sa bude odpisovať nehnuteľnosť ako je napríklad sklad, výrobná hala a pod. a 40 rokov sa bude odpisovať nehnuteľnosť ako je napríklad dom na bývanie.
Viac informácií o daňových odpisoch si môžete prečítať v článku Daňové odpisy majetku v roku 2018.
Technickým zhodnotením majetku sa rozumejú vynaložené výdavky na dokončené nadstavby, prístavby a stavebné úpravy, rekonštrukcie a modernizácie, ktoré prevyšujú pri danej nehnuteľnosti čiastku 1 700 eur za celé zdaňovacie obdobie. Ak však vynaložené výdavky v zdaňovacom období nepresiahnu sumu 1 700 eur, fyzická osoba sa môže rozhodnúť, že aj napriek tomu, to bude považovať za technické zhodnotenie.
Aké výhody, resp. nevýhody prináša zaradenie nehnuteľnosti do obchodného majetku v roku 2018?
Výhodou zaradenia nehnuteľnosti, ktorá je prenajímaná do obchodného majetku je hlavne širší okruh výdavkov, ktoré je možné zahrnúť do daňových výdavkov, nakoľko okrem výdavkov na prevádzkovanie nehnuteľnosti (t. j. výdavky na energie a ostatné služby) si môže fyzická osoba zahrnúť do daňových výdavkov aj výdavky vo forme odpisov, či poistenie nehnuteľnosti a pod.
Nevýhodou zaradenia nehnuteľnosti, ktorá je prenajímaná do obchodného majetku je najmä to, že ak sa fyzická osoba rozhodne prenajímanú nehnuteľnosť, ktorú vyradí z obchodného majetku predať, bude podliehať dani z príjmov, a to v lehote do piatich rokov od jej vyradenia z obchodného majetku. Rovnako, ak sa fyzická osoba rozhodne prenajímanú nehnuteľnosť, ktorá je zaradená v obchodnom majetku predať v čase, keď je ešte zaradená, bude takýto predaj podliehať dani z príjmov.
Okrem toho, že fyzická osoba zaplatí daň z príjmov pri predaji prenajímanej nehnuteľnosti v prípadoch, ktoré sme uviedli vyššie, príjem z predaja nehnuteľnosti sa podľa zákona č. 580/2004 Z.z. o zdravotnom poistení v znení neskorších predpisov, považuje za zárobkovú činnosť. Uvedené znamená, že fyzická osoba okrem dani z príjmov zaplatí aj zo zisku z predaja zdravotné poistenie vo výške 14 %.
Z hľadiska výhod a nevýhod, ktoré sme vymenovali, si musí každá fyzická osoba vopred zvážiť a premyslieť, či sa jej oplatí prenajímanú nehnuteľnosť zaradiť alebo nezaradiť do obchodného majetku.
V akej výške si môžu zahrnúť výdavky do daňových výdavkov osoby, ktoré prenajímajú nehnuteľnosť, ktorej sú spoluvlastníkmi v roku 2018?
V prípade spoluvlastníctva môže ísť o:
- bezpodielové spoluvlastníctvo manželov,
- podielové spoluvlastníctvo osôb (napr. aj manželov).
Ak nehnuteľnosť prenajímajú manželia, ktorá patrí do bezpodielového spoluvlastníctva manželov, rozvrhnutie príjmov je na ich rozhodnutí. Ale skutočnosť, v akom pomere si rozdelia výšku zdaniteľných príjmov, vplýva aj na pomer preukázateľných výdavkov, ktoré si môžu uplatniť. To znamená, že ak sa rozhodnú manželia, že si rozdelia zdaniteľný príjem na polovicu, rozdelia si v rovnakom pomere aj výšku preukázateľných výdavkov, ktoré im plynuli z prenájmu nehnuteľnosti. Každý z manželov má nárok aj na odpočet sumy, ktorá je oslobodená vo výške 500 Eur.
V prípade prenajímanej nehnuteľnosti, ktorá patrí do podielového spoluvlastníctva osôb, preukázateľné výdavky ako aj zdaniteľné príjmy si rozdelia spoluvlastníci do výšky svojho spoluvlastníckeho podielu. Rovnako každý z nich má nárok na odpočet sumy, ktorá je oslobodená vo výške 500 Eur.
Viac informácií o zdaňovaní príjmov z prenájmu nehnuteľnosti v prípade podielového alebo bezpodielového spoluvlastníctva si môžete prečítať v článku Zdaňovanie príjmov z prenájmu nehnuteľností v podielovom a bezpodielovom spoluvlastníctve.
