Ako zdaniť príjmy z prenájmu nehnuteľnosti za rok 2019? Čo všetko sa zahŕňa do príjmu z prenájmu nehnuteľnosti?
Fyzická osoba môže prenajímať nehnuteľnosť buď na základe živnostenského oprávnenia, alebo bez živnostenského oprávnenia. Živnostenské oprávnenie je potrebné v prípade, ak fyzická osoba popri nájme poskytuje aj iné ako základné služby spojené s prenájmom nehnuteľností, napr. stravovacie služby, upratovacie služby a pod.
V našom článku budeme bližšie rozoberať zdaňovanie prenájmu nehnuteľnosti bez živnostenského oprávnenia. Porovnanie prenájmu nehnuteľnosti na živnosť a bez živnosti nájdete v článku Prenájom nehnuteľnosti na živnosť alebo bez živnosti v roku 2020.
Príjmami z prenájmu bez živnostenského oprávnenia sú podľa § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov v znení neskorších predpisov (ďalej len “zákon o dani z príjmov”) príjmy z prenájmu nehnuteľností vrátane príjmov z prenájmu hnuteľných vecí, ktoré sa prenajímajú ako príslušenstvo k nehnuteľnosti, pokiaľ nejde o príjmy z podnikania (§ 6 ods. 1 zákona o dani z príjmov), ani o príjmy zo závislej činnosti (§ 5 zákona o dani z príjmov).
Ako vypočítať základ dane z príjmov pri prenájme nehnuteľnosti bez živnosti a na živnosť v roku 2020, nájdete v článku Daň z príjmov z prenájmu nehnuteľnosti v roku 2020 - výpočet.
Zdaniteľné príjmy z prenájmu nehnuteľnosti v roku 2019
V súlade s § 9 ods. 1 písm. g) zákona o dani z príjmov môže daňovník s príjmami z prenájmu (bez živnosti) v zdaňovacom období uplatniť oslobodenie do 500 eur. Ak príjmy z prenájmu nehnuteľnosti podľa § 6 ods. 3 prevyšujú sumu 500 eur, do základu dane sa zahrnú len príjmy nad oslobodenú sumu. Napríklad fyzická osoba v roku 2019 dosiahla príjmy z prenájmu vo výške 3 000 eur, suma oslobodených príjmov je 500 eur. Do daňového priznania uvedie sumu príjmov z prenájmu nehnuteľnosti vo výške 2 500 eur (3 000 - 500).
Zdaniteľným príjmom z prenájmu nehnuteľnosti v roku 2019 sú platby za nájomné, platby za energie spotrebované nájomcom, ktoré platí prenajímateľovi, prípadne platby za ostatné služby spojené s užívaním nehnuteľnosti nájomcom.
Zdaniteľným príjmom prenajímateľa sú aj nepeňažné príjmy, t. j. príjmy, ktoré zdaňuje prenajímateľ, aj keď mu fyzicky neprišli na bankový účet alebo mu neboli vyplatené v hotovosti.
Medzi nepeňažný príjem prenajímateľa patria:
- platby za energie a ostatné služby spotrebované nájomcom, ak ich nájomca platí priamo dodávateľovi energií a služieb v prípade, keď zmluvný vzťah s dodávateľom má uzatvorený prenajímateľ,
- výdavky vynaložené nájomcom na opravy prenajatého majetku zahrnuté do daňových výdavkov nájomcu nad rámec povinností nájomcu dohodnutých v nájomnej zmluve.
Poznámka: Ak má s dodávateľom energie alebo ostatných služieb uzavretý zmluvný vzťah priamo nájomca a energie/ostatné služby platí priamo dodávateľovi, nejde o nepeňažný príjem prenajímateľa.
V prípade, že prenajímateľ je aj vlastník nehnuteľnosti, medzi nepeňažný príjem prenajímateľa patria výdavky vynaložené nájomcom po predchádzajúcom písomnom súhlase prenajímateľa na technické zhodnotenie majetku nad rámec povinností dohodnutých v nájomnej zmluve a neuhradených prenajímateľom.
Vynaložené výdavky nájomcu na technické zhodnotenie sú nepeňažným príjmom prenajímateľa v tom zdaňovacom období, v ktorom o ich výšku zvýšil vstupnú (zostatkovú) cenu majetku. Pokiaľ o technické zhodnotenie nezvýšil vlastník - prenajímateľ vstupnú (zostatkovú) cenu majetku, technické zhodnotenie je jeho nepeňažným príjmom v zdaňovacom období, v ktorom došlo k skončeniu nájomnej zmluvy. Nepeňažným príjmom prenajímateľa je vo výške zostatkovej ceny, ktorú by malo technické zhodnotenie pri použití rovnomerného odpisovania.
