Prenajímate v roku 2016 dom, byt, parkovacie miesto, garáž, pozemok (pôdu) alebo inú nehnuteľnosť? Kedy nie je potrebná živnosť, ako uplatniť daňové výdavky a kedy sa nemusia platiť odvody.
Prenájmu bytu (nehnuteľnosti) so živnosťou alebo bez nej?
Pri prenájme nehnuteľnosti majú prenajímatelia v určitých situáciách na výber, či si založia živnosť alebo budú nehnuteľnosť prenajímať bez živnostenského oprávnenia, t. j. ako nepodnikatelia. Podmienky upravuje v § 4 zákon č. 455/1991 Zb. o živnostenskom podnikaní v znení neskorších predpisov (ďalej len „živnostenský zákon“).
Všeobecnou podmienkou, kedy je k prenájmu potrebné mať živnosť, je poskytovanie popri prenájme aj iných než základných služieb spojených s prenájmom. Ich definícia nie je právnymi predpismi vymedzená. Je potrebné vychádzať z bežných podmienok pri podobných nájmoch v čase trvania nájmu.
Za základné služby možno v súčasnosti považovať, ak prenajímateľ bytu poskytuje nájomníkom aj ďalšie služby, napríklad dodanie tepla, elektrickej energie, vody, plynu, odvoz odpadu, upratovanie spoločných priestorov, prístup na internet, prístup k televízii). Za služby nad rámec základných služieb možno považovať napríklad upratovanie prenajatého domu, bytu alebo garsónky, zabezpečenie prania bielizne, zabezpečenie stravovania.
V prípade prenájmu domou, bytu alebo garsónky je skôr výnimkou, keď prenajímateľ s nájomcom dohodne poskytovanie aj iných než základných služieb popri prenájme. Prenájom nehnuteľnosti, popri ktorom sú poskytované aj iné než základné služby spojené s prenájmom, už naznačuje skôr prevádzkovanie ubytovania v súkromí, motela, hotela, penziónu a pod.
Špeciálna podmienka je ustanovená pre prenajímateľov garáží alebo odstavných (parkovacích) plôch pre motorové vozidlá. Ak garáže, prípadne odstavné plochy slúžia na umiestnenie najmenej piatich vozidiel patriacich iným osobám než majiteľovi alebo nájomcovi nehnuteľnosti, prenajímateľ musí mať k prenájmu živnostenské oprávnenie.
Ak si prenajímatelia garáží alebo odstavných (parkovacích) plôch nechcú zakladať živnosť, tak musia sledovať, či spĺňajú všeobecnú podmienku a zároveň aj špeciálnu podmienku.
Aktuálne informácie súvisiace s prenajímaním nehnuteľnosti na žovnosť alebo bez v roku 2019 nájdete v článku Prenájom nehnuteľnosti na živnosť alebo bez živnosti v roku 2019
Spoločné znaky a rozdiely prenájmu bytu (nehnuteľnosti) bez živnosti a so živnosťou?
V obidvoch prípadoch je potrebné požiadať daňový úrad o registráciu pre daň z príjmov, na základe ktorej daňový úrad daňovníka registruje, pridelí mu daňové identifikačné číslo (DIČ) a vydá mu osvedčenie o registrácii (tzv. kartičku s DIČ). Žiadateľom o registráciu je daňovník – prenajímateľ bytu alebo inej nehnuteľnosti. Žiadosť o registráciu je potrebné podať do konca mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom prenajímateľ:
- získal živnostenské oprávnenie,
- prenajal nehnuteľnosť (zmluva o prenájme napr. bytu nadobudla účinnosť).
Poznámka: Pri prenájme pozemku bez živnosti nie je potrebná registrácia na daňovom úrade.
Rozdielom, ktorý je zrejmý každému, je potreba vybaviť živnostenské oprávnenie. Živnosť možno založiť online na Ústrednom portáli verejnej správy (internetová adresa www.slovensko.sk) alebo na okresnom úrade mieste príslušnom podľa bydliska fyzickej osoby. Na založenie živnosti je potrebné vyčleniť si čas, ako aj určitú sumu na správne poplatky, cestovanie a pod.
Ak už nebudete mať záujem o ďalší prenájom bytu (nehnuteľnosti) a živnosť bola založená na dobu neurčitú, pri zrušení živnosti sa síce správne poplatky neplatia, avšak je potrebné zrušenie živosti vybaviť. So zrušením živnosti tak vznikajú drobné náklady a aj ďalšie povinnosti, o ktorých sa viac dočítate v článku Zrušenie (ukončenie) živnosti v roku 2015.
Zásadné rozdiely sú v spôsobe zdaňovania príjmov z prenájmu bytu (nehnuteľnosti) a v ďalších povinnostiach, ktoré na spôsob zdaňovania nadväzujú.
Z pohľadu dane z príjmov, ak si prenajímateľ na prenájom bytu (nehnuteľnosti):
- založí (dobrovoľne alebo mu táto povinnosť vznikne) živnosť, príjmy z prenájmu sa podľa zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov v znení neskorších predpisov (ďalej len „zákon o dani z príjmov“) charakterizujú ako príjmy z podnikania,
- nezaloží živnosť, tieto príjmy sa podľa zákona o dani z príjmov charakterizujú ako príjmy z prenájmu.
Poznámka: Príjmy z prenájmu tvoria samostatnú kategóriu príjmov. Často sú tiež označované v spojení s odkazom na § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov. Je tak jednoznačné, že plynú z prenájmu, ktorý sa uskutočňuje bez živnostenského oprávnenia.
Východiskové rozdiely sú porovnané v nasledujúcej tabuľke
| Prenájom bytu (nehnuteľnosti) | |||
| so živnosťou | bez živnosti | ||
| Uplatnenie daňových výdavkov | paušálne výdavky | áno | nie |
| daňová evidencia | áno | áno | |
| jednoduché účtovníctvo | áno | áno | |
| podvojné účtovníctvo | áno | áno | |
| Vyčíslenie daňovej straty | áno | nie | |
| Uplatnenie nezdaniteľných častí základu dane | áno | nie | |
| Progresívne zdaňovanie (sadzbou 19 % a pri vyššom základe dane aj sadzbou 25 %) | áno | áno | |
| Možnosť uplatniť daňovú stratu vyčíslenú v minulých rokoch | áno | nie | |
| Možnosť uplatniť oslobodenie od dane do výšky 500 eur | nie | áno | |
Pri prenájme bytu (nehnuteľnosti) bez živosti nie je možné uplatniť paušálne výdavky, ale len skutočné výdavky vedením daňovej evidencie alebo účtovníctva.
Ak sa prenajímateľ rozhodne viesť účtovníctvo, stáva sa účtovnou jednotkou podľa zákona č. 431/2002 Z. z. o účtovníctve v znení neskorších predpisov (ďalej len „zákon o účtovníctve“). Má povinnosť dodržiavať zákon o účtovníctve a príslušné opatrenia Ministerstva financií SR, ktoré upravujú vedenie účtovníctva a zostavovanie účtovnej závierky. Prenajímateľovi za nesplnenie povinností hrozia pokuty.
Ak prenajímateľ nechce študovať účtovné predpisy, alternatívou na uplatnenie skutočných daňových výdavkov v daňovom priznaní je vedenie daňovej evidencie. V jednoduchosti, vedenie daňovej evidencie je veľmi podobné vedeniu jednoduchého účtovníctva, avšak s tým rozdielom, že prenajímateľ nemá rad účtovníckych povinností a nemusí sa obávať pokút v budúcnosti, ak by niektorú povinnosť nesplnil riadne alebo včas.
O daňovej evidencii pri prenájme bytu (nehnuteľnosti), najmä čo musí obsahovať a ako ju viesť, nájdete informácie v článku Daňová evidencia pri prenájme bytu (nehnuteľnosti) v roku 2016. Na vedenie daňovej evidencie nie je potrebný špecializovaný softvér. Daňovú evidenciu k prenájmu bytu (nehnuteľnosti) tvoria predovšetkým tabuľky evidencií, ktoré vyžaduje zákon o dani z príjmov. V e-shope Podnikajte.sk nájdete vzor daňovej evidencie, ktorý môžete použiť pri prenájme bytu (nehnuteľnosti) v roku 2017.
Z pohľadu dane z pridanej hodnoty (DPH), aj v prípade prenájmu bytu (nehnuteľnosti) bez živnosti a aj v prípade prenájmu bytu (nehnuteľnosti) so živnosťou môže byť prenajímateľ platiteľom DPH. Taktiež mu môže vzniknúť povinnosť identifikovať sa pre DPH (žiadať o registráciu napr. podľa § 7a zákona č. 222/2004 Z. z. o DPH v znení neskorších predpisov).
Z pohľadu zdravotných odvodov, ak si prenajímateľ na prenájom bytu (nehnuteľnosti):
- založí živnosť, považuje sa za samostatne zárobkovo činnú osobu a má povinnosť platiť odvody do svojej zdravotnej poisťovne,
- nezaloží živnosť, nepovažuje sa za samostatne zárobkovo činnú osobu a nemá povinnosť platiť odvody do svojej zdravotnej poisťovne.
Poznámka: Systém platenia zdravotných odvodov je pomerne komplikovaný, preto odporúčame túto oblasť konzultovať s daňovým poradcom, iným odborníkom alebo odborným pracovníkom zdravotnej poisťovne.
Z pohľadu sociálnych odvodov, ak si prenajímateľ na prenájom bytu (nehnuteľnosti):
- založí živnosť, považuje sa za samostatne zárobkovo činnú osobu a môže mu vzniknúť povinnosť platiť odvody do Sociálnej poisťovne,
- nezaloží živnosť, nepovažuje sa za samostatne zárobkovo činnú osobu a neplatí odvody do Sociálnej poisťovne.
Oplatí sa prenajímať byt (nehnuteľnosť) bez živnosti alebo so živnosťou?
Množstvo fyzických osôb prenajíma dom, byt, garsónku, parkovacie státie, garáž, pozemok (pôdu) alebo iný nehnuteľnosť bez živnostenského oprávnenia. Príjem z prenájmu je vedľajší príjem napríklad popri príjme zo zamestnania alebo popri príjme starobného dôchodku.
Tým nie sú vylúčené prípady, kedy sa oplatí založiť na prenájom nehnuteľnosti živnosť. Ak niekomu vyhovuje prenájom bez živnostenského oprávnenia, určite sa tak rozhodol na základe dôvodov, ktoré sú dôležité práve pre neho. Šikovný odborník vie prenajímateľovi poradiť, ktorá forma prenájmu nehnuteľnosti je pre jeho konkrétnu situáciu vhodná.
V krajských mestách Slovenska pokračuje trend razantného zvyšovanie dane z nehnuteľností. Aký vplyv to má v roku 2020 na malých a stredných podnikateľov približujeme aj na príkladoch v článku Zvýšenia dane z nehnuteľností pocítia najviac malé firmy.