Aké daňové povinnosti majú osoby, ktoré prenajímajú nehnuteľnosť prostredníctvom platformy Airbnb, približujeme v článku Airbnb a dane - zdaňovanie príjmov z prenájmu.
Príklad na nepeňažný príjem prenajímateľa nehnuteľnosti v roku 2019
Michal Serentov prenajíma administratívnu budovu nájomcovi od roku 2015. V januári 2016 vykonal nájomca nad rámec podmienok dohodnutých v nájomnej zmluve stavebné úpravy na administratívnej budove vo výške 10 000 eur po predchádzajúcom písomnom súhlase s prenajímateľom. V júli 2019 došlo k skončeniu nájmu, pričom nájomca nevrátil nehnuteľnosť v pôvodnom stave, ani sa nedohodol s prenajímateľom na odkupe technického zhodnotenia.
Nepeňažným príjmom Michala Serentova v roku 2019 je “teoretická” zostatková cena technického zhodnotenia pri použití rovnomernej metódy odpisovania. Daňová zostatková cena v roku 2019 je vo výške 9 250 eur (10 000 - 10 000/40*3 = 10 000 - 750). Michal Serentov je povinný zvýšiť príjmy z prenájmu nehnuteľnosti o sumu 9 250 eur.
Daňové výdavky pri prenájme nehnuteľnosti v roku 2019
Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľnosti podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov nie je možné uplatniť paušálne výdavky. Prenajímateľ môže uplatniť len skutočné výdavky, ktoré mal počas zdaňovacieho obdobia.
Daňovník, ktorý si uplatnil oslobodenie do 500 eur z príjmov z prenájmu nehnuteľnosti, musí upraviť výšku daňových výdavkov uplatňovaných pri prenájme nehnuteľnosti. V súlade s § 9 ods. 1, písm. g) zákona o dani z príjmov sa výdavky k príjmom zahrnovaným do základu dane zistia rovnakým pomerom, ako je pomer príjmov zahrnovaných do základu dane k celkovým príjmom. Napríklad - fyzická osoba dosiahla príjmy z prenájmu nehnuteľnosti v sume 3 500 eur, uplatnila oslobodenie 500 eur, mala výdavky súvisiace s príjmami z prenájmu vo výške 1250 eur, vypočíta “upravené” daňové výdavky súvisiace s prenájmom nehnuteľnosti nasledovne: 3000/3500*1250 = 1 071,43 eur.
Rozsah daňovo uznateľných výdavkov pri prenájme nehnuteľnosti závisí od toho, či má prenajímateľ nehnuteľnosť zahrnutú v obchodnom majetku alebo nie. Tému daňových výdavkov pri prenájme nehnuteľnosti je rozsiahla, preto sme pre vás pripravili samostatný článok Daňové výdavky a evidencia pri prenájme nehnuteľnosti v roku 2020.
Základ dane a daň z príjmov z prenájmu nehnuteľnosti v roku 2019
Základ dane z príjmov z prenájmu nehnuteľnosti v roku 2019 sa zistí ako rozdiel príjmov a výdavkov, ak prenajímateľ účtuje v sústave jednoduchého účtovníctva alebo vedie daňovú evidenciu. V prípade, že prenajímateľ účtuje v sústave podvojného účtovníctva, základ dane sa zistí ako rozdiel výnosov a nákladov po úprave o pripočítateľné a odpočítateľné položky. Z príjmov z prenájmu podľa § 6 ods. 3 nie je možné dosiahnuť daňovú stratu. Pokiaľ má daňovník príjmy z prenájmu nižšie ako daňové výdavky súvisiace s prenájmom, jeho základ dane je nulový.
Fyzická osoba s príjmami z prenájmu nehnuteľnosti podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov nemusí zostavovať účtovnú závierku, aj keď účtuje v sústave jednoduchého alebo podvojného účtovníctva. Povinnosť zostavenia účtovnej závierky majú len fyzické osoby, ktoré podnikajú (§ 6 ods. 1 zákona o dani z príjmov) alebo vykonávajú samostatnú zárobkovú činnosť (§ 6 ods. 2 zákona o dani z príjmov). Povinnosť zostavenia účtovnej závierky by mala fyzická osoba, ktorá by účtovala v sústave jednotného účtovníctva a mala by príjmy z prenájmu a aj príjmy zo živnosti.
Daňovník s príjmami z prenájmu nehnuteľnosti bez živnosti si od základu dane nemôže odpočítať nezdaniteľné časti základu dane na tieto príjmy. Nezdaniteľné časti základu dane je možné odpočítať len od základu dane z príjmov zo závislej činnosti, z podnikania a z inej samostatne zárobkovej činnosti.
V súlade s § 15 písm. a) zákona o dani z príjmov je sadzba dane z príjmov fyzickej osoby:
- 19 % z tej časti základu dane, ktorá nepresiahne 176,8-násobok sumy platného životného minima vrátane,
- 25 % z tej časti základu dane, ktorá presiahne 176,8-násobok sumy platného životného minima.
Suma životného minima pre plnoletú fyzickú osobu platná k 1.1.2019 je vo výške 205,07 € mesačne. Sadzba 19 % sa v roku 2019 uplatní na základ dane, ktorého maximálna výška je 36 256,37 €. Sadzba 25 % sa v roku 2019 uplatní na základ dane, ktorý prevyšuje sumu 36 256,37 €.
Aká je sadzba dane z príjmov pre fyzické a právnické osoby v roku 2020 nájdete v článku Sadzby dane z príjmov fyzických a právnických osôb v roku 2019 a 2020.
Príklad na výpočet daňovej povinnosti pri príjmoch z prenájmu nehnuteľnosti v roku 2019
Michal Serentov prenajíma niekoľko kancelárskych budov. Nemá na prenájom živnostenské oprávnenie. V roku 2019 dosiahol príjem z prenájmu v sume 48 000 eur. Uplatnil si oslobodenie vo výške 500 eur. Daňové výdavky v roku 2019 mal vo výške 8 000 eur. Nemal v roku 2019 žiadne iné príjmy okrem príjmov z prenájmu.
| Položka | Výpočet | Suma v eur |
|---|---|---|
| Príjmy z prenájmu | 48 000 - 500 | 47 500 |
| Výdavky z prenájmu | 47 500 / 48 000 * 8 000 | 7 916,67 |
| Základ dane | 47 500 - 7 916,67 | 39 583,33 |
| Daň 19 % | 36 256,37 * 0,19 | 6 888,71 |
| Daň 25 % | (39 583,33 - 36 256,37) * 0,25 | 831,74 |
| Daňová povinnosť 2019 | 6 888,71 + 831,74 | 7 720,45 |
Zdaňovanie príjmov z prenájmu
nehnuteľnosti v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov 2019
V súlade s § 4 ods. 8 zákona o dani z príjmov si manželia delia príjmy z prenájmu nehnuteľnosti, ktorá je v ich bezpodielovom spoluvlastníctve v rovnakom pomere. Môžu si dohodnúť aj iný pomer, v ktorom si budú deliť príjmy z prenájmu nehnuteľnosti. V danom pomere si delia aj daňové výdavky súvisiace s príjmami z prenájmu nehnuteľnosti, ktorá je v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov. Napríklad si môžu manželia určiť, že nebudú medzi sebou deliť príjmy z prenájmu v podiele 50:50, ale sa dohodnú na pomere 70:30. V dohodnutom pomere 70:30 si delia aj výdavky súvisiace s prenájmom nehnuteľnosti.
Oslobodenie od dane do výšky 500 eur si pri prenájme nehnuteľnosti v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov môžu uplatniť obidvaja manželia.
Zdaňovanie príjmov z prenájmu nehnuteľnosti v podielovom spoluvlastníctve osôb 2019
Na základe § 10 ods. 1 zákona o dani z príjmov príjmy dosiahnuté spoločne dvoma alebo viacerými daňovníkmi z dôvodu spoluvlastníctva k veci a spoločné výdavky na ich dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie sa zahŕňajú do základu dane jednotlivých daňovníkov podľa ich spoluvlastníckych podielov, ak nie je právnym predpisom ustanovený alebo účastníkmi dohodnutý iný podiel.
Manželia si v bezpodielovom spoluvlastníctve môžu určiť vlastný pomer, v akom si budú deliť príjmy z prenájmu nehnuteľnosti. Na rozdiel od bezpodielového spoluvlastníctva manželov, si pri podielovom spoluvlastníctve nemôžu osoby určovať pomer, v akom budú deliť príjmy z prenájmu nehnuteľnosti. Pri podielovom spoluvlastníctve k nehnuteľnosti sa pomer delenia príjmov a výdavkov delí podľa spoluvlastníckych podielov. Pokiaľ by chceli zmeniť pomer delenia príjmov a výdavkov k nehnuteľnosti, museli by zmeniť aj spoluvlastnícke podiely zapísané v katastri nehnuteľností.
Oslobodenie od dane do výšky 500 eur si pri prenájme nehnuteľnosti v podielovom spoluvlastníctve osôb môžu uplatniť všetci spoluvlastníci.
Viac informácií nájdete v článku Delenie príjmov a výdavkov pri spoločných príjmoch
